Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продать квартиру по военной ипотеке и избежать рисков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для освобождения от уплаты налога с продажи жилья, им необходимо владеть минимум 5 лет. На недвижимость, купленную до 01.01.2016, срок составляет 3 года (Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1). Решив продать квартиру в залоге по военной ипотеке раньше, необходимо уплатить налог 13%. С какой суммы?
Налог при продаже недвижимости
Для расчета налогооблагаемой базы можно применить один из двух вычетов:
- 1 миллион рублей, его необходимо отнять от цены продажи, от оставшейся суммы считаем 13%;
- сумму фактически понесенных расходов вычитаем из цены продажи, на остаток считаем 13%, здесь важно иметь подлинники документов, подтверждающих уплату собственных средств вашему продавцу, банку, а также государству на погашение долга по целевому займу.
Подсчитываем, с каким вычетом итоговая сумма налога меньше, его применяем при заполнении 3-НДФЛ в следующем году.
Плюсы и минусы от реализации квартиры
Стоит ли продавать недвижимость с применением военной ипотеки? Ответ можно сформулировать после анализа ряда нюансов. Главная особенность – участие надежного банка-заимодателя. Только проверенные кредиторы получают аккредитацию для выполнения сделок с привлечением средств ипотечной программы для военных.
Другие преимущества официального оформления выполняемых действий:
- юридическая чистота;
- надежность;
- высокий уровень безопасности.
Отрицательные детали:
- большая часть расчетов осуществляется в безналичной форме, поэтому не получится существенно уменьшить полученный доход для «экономии» на НДФЛ;
- обязательное участие нескольких сторон усложняет продажу квартиры, увеличивает срок полной оплаты.
Дополнительные проверки способны выявить недостатки жилплощади. Обнаруженные минусы покупатель может использовать для аргументированного снижения заявленной стоимости.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке. Пошаговая инструкция
Если военного увольняют, а выслуга не дошла до 10 лет, то ему приходится возвращать все выделенные по ипотечной программе деньги. А оставшуюся ипотеку бывший военный должен будет погашать из собственных средств.
Никакие льготы в таком случае не играют роли. Срок возврата денег по целевому жилищному займу составляет 10 лет с момента увольнения. Причем учитывают не только сумму основного займа, но и начисленные проценты, которые пересчитывают по ставке рефинансирования.
Сделки, которые проводятся в рамках программы по военной ипотеке, считаются одними из самых надежных. Они достаточно понятны участникам и их налаженность на высоком уровне. Главным интересом владельцев жилья является быстрое получение денег за продажу недвижимости. Именно поэтому, зачастую, они соглашаются на сделку в рамках программы по военной ипотеке. Однако данная программа, как и другие, имеет определенные нюансы.
Можно выделить два основных варианта:
- продажа первичного;
- вторичного жилья.
С первичным рынком дело обстоит гораздо проще. Недвижимость можно приобрести на любом этапе строительства. Для участников программы застройщики выдвигают достаточно выгодные условия. При продаже вторичного жилья важно чтобы оно соответствовало требованиям, установленным законодательством и кредитным учреждением.
Первое время, после вступления в силу программы по продаже недвижимости по военной ипотеке, существовала возможность приобретения только лишь первичного жилья. На сегодняшний день сфера действия распространяется и на вторичный рынок недвижимости. Ввиду того, что жилье состоит в собственности кредитной организации до того момента, как весь долг по ипотеке не будет погашен, выставленные на продажу квартиры должны соответствовать определенным требованиям.
Для военной ипотеки подойдет жилплощадь в многоквартирном доме, либо дом с прилегающей территорией, либо полностью коммунальная квартира. К главным требованиям относится наличие санузла, подключенное водоснабжение, отопительная система и электросети. Неправомерные перепланировки квартиры должны быть исключены.
Особенности покупки квартир с применением военной ипотеки
Владелец жилья в качестве первоначального взноса получит средства, накопленные для военнослужащего по программе НИС. Чтобы эти деньги получить, составляют договор о целевом жилищном займе. Далее все подготовленные документы передают в ФГКУ Росвоенипотека для проверки на соблюдение законов. Это займет примерно 7 дней.
Если всё будет соответствовать требованиям, деньги перечисляют на расчётный счёт участника НИС, предварительно открытый в выбранном банке. Далее эти средства переводят продавцу в качестве первоначального взноса. Оставшаяся сумма от стоимости квартиры поступает на счёт покупателя в качестве кредита от банка.
Основной риск заключается в том, что военнослужащий может уволится. Тогда совершение сделки станет невозможным. Но хуже ситуация, когда отказ от покупки происходит после оформления права собственности и обременения. Тогда продавцу придётся ждать признания сделки недействительной. И реализовать недвижимость другому покупателю до разрешения ситуации он не сможет.
