Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью изменения с июля в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Заработает новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков
«Раньше это не указывалось, многие объекты не «привязаны» к земле. В результате возникают ситуации, когда, например, планируют строительство автодороги, прокладывают маршрут строительства и обнаруживают, что по пути следования расположен дом, который не отмечен на карте. Данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.
Новое в законодательстве
Размер маткапитала увеличат
С 1 февраля 2024 года на 7,5% будет проиндексирован маткапитал для тех семей, которые еще не воспользовались сертификатами или у кого часть средств осталась неиспользованной. Так, выплата на первого ребенка вырастет почти с 587 до 631 тыс. рублей, а на второго — с 776 до 834 тыс. рублей.
Росреестр окончательно переходит на электронную регистрацию сделок с юрлицами
С 1 января Росреестр полностью переходит на электронную регистрацию сделок с недвижимостью с юридическими лицами. Это позволит застройщикам в том числе быстрее оформлять документы.
Для физлиц поменяется не так уж много, но документы станет подавать проще: для регистрации нужен будет скан договора, а документы по самому объекту уже не понадобятся.
У заемщиков будет больше вариантов для оформления страховки
Постановление Правительства от 18 января 2023 года № 39 вступило в силу 1 сентября 2023-го. Оно упрощает для заемщиков выбор страховой компании при оформлении кредита (в том числе ипотечного) и облегчает этот процесс, а также проверку клиента банком. Постановление будет действовать до 1 сентября 2025 года.
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ ЗАЕМЩИКОВ?
«Для потребителя эффект позитивный: нововведение усилило конкуренцию между страховщиками. Это так или иначе повлечет за собой снижение размера среднего страхового тарифа: страховщики будут пытаться удержать действующих клиентов и привлечь новых.
Кроме того, клиенты получают дополнительные бонусы: скидки на другие продукты страховщика, упрощенные процедуры оформления договоров при переводе в конкретную страховую компанию и другие».
Ксения Гончарова, руководитель отдела развития розничного страхования компании «Абсолют Страхование»
Увеличен срок, в течение которого можно отказаться от страховки
Госдума приняла закон об увеличении «периода охлаждения» при страховании потребительских кредитов. Теперь отказаться от такого страхования можно в течение 30 дней, а не 14 дней, как раньше.
Более того, можно будет не только отказаться от договора, но и вернуть страховую премию (или ее часть). Закон вступает в силу через 180 дней после официального опубликования, то есть новое правило начнет действовать с 1 февраля 2024-го.
Сроки проведения капремонта будут исчисляться по-новому
С 1 сентября 2024 года сроки проведения капитального ремонта многоквартирного дома будут исчисляться в зависимости от степени его изношенности. Собственники квартир смогут самостоятельно инициировать обследование здания, чтобы ускорить старт работ. Это особенно актуально для тех домов, которым ремонт нужен как можно скорее, но назначен он лишь через несколько лет.
Понятие «мастер-план» закрепят законодательно
Весной 2024 года в градостроительном законодательстве появится понятие «мастер-план». Предполагается, что это сделает развитие территорий более эффективным. Чиновники утверждают, что сами мастер-планы разрабатываются уже давно, а вот термина для них до сих пор не было.
Правильный (безопасный) порядок заключения сделки купли-продажи недвижимости
Выбор квартиры\дома. Выбрать дом можно даже без привлечения риэлтора, для этого существует множество площадок, вроде: Яндекс.Недвижимость, Авито или Циан. В большинстве случаев, объекты на этих площадках выставлены именно риэлтерскими агентствами.
Осмотрите объект. Обратите внимание не только на внешнее состояние объекта, но и на его соответствие документам. Пообщайтесь с владельцем недвижимости, убедитесь в его адекватности и отсутствии подводных камней.
В том случае, если квартира\дом вас полностью устраивает – проконсультируйтесь с юристом в сфере недвижимости, он должен ознакомиться с бумагами от продавца, убедиться в законности предыдущих сделок купли-продажи (если таковые были).
Согласуйте процедуру купли-продажи, договоритесь с продавцом о заключении предварительного договора. Свидетельством готовности приобрести жилье чаще всего является аванс, который передается продавцу.
Перед тем как заключать договор, обязательно убедитесь в том, что продавец выписал из квартиры\дома всех зарегистрированных лиц и погасил все долги по ЖКХ.
