Как жилое помещение перевести в нежилой фонд?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как жилое помещение перевести в нежилой фонд?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

На основе полученных сведений составляется повестка дня, а также рассылаются приглашения. Оповещение делаются в соответствии с правилами ТСЖ. Будет удобнее разместить информацию о предстоящем собрании на доске объявлений в подъезде.

Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.

Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.

Начиная процедуру сбора документов для перевода квартиры в нежилую недвижимость, нужно знать условия, которые обязательно должны быть соблюдены. Главным из них является принадлежность к типу жилья, который может подлежать переводу. Статьей 22 Жилищного кодекса на это действие накладывается запрет, если квартира:

• не имеет возможности по переоборудованию входа и изоляции его от общего, через который жильцы многоквартирного дома попадают в подъезд;
• находится в залоге, аресте или в аренде по договору;
• расположена не на первом этаже многоквартирного дома (за исключением случая, когда помещения, расположенные ниже, являются нежилыми);
• имеет прописанных или проживающих на площади граждан;
• не допускается для религиозной деятельности.

Следует уточнить и тот факт, что переводу подлежит квартира целиком. Поэтому невозможно конвертировать ее часть (комнату или несколько комнат). К другим обязательным условиям относятся:

• наличие свободного доступа к коммуникациям инженерного характера;
• многоквартирный дом не должен числиться в списках ветхих, аварийных и подлежащих сносу;
• в переводе жилой площади в нежилую в доме, который обозначен как памятник архитектуры, органы местной власти откажут.

В документации на конвертацию необходимо указывать предполагаемое назначение помещения. Некоторые виды могут потребовать усиления конструкций, звукоизоляции и т.д. Промышленное назначение в многоквартирном доме запрещено.

Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери

Затраты	Сумма, в руб.
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями	1000 (из расчета на одного человека)
Заказ электронной выписки из ЕГРН	350
Подготовка технического плана	5000
Составление проекта переустройства	20000

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.

Пример:

Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Что такое жилое и нежилое помещение

Что такое жилое помещение, определено законом: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания людей, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Посмотрим, какие это могут быть помещения.

Жилое помещение (ст. 16 ЖК РФ)	Характеристика
Квартира (ее часть)	Обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, предназначенное для проживания людей
Жилой дом (часть дома)	Обособленное строение, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем
Комната	Часть помещения в доме или квартире, предназначенная для проживания человека

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:

• нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
• получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
• изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
• организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
• согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
• проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
• оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
• изготовление технического плана – 6500 руб.;
• кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).

Порядок действий для перевода

Для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание нужно:

• Подготовить заявление о переводе из жилого в нежилое в соответствующий орган, осуществляющий перевод, по месту нахождения дома (п. 1 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Такими органами являются органы местного самоуправления. Единой формы заявления не установлено.
• Подготовить необходимые документы. Исходя из ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ для перевода индивидуального жилого дома в нежилое здание вам понадобится:
  • правоустанавливающий документ на дом (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия), если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН. Если же оно зарегистрировано в ЕГРН, то такой документ вы можете представить по своей инициативе;
  • технический паспорт. Его вы можете представить по своей инициативе.
• Если документы, которые подаются по вашей инициативе, вы не представите, то уполномоченный орган запросит их в порядке межведомственного взаимодействия. Более детальный перечень документов для получения услуги по переводу вы можете найти в местных регламентах. Если потребуется перепланировка или переоборудование здания, то в первую очередь согласовываем данный вопрос, а затем уже подаем заявление на перевод.
• Далее необходимо подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган – в Симферополе Департамент городского хозяйства при Администрации г. Симферополя или можно подать через МФЦ. После подачи начинает течь 45- дневный срок, в течении которого госорган принимает решение – перевести жилое в нежилое или отказать в переводе. Если принято решение о переводе, то в течении 15 дней по дня получения необходимых документов госорган автоматически вносит измененные сведения в ЕГРН.

Подготовка к общему собранию

Ч.2 ст.45 ЖК РФ дает возможность любому собственнику созвать незапланированное собрание, в том числе по вопросам перевода квартиры из жилого в нежилое помещение. Для проведения данного мероприятия потребуются:

1. Реестр владельцев квартир, расположенных в многоэтажке.
2. Уведомления о предстоящем собрании.
3. Бланки решений собственников-участников собрания.
4. Листы регистрации.

Не позднее, чем за 10 суток до запланированного мероприятия заинтересованный гражданин обязан уведомить собственников других жилых помещений о предстоящем событии одним из следующих способов:

• заказным письмом (однако общее собрание может предусмотреть иной способ отправки письменного сообщения);
• личное вручение каждому собственнику под роспись;
• размещение соответствующего объявления в общедоступном месте (например, в подъезде дома).

В сообщении необходимо указать:

• сведения о заинтересованном в проведении собрания гражданине;
• формат проведения общего собрания (очный, заочный, очно-заочный);
• дату, место и время встречи жильцов, а если собрание проводится в заочном формате – финальную дату приема решений и место, где можно его передать;
• вопрос, который будет решаться на собрании;
• порядок, время и место ознакомления с документами, которые будут представлены на общем собрании.

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Похожие записи:

• Денежные выплаты инвалидам 2 группы в 2024 году в хабаровске
• Как оформить землю в собственность – пошаговая инструкция
• Документальное оформление учета заработной платы