Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами (однако нужно учитывать, что с 1 марта 2023 года сведения о правообладателях объектов недвижимого имущества в выписках ЕГРН перестали быть публичными), запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

4. Выписка из финансового лицевого счета.

Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Читайте форумы перед покупкой квартиры

Покупать недвижимость для инвестиций желательно от известных застройщиков, которые сдают объекты в срок и без опозданий. Если купите квартиру на стадии возведения нижних этажей или котлована, сэкономите до 30% от стоимости. Чем ближе этап завершения строительства, тем дороже стоят квартиры.

Перед покупкой почитайте отзывы о застройщике, доме и районе. Найдите на форумах реальную информацию о застройщике, узнайте, выкупил ли девелопер участок или нет, а также какой дом будет построен. Форумы могут стать для вас единственным правдоподобным источником информации перед вложением денег.

Если собираетесь купить квартиру в Москве для перепродажи или последующей сдачи в аренду, пользуйтесь форумом «Домкад». На нем люди делятся актуальной информацией о компаниях, сроках сдачи, выкладывают свежие фото строительства и рассказывают о районе, инфраструктуре.

Не стесняйтесь задавать на форумах вопросы. Например, спросите, пользуется ли район популярностью при сдаче в аренду. А для получения дополнительной информации о новом жилом комплексе, ищите сведения на сайтах новостроек или сайте застройщика. У популярных комплексов всегда есть сообщества в социальных сетях, где будущие жильцы обсуждают насущные вопросы.

Выбор этажа для будущей квартиры

Выбор этажа — также важный фактор. Если раньше ходило мнение, что главное — это не покупать жилье на первом и последнем этаже, то теперь вопросов стало больше, так как и этажность возросла. Купить можно недвижимость как на третьем, так и 33-ем этаже, но где будет больше преимуществ? У каждого сегмента свои особенности:

• Нижние этажи (1-5). Если дом расположен близко к проезжей части, то следует ожидать сильную загрязненность воздуха на нижних этажах. Из плюсов такой недвижимости — невысокая стоимость (квартиры стоят на 5-7% дешевле других объектов новостройки) и независимость от лифта.
• Средние этажи (5-12). Обычно пользуются самым большим спросом. До окон доходит намного меньше загрязненного воздуха, слышимость с улицы также ниже. Открывается неплохой вид, а в дом поступает больше света.
• Верхние этажи (с 12 и выше). Хоть верхние этажи в высотках — это низкий уровень шума и чистый воздух, они пользуются такой же средней популярностью, как и нижние. К недостаткам относят зависимость от лифта, а также риски, которые связаны с пожароопасностью.

По технологии строительства можно выделить пять основных видов новостроек. У каждого есть свои преимущества и недостатки.

Монолитные. Такие дома ещё называют железобетонными. В центре будущей стены строители размещают арматуру, вокруг неё устанавливают деревянную форму, опалубку, и заливают её бетоном. В монолитных зданиях прочные стены, хорошая звуко- и теплоизоляция. Но квартиры в них дороже, чем в панельных и блочных.

Кирпичные. В них, как и в монолитных, отличная тепло- и звукоизоляция. Из кирпича обычно возводят дома комфорт- и бизнес-класса, потому что эта технология — самая трудозатратная и дорогая. Из-за большого количества ручного труда этаж в доме из кирпича строится дольше, чем в домах других типов.

Монолитно-кирпичные. В этом случае основание дома возводят из бетона, а облицовку делают из кирпича. Такое жильё строится быстрее, чем полностью кирпичное, и стоит дешевле. Но, скорее всего, цена будет выше, чем у полностью монолитного.

Блочные. Дома собирают из больших блоков — обычно бетонных. Такие здания строятся быстрее, чем монолитные и кирпичные, а квартиры в них стоят дешевле. Но есть и минусы: срок эксплуатации меньше, звукоизоляция хуже.

Панельные. Их собирают на строительной площадке из готовых панелей. В панельных домах звуко- и теплоизоляция хуже, чем в остальных типах, а стыки между панелями могут промерзать. Но этот тип домов всё равно популярен и у застройщиков, и у покупателей. Строительство панельных домов быстрое и недорогое, а квартиры в них самые дешёвые.