Снимите банковскую ячейку – эта схема является наиболее безопасным способом проведения сделки с недвижимостью. Для этого, в присутствии текущего владельца недвижимости положите сумму равную стоимости недвижимости в банковскую ячейку, заключите с банком договор в котором будут прописаны условия при которых продавец сможет забрать средства. Например, в случае если он предоставит свидетельство о переходе прав собственности выданное Росреестром.
Если все прошло нормально, вам остается лишь подписать договор купли-продажи. Данный документ требует обязательного нотариального удостоверения. После подписания договора, соберите все документы и подайте их в Росреестр для дальнейшей регистрации перехода прав собственности.
По итогу, вам остается лишь получить выписку из ЕГРН.
Новое в налогообложении
Что точно изменится?
Вырастет размер социальных налоговых вычетов (на лечение, обучение)
С 1 января будет увеличен совокупный размер социальных налоговых вычетов (например, на лечение и обучение): было 120 тыс. — станет 150 тыс. рублей. Изменения закреплены в статье 219 Налогового кодекса РФ (Федеральный закон от 28.04.2023 № 159-ФЗ).
При этом вычет на обучение каждого из детей налогоплательщика (сумма, общая на родителей) до 1 января не превышает 50 тыс. рублей, а после 1 января — 110 тыс. рублей.
Вычеты можно суммировать.
ПРИМЕР
Допустим, вы купили квартиру за 4 млн рублей, а затем продали за 7 млн рублей. Фактически прибыль составляет 3 млн рублей, и с этой части вы должны уплатить 13% налога. Новое правило позволяет уменьшить эти 3 млн рублей не только на сумму налогового вычета (до 2 млн рублей) при покупке жилья (если раньше вы никогда не пользовались этой возможностью — это можно сделать только один раз), но и на сумму расходов на лечение, обучение и прочее.
Произойдет окончательный переход на единый налоговый счет (ЕНС)
Переход на единый налоговый счет — новый способ учета начисленных и уплаченных налогов и взносов — в 2024 году станет окончательным и бесповоротным. По сути, ЕНС — это единый налоговый кошелек, через который будут проводиться все налоговые платежи и взносы.
Применительно к рынку недвижимости это правило приведет к большей прозрачности, в том числе для сегмента краткосрочной аренды. Прямым образом это коснется недобросовестных налогоплательщиков — уклоняться от уплаты налогов станет сложнее.
Для застройщиков апартаментов возвращают НДС
С 1 января снова вводится НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов, которые строились и продавались по договорам долевого строительства. Это правило было отменено в 2010 году, но теперь оно возвращается. Такое нововведение отразится на конечной стоимости апартаментов — покупательский интерес будет смещаться в сторону покупки недвижимости с жилым статусом (у апартаментов его нет).
КОРОТКО
По итогам 2023 года Федеральная налоговая служба прогнозирует поступление в бюджет налогов на сумму 46 трлн рублей, что на 4 трлн больше, чем в 2022 году.
Приводим несколько примеров, которые свидетельствуют о повышенном внимании государства к источникам пополнения бюджета. В частности, отклонены законопроекты, которые потребовали бы дополнительных денежных средств из бюджета в форме налоговых вычетов:
1. Отклонено предложение увеличить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в связи с расходами граждан на новое строительство либо приобретение жилья (законопроект № 227777-8).
2. Отклонено предложение освободить от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья ради улучшения жилищных условий (законопроект № 223105-8).
3. Этот же отклоненный законопроект (№ 223105-8) предлагал отменить сроки владения недвижимостью для продажи без уплаты налогов.
Как выросли ставки на вторичное жилье
27 октября Банк России повысил ключевую ставку сразу на два процентных пункта — с 13% до 15% годовых. До этого регулятор трижды повышал ключевую ставку (в период с июля по сентябрь). В середине лета она была всего 7,5%.
У повышения ключевой ставки есть свои плюсы, как, например, последующий за этим рост ставок по вкладам. Минус же в том, что кредиты для людей и компаний становятся более дорогими. Это относится в том числе и к ипотеке.
Ряд банков уже отреагировали на последнее решение регулятора (многие готовились к нему заранее). И размер ипотечных ставок на «вторичку» увеличился в среднем с 13–14% до 15–16% годовых.
Для сравнения: в 2019 году ипотечные ставки на вторичное жилье составляли 8,5–9% годовых. Минимальная ставка в Сбербанке на вторичное жилье сейчас достигла 15,6%. У ВТБ — 16,4–16,5% в зависимости от комбинации примененных скидок.
