Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поступить, если арендатор оставил имущество?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Порядок возврата арендованного имущества
Порядок возврата имущества, которое арендовано, может быть определен договором или законом. Например, в ст. 655 ГК РФ говорится о порядке передачи здания или сооружения по передаточному акту как от арендодателя арендатору, так и наоборот от арендатора арендодателю.
Таким образом, по порядку возврата имущества необходимо смотреть прежде всего договор, затем закон, чтобы условия договора не противоречили закону.
В любом случае, лучше придерживаться следующего порядка:
- Подготовьте арендованное имущество к возврату арендодателю
- Подготовьте передаточный акт в 2-х экземплярах на передаваемое имущество или иной документ. При этом следует зафиксировать, что Вы передаете. Например, если передаете квартиру, которую арендовали вместе с мебелью, то необходимо перечислить в том числе всю мебель, которую передаете. Также в акте необходимо указать на то, что арендодатель не имеет претензий по передаче арендованного имущества
- При передаче имущества акт должен быть подписан обеими сторонами
Возврат имущества, которое лицо арендовало, должен в обязательном порядке подтверждаться документально, иначе арендатору будет сложно доказать, когда он возвратил имущество. От того, когда произошел возврат имущества, зависит начисление арендной платы. Т.е., если не будет документа о передаче имущества арендатором и его принятием арендодателем, то недобросовестный арендодатель может начислить аренду, неустойку и иные суммы за то, что имущество не было передано или передано несвоевременно.
Последствия невозврата имущества в аренде
Если арендатор не возвращает имущество, аренда которого закончилась, то последствия для него будут аналогичны последствиям при несвоевременном возврате, т.е. арендодатель может потребовать уплаты неустойки, оплаты времени аренды, а также взыскания убытков. При отсутствии добровольного исполнения со стороны арендатора, арендодатель обратиться в суд о взыскании соответствующих сумм с арендатора.
В свою очередь из-за \того, что арендатор не возвращает имущество, арендодателю, скорее всего, необходимо будет обращаться с иском в суд. Какие требования заявлять в таких ситуациях, будет зависеть от того, что арендуется. Как вариант могут быть заявлены следующие требования:
- об обязании ответчика возвратить имущество
- о выселении
Помимо указанных требований также могут быть заявлены требования о взыскании задолженности по аренде, убытков, пеней, может быть заявлено требование о расторжении договора, если он действующий. Кроме того, могут быть взысканы расходы на представителя.
Если дело дошло до суда и суд расторг договор либо удовлетворил иные требования, связанные с возложением обязанностей на арендатора по возврату имущества, то арендатор обязан будет освободить имущество и/или передать арендодателю. При отсутствии добровольного исполнения в дело включатся приставы с принятием мер, которые предусмотрены законом.
Таким образом, не возврат имущества арендатором повлечет негативные последствия больше всего для него, чем для арендодателя, но и арендодателю придется побороться за свое имущество.
Комментарии к ст. 622 ГК РФ
Согласно комментируемой статье арендатор обязан вернуть имущество арендодателю после окончания договора аренды. При этом его состояние должно соответствовать тому, в котором оно было передано в аренду или в состоянии, обусловленном договором. В расчет принимается и нормальный износ.
Последствиями невозврата в установленный срок арендованного имущества могут быть:
— требование арендодателя внести арендную плату за период просрочки возврата имущества;
— требование арендодателя возместить убытки, возникшие от несвоевременного возврата имущества;
— взыскание неустойки, если это предусмотрено договором.
Убытки могут быть взысканы в полном размере независимо от того, предусмотрена договором неустойка за невозврат имущества в срок или нет.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Порядок возврата арендованного имущества
Порядок возврата имущества, которое арендовано, может быть определен договором или законом. Например, в ст. 655 ГК РФ говорится о порядке передачи здания или сооружения по передаточному акту как от арендодателя арендатору, так и наоборот от арендатора арендодателю.
Таким образом, по порядку возврата имущества необходимо смотреть прежде всего договор, затем закон, чтобы условия договора не противоречили закону.
В любом случае, лучше придерживаться следующего порядка:
Возврат имущества, которое лицо арендовало, должен в обязательном порядке подтверждаться документально, иначе арендатору будет сложно доказать, когда он возвратил имущество. От того, когда произошел возврат имущества, зависит начисление арендной платы. Т.е., если не будет документа о передаче имущества арендатором и его принятием арендодателем, то недобросовестный арендодатель может начислить аренду, неустойку и иные суммы за то, что имущество не было передано или передано несвоевременно.
