Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
✓
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
✓
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
✓
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
✓
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Обмен квартиры на новостройку
Деньги на первоначальный взнос для покупки квартиры в новом ЖК есть не у всех. И застройщики все чаще обращаются к схеме trade-in. Старое жилье принимается на реализацию. Одновременно заключается ДДУ или соглашение о бронировании. Эта процедура более сложная. В большинстве случаев застройщик выступает в качестве посредника при продаже старой квартиры и получает за это определенные комиссионные. Но возможно и использование другой схемы, при которой застройщик оценивает передаваемую ему жилплощадь и эту сумму засчитывает в счет продажи новой.
Формально эта сделка не является договором мены. В Росреестре регистрируются договоры купли-продажи. Доплата вносится по соглашению между застройщиком и покупателем.
Порядок оформления обмена квартиры на квартиру
Разберем процесс оформления обмена квартиры на квартиру и список документов для заключения договора и полной передачи прав собственности.
Шаг 1. Подготовить и привести в порядок документы для оформления договора мены. Перед совершением сделки необходимо проверить документы на жилье, понять, все ли в порядке с недвижимостью и можете ли вы обменять квартиру на квартиру. Подробный список бумаг приведен в следующем параграфе.
Шаг 2. Оценить жилье. Прежде чем искать подходящий вариант, важно определиться со стоимостью квартиры. Помониторьте цены аналогичных объектов на рынке недвижимости. Если будете оформлять договор мены с помощью риэлтора, он сам оценит ваше жилье и решит все трудные вопросы по сделке.
Шаг 3. Найти подходящий вариант для обмена квартиры на квартиру. Можно попробовать спросить у знакомых, друзей и родственников или разместить объявление в интернете.
Есть ли особенности составления договора мены не равного по стоимости жилья?
Нет, договор заполняется точно так же, как и договор мены с доплатой. Просто в случае, если доплата предусмотрена, она должна быть указана в договоре с подробным объяснением сроков и порядка передачи денег; если же обмен происходит между двумя владельцами равноценных квартир, единственное, на что дополнительно нужно обратить внимание в договоре — это указание стоимости квартир.
Цены должны совпадать полностью — только в таком случае можно избежать дополнительных бюрократических процедур, связанных с доплатой, и обременительных судебных тяжб.
Важно: отсутствие в договоре пункта о доплате не защищает сторон сделки полностью. Если кто-либо из сторон обратится в суд, может быть вынесено решение о принудительной доплате на основании разницы стоимости квартир.
Поэтому при равноценном обмене желательно указать в договоре абсолютно одинаковую стоимость у обеих квартир.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Как можно разменять квартиру?
Обмен квартиры проводится по одному из следующих вариантов:
- На вторичном рынке. Собственники на свое усмотрение подписывают один договор обмена или два купли-продажи. Вопрос доплаты участники сделки рассматривают самостоятельно в зависимости от качества передаваемого жилья.
- На рынке новостроек по системе trade-in. Застройщик и покупатель заключают в том числе ДПК. Вырученная сумма засчитывается в счет новой квартиры.
- На рынке муниципального жилья. Процедура возможна только с разрешения муниципалитета. Обменять приватизированную площадь на муниципальную не получится.
Рассмотрим более подробно первые два варианта. Проводить третий можно только после консультации в своем жилищном комитете или иной структуры, в ведении которой находится квартира.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Принудительный обмен через суд
Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд совершить невозможно пока все собственники жилья не дадут согласия.
Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.
Как ускорить сделку и провести ее без проблем?
Что еще нужно знать тем, кому необходим обмен квартиры? А таковых (у кого на руках не вся сумма для покупки квартиры) очень много: до 80% покупателей сегодня рассчитывает либо на средства, вырученные с продажи имеющейся квартиры, либо на кредит.
Чтобы, при отсутствии опыта и знаний, не затянуть процесс продажи/приобретения нового жилья до полугода и даже более, лучше обратиться к риелтору.
«Если кредит можно оформить и за три недели, то для того, чтобы продать свою квартиру, нужно гораздо больше времени – месяц и более, если квартира продается самостоятельно», – отметили в агентстве недвижимости.
В то же время, как показывает практика «Твоей столицы», при должном подходе более 30% квартир продается менее чем за две недели, а всю «цепочку» из продаваемых-покупаемых квартир можно закрыть в срок до 38 дней.
«Важно, чтобы процесс вел опытный специалист. Тогда есть гарантия, что все сделки пройдут быстро. А если даже одна из квартир и выпадет из цепочки (например, продавец решил не продавать и т. п.), то взамен быстро будет найдена новая квартира, и цепь не развалится», – заявили в АН «Твоя столица».
Необходимые документы для обмена вторичной квартиры
1. Правоустанавливающие документы со списком людей и указанием формы владения;
2. Согласие всех совершеннолетних собственников, заверенных нотариально, и опекунов несовершеннолетних собственников;
3. Если жилье покупалось в браке, потребуется согласие второй половинки, даже если вы в разводе;
4. Квитанции об оплате гос.пошлины;
5. Информацию о кадастровой стоимости жилья;
6. Справки об отсутствии долгов из Налоговой Службы и БТИ;
7. Выписку из домовой книги, подтверждающая регистрацию всех жильцов квартиры.
Если вы решились на обмен без обращения в агентство, обязательно убедитесь в «чистоте» приобретаемой жилплощади: в отсутствии обременений, долгов, наличие согласий от всех собственников, не лишним будет убедиться в адекватности продавца и попросить предоставить справки о психической вменяемости, если возникают сомнения. Со своей стороны будьте готовы предоставить тоже самое.
Кому актуальна смена квартиры
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Как правильно обменять квартиру: порядок процедуры
С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.
Из этой инструкции вы узнаете:
- Зачем обменивать квартиру.
- Какие есть способы обмена квартиры.
- Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
- Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
- Что такое прямой и альтернативный обмен.
- Как обменять квартиру по схеме trade-in.
- В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
- Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
- Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.
- Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.