Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Разница между задатком и авансом

2. Что важно знать до передачи задатка?

3. Договор аванса за земельный участок образец

4. Как оформить соглашение?

5. Отличие задатка от аванса и предоплаты

6. Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

7. Отличие аванса от задатка

8. Условия составления предварительного договора

9. Законодательные нормы

10. Что нужно включить в текст?

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Разница между задатком и авансом

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.

Что важно знать до передачи задатка?

Расписка является мерой ответственности, подтверждающей существование задатка, поступившего от покупателя в виде денег при бронировании подобранной недвижимости.

Дополнительно документ представляет собой для продавца и покупателя официальное доказательство о внесении предоплаты за недвижимость в связи с созданием гарантии для предотвращения возможного недоразумения или мошенничества. Расписка при оформлении купли-продажи квартиры потребуется также для возврата имущественного налога 13% на основании положения Налогового Законодательства.

Понятие задаток определено в Гражданском Кодексе РФ статьей №380 и регулируется этот правовой вопрос о предварительной оплате собственнику за продаваемое им недвижимое имущество или земельный участок статьей №381.

Предоставляя денежные средства в виде предоплаты, необходимо понимать важность подтверждения этого факта, правильно расписку составить и приложить к официальному договору.

Следует получить юридическую консультацию перед заключением письменного соглашения о задатке.

До оформления задатка следует проверить:

оригинальные варианты документов подтверждения прав на дом и земельный участок;
при просмотре бумаг на недвижимость нужно убедиться, что при заключении предварительного договора с одним из собственников или другими лицами, указанными в свидетельстве, они не состоят в браке или не разведены ранее, чем за 3 года до даты принятия ими задатка;
потребовать справку у продавца о всех прописанных на текущий и предыдущие моменты лицах в помещении. Уточнить, нужно ли разрешение органов опеки при предварительной продаже, если прописку имеет несовершеннолетнее лицо;
технические бумаги на предмет неузаконенной планировки;
соответствие перечня собственников в выписке из ЕГРП и непосредственно в свидетельстве на данное помещение.

Договор аванса за земельный участок образец

Продавец, в свою очередь, получением аванса обеспечивается гарантией того, что покупатель не найдёт другого продавца аналогичного товара, а совершит покупку именно у него. Так как аванс – это всё-таки деньги, и порой немалые, их передача обязательно должна быть подтверждена документально. И вот тут возникают серьёзные трудности при составлении подтверждающего документа – договора аванса. Договор аванса: как составить Трудности составления договора аванса в том, что помимо самой суммы аванса и условий его выплаты, в тексте договора должна быть отражена суть основной сделки и характеристики товара, за который и выплачивается аванс. Помимо этого необходимо предусмотреть и максимально подробно описать условия возврата или невозврата аванса, если основная сделка не произойдёт по какой-либо причине. Сам договор аванса никак не влияет на совершение основной сделки.

Условия оговорены, но сделка не может быть совершена сразу, по некоторым причинам, например, из-за необходимости подготовить пакет документов, сопровождающий сделку. Для покупателя выплата аванса будет гарантией того, что продавец не передумает и продаст оговорённый товар именно ему за установленную цену.

Без оформления договора задатка категорически запрещается передавать деньги продавцу. Без этого документа по закону и нет самой выплаты.

У продавца обязательно должны быть оригиналы документов. Наличие только копий должно насторожить покупателя, ведь их несложно подделать. Даже заверенным копиям доверять не стоит. На рынке недвижимого имущества, к сожалению, распространены случаи сговора, поэтому требуйте оригиналы.

Чтобы свести финансовые риски к минимуму учитывайте, что:

покупатель вправе на законных основаниях требовать все правоустанавливающие бумаги;
если продавец находится в браке, необходимо удостоверится, что участок не является совместно нажитым имуществом или в наличии письменного согласия супруга/супруги.

Не рекомендуется подписывать соглашение, опираясь только на фотографии участка. Обязательно осмотрите его.

На что обратить внимание при осмотре?

Наличие/отсутствие построек. Если строения на участке есть, запомните их количество.
Характеристики сооружений. Жилые это строения или нет, из какого материала сооружены, каков их размер.
Наличие/отсутствие деревьев и кустарников.
Соблюдение правильности расположения построек от границ участка и деревьев.

Вся эта информация потребуется для сверки документов с тем, что есть на участке по факту. К примеру, если на территории надела есть строения, которых нет в техническом плане, в последствии у нового собственника могут возникнуть проблемы, так как такие постройки считаются самовольными, то есть незаконными.