Характеристики квартиры

Чтобы оценить квартиру в новостройке, не обязательно ждать, когда дом достроят — это реально сделать на этапе строительства. Например, по плану квартиры можно понять, как расположены розетки, где находятся несущие стены и устраивает ли вас площадь. Измерить габариты лучше самостоятельно. Дизайнеры могут нарисовать на плане и кровать, и шкаф, и рабочую зону, но при этом не соблюдать пропорции: не факт, что вся эта мебель поместится в реальной комнате.

Планировка. Квартиры бывают разной формы, с минимумом стен при свободной планировке, кухнями-гостиными, кладовыми, гардеробными, высокими потолками и увеличенными окнами. Найти всё это в одной квартире, да ещё и за приемлемые деньги, вряд ли получится, поэтому приходится заранее решать, что нужнее.

У любой планировки есть плюсы и минусы. Например, при свободной планировке один покупатель радостно строит стены по своему усмотрению, а другой злится, что это нужно согласовывать с городской администрацией.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие характеристики:

• цена жилого помещения;
• адрес;
• техническое состояние и характеристики объекта в соответствии с данными кадастрового паспорта;
• перечень лиц, у которых есть право пользования продаваемым жилым помещением;
• порядок расчетов: способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов по оформлению сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить жилое помещение и передать его покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной недвижимости.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.

• в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
• на каком основании было получено право собственности на квартиру;
• кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
• есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
• наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
• есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
• спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.

Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.

Нельзя обойти вниманием и один из наиболее глобальных вопросов: что предпочесть, новостройку или недвижимость на вторичном рынке? У первого варианта есть много сторонников, и аргументы у них тоже есть. Один из самых весомых – жилье с нуля, так что никаких проблем с документами быть не может, в отличие от вторички. Но следует заметить, что с изменением правовой базы в целом риски, конечно, сократились. Но это вовсе не означает, что их не стало. Например, никуда не делась возможность найти объект по вполне «симпатичной» цене, а на деле купить его на невыгодных для себя условиях. Это происходит, например, в тех случаях, когда застройщик ближе к сдаче дома в эксплуатацию объявляет вкладчикам: квартира вашей мечты подорожала. И что делать? Немалая сумма уже уплачена, и покупателю не остается ничего кроме как принять столь кабальные условия. Перспектива судебного решения в пользу купившего недвижимость в новостройке может оказаться не слишком радужной. Застройщики нередко подстраховываются на этот случай, включая в договор соответствующий пункт мелким шрифтом.

При выборе в пользу вторички тоже расслабляться не стоит. Перечень проблем, которые вы легко можете приобрести вместе с облюбованной вами квартирой, может занять не одну страницу. В него входят незамеченная покупателем самовольная перепланировка, проблемные соседи, плачевное состояние коммуникаций, незнание особенностей проживания в районе – например, любимое место сбора маргинальных личностей под вашими окнами, разгрузочная площадка продуктового магазина, мусорные контейнеры…

Но самая большая неприятность гораздо менее очевидна и может скрываться там, где ее обычно не ждут. Это возможность заключить сделку, которая впоследствии будет оспорена. Список причин, способных привести к такому плачевному финалу, не менее объемен. Среди них несоблюдение предыдущими владельцами жилья прав несовершеннолетних или наследников, нарушения при приватизации или оформлении сделок купли-продажи. Выявить возможные будущие проблемы при беглом взгляде на документы невозможно, а провести их юридическую экспертизу под силу только специалисту, так что среднестатистический покупатель рискует, заплатив сумму в не один миллион рублей, оказаться в итоге у разбитого корыта.

Поэтому не стоит пренебрегать возможностью получить реальную помощь в выборе недвижимости. Например, в нашей компании уделяется самое пристальное внимание соблюдению прав клиентов при совершении сделок с недвижимостью. Именно поэтому мы тщательнейшим образом проверяем надежность застройщиков, проводим комплексную юридическую экспертизу предоставляемых правообладателем документов.

В результате становится возможным гарантировать клиентам – разумеется, при соблюдении наших рекомендаций – отсутствие перспективы купить жилье с неблагополучной историей, так что выбор квартиры при нашем участии будет удачным во всех отношениях.

