Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности налогообложения при покупке недвижимости на Кипре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Налог от сдачи недвижимости в аренду
Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.
Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:
2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода
Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:
30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро
Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:
29 200 – 17 086 = 12 114 евро
Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:
12 114 х 20% = 2422,80 евро
Взносы рассчитывают от общей суммы вознаграждения работников, к которой применяют следующие ставки:
| Работодатель, % | Работник, % | Самозанятые лица, % | |
|---|---|---|---|
| Фонд социального страхования | 8,3 | 8,3 | 15,6 |
| Фонд безработицы | 1,2 | — | — |
| Фонд производственного обучения | 0,5 | — | — |
| Фонд социального единства | 2,0 | — | — |
Для того, чтобы вовремя уплачивать все налоги, используйте эту таблицу.
| Дата | Что нужно сделать налогоплательщику | Форма |
|---|---|---|
| 31 января | Подать декларацию по условному распределению дивидендов. | TD623 |
| 28 февраля | Подать декларацию на налог по тоннажной системе для фрахтователей, менеджеров и владельцев судов с иностранным флагом. | MSTT2 A/B/C13 |
| 31 марта | Подать декларацию по налогу на прибыль. | TD4 |
| 31 марта | Подать налоговую декларацию, сдать аудированную финансовую отчетность. | TD1 |
| 30 июня | Заплатить налоги за предыдущий налоговый период физическим лицам, которые не ведут финансовую отчетность, подлежащую обязательному аудиту, но обязаны выписывать счета, чеки и т. д. | — |
| 31 июля | Подать предварительную налоговую декларацию за текущий год. | TD6 |
| 31 июля | Физическим лицам подать декларацию по подоходному налогу (в электронной форме). | TD1 |
| 31 июля | Подать налоговую декларацию работодателям (в электронной форме). | TD7 |
| 31 июля | Внести первый платеж на основании предварительной налоговой декларации. | — |
| 1 августа | Оплатить сумму налога на прибыль за предыдущий период. | TD158 |
| 30 сентября | Подать налоговую декларацию физическим лицам, которые не ведут финансовую отчетность, подлежащую обязательному аудиту, но обязаны выписывать счета, чеки и т. д. | — |
| 31 декабря | Подать пересмотренную предварительную налоговую декларацию за текущий год (в случае необходимости). | TD1 |
| 31 декабря | Внести второй налоговый взнос на основе предварительной налоговой декларации. | TD6 |
| В конце следующего месяца | Заплатить налог, удержанный работодателем с вознаграждения работникам. | TD601 |
| В конце следующего месяца | Заплатить взносы на медицинское страхование с дохода в виде дивидендов, процентов и дохода от аренды. | TD601 |
| В конце следующего месяца | Заплатить взносы в фонд социального страхования и обязательных взносов на медицинское страхование, удержанных работодателем с вознаграждения работникам. | Y.K.A. 2-002 |
| В течение 30 дней | Заплатить налог на прирост капитала. | — |
Налоговая оптимизация бизнеса: какие налоги можно не платить?
На Кипре существует ряд налоговых льгот и преференций для бизнеса, которые могут помочь в налоговой оптимизации. Некоторые налоги, которые можно не платить или оплачивать с минимальной ставкой, включают:
- Налог на прибыль: на Кипре действует ставка налога на прибыль в размере 12,5%, что является одной из самых низких в Европе. Кроме того, есть возможность использовать систему двойного налогообложения и заключать договоры о предотвращении двойного налогообложения с другими странами.
- Налог на дивиденды: от уплаты налога освобождается вся сумма дивидендов для дочерних компаний, которые контролируются компанией-матерью из ЕС или страны, с которой Кипр имеет договор о предотвращении двойного налогообложения. Также для других компаний действует налог на дивиденды в размере 17%.
- Налог на доходы физических лиц: начисляется на доходы свыше 19 500 евро в год. Однако для резидентов Кипра, у которых доходы получены от источников за пределами страны, существует статус Non-Domicile, который позволяет не платить налог на доходы, полученные за пределами Кипра.
