Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Принудительный размен через суд
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Размен неприватизированной квартиры в 2021 году
После распада СССР начался активный процесс приватизации государственного жилья. Суть данной процедуры заключается в том, что право собственности на объект недвижимости переходит от муниципального органа к лицу, имеющему на территории жилья постоянную регистрацию.
Законодательство РФ предусматривает возможность для каждого гражданина единожды бесплатно приватизировать жилплощадь. Данный процесс ведется уже более 20 лет.
Правительство многократно сдвигало сроки окончания программы бесплатной приватизации и с начала 2017 года сделало ее бессрочной.
Несмотря на это, многие граждане предпочитают проживать в жилье, предоставленном государством, и не спешат оформлять его в частную собственность. Но зачастую жизненные обстоятельства вынуждают членов одной семьи разъехаться. Как правило, размен жилплощади требуется при разводе супругов. Какой бы ни была ситуация, процедуру придется проводить в соответствии с требованиями законодательства.
Квартира неприватизирована и люди хотят разъехаться
Строго говоря, совершение операции размена не требует обязательной приватизации квартиры, просто в таком случае варианты для предстоящего разъезда придется подбирать также из неприватизированного жилого фонда, которого осталось немного. Обмен же приватизированных квартир на неприватизированные согласно Жилищному кодексу неосуществим: неприватизированная квартира не является товаром, следовательно, возможность ее использования в рыночной операции весьма ограничена.
Но если все же к приватизации нет готовности или возможности (например, все зарегистрированные в квартире ранее уже принимали участие в приватизации), придется менять так, как есть. В этом случае процесс обмена не имеет существенных отличий от обычного, хотя дело это будет более сложным и долгим. В первую очередь следует помнить, что оформляется такой обмен не в органах Росреестра, как это бывает при совершении сделок с приватизированным жильем, а в соответствующих учреждениях, уполномоченных оформлять обменные операции. В Москве, например, эти функции принадлежат ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
Однако перед тем, как обратиться за оформлением обмена, нанимателю неприватизированного жилья необходимо вспомнить, заключал ли он на квартиру, в которой проживает, договор найма. На практике это делалось лишь в последние годы, поэтому в случае, если договора найма нет, его необходимо заключить, а для этого обратиться в соответствующий жилищный орган, к примеру, в Москве — в управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы в административном округе по месту нахождения жилого помещения.
После заключения договора найма можно обращаться за оформлением операции обмена. Пакет необходимых для этого документов в общем виде выглядит так:
1. Заявление установленного образца. Если на жилой площади вместе с нанимателем зарегистрированы третьи лица (в том числе совершеннолетние члены семьи нанимателя), подлинность их подписей удостоверяется сотрудником учреждения, оформляющего обмен, при приеме документов. Поэтому для подачи заявления требуется присутствие всех совершеннолетних граждан.
2. По каждой квартире — Единый жилищный документ, получить который необходимо предварительно в жилищных органах (ЕИРЦ). Дополнительно могут быть истребованы выписки из домовой книги по всем когда-либо зарегистрированным в квартире членам семьи, копии финансовых лицевых счетов и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на обмениваемые жилые помещения.
3. Технические документы на квартиры, участвующие в обмене (кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план), которые необходимо получить в территориальных БТИ по месту нахождения обмениваемых жилых помещений.
4. Подлинники и копии договоров социального найма, ордеров для оформления договора обмена.
5. Документы, удостоверяющие личности нанимателей и совместно проживающих с ними граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, при оформлении частично-родственного обмена – документы, подтверждающие родственные отношения нанимателей и членов их семей.
6. Наниматели (собственники) дополнительно представляют заявление об отсутствии у них других жилых помещений, принадлежащих им по праву собственности или занимаемых ими по праву найма. При наличии указанных жилых помещений наниматель (собственник) представляет копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, ордера или договоры социального найма, подтверждающих его права.
