Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что собой представляет выдел участка? Это процедура, при которой находящаяся в долевой собственности земля разделяется на несколько независимых участков пропорционально долевой собственности отдельных участников, и каждый из них получает отдельный земельный надел. При этом может быть выделен только один участок, несколько, или вся общая земля разделена на отдельные наделы. В случае, если выделяется только один или несколько участков, остаток земли остается в той же форме собственности, что и существовал до этого, меняется только его размер и конфигурация.

Основания для выдела земельного участка

Процедура выдела возможна только на определенных основаниях:

• исходный земельный участок относится к долевой собственности – выделить часть земли можно только тогда, когда ею владеет сообща несколько человек.Чаще всего это относится к землям сельскохозяйственного предназначения, хотя это не является обязательным требованиям – выделить можно надел в землях любого назначения;
• один или несколько дольщиков хотят получить полный контроль над землей – любые действия, которые совершаются с земельным участком в долевой собственности, требуют согласия всех дольщиков. Если же один из них захочет распоряжаться своей собственностью лично, ему вначале придётся выделить землю и оформить на нее право собственности;
• условия владения исходным участком сохраняются – если решение о выделе принимают не все дольщики, то после завершения процедуры остаток земли остается в общей долевой собственности, как и был до этого. Единственное изменение–форма участка и его площадь, соответствующие правки носятся в технические документы и реестры;
• причины для выдела могут быть любыми – желающий получить свою часть земли дольщик не обязан убеждать остальных в необходимости процедуры, вполне достаточно его желания провести выдел. Но наиболее распространёнными причинами является развод и раздел совместного имущества, подготовка к продаже земли, вступление в наследство несколькими наследниками и т.д.

Комментарии к ст. 11.5 ЗК РФ

1 — 2. В данной статье законодатель предлагает отграничить случаи выдела земельных участков от случаев их раздела, хотя фактически мы имеем дело с одними и теми же действиями. Разница в данном случае усматривается не в действиях по установлению границ, а в отношениях собственников, обладающих правами на участок. Во-первых, статья распространяется только на случаи использования земельных участков на праве общей долевой собственности. Во-вторых, законодатель предполагает, что при осуществлении выдела доли земельного участка право общей долевой собственности на оставшуюся часть сохраняется, тогда как выделенный участок переходит в собственность лицам, которые выдел инициировали.

Если обратиться к нормам об общей собственности как таковой, то ст. 252 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом той же статьей ГК РФ указывается, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

3. Статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» урегулированы особенности выдела земельных долей из земельных участков, находящихся в общей долевой собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В частности, этой статьей также указывается, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом. Особенностью выдела земельных долей в этом случае оказывается в том числе и то, что решение о выделе принимается не в общем порядке, т.е. по соглашению между всеми сособственниками, а на основании решения общего собрания участников долевой собственности, права и обязанности которого определены данным Федеральным законом.

Зачем нужен выдел земли

У каждого совладельца, конечно, свои причины выдела доли, из них самыми распространенными являются три:

• для дальнейшей продажи;
• чтобы подарить или оставить в наследство;
• для возведения какой-либо постройки.

Рассмотрим их подробнее.

1. Продажа. Итак, вы владеете долей ЗУ. Использовать его по назначению вы не хотите, более того, вы остро нуждаетесь в деньгах, но другие совладельцы не хотят продавать его, выплачивать вам компенсацию за вашу часть земли они тоже не согласны. Что остается? Выделить долю в натуре, сформировать новый надел, зарегистрировать его и получить документы на право собственности. Теперь вы вольны делать со своим земельным паем все, что захотите, в том числе и продавать.
2. Дарение. Как говорилось выше, после того, как вы выделите свою часть земли физически, то есть произведете выдел в натуре, вы сможете ее подарить, либо оставить в наследство любому гражданину, независимо от желания бывших совладельцев общего пая земли.
3. Строительство. Вы решили пристроить к дому, находящемуся в долевой собственности еще одно помещение, либо хотите возвести какую-либо постройку, но совладельцы ЗУ против любого строительства. Пока вы владеете только долей объекта недвижимости, а другие совладельцы не согласны с вашим решением, вы не сможете этого сделать, как бы ни старались. Любое строительство на земле, находящейся в долевой собственности без согласия всех совладельцев незаконно. Но, выделив свою долю надела в натуре, вы сможете построить домик, гараж, баню, либо пристроить к уже существующему дому еще одно помещение.

Что такое долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Когда можно выделить долю.

Действующее законодательство устанавливает условия, при соблюдении которых можно произвести выдел доли в натуральном виде.