- Налог на имущество: составляет до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости. Однако для некоторых категорий недвижимости, таких как новые здания, налог может быть уменьшен или освобожден.
- Налог на добавленную стоимость (НДС): на Кипре действует ставка НДС в размере 19%, но для некоторых товаров и услуг ставка может быть снижена до 5% или освобождена.
Чтобы сэкономить на налогах, необходимо правильно организовать свой бизнес на Кипре, например, создать холдинговую структуру или использовать налоговые резиденции для своих сотрудников. Важно также соблюдать налоговое законодательство и не нарушать его, чтобы избежать штрафов и прочих трудностей.
Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) — нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.
Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро
0%
От 5000 до 165 000 евро
0,15%
Свыше 165 000 евро
0,20%
Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:
5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро
Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.
Налоги на владение недвижимостью
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
Налог на покупку недвижимости на Кипре
Налог на переход права собственности уплачивается в земельный кадастр после того, как произведены все взаиморасчеты с продавцом недвижимости и есть разрешение правительства о передаче покупателю подтверждения права собственности. Ставка налога на переход права собственности варьируется от 3 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости.
| Стоимостьнедвижимости,евро | Ставка,% |
|---|---|
| До 85 430 | 3 |
| 85 430 – 170 860 | 5 |
| Свыше 170 860 | 8 |
Подоходный налог для налоговых нерезидентов
Нерезиденты уплачивают пошлину со всех видов доходов: заработных плат, пособий, льгот, пенсий, прибыли от сдачи в аренду местной недвижимости. Кипр ввел новые льготы по освобождению от налогов в размере 50% и 20% для физических лиц-нерезидентов, которые трудоустраиваются на Кипре.
Льготы были введены в соответствии с Законом о подоходном налоге (поправка) (№ 6) от 2022 года, который был опубликован в Официальном вестнике 26 июля 2022 года. Новые льготы, кратко изложенные ниже, заменяют предыдущие аналогичные льготы в целом более выгодными условиями.
Так, из налоговой базы можно вычесть 20% от заработной платы (но не больше € 8550 в год), а если годовой доход превышает € 100 000— 50%. Первая льгота действует 5 лет, вторая — 10, они не объединяются.
Также существует налоговый вычет на доход от сдачи недвижимости (20%) и социальные платежи (до 1/5 налогооблагаемого дохода).
Налог на имущество, уплаченный после покупки дома
Налог на недвижимость уплачивается один раз в год. Налог на недвижимость рассчитан на стоимость дома. Однако на Кипре налог на недвижимость рассчитывается с квадратного метра дома.
Налог на недвижимость на Кипре составляет 1 турецкую лиру за квадратный метр, то есть налог на недвижимость в размере 110 турецких лир в год уплачивается за дом площадью 110 квадратных метров. На самом деле это очень низкая налоговая ставка.
Кроме того, покупателям жилья на Кипре предлагается множество преимуществ. В новых жилищных проектах есть такие возможности, как покупка дома без уплаты налогов, таких как НДС. Покупка дома на Кипре выгодное вложение. Вы можете получить поддержку от экспертов Döveç по вопросам доступного жилья и налоговых платежей. Надежная фирма по недвижимости на Кипре Döveç, которая позаботится обо всем за вас, предоставляет различные услуги своим клиентам.
Порядок проведения сделок с недвижимостью
Иностранцу следует учесть, что ему понадобится получить разрешение на покупку жилья на Кипре. Процедура носит формальный характер, однако является обязательной. Стоит также обратить внимание на то, что все платежи по приобретению недвижимости осуществляются исключительно через кипрские банки.
Имеется возможность осуществить сделку удаленно. С помощью агентства покупатель дистанционно открывает банковский счет для оплаты. Выбранный объект снимается с продажи. Пересылка подписанных документов (договор купли-продажи, доверенность на риелтора и другие) осуществляется по электронной почте. Оригиналы контрактов и регистрационных документов уполномоченный риелтор высылает новому владельцу жилья посредством международной курьерской службы.