Примите также во внимание, что купить земельный участок за материнский капитал невозможно, если на земле нет жилых строений или строящегося жилого дома.

Как оформить соглашение?

Передача осуществляется в форме договора. Поскольку юридического вида документа не существует, он может быть составлен в свободной форме, сохраняя правила ведения бизнеса.

Кроме того, поскольку законом не утверждена сумма авансового платежа, она является предметом переговоров между сторонами, так как продавец и покупатель договариваются об окончательной стоимости участка.

Как правило, сумма авансового платежа составляет 5-10% от цены продаваемого участка.

Никакой документации проверять не нужно. Даже без заверенной подписи контракт считается официальным документом и может быть представлен в качестве доказательства в суде.

Тем не менее, рекомендуется обратиться в юридическую фирму, поскольку юристы могут помочь убедиться в том, что документ составлен правильно, объяснить разницу между предоплатой и авансом и помочь разъяснить другие детали.

Соглашение о задатке следует подписывать только в том случае, если покупатель действительно готов приобрести участок. После того как участок будет осмотрен.

Отличие задатка от аванса и предоплаты

Аванс и подготовка — это совершенно разные понятия. Первое функционирует следующим образом

Характеристика аванса

Он выплачивается до совершения сделки. При подписании договора о сотрудничестве.

Затем он вычитается из суммы платежа.

Он выступает в качестве гарантии того, что обязательства будут выполнены.

Если сделка не будет выполнена, применяются условия возврата, указанные в статье 381 Гражданского кодекса РФ.

Депозиты должны вноситься путем подписания письменного договора.

Если стороны подписали договор о предварительной оплате, то еще одна важная особенность отражает тот факт, что деньги, уплаченные в соответствии с условиями договора, служат гарантией того, что обязательства будут выполнены. .

Если при покупке земельного участка покупатель вносит задаток, то эта сумма должна быть возвращена, если один из субъектов правоотношения отказывается от заключения сделки. Однако в этом случае правила, предусмотренные статьей 381 Гражданского кодекса, не применяются.

Авансовые платежи и подготовительные мероприятия не предоставляются в качестве гарантии того, что субъект правоотношения будет удовлетворен. Поэтому ни продавец, ни покупатель не несут ответственности за неисполнение сделки.

Ковенанты — еще один вид обеспечения. В качестве гарантии они могут служить не только деньги, но и другие активы. Например, недвижимость. Ковенантные соглашения составлены ниже. Они отражены в главе 23, параграф 3 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если суд не может сразу определить, что платеж является гарантией, он признается авансовым платежом. Чтобы избежать сомнений в случае судебного разбирательства, необходимо правильно подготовить договор. Обратитесь за советом к нашему юристу. Он посоветует вам, как лучше составить договор, и при необходимости напишет документ за вас.

Законодательство не регулирует размер задатка при покупке дома и земельного участка. Соответствующая сумма определяется сторонами по договоренности и может быть как фиксированной, так и процентной.

Оптимальной суммой предварительного платежа считается 5-10% от общей стоимости дома и земельного участка. В договоре все значения должны быть четко прописаны — общая сумма, процент от нее и соответствующий размер задатка.

Подчеркивается, что предварительный платеж передается продавцу в счет общей стоимости дома и земельного участка. Данный аспект необходимо учитывать при окончательном расчете. К примеру, если из 3 млн общей стоимости задаток составил 300 тыс., то при заключении договора купли-продажи покупатель уплачивает 2,7 млн.

Документ о передаче задатка заключается в свободной форме, но по структуре и наполнению напоминает договор купли-продажи. При положительном исходе он станет приложением, поэтому важно, чтобы в документах не было противоречий и несостыковок.

При заполнении рекомендуется придерживаться следующей схемы:

Указать участников процесса. Необходимо указать не только ФИО продавца и покупателя, но и паспортные данные, включая адрес проживания.
Размер задатка (точная сумма) и способ передачи средств.
Описание объекта, за который вносятся деньги. Если покупатель планирует приобрести дом с приусадебным участком, то отдельно прописывается информация о земле (площадь, расположение, дополнительные постройки) и о доме. В таком же виде информация должна будет дублироваться в договоре купли-продажи.
Указать документы, подтверждающие право собственности продавца на указанную в договоре недвижимость.
Общая стоимость участка. В этом разделе указывается не остаток, который покупатель должен выплатить, а полная стоимость объекта.
Срок действия, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи. Он может быть указан в виде конкретного числа или промежутка времени. Договор задатка действителен с момента получения продавцом денежных средств. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3 месяцев с даты вступления в силу данного договора.
Ответственность продавца в случае расторжения сделки. В этом разделе прописывается необходимость вернуть полную сумму предоплаты и штраф. В случае расторжения сделки по вине стороны, именуемой Продавцом, он обязан возместить стороне, именуемой Покупателем сумму задатка в двойном размере.
Ответственность покупателя. Покупателю обычно не назначают штраф, но прописывается невозможность вернуть внесенные ранее деньги.
Возможность расторжения договора без штрафных санкций.
Дополнительные обстоятельства соглашения, если они есть.