Кроме того, риск попасть в серую схему сохраняется. Он очень мал, если учитывать контроль со стороны банка и Росвоенипотеки. Исключить его можно с помощью более тщательной проверки и перепроверки всех документов.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Самый простой вариант — изыскать необходимую сумму денег для полного погашения долга. Как вариант, оформить новый заем, но такая возможность появляется не у многих, поэтому приходится искать другие схемы.
Брать взаймы у частников небезопасно и невыгодно, поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные компании (агентства), у которых есть солидный опыт, репутация на рынке, а также уникальная и выгодная услуга аванс по продажи.
Военнослужащий должен выполнить следующие действия:
- обратиться в отделение банка-кредитора и заявить о своем намерении досрочно погасить ипотеку;
- проинформировать Росвоенипотеку об изменении обстоятельств и необходимости закрытия долга для досрочного снятия обременения по объекту;
- узнать точную сумму, необходимую для полного погашения остатка займа;
- погасить кредит из найденных средств;
- начать поиск покупателей;
- подготовить пакет документов, включая выписку из государственного реестра, подтверждающую право собственности (для проведения сделок с жильем в ней не должно быть актуальных пометок о наличии обязательств перед третьими сторонами);
- продать квартиру по стандартной схеме.
Если при покупке недвижимости были использованы средства семейного капитала, то к сделке автоматически подключаются еще две стороны — Пенсионный фонд РФ и органы опеки.
Особенности продажи квартиры по ипотеке
Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег.
Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно.
Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.
Третий нюанс — сделки с так называемыми «закладками», которые могут предлагать продавцам покупатели
Третий риск для продавца заключается в том, насколько порядочный будет покупатель. Имеются на практике ситуации, когда продавцу, например, предлагают продать жилье не за 2 500 000 рублей, а за 3 000 000 рублей, при его реальной рыночной стоимости 2 500 000 рублей и с изначальной ценой продавца те же 2 500 000 рублей. Из 3 000 000 рублей, согласно уговору, 500 000 рублей продавец должен будет вернуть покупателю. В итоге, в случае, если «серая» схема раскрывается, в дальнейшем продавец рискует быть привлеченным к уголовной ответственности, как соучастник мошеннических действий.
Узнать больше о практикуемых «серых схемах» и об их последствиях можно со статьи: «Серая» схема договоренности о продаже квартиры военнослужащему по завышенной цене: оправдан ли риск?».
Чем военная ипотека отличается от обычной
Двойная проверка. При обычной ипотеке документы проверяет только банк. При военной добавляется еще один этап — Росвоенипотека. Туда отправляют полный пакет документов после того, как банк проверил недвижимость и одобрил ее.
Росвоенипотека — государственный орган, который контролирует все этапы программы и следит, чтобы все выполнялось по закону. И только после положительного ответа Росвоенипотеки сделку регистрируют в Росреестре.
Для продавца это означает дополнительный этап в цепочке согласований и потерянное время.
Срок на поиски и покупку — полгода. Право участвовать в программе военнослужащий подтверждает свидетельством, которое выдают в Росвоенипотеке. Чтобы его получить, нужно подать туда рапорт. Свидетельство действует всего шесть месяцев. Если военнослужащий не укладывается в срок, придется подавать рапорт и получать свидетельство заново.
Покупатель нашел меня, когда у него оставалось только два месяца из шести положенных. Из-за этого я постоянно боялась, что мы не успеем и сделка затянется на неопределенное время.
Ограниченный список банков. Военную ипотеку можно получить только в банках — партнерах Росвоенипотеки. Их список публикуется на официальном сайте учреждения, на вкладке «Программы». В мае 2019 года военную ипотеку давали 15 банков, в том числе Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк и Дом.РФ.
Требования к квартире. Чтобы использовать накопления на счету, военнослужащий должен купить себе жилье, которое соответствует требованиям законодательства. Это должно быть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания и отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам.
Где я потеряла два месяца и почему все так затянулось
Изначально казалось, что мы выйдем на сделку быстро. Я специально освободила время, чтобы оперативно собрать документы и не задерживать покупателя. Менеджер в банке тоже уверяла, что нам понадобится не больше месяца. В результате мы с трудом уложились в два.
Одобрение документов — 1 месяц. Список документов на одобрение я ждала от ипотечного менеджера неделю. На сбор самих документов ушло еще 11 дней.
Все документы я отправила по электронной почте, а на сделку принесла оригиналы. Банк проверил документы и назначил дату сделки только через 11 дней после отправки всех документов.