ВНЖ и гражданство Кипра при покупке недвижимости
Инвестирование в жилые объекты является основанием для получения постоянного вида на жительство. Перед тем как подавать заявление на присвоение ПМЖ, иммигранту следует выполнить ряд условий:
- достичь совершеннолетия;
- вложить в недвижимость не менее 300 000 EUR;
- подтвердить легальное происхождение средств;
- приобрести новый жилой объект от застройщика;
- подтвердить суммарный годовой доход в размере не менее 30 000 EUR;
- документально доказать отсутствие судимостей в стране постоянного проживания;
- дать письменное обязательство не работать на Кипре.
Процесс оформления постоянного ВНЖ состоит из следующих этапов:
- Выбор объекта для приобретения.
- Открытие счета в кипрском банке.
- Заключение сделки купли-продажи.
- Регистрация недвижимости в Земельном кадастре, получение документов о праве собственности.
- Сбор и подготовка документов, перевод на греческий язык и заверение.
- Подача заявления в миграционный департамент МВД.
- Ожидание решения о выдаче ПМЖ в течение двух месяцев.
- Получения статуса постоянного резидента.
Иммигрант имеет право претендовать на гражданство Кипра при условии семи лет проживания в стране.
Налог на регистрацию прав собственности
Для перевода права свободного владения на имя покупателя уплачивается единоразовый налог на регистрацию прав собственности. Оплата налога осуществляется в Земельный Департамент по окончании взаиморасчетов с продавцом и получении разрешения от муниципалитета на передачу прав собственности на все объекты в застройке.
За первые €85430 от стоимости недвижимости клиент оплачивает сбор в размере 3%, затем за сумму от €85430 до €170860 – 5%, и от суммы свыше €170860 – 8%.
Если собственность оформляется на 2-х или более лиц, величина сбора уменьшается за счет пропорционального снижения налогооблагаемой стоимости на каждого собственника.
При покупке новой (впервые продаваемой) недвижимости можно сэкономить до 8% от стоимости жилья, т.к. данный налог для новой недвижимости, облагаемой НДС, был отменен, а для не облагаемой НДС – сокращен вдвое.
Пример совершения покупки недвижимого имущества на Северном Кипре:
НДС, налог на прирост капитала и сборы при передаче имущества обычно выплачиваются, когда покупатель получает документы о собственности. Продавец недвижимости не в состоянии выплатить налоги, пока покупатель получает сертификат на покупку, выдаваемый Советом Министров. Поверенный покупателя, как правило, подает соответствующую заявку. Часто проходит до 1,5 лет, прежде чем сертификат выдается на руки. Таким образом, выплата налогов переносится на этот срок.
Допустим: Покупатель приобретает собственность на сумму 100 000 фунтов. После подписания договора поверенный обычно запрашивает часть своего гонорара, или гонорар целиком. Обычно это составляет около 1500 фунтов. Гербовый сбор составит 0,5% от общей суммы сделки, а именно — 500 фунтов.
Зарабатываешь? — Делись!
Обладатели собственного дела, недвижимости или же просто грамотно реализованной прибыльной схемы должны знать, что такое Corporation Tax — корпоративный налог на прибыль. Условия оплаты отличаются в зависимости от того, является ли компания резидентом острова. Если да, то оплата производится на счет своего всемирного дохода, а если нет — то кипрские налоговые взыскания извлекаются только из доходов, извлекаемых из кипрских источников.
Кто такие резиденты? К числу таковых относятся компании, главное управление которых находится непосредственно на острове. Как показывает практика, в таком случае, большая часть директоров является резидентами. Корпоративный налог на прибыль на Кипре имеет вид ставки в 12,5% от доходов. В тоже время, существует целый перечень позиций, при которых выплачивать его не нужно. В число таковых доходы от:
— торговли ценными бумагами, в том числе и их производными;
— дивиденды;
— постоянной деятельности зарубежного представительства компании;
— судоходного бизнеса.