ПОЛЕЗНО: читайте подробнее про споры по договору аренды, которые могут возникать между арендатором и арендодателем по ссылке на нашем сайте
В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора
Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).
Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.
С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст. 359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).
Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности. То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.
Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.
При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь. Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.
С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.
В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны. Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением – истечения срока аренды. Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.
Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».
Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.
Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.
Возвращение объекту аренды первоначального вида
Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.
К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.
К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).
Задать свой вопрос адвокату
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
Стоимость услуг Вашего адвоката
По гражданским делам
| Консультация адвоката | Составление искового заявления | Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве |
| от 1500 руб. | от 5 тыс. руб. | от 35 тыс. руб./ от 15 тыс. руб. |
Что должно быть указано в договоре аренды — Юридическая консультация«. Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 2008 за N 3502 02-14 администрация известила предпринимателя об отказе от договора аренды от 24. Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.
Помощь юриста в урегулировании вопроса освобождения арендованного помещения
Выселение арендатора, который не желает покидать арендованную территорию, требует особого внимания. Собственник может столкнуться с тем, что правовые нормы не работают, вынуждая обращаться за помощью в суд и к судебным приставам. Обращение за профессиональной юридической поддержкой поможет не только получить судебное предписание, но и получить компенсацию за то время, пока арендатор пользовался площадью, игнорируя требования закона. В качестве противодействия в освобождении помещения арендаторы могут угрожать привлечением собственника к ответственности за самоуправство, что предполагает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до 5 лет. Чтобы не допустить подобных ситуаций, рекомендуется уже на начальной стадии привлекать на помощь юристов.
Комментарий к ст. 622 ГК РФ
1. При прекращении действия договора аренды (расторжения, истечения срока действия) арендатор обязан вернуть арендованное им имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно ему было передано арендодателем. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества.
При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Кроме того, в договоре аренды могут быть оговорены условия о состоянии, в котором может быть возвращено имущество арендодателю.
Арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы после истечения срока действия договора аренды в случае, если арендатор не возвратит ему арендованное имущество либо возвратит с нарушением срока возврата. Предоставление арендодателю такого права связано с тем, что в период так называемого удержания имущества предполагается, что арендатор продолжает им пользоваться. Следовательно, он обязан внести арендную плату.
В случае если арендодателю были причинены убытки в результате такого удержания, например, арендодатель не смог получить доход от использования имущества, то арендодатель имеет право потребовать возмещения убытков от арендатора.
В случае если договором аренды предусмотрено такое обеспечение исполнения обязательств по договору аренды, как неустойка, то убытки в случае предъявления арендодателем требования должны быть возмещены сверх неустойки.
На практике в целях получения от арендатора возмещения убытков и (или) неустойки арендодатель обязан предъявить письменное требование или обратиться в суд. Как возмещение убытков, так и уплата неустойки должны быть обоснованы арендодателем (см. Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009).
2. Судебная практика:
— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— Постановление ФАС Московского округа от 09.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009;
— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 09АП-31531/2010;
— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 N 15АП-9497/2011;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 N 18АП-7873/2009;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 N 15АП-21465/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 N Ф05-2057/12 по делу N А40-52254/2011.
Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.
В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесёнными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.
Часть 3 уточняет, что положения статьи применяются, если договором не установлено иных условий!
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Расторжение договора аренды
Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.
С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.
При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.
Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.
Сделать это можно в любое время.
В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.
Здесь два варианта.
Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.
Второй. Ждать окончания действия договора.
Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.
Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).
Истребование имущества из чужого незаконного владения
До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.
Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?
Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?
Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.
Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной. Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.
Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.
Односторонняя приемка имущества
При заключении договора аренды стороны вправе определить действия арендодателя по односторонней приемке недвижимого имущества (если договор будет расторгнут досрочно или истечет срок его действия). В такой ситуации арендодатель избегает необходимости обращаться в суд с иском о выселении арендатора.
Рекомендация:
- В договоре аренды необходимо предусмотреть порядок односторонней приемки помещения в случае досрочного прекращения действия договора.
- При одностороннем принятии помещения важно зафиксировать не только его состояние, но и количество имущества, принадлежащего бывшему арендатору. Целесообразно создать комиссию из сотрудников арендодателя (3 -5 человек), уполномоченную на принятие имущества.
К участию в приемке могут быть привлечены третьи лица (например, арендаторы соседних помещений, коммунальные служб) - Перечень и состояние обнаруженного имущества фиксируются в соответствующем документе (протокол осмотра, акт описи). К документу могут быть приложены фото- или видеоматериалы
- Имущество может быть оставлено арендодателем на хранение у себя либо передано на хранение сторонней организации, с последующим взысканием понесенных расходов с арендатора