Сделка и проверка Росвоенипотекой — 20 дней. После сделки документы нужно отвезти в Росвоенипотеку. Для этого должен приехать курьер и забрать их. Отвезти их туда самостоятельно запрещают правила. На доставку документов из банка в Росвоенипотеку и обратно отводится по одной неделе.
Затем Росвоенипотека их проверяет. По правилам документы из банка рассматривают в течение 10 рабочих дней. Далее принимают решение о заключении или отказе в заключении договора целевого жилищного займа. Пакет документов и ответ отвозит в банк специальный курьер.
Доработка — 7 дней. Наши документы не соответствовали требованиям Росвоенипотеки: оценка квартиры была ниже суммы сделки. Поэтому мы получили отказ. В течение 20 рабочих дней банк должен был внести исправления и представить документы повторно. Когда это сделали, банк назначил нам новую дату сделки. А после нее снова отправил пакет документов в Росвоенипотеку. Новый срок рассмотрения в Росвоенипотеке отсчитывался с этой даты.
Регистрация в Росреестре — 7 дней. Когда Росвоенипотека одобрила документы и курьер привез их обратно, банк отдал их нам. Теперь мы должны были самостоятельно зарегистрировать переход права собственности. Кроме комплекта документов мы предъявили квитанцию об уплате покупателем государственной пошлины в размере 2000 Р.
Риски ипотеки для продавца квартиры
- Высокая процентная ставка;
- Страхование и дополнительные расходы, которые являются обязательным условием;
- Длительный срок выплаты займа;
- Долговременная процедура рассмотрения банком заявки;
- Риск потери жилой собственности;
- Большой объем документации, необходимой для получения.
- Период сбора необходимо документации происходит в среднем в течение 1,5 месяца.
- После этого процесс купли-продажи оформляется по истечению 5 рабочих дней.
- После регистрации сделки, денежная сумма переводится на лицевой счет владельца жилой площади.
Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку
При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.
Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.
Продажа квартиры через ипотеку сбербанк пошаговая инструкция
- Прежде всего, необходимо подготовить все необходимые документы. Перечень их будет приведен ниже.
- Затем следует встретиться с покупателем и обсудить детали сделки. Он должен сообщить, что собирается покупать жилье по ипотечному кредитованию, при этом предварительно осмотреть саму квартиру. Для этой цели, лучше сделать это в присутствии специалиста, который внимательно осмотрит коммуникации, общее состояние объекта недвижимости. Такой шаг обезопасит и покупателя и продавца от возможного отказа банка в кредите по причине плохого состояния квартиры.
- Следующий шаг. Когда все договоренности достигнуты, стороны должны подписать предварительный договор купли-продажи. Это обязательное требование, так как на основании него передается задаток, и он показывается банковскому учреждению, что является основанием начала проверки заемщика и объекта недвижимости.
- Далее банковское учреждение (его представители) связываются с продавцом и обговаривают с последним конкретное время, когда они смогут осмотреть жилое помещение со своим специалистом, а покупатель за собственные средства должен обратиться к лицензированному оценщику, и получить от него акт рыночной оценки (стоимости) жилого помещения, и застраховать его.
- Если покупателя, продавца и банк все устраивает, тогда подписывается договор купли-продажи. и продавцу перечисляется необходимая сумма на его счет, или выдается наличностью в кассе банка. То есть происходит оформление продажи квартиры или иного жилого помещения.
Комментарии экспертов
Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:
— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.
Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.
Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:
- ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
- сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
- покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
- банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
- происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.
Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.
Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.
Схема обмана № 3. Хотел одно, купил другое
Такой схемой пользуются недобросовестные риелторы. Они предлагают клиенту несколько вариантов недвижимости. Чем больше квартир посмотрит покупатель, тем проще будет его запутать.
Когда военнослужащий делает свой выбор, агент оформляет документы на другую квартиру. Например, на жилье, которое долго не получается продать. Фактическая стоимость такой недвижимости может быть гораздо ниже, чем сумма, заплаченная покупателем.
Стоит лишь невнимательно прочитать договор купли-продажи, и вы можете стать владельцем совсем не той квартиры, которую планировали приобрести.
Совет. При оформлении сделки внимательно читайте договор, прежде чем подписать его и передать деньги. Запишите точный адрес понравившейся квартиры и сверьте его с данными, указанными в документе о купле-продаже.
Достоинства программы «Военная ипотека»
- нет значения, в каком регионе страны будет приобретена жилая недвижимость;
- у военнослужащего есть возможность купить жилье, которое он выберет сам;
- право на участие в программе не связано с наличием жилья в собственности у военнослужащего;
- военнослужащий через 3 года участия в НИС может в любое время использовать право на покупку жилья;
- наименьшая процентная ставка за использование ипотечного кредита (от 8,7 до 10,5 процентов годовых); аналог «гражданской ипотеки» – от 13 процентов и выше (экономия в год от 77 тыс. рублей);
- при покупке квартиры военнослужащим отсутствует необходимость применять собственные средства для начального взноса.
