Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое коммерческий найм жилого помещения у государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда у вас на руках уже имеется письменное разрешение на сдачу муниципальное жилья внаем, можно начинать составление договора. Для этого нужны паспорта двух сторон, участвующих в соглашении, а также решение администрации о возможности предоставлять внаем социальное жилье и социальный договор найма арендатора.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
На основании статьи 60 Жилищного Кодекса РФ составляется соглашение социального найма жилья. Этот документ подтверждает намерения наймодателя предоставить нанимателю жилплощадь для временного пользования.
Арендатор муниципальной собственности также может сдать в субаренду жилплощадь, которая находится в собственности муниципалитета или жилищного фонда государства. В таком случае арендодатель выступает в качестве уполномоченного представителя собственника, который действует на основании договора социального найма. Чаше всего в таких договорах не указан срок действия.
Когда аренда жилья коммерческого характера, найм жилплощади представляет собой соглашение между арендодателем и субарендатором, которое подразумевает аренду на возмездном основании.
Зачастую, в таких соглашениях субарендатором выступает физическое лицо.
Юридическое лицо может заключить договор коммерческого найма, только тогда, когда жилая площадь будет использована поднанимателем для личного проживания. Не только всю площадь квартиры можно предоставить на основании коммерческого найма, но и отдельную ее часть.
В домах многоквартирного типа в соглашении о коммерческом найме социального жилья указывается не только квартира, которая является объектом сделки, но и места всеобщего использования (подъезд, лифт и т.п.), а также несущие конструкции.
Какова плата за квартиру по договору найма?
Плата за наем жилого помещения зависит от месторасположения дома, этажа, на котором оно находится, и общей площади. Сумма, которую будет платить съемщик, указывается в договоре.
Действующие наемные дома располагаются по следующим адресам:
- ул. Еремеева, д. 3, корп. 2;
- Охотничий переулок, д. 9;
- Гатчинское шоссе, д. 10в и д. 10а;
- г. Пушкин, ул. Саперная, д. 55, корп. 1, строение 1, 2, 3.
Виды наймов и законодательная база
Социальный найм жилья предполагает, что одним из участников сделки является физическое лицо, а другим – государство. Все правовые аспекты регулируются ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ.
До приватизации все граждане СССР жили в государственных квартирах и заключали с государством договор социального найма. В настоящее время из жилого фонда выделяют такое жильё только определённым категориям граждан.
Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.
Квартира передаётся малоимущим гражданам или тем, кто остро нуждается в жилье на безвозмездной основе и на бессрочный период. Квартиросъёмщик обязан только оплачивать коммунальные платежи, от жилищного налога он освобождён.
Коммерческий найм жилья – это классическая сделка между двумя сторонами, при которой жилплощадь сдаётся на временный срок и за определённую плату. То есть наниматель нуждается во временном жилье, а наймодатель (собственник) сдаёт его за деньги.
Юридическая база договора коммерческого найма
Мы уже рассматривали выше, какими правовыми актами следует регулироваться для заключения сделки коммерческого найма. Гражданский кодекс регламентирует общий порядок найма и заключения договора, а жилищный освещает основные правила найма.
Прежде всего необходимо выяснить, какое жильё можно сдавать во временное пользование. Согласно ГК РФ (статья №673), жилое помещение должно соответствовать следующим нормам:
- пригодность для постоянного проживания, то есть отвечать санитарно-гигиеническим стандартам, которые предусмотрены жилищным законодательством;
- сдавать можно не только полноценную жилплощадь, но и её часть – комнату;
- быть изолированным и иметь отдельных вход по отношению к другим помещениям квартиры – если это комната, то она не должна быть проходной;
- наниматель имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
Договор коммерческого найма – стандартный гражданско-правовой договор, который оформляется по договоренности сторон и предполагает временную передачу объекта в пользование арендатора на платной основе. Условия найма устанавливаются гражданским законодательством. Для оформления соглашения не требуются официальные постановления органов власти или причисление к очереди льготников на получение жилья.