Ставка увеличится, если клиент, например, откажется от электронной регистрации сделки или услуги комплексного страхования. Или первоначальный взнос составит менее 20%. В Альфа-Банке базовые ставки по ипотеке на квартиры на вторичном рынке выросли до 16,69%. Банк «Открытие» поднял базовую ставку по ипотеке на готовое жилье до 16,99% без учета скидки.
К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2023 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.
После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре. Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей. Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.
Новые правила для нотариальных сделок
С июня 2024 года были внесены изменения в процедуру нотариальных сделок с недвижимостью. Эти изменения направлены на повышение безопасности и прозрачности процесса.
Одно из главных нововведений – это обязательное наличие нотариального свидетельства при совершении сделки. Теперь все документы, связанные с недвижимостью, должны быть заверены нотариусом, что дает уверенность в их подлинности и законности.
Кроме этого, новые правила вводят необходимость предоставления паспорта и иных документов при совершении нотариальной сделки. Это позволяет установить личность участников сделки и предотвратить мошенничество.
Для обеспечения дополнительной защиты, новые правила также предусматривают проведение нотариальных сделок только в офисе нотариуса. Это гарантирует безопасность участников сделки и исключает возможность мошенничества или подделки документов.
Новые правила для нотариальных сделок с недвижимостью призваны обеспечить максимальную законность и защиту прав всех сторон. Они расширяют полномочия нотариусов и повышают доверие к процедуре заключения сделок с недвижимостью.
Какие факторы повлияют на изменение цен
Основные факторы, которые определяют ценовую динамику на рынке недвижимости в 2024 году:
-
Ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов. Чем выше ставки по кредитам, тем ниже доступность жилья и спрос.
-
Инфляция. Рост цен в экономике в целом толкает вверх и стоимость недвижимости.
-
Курс рубля. Ослабление национальной валюты может привести к росту цен на импортные стройматериалы.
-
Доходы населения. Снижение реальных доходов граждан ограничивает платежеспособный спрос.
-
Объем ввода жилья. Чем больше новых квартир поступает на рынок, тем выше конкуренция и ниже цены.
-
Госпрограммы. Льготная ипотека и другие меры господдержки стимулируют спрос и рост цен на недвижимость.
Налог на имущество организаций
С 01.01.2024 для организаций изменяется срок представления налоговых деклараций по налогу на имущество (Закон № 389-ФЗ). Крайний срок сдачи деклараций переносится с 25 марта на 25 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Из-за переноса срока сдачи деклараций для организаций (кроме организаций, имеющих в собственности исключительно недвижимость, облагаемую по кадастровой стоимости) отменяется обязанность по сдаче уведомлений об исчисленных суммах налога на имущество. По новым правилам представление налоговых деклараций будет производиться ранее срока уплаты налога (28 февраля), тогда как уведомления нужно сдавать только в случаях, когда обязанность по уплате налога наступает до представления в ИФНС налоговой декларации.
С 01.01.2024 для организаций изменен срок сдачи уведомлений о выборе налогового органа для представления налоговых деклараций по налогу на имущество (закон № 389-ФЗ). Речь идет об организациях, состоящих на учете сразу в нескольких налоговых инспекциях по месту нахождения принадлежащих им объектов недвижимого имущества на территории одного субъекта РФ. Чтобы иметь возможность представлять единую декларацию в отношении всех принадлежащих им объектов недвижимости в одну из налоговых инспекций, такие организации должны направить в ИФНС уведомление о выборе инспекции для сдачи отчетности. По новым правилам срок представления таких уведомлений перенесен с 1 марта на 1 февраля года.
Уточнение процесса оценки земельных участков
В соответствии с новыми правилами, оценку земельных участков будут проводить специалисты, имеющие соответствующую лицензию и опыт работы в данной области. Они будут учитывать различные факторы, такие как местоположение участка, его площадь, категорию земель и уровень застройки в данном районе.
Важно отметить, что оценка земельных участков будет проводиться объективно и независимо от намерений владельца участка или покупателя. Это гарантирует честность и прозрачность всего процесса.
При оценке участков будут учитываться также дополнительные факторы, такие как наличие коммуникаций и инфраструктуры, близость к транспортным магистралям и объектам социального значения. Эти факторы могут повысить стоимость участка в случае их наличия.
Оценка земельных участков будет осуществляться с учетом актуальной рыночной ситуации и сопоставимости с другими аналогичными участками в данном регионе. Это поможет получить объективную стоимость участка и обеспечит справедливые условия для владельца и покупателя.