Чем раньше воспользуется своим правом военнослужащий, тем выгоднее он свой жилищный вопрос решит!
Первичный рынок жилья имеет ряд достоинств
- низкая стоимость. Низкая цена за квадратный метр в начале строительства (с каждым этапом строительства цена квадратного метра увеличивается;
- экономия — дешевле жилье, как минимум, на 20 процентов в сравнении с вторичным «готовым» жильем;
- наименьшие затраты на сделку. В большей части случаев новостройки без участия риэлторов продаются;
- соседи военнослужащего, в основном, коллеги, или люди одинакового социального статуса;
- современный тип дома, новые коммуникации;
- юридическая «чистота» производимой сделки;
- простота сделки. В большей части случаев оформление документов проиодит без участия непосредственно военнослужащего;
- сведен до минимума риск срыва сделки ввиду действий застройщика (продавца);
- добавочное страхование рисков участника НИС (это является требованием ФГКУ «Росвоенипотека»);
- добавочная проверка строящихся объектов жилой недвижимости;
- сделки заключается согласно ФЗ-214 – закону «Об участии в долевом строительстве» (добавочные гарантии участнику НИС).
Недостатки первичного рынка жилья:
- расходы на отделочные работы;
- в среднем сроки строительства 1-1,5 года;
- небольшой выбор аккредитованных новостроек.
Вторичный рынок имеет ряд плюсов
- сформировавшаяся инфраструктура;
- наименьшие сроки заселения в квартиру ввиду ее приобретения;
- участник НИС имеет право приобрести жилье в каком-либо городе/районе.
Недостатки вторичного рынка жилья:
- более высокая стоимость жилья в сравнении с новостройками;
- скрытые дефекты;
- износ коммуникаций и самого дома;
- сложная и длительная (в сравнении с новостройками) процедура сделки, которая требует непосредственного участия военнослужащего.
Достоинства программы «Военная ипотека»
- нет значения, в каком регионе страны будет приобретена жилая недвижимость;
- у военнослужащего есть возможность купить жилье, которое он выберет сам;
- право на участие в программе не связано с наличием жилья в собственности у военнослужащего;
- военнослужащий через 3 года участия в НИС может в любое время использовать право на покупку жилья;
- наименьшая процентная ставка за использование ипотечного кредита (от 8,7 до 10,5 процентов годовых); аналог «гражданской ипотеки» – от 13 процентов и выше (экономия в год от 77 тыс. рублей);
- при покупке квартиры военнослужащим отсутствует необходимость применять собственные средства для начального взноса.
Чем раньше воспользуется своим правом военнослужащий, тем выгоднее он свой жилищный вопрос решит!
Первичный рынок жилья имеет ряд достоинств
- низкая стоимость. Низкая цена за квадратный метр в начале строительства (с каждым этапом строительства цена квадратного метра увеличивается;
- экономия — дешевле жилье, как минимум, на 20 процентов в сравнении с вторичным «готовым» жильем;
- наименьшие затраты на сделку. В большей части случаев новостройки без участия риэлторов продаются;
- соседи военнослужащего, в основном, коллеги, или люди одинакового социального статуса;
- современный тип дома, новые коммуникации;
- юридическая «чистота» производимой сделки;
- простота сделки. В большей части случаев оформление документов проиодит без участия непосредственно военнослужащего;
- сведен до минимума риск срыва сделки ввиду действий застройщика (продавца);
- добавочное страхование рисков участника НИС (это является требованием ФГКУ «Росвоенипотека»);
- добавочная проверка строящихся объектов жилой недвижимости;
- сделки заключается согласно ФЗ-214 – закону «Об участии в долевом строительстве» (добавочные гарантии участнику НИС).
Недостатки первичного рынка жилья:
- расходы на отделочные работы;
- в среднем сроки строительства 1-1,5 года;
- небольшой выбор аккредитованных новостроек.
Вторичный рынок имеет ряд плюсов
- сформировавшаяся инфраструктура;
- наименьшие сроки заселения в квартиру ввиду ее приобретения;
- участник НИС имеет право приобрести жилье в каком-либо городе/районе.
Недостатки вторичного рынка жилья:
- более высокая стоимость жилья в сравнении с новостройками;
- скрытые дефекты;
- износ коммуникаций и самого дома;
- сложная и длительная (в сравнении с новостройками) процедура сделки, которая требует непосредственного участия военнослужащего.