В тексте договора отражаются следующие сведения:
- город, дата заключения;
- информация о сторонах: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
- предмет договора: адрес, площадь, количество помещений;
- ежемесячная сумма для оплаты аренды;
- ссылка на правоустанавливающую документацию;
- перечисление граждан, которые вправе проживать с арендатором, с указанием их ФИО;
- перечисление прав нанимателя (отопление, электроэнергия и т. д.);
- права и обязанности арендатора и собственника;
- особенности передачи помещения и имущества, которое в нем находится;
- порядок расчетов;
- обеспечение договора (внесение арендатором залога, порядок его использования собственником жилья при нарушении условий соглашения);
- дата прекращения действия договоренностей;
- основания для преждевременного расторжения соглашения;
- ответственность участников, порядок решения спорных ситуаций;
- заключительные положения;
- адреса и реквизиты участников сделки, их подписи.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации.
Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем.
При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Как оформить договор о коммерческом найме?
Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель.
Наймодателями могут считаться:
- юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
- муниципалитет;
- частные лица;
- государство в лице полномочного представителя (организации).
Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно.
В договоре указывается такая информация:
- предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
- величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
- период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
- перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
- список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
- возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
- порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
- прочие условия по обслуживанию жилого объекта.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Расторжение договора найма
У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.
Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.
У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.
Должны быть веские основания для этого:
- Нарушение сроков внесения платежей;
- Несоблюдение условий договора;
- Причинение ущерба имуществу нанимателем;
- Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
- Изменение законодательства или материального положения наймодателя.
Коммерческий наем жилых помещений
Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящихся в собственности граждан или публичных субъектов: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи.
Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же время он применяется в государственном и муниципальном жилищном фондах коммерческого использования, в которых он предоставляется, как правило, гражданам, имеющим на каждого члена семьи доход выше уровня дохода малоимущих граждан.
Предоставление служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК РФ).
Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых (служебных) отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их трудовых отношений с государственным предприятием либо государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
В качестве служебных используются жилые дома, жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Включение жилых помещений в число служебных и исключение из их числа осуществляется на основании решения органа местного самоуправления. К категории служебных должны быть отнесены только свободные жилые помещения. Под служебные жилые помещения выделяются отдельные квартиры (ст. 92 ЖК РФ).
ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР не предусматривает возможности включения жилого помещения в доме жилищно-строительного (жилищного) кооператива в число служебных (ранее это было возможно только с согласия общего собрания членов кооператива).
Как оформить договор о коммерческом найме?
Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель. Наймодателями могут считаться:
- юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
- муниципалитет;
- частные лица;
- государство в лице полномочного представителя (организации).
Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно. В договоре указывается такая информация:
- предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
- величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
- период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
- перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
- список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
- возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
- порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
- возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
- прочие условия по обслуживанию жилого объекта.
Договор должен включать подробные реквизиты обеих сторон и быть скреплен их подписями. Юридические лица ставят печать.
Особенности коммерческого найма
Съем квартиры с правом выкупа позволяет нанимателю получить ее в собственность, а вторая сторона сможет продать жилплощадь по выгодной цене. Нет гарантии, что продажа будет проведена, но в документе о найме подобное условие упоминается. Для жильцов – это наиболее приемлемый вариант приобрести квартиру, в которой они прожили продолжительный период времени.
На выкуп необходимо получить разрешение владельца жилплощади. Нет точных оснований для запрета или необходимости выкупа такого помещения. Для разрешения на выкуп недвижимости должны быть составлены установленные законодательством административные акты и положения. Вся необходимая информация включается в договор отдельным пунктом. В ст. 606 ГК РФ обозначено, что выкуп влечет возможность оформления собственности нанимателю через приватизацию.
Договор на возмездной основе составляют только в отношении жилых недвижимых объектов. Передавать в наем жилую площадь может исключительно ее собственник или его представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность. Если собственниками являются несколько лиц, потребуется письменное разрешение каждого владельца. Муниципалитет может сдавать жилье, входящее в категорию фонда жилья коммерческого пользования.