Со всех указанных документов необходимо сделать ксерокопии.
Помимо вышеперечисленных, в некоторых случаях могут потребоваться следующие документы:
1. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, необходимо представить документ, подтверждающий согласие органа опеки.
2. При наличии в обмениваемом жилом помещении временно отсутствующих лиц необходимо представить документы, подтверждающие согласие этих временно отсутствующих лиц. В качестве документа, подтверждающего согласие, принимается нотариально удостоверенная доверенность с соответствующими полномочиями или доверенность, приравненная к нотариальной.
3. В случае несоответствия информации в документах в связи с изменением адреса жилого помещения, площади квартиры, необходимо представить соответствующие разъяснительные документы: справку БТИ об изменении адреса, разъяснительные документы БТИ об изменении площади жилого помещения с указанием причин, послуживших основанием.
4. При произведении переоборудования или перепланировки, согласованных в установленном порядке, необходимо представить документы, подтверждающие согласование.
Важно помнить, что в Жилищном кодексе прямо указаны условия, при которых обмен невозможен. Таковых случаев предусмотрено шесть, и все они изложены в статье 73:
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса перечне (установлен постановлением правительства РФ от 16 июня 2006 года номер 378).
Квартира неприватизирована и есть возражающие против разъезда
С точки зрения законодательства разменять неприватизированную квартиру принудительно в условиях отсутствия согласия всех проживающих сложно, но возможно. Об этом прямо сказано в статье 72 ЖК РФ: «…Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения… на жилые помещения… находящиеся в разных домах и квартирах… Если между нанимателем … и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена…».
«Удовольствие» от подобного вида размена, мягко говоря, сомнительно, поэтому идти по данному пути можно лишь в крайнем случае. Судебные размены неприватизированных квартир часто длятся годами и полностью исчерпывают нервные силы участников суда.
Кроме того, необходимо помнить о приведенных выше обстоятельствах, изложенных в статье 73 ЖК РФ, при наличии которых обмен невозможен.
Если таковые будут выявлены судом, в иске о размене будет отказано. А вот если подобных обстоятельств нет, обращаться с исковым заявлением можно. При этом в качестве дополнительного подтверждения необходимости обмена неплохо предоставить какие-либо документы. Например, если причиной размена является «плохое» поведение кого-либо из совместно проживающих (злоупотребляет алкоголем, дебоширит и тому подобное), веским аргументом для суда могут стать документы, подтверждающие эти факты. Например, копии протоколов о нарушениях общественного порядка, справки из милиции о зарегистрированных вызовах нарядов. Однако если ничего подобного предоставить невозможно, это не означает, что исковое заявление не будет принято судом. Просто в этом случае единственным обоснованием требования о размене станет ссылка на вышеупомянутую статью 73 Жилищного кодекса.
Раздел и размен — не одно и то же
Между разделом и разменом муниципального жилья существует тонкая юридическая разница.
Размен жилья — обмен неприватизированного жилья членами семьи на несколько объектов жилья, предоставляемого по социальному найму. При этом можно обменять жилье на аналогичное, обменять на жилье большей площади или осуществить размен в другой город.
Раздел имущества производится между разводящимися супругами, при этом разделить можно только собственность, нажитую в браке. Так как муниципальное жилье не находится в частной собственности, то прямой раздел неприватизированной квартиры не возможен.
Однако существуют варианты обхода этого запрета, о которых будет упомянуто ниже.
Как привести новую квартиру в порядок?
Размен квартиры завершен. Вы переезжаете в другой дом, но предыдущие владельцы давно не переклеивали обои и не меняли напольное покрытие. И, ко всему прочему, вам не хочется жить среди воспоминаний о других людях.