В конце ставятся подписи сторон с расшифровкой инициалов. Договор составляется в 2 экземплярах.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Отличие аванса от задатка

Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.

Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.

Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.

Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.

Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.

Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.

Условия составления предварительного договора

Чтобы составить и заключить предварительный договор, обеим сторонам необходимо выполнить следующие условия:

На доме с земельным участком не должно быть арестов или залогов.
Земельный участок нельзя продавать отдельно от недвижимости, которая расположена на нем.
Если земельный участок и недвижимость находились в общедолевой собственности, то в момент их продажи стоит заключить письменный документ, который зафиксирует отказ от права покупки совладельцев.
Продавать земельный участок с недвижимостью имеет право только их собственник.
Земля и вся недвижимость на земельном участке, который продается, обязательно должны быть узаконены и поставлены на кадастровый учет.
При продаже недвижимости, которая была приобретена во время брака, продавец должен предъявить письменное согласие супруга на продажу.
Стоимость участка и недвижимости на нем определяется по общему соглашению обеих сторон. В данном случае привязки к кадастровой оценке нет.

Задаток в данном договоре является гарантом выполнения условий, указанных в самом документе. Он представляет собой оговоренную обеими сторонами сумму, которую обязан внести покупатель в определенные сроки. Вносить задаток необязательно. Но он является более надежным гарантом того, что условия договора будут выполнены обеими сторонами, так как, в случае отказа покупателя от подписания основного договора, он теряет внесенные деньги. Продавец в такой ситуации обязан вернуть покупатель внесенный задаток в двукратном размере. Внесенную предоплату в договоре можно называть исключительно задатком, не авансом или предоплатой. В противном случае данная правовая норма не будет действовать.

Чтобы заключить основную сделку о купли-продажи, продавец обязан обладать правами собственности на недвижимость. Если земельный участок находится в СНТ, то его владелец обязан иметь документ, который будет свидетельствовать о его правах собственности или же выписку из ЕГРН, в которой он будет указан правообладателем.

Садовая книга не имеет юридической силы. Поэтому предварительный договор на основе подобного документа лучше не составлять, он не будет иметь юридическую силу. СНТ также не может продавать земельные участки на основании садовой книги. Это означает, что недвижимость за ними реально не зарегистрирована.

Законодательные нормы

В редакции Федерального закона №42-ФЗ от 8 марта 2015г. сказано, что предварительный договор при купле или продаже должен содержать условия и предмет, которые станут базой для составления основного соглашения. По согласованию сторон предварительная договоренность может быть подкреплена внесением задатка (ч.4, ст.380 ГК РФ).

Если одна из сторон впоследствии отказывается от сделки, действуют нормы, закрепленные в п.4 ст. 445 ГК РФ. Потребовать исполнения договоренности можно в течение шести месяцев с момента, когда одна из сторон нарушила свои обязательства.

Статья 550 ГК указывает, что юридическую силу имеет только письменное соглашение.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Что нужно включить в текст?

В соглашение нужно включить те же условия, что и в будущем будут прописаны в основном договоре купли-продажи. К ним относятся:

стороны;
предмет – описание земельного участка (его площадь, адрес, кадастровый номер);
если продается еще и дом – описание дома (адрес, площадь, этажность, количество комнат, кадастровый номер);
цена недвижимости;
порядок и срок оплаты недвижимости;
порядок и срок передачи недвижимости;
перечень лиц, зарегистрированных в доме, с указанием срока их выписки;
перечень законных пользователей дома (земли), права которых не прекратятся с переходом права собственности на покупателя (отказополучатели, арендаторы);
иные условия, которые стороны сами признают обязательными.

Укажите также срок, к которому основная сделка должна быть заключена. Если этого не сделать, то основной договор в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Особенность предварительного договора – условие о предоплате, которая может быть выражена как аванс или задаток. О гарантиях и рисках ПДКП можно прочесть по этой ссылке.