К таковым относятся следующие:

1. Выдел может быть произведен, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу. Проще говоря, если выдел доли повлечет негативные последствия для исходного участка, от подобного рода затеи стоит отказаться.
2. Выдел осуществляется соразмерно стоимости доли в праве. И здесь нужно уточнить такой момент: выделенный участок может оказаться меньше. Обусловлено это тем, что на стоимость земли влияет ряд факторов, в том числе местоположение и характеристики конкретного объекта. К примеру, участок, расположенный рядом с водоемом, может оказаться дороже, не смотря на то, что по площади будет уступать участку, удаленному от воды.
3. При выделе доли в натуре необходимо соблюсти минимальный размер выдела. Если участок меньше, выдел невозможен. Так, например, выделяемая доля в Московском регионе должна соответствовать площади:
   • 0,06 га, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
   • 0,04 га, если назначение земли — огородничество;
   • 2 га, если земля выделена под ведение фермерского хозяйства.
4. Если доля ничтожно мала, и выделить ее не представляется возможным, допускается выплата инициатору выдела денежной компенсации в размере стоимости доли в праве.

К этому варианту следует обращаться в тех случаях, когда долевые собственники не в состоянии договориться. Инициатору выдела необходимо составить юридически грамотный и обоснованный иск по правилам статьи 131 ГПК РФ, после чего подать его на рассмотрение в районный или городской суд по месту нахождения спорного участка.

В качестве документов приложения могут выступать следующие;

• квитанция об уплате пошлины за подачу заявления в суд;
• копия паспорта истца;
• правоустанавливающий документ на участок;
• документ, подтверждающий право собственности на долю;
• кадастровый паспорт на землю;
• документ, подтверждающий направление искового заявления ответчику;
• документ, свидетельствующий о попытках истца урегулировать конфликт в досудебном порядке, например, письменное предложение о прекращении общей долевой собственности на первоначальный участок;
• иные, имеющие значение документы.

Порядок действий включает следующие этапы:

1. Обращение к совладельцам с просьбой о выделе доли;
2. Получение отказа;
3. Составление иска (с этой целью желательно обратиться к юристу);
4. Оплата пошлины и подача заявления в суд;
5. Участие в разбирательстве;
6. Получение вступившего в силу судебного акта;
7. Обращение с решением и другими документами в Росреестр;
8. Получение выписки из ЕГРН.

Практика показывает, что отчеты экспертных организаций имеют ключевое значение при вынесении судьей решения по рассматриваемому делу. Для проведения указанной экспертизы суды обычно пользуются услугами проверенных специалистов, с которыми неоднократно проводилось сотрудничество, но при этом, стороны вправе привлечь к рассмотрению дела другую экспертную организацию или частное лицо на свое усмотрение.

После вынесения экспертного заключения судом будет предложено два варианта дальнейшего развития событий:

• Раздел земельного надела. Указанный вариант предполагает создание нескольких земельных участков на месте исходного. После получения такого судебного решения собственники смогут приступить к межеванию границ участков, постановке недвижимости на учет и получению свидетельств о праве собственности.
• Установление порядка пользования таким участком. Данный выход предполагается в случае невозможности проведения раздела спорного имущества. Судом будут учтены размеры долей каждого собственника и фактически сложившийся порядок пользования наделом, но владельцам придется и дальше быть соседями, а также совместно владеть недвижимым имуществом.

Нюансы права совместной собственности на землю

В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.

Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.

Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .

Правовые последствия выдела земельного участка

Правовые последствия выдела земельного участка могут быть следующие:

• Исходный (преобразуемый) участок изменяет свои площадь и границы, в остальном его правовой режим остается прежним.
• Вновь созданный (выделяемый) участок учитывается в качестве самостоятельного объекта недвижимости. По умолчанию он обретает правовой режим исходного объекта: относится к той же категории и территориальной зоне, касательного него разрешены те же виды использования.
• После выдела сервитуты и обременения продолжают действовать в том же правовом объеме и территориальных границах.
• Дольщик, по заявлению которого выделен участок, становится его единственным собственником. Он утрачивает право долевой собственности на уменьшенный исходный участок.
• Остальные дольщики сохраняют свои права на преобразованный участок, их доли пропорционально увеличиваются. Учитывая, что площадь объекта общей собственности уменьшилась, объективно объем прав совладельцев остается прежним, то есть в случае раздела они смогут претендовать на ту же площадь, что и ранее.

Зачем нужен выдел земли

У каждого совладельца, конечно, свои причины выдела доли, из них самыми распространенными являются три:

• для дальнейшей продажи;
• чтобы подарить или оставить в наследство;
• для возведения какой-либо постройки.

Рассмотрим их подробнее.