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

• квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
• Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
• Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
• Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Планировка квартиры и комнат

При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:

• большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
• наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
• расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
• примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
• примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру

Главные вопросы при выборе новой квартиры

Потенциальный покупатель может поставить перед собой вопросы, отвечая на которые последовательно и обоснованно, получит ясное представление о выборе. И сможет сначала определить круг объектов, а после остановиться на одном из них.

1. Какова цель покупки? — квартира для проживания, вложения денег, получения прибыли от сдачи, возможность передать имущество детям.

2. Каков уровень комфорта в ЖК, есть ли дополнительные удобства от застройщика?

3. Какова площадь квартиры? — комфортное проживание зависит от возможности разместиться в ней, организовать использование пространства.

4. Сколько и каких комнат должно быть, какого типа планировка вас устроит? Каковы особенности поэтажной и внутриквартирной планировки?

5. Какого типа дом можно считать наиболее комфортным и надежным?

6. Где находится новостройка, какова дорожная и транспортная ситуация в районе?

7. Чего вы ожидаете от инфраструктуры района, доступности социальных и коммерческих объектов, какова должна быть застройка?

8. Важны ли для вас паркинги, благоустройство территории, виды из окон, высотность ЖК и общая планировка участка?

9. Какая из схем покупки вас устраивает с учетом финансовых возможностей и сроков?

10. Как вы намерены определять надежность застройщика, есть ли у вас понимание механизмов продажи?

Информация о застройщике

При покупке квартиры в новостройке необходимо собрать как можно больше информации о застройщике: сколько лет на рынке, познакомиться с готовыми объектами, проверить документацию, схемы планировок, узнать о будущей отделке и благоустройствепридомовой территории.

Если застройщик отказывается предоставить необходимую вам информацию, то это уже подозрительно (некоторые строительные организации не имеют разрешение на строительство или превышают кол-во допустимых по плану этажей).

Зарегистрировавшись на форумах, отзовиках и в общедомовых группахжильцов в социальных сетях, можно узнать о подводных камнях проживания в домах данного застройщика или неприятных сюрпризах при сдаче объектов, о задержке сроков сдачи и др.

При покупке вторичного жилья не лишним будет пообщаться с соседями или бабушками у подъезда, с участковым. От них можно узнать информацию о бывших жильцах и причине продажи квартиры, чтобы исключить неприятные сюрпризы и иметь полную картину о продавце.

При выборе квартире нужно учитывать и высоту, на которой она будет расположена, т.к. от этого будут зависеть положительные и отрицательные моменты проживания.

1-й этаж выбирать не желательно, только если покупка жилья не связана с переездом престарелых родителей или будущий жилец имеет инвалидность. Он удобен из-за возможности быстрого подъема, но обычно не имеет балконов. К дополнительным неудобствам проживания можно отнести шум из окна (гуляющие дети, приезжающие и уезжающие соседи на автомобилях), загазованность (выхлопные газы проезжающих автомобилей). Опасность воровства – вопрос решаемый, но потребуются дополнительные вложения средств. Расположение внизу подвала- тоже не относится к положительному моменту, т.к. возможны сырость и высокая температура. Неудобства в виде незваных гостей и подозрительные личностей, различные шумы на площадке. Но удобство при переезде и доставках.

Настоящие и будущие переделки

Если в приобретаемом жилье планируется переделка (из двушки в студию и наоборот, надстройка этажа под потолком и т.д.), необходимо ознакомиться с планом БТИ и определить расположение перегородок и несущих стен, оценить технические возможности помещения, посоветоваться со специалистом.

Обязательно нужно взять разрешение на изменения в квартире втехническом отделе администрации города/района (может иметь другое название) и узаконить, иначе за незаконные действия будет предъявлен административный штраф.

В некоторых случаях в новостройках учитывают пожелания будущих жильцов о расположении стен, поэтому можно сразу урегулировать этот вопрос с застройщиком.

Похожие записи:

• Как налоговики находят скрытую выручку
• Как таксисту грамотно платить налоги – советует налоговая служба
• Как правильно составить договор дарения доли квартиры без нотариуса