Все очень легко исправить. Достаточно заключить договор с надежной компанией, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Профессионалы возьмут обновление вашей новой жилплощади на себя: составят смету, разработают архитектурный проект, закупят материалы, вывезут строительный мусор и даже проведут чистовую уборку после окончания ремонта. И все это за фиксированные сроки и стоимость. Все, что останется сделать вам — выбрать желаемый дизайн и в указанный срок принять работу. Теперь в вашей квартире сделано все по вашему вкусу, качественно и с комфортом!
Каковы варианты размена
Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству).
А это — довольно сложная операция: число неприватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против ).
И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.
В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Необходимые условия для размена муниципальной квартиры
Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.
Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.
Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.
Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:
Также муниципалитет откажет в процедуре, если в результате нее в коммунальную квартиру вселится лицо, которое страдает тяжелой болезнью в хронической форме, к примеру, туберкулезом.
Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети или граждане, являющиеся ограниченно или недееспособными, необходимо получить разрешение органа опеки на размен. Для этого законным представителям этих лиц следует доказать, что права и интересы их подопечных не будут ущемлены в результате обмена. В противном случае муниципалитет откажет в процедуре.
Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
Обмен не приватизированной недвижимости на приватизированную
Согласно действующему законодательству Российской Федерации осуществлять сделки по отчуждению объектов недвижимости могут только полноправные владельцы, а вот обменивать жилье разрешается, но при этом есть ряд условий, которые необходимо выполнить.
Правила обмена не приватизированной недвижимости изложены в Жилищном кодексе Российской Федерации в статьях 72-75. Обмен не приватизированной квартиры на приватизированную, в том числе и на квартиру в новостройке, вполне возможен, но не всегда реален. Например, идеальным вариантом обмена считается схема, когда сразу начинается приватизация, а уже в ходе ее осуществления находят подходящий вариант приватизированного жилого объекта для обмена или покупки. Как только он найден, наниматель погашает всю сумму, выставленную к оплате за приватизацию, после чего по договору мены обменивает жилплощадь. Но, на практике таких идеальных вариантов практически не встречается, так как к обмену прибегают люди, которые не могут по финансовым причинам позволить себе приобретение новой недвижимости, а обмен дает им возможность за сравнительно небольшие деньги переехать в жилье большей площадью или в лучшем районе.
Когда неприватизированное жилье обменять невозможно?
Если вам предъявлен иск о расторжении или же изменении договора найма, то разрешение на обмен вы не получите. То же самое касается и ситуации, когда жилье было признано непригодным для дальнейшей эксплуатации.
Также обмен не состоится, если права на квартиру оспариваются в суде или же дом подлежит сносу. Кроме прочего, обмен будет невозможен, если в результате него в коммунальное жилье может заселиться человек с тяжелой формой хронической болезни.
Если же таких серьезных препятствий нет, то вам, скорее всего, удастся совершить ваш обмен. И тогда вы можете смело заключать договор найма жилплощади заново и регистрироваться на новом месте жительства.
В итоге остается отметить, что очень часто квартиры удается поменять только с доплатой. Поэтому для улучшения своих жилищных условий необходимо подготавливать средства заранее. Ведь проведя бесплатный обмен, вряд ли получиться остаться в выигрыше.
Родственный обмен неприватизированных квартир на приватизированные и наоборот
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Если в договоре социального найма не прописано право на обмен, это может стать препятствием для совершения сделки.
Способы поиска квартиры
Как правило, существует два способа найти квартиру для обмена: своими силами или с помощью специалиста по недвижимости. Вариант с риелтором менее проблематичен: специалист быстрее поможет найти необходимую квартиру, объяснит, какие документы необходимы для данной сделки, посодействует в правильном оформлении бумаг. Однако услуги человека данной профессии являются платными, поэтому стоит обдумать данный вариант еще раз.
В случае самостоятельного поиска жилого помещения придется хорошо потрудиться: узнавать возможные варианты у своих друзей, подавать объявления в газеты, искать через интернет. В любом случае каждый человек должен определиться, какой из вариантов ему больше подходит.