В результате оценки участка будет определена его рыночная стоимость, которая затем будет использована при составлении договора купли-продажи. Это позволит соблюсти законодательные требования и обеспечить защиту прав всех сторон в данной сделке.
Важные компоненты выкупа земельных участков
Основными компонентами выкупа земельных участков являются:
| 1. Определение цели и задачи выкупа | – необходимо четко определить цель и задачи выкупа земельных участков. Это может быть разработка жилой или коммерческой недвижимости, строительство дорог или коммуникаций и т.д. Каждая цель требует своего подхода и выполнения определенных требований. |
| 2. Исследование рынка недвижимости | – перед выкупом земельных участков необходимо провести детальное исследование рынка недвижимости. Это позволит определить стоимость участков, установить цены и предложить адекватные условия для всех участников операции выкупа. |
| 3. Правовое оформление операции выкупа | – этот компонент включает в себя заключение договоров купли-продажи земельных участков, проверку юридической чистоты их собственности, а также получение всех необходимых разрешений и документов. |
| 4. Финансовая составляющая | – важный аспект выкупа земельных участков. Он включает расчеты бюджета операции, определение источников финансирования, подготовку необходимых документов для получения кредитов и т.д. |
| 5. Учет экологических и технических аспектов | – при проведении выкупа земельных участков необходимо учитывать экологическую и техническую составляющую. Это включает проверку земли на наличие загрязнений, оценку технической готовности участков и соответствие требованиям градостроительных норм. |
Собственник будет вправе получить информацию о том, кто прописан в его помещениях
Как это ни странно, но сегодня владелец жилья официально не обладает правом запросить органы МВД о том, кто зарегистрирован в его помещении, без согласия этих зарегистрированных лиц. Закон РФ № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 года не включает собственника жилья в круг лиц, имеющих право получить из органов МВД адресно-справочную информацию о гражданах, зарегистрированных в его квартире или доме без их согласия. Федеральный закон № 304-ФЗ от 14.07.2022 года исправил этот недочет. С 1 января 2023 года собственник помещения сможет запросить органы МВД о гражданах, проживающих в его помещениях без их согласия. Это представляется важным для граждан, утративших возможность владеть и пользоваться своими объектами.
Какие изменения коснутся доли в квартире?
С новым законом 2024 года в сфере недвижимости будут внесены изменения, касающиеся порядка продажи доли в жилом помещении.
- Упрощение процедуры продажи доли: новый закон предлагает более гибкий и упрощенный порядок продажи доли в квартире. Теперь это будет возможно осуществить без нотариального оформления.
- Ограничение продажи доли без согласия собственников: в новом законе закреплено, что продажа доли в жилом помещении возможна только с согласия всех собственников квартиры. Это поможет избежать возможных конфликтов и споров между сособственниками.
- Новый порядок оценки доли в квартире: с новым законом устанавливается более прозрачный порядок оценки доли в квартире. Теперь оценка будет производиться с учетом рыночной стоимости недвижимости и других факторов, определенных законодательством.
Обязательный порядок продажи доли при наследовании
В законе о жилой недвижимости, который будет введен в 2024 году, предусмотрены изменения, касающиеся продажи доли в помещении при наследовании. Согласно новому закону, при наследовании жилой недвижимости и наличии доли в ней, будет обязательный порядок продажи этой доли.
Основная цель нового закона о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании — обеспечение равенства наследников и предотвращение возможных конфликтов и споров между ними. При наследовании жилого помещения с долей, все наследники будут обязаны согласовывать решение о продаже этой доли.
Закон предусматривает, что продажа доли в жилом помещении будет производиться на открытом аукционе или через специальные агентства, специализирующиеся на продаже долей в недвижимости. Стоимость доли будет определяться исходя из рыночных цен на жилую недвижимость в данном регионе.
Продажа доли будет проводиться в течение определенного срока, который будет установлен законом. В случае, если ни один из наследников не заинтересован в приобретении доли, она будет предложена другим заинтересованным лицам. При этом, наследники будут иметь предпочтительное право на приобретение доли по цене, установленной на аукционе.
Сумма полученная от продажи доли будет равномерно распределена между наследниками, в соответствии с их долями в наследстве. Исполнение этого закона будет контролироваться соответствующими государственными органами и комиссиями.
Таким образом, новый закон о продаже доли в жилой недвижимости при наследовании создает прозрачные и честные условия для всех наследников, и обеспечивает равные возможности при разделе наследства.