1. Продажа. Итак, вы владеете долей ЗУ. Использовать его по назначению вы не хотите, более того, вы остро нуждаетесь в деньгах, но другие совладельцы не хотят продавать его, выплачивать вам компенсацию за вашу часть земли они тоже не согласны. Что остается? Выделить долю в натуре, сформировать новый надел, зарегистрировать его и получить документы на право собственности. Теперь вы вольны делать со своим земельным паем все, что захотите, в том числе и продавать.
2. Дарение. Как говорилось выше, после того, как вы выделите свою часть земли физически, то есть произведете выдел в натуре, вы сможете ее подарить, либо оставить в наследство любому гражданину, независимо от желания бывших совладельцев общего пая земли.
3. Строительство. Вы решили пристроить к дому, находящемуся в долевой собственности еще одно помещение, либо хотите возвести какую-либо постройку, но совладельцы ЗУ против любого строительства. Пока вы владеете только долей объекта недвижимости, а другие совладельцы не согласны с вашим решением, вы не сможете этого сделать, как бы ни старались. Любое строительство на земле, находящейся в долевой собственности без согласия всех совладельцев незаконно. Но, выделив свою долю надела в натуре, вы сможете построить домик, гараж, баню, либо пристроить к уже существующему дому еще одно помещение.

Порядок процедуры, в которой происходит выдел доли в натуре, включает в себя обязательное проведение кадастровых работ и межевание земельного участка. Межевание проводят исключительно специалисты, имеющие лицензию на проведение данных работ. Это может быть государственный кадастровый инженер или же специалист частной организации. После определения границ участков будет составлен межевой план, после чего начинается юридическое оформление документов на долю, которую необходимо выделить в натуре. В итоге новый объект недвижимости следует зарегистрировать в отделении Росреестра и получить на него свидетельство прав собственности. Установленный законодательством порядок гласит, что если происходит выдел нескольких участков одновременно, то становиться на кадастровый учёт они должны одновременно.

ЗК РФ Статья №11.5 «Выдел земельного участка»

Выдел доли осуществляется в том случае, если земельный участок находится в общем землепользовании. По окончанию этого процесса образуется один или несколько наделов. При этом территория, из которой осуществлялся выдел, сохраняется в изначальной форме. То есть границы должны остаться на изначальных точек, и ни в коем случае не уменьшиться общая площадь. Новообразованный участок подлежит проведению межеванию. Нужно пригласить инженерного специалиста.

Необходимо знать, что после выдела участка, остальные собственники автоматически утрачивают право долевого владения на новообразованную территорию. Он может им распоряжаться по собственному усмотрению: сдавать в арендное пользование можно без предварительного согласования с другими сособственниками.

Порядок проведения выдела земли

Выдел земельного надела относится к категории кадастровых работ. Межевание местности проводится работниками геодезических компаний после оплаты их услуг.

Перед тем как проводить отрез земли, сотрудники компании составляют примерный план территории с указанием находящихся на участке объектов жилого и нежилого строительства. За основу могут быть взяты сведения о кадастровом учете территории.

Порядок проведения выдела земли из общей долевой собственности имеет несколько нюансов:

1. Наделы должны иметь свободный выход к дорогам общего пользования.
2. Участки собственников не должны иметь вклиниваний, резких углов, поворотов и нарушений действующего ландшафта местности.
3. Территории должны представлять отдельные части и не налагаться друг на друга в местах общих границ.

Процедура включает в себя проведение геодезической съемки местности и сопоставление полученных данных с нормативными требованиями к земле в регионе. Закончив со сверкой всех данных, специалисты приступают к межеванию – определению территориальных границ каждого участка на основе общих границ.

Как выделить участок земли из общедолевой собственности

Практика, которая сложилась на сегодняшний день относительно данного вопроса, говорит о возможности его решения таким путями:

• заключение соглашения между собственниками (оно носит добровольный характер);
• подача иска в судебные органы.

В таком случае стоит отметить, что добровольный порядок подразумевает решение вопроса между собственниками мирным путем, при этом не один из них не высказывается против принятого решения. Также указывается, что все совладельцы должны иметь документально оформленные права на долю участка.

Обращение в судебные органы происходит в ситуации:

• лицо, заинтересованное в проведении процедуры, не имеет документации правоустанавливающего значения;
• документация имеется в наличии, но при этом размер долей прописан неверно;
• не достигнуто единое мнение между владельцами;
• муниципалитет высказывает против раздела.

Когда в наличии имеется согласие всех владельцев, заинтересованное лицо инициирует общее собрание. После достижения согласия между всеми – составляется протокол, где это отражается. Далее происходит заказ межевых работ, в ходе которых производится согласование границ участка.

Похожие записи:

• Какие документы должны быть при покупке двигателя?
• Отдельные вопросы по оплате больничных листов
• Как получить права на мотоцикл