Также существует список расходов, осуществление которых несколько уменьшает налогооблагаемую прибыль. Параллельно функционирует и перечень расходов, при которых налоги северный Кипр и другие области все-таки обязаны выплачивать.
Таким образом, главным критерием, который отвечает за необходимость налогообложения, является способ получения прибыли.
Налоги на доходы физических лиц
Налоги резидентов Кипра и лиц, не являющимися резидентами, отличаются.
Налоговым резидентом в Республике является лицо, которое проживает на острове в течение одного налогового года на протяжении 60 дней. Сравните: чтобы стать налоговым резидентом, например, Мальты, требуется находиться на ее территории не менее 183 дней в году.
Резидент должен уплачивать подоходный налог и обязательный оборонный взнос со всей получаемой прибыли. Процент с дивидендов в этом случае включается в общую сумму налогооблагаемой базы и рассчитывается, исходя из ставки 17%.
Физические лица, не являющиеся резидентами Кипра, обязаны уплачивать налог только на те доходы, которые получены от источников, находящихся в стране. Если их доход составляет не более 19 500 евро, то они освобождаются от выплат. Если доход выше, нерезиденты обязаны заплатить налог со ставкой 20%. На доход более 28 тысяч евро действует ставка 25%, а на 36 300 евро и более – 30%. Максимальная ставка в 35% распространяется на доходы, превышающие 60 тысяч евро. Налогообложению подлежат доходы от:
- трудовой деятельности;
- сдачи в аренду недвижимости, которая находится на территории государства.
Стоит ли приобретать статус налогового резидента на Кипре?
Давайте рассмотрим плюсы такого статуса. Иностранный инвестор, который проживает не на Кипре, получает арендные доходы, дивиденды, депозитные проценты, платит налоги в другой стране. Иностранный инвестор, проживающий в Республике, получает арендные доходы, дивиденды, депозитные проценты, не платит налог на дивиденды, депозитные проценты, арендные доходы.
Такая система привлекательна для инвесторов, желающих стать гражданами Республики. Если они не хотят становиться налоговыми резидентами этого государства, то и платить налоги на Кипре им не нужно – они делают взносы только в своих странах.
Подведем итоги. У кипрской налоговой системы есть свои неоспоримые достоинства. Резиденты, выплачивающие взносы, могут претендовать на получение различных льгот, чего не скажешь о лицах, не имеющих статуса резидента. Налогообложение на острове очень гибкое и вариативное. Бизнесменам оно позволяет создавать легитимные коммерческие схемы и при этом сокращать выплаты. В совокупности такие обстоятельства в прозрачным механизмом регулирования способствуют развитию и повышению эффективности ведения бизнеса на острове. Иностранные компании и частные инвесторы выбирают Кипр из-за низких налоговых ставок: на прибыль – 12,5%, на дивиденды – 17%, на арендные доходы – 3%, а также отсутствия Ежегодного налога на недвижимость (отменен с 2017 года), наследство, дарение, продажу ценных бумаг.
Сборы и пошлины по факту приобретения недвижимости
Первый налоговый платеж, с которым вы встретитесь на Кипре во время покупки недвижимости – гербовый сбор. Его выплачивают в течение месяца после оформления договора купли-продажи объекта недвижимости. Он бывает в размере 0,15% и 0,20% от общей цены недвижимости, все зависит от ее стоимости.
Вторым по важности платежом является выплата за титул – именно он дает право на получение полного права собственности на недвижимость. Если стоимость объекта не превышает 85 000 евро, пошлина будет в размере 3%, если до 170 000 евро – процент с 3 растет до 5, если еще больше – процент пошлины возрастает до 8%. Налог на недвижимость на Кипре выплачивается ежегодно, за своевременными поступлениями в казну строго следят местные власти. Облагается налогом та недвижимость, стоимость которой превышает 200 000 евро.
Отдельная статья расходов – страхование жилья на случай стихийных бедствий, краж, пожара. В среднем, за 1000 евро стоимости жилья вы должны оплатить 2,5 евро ежегодной страховки. В письменном договоре указывается точная стоимость жилья.