Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой гарантийный срок на строительство частного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантийные обязательства по договору подряда представляют собой обязанность подрядчика обеспечить качество результата выполненных работ на протяжении всего гарантийного срока. Он может быть определен законом, другим правовым актом, договором или установившимися в деловом обороте обычаями (согласно п. 1 ст. 722 Гражданского кодекса РФ).
Если подрядчик отказывается исправлять недостатки
Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.
Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:
- Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
- Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
- Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.
Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.
Имеет ли смысл доводить дело до суда?
Юристы и строительные эксперты прямо говорят, что владельцу проблемного коттеджа следует идти в защите своих интересов до конца, если сумма ущерба от недоработки подрядчика достаточно велика, а на руках имеется договор с подрядчиком (подрядчиками). Ещё один важный элемент – наличие экспертного заключения (сделанного специалистом с подтверждённой квалификацией), из которого следует, что проблемы конструкции дома возникли вследствие ошибки строителей (проектировщиков, геологов, производителей материалов). Ну и конечно владельцу коттеджа следует реально оценить свои шансы взыскать сумму ущерба с подрядчика. Понятно, что если речь идёт о достаточно крупной фирме, то вероятность благоприятного решения проблемы высоки, ну а если работы вела бригада шабашников, то есть риск, вообще не найти её следов.
Сроки гарантии на помещения, технологическое, инженерное оборудование и общедомовое имущество
Минимальные гарантийные сроки на помещения (5 лет), инженерное и технологическое оборудование (3 года) и даты, с которых ведется отсчет этих гарантийных сроков, прописаны в ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. А вот гарантийный срок на общедомовое имущество, которое не относится к инженерному и технологическому оборудованию, здесь не указан.
Общедомовое имущество переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Его состав указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ст. 21 Закона № 214-ФЗ). Функционально общедомовое имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (Постановления АС МО от 06.10.2016 № Ф05 – 5844/12, АС СЗО от 15.07.2016 № Ф07 – 4443/16). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
Вот даты, с которых отсчитывается гарантийный срок на помещения и иное имущество МКД:
| Объект | Минимальный гарантийный срок | Дата, с которой отсчитывается гарантийный срок |
| Помещение (жилое или нежилое) | 5 лет | Дата подписания акта приема-передачи помещения |
| Технологическое и инженерное оборудование | 3 года | Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД |
| Общедомовое имущество, не относящееся к оборудованию | 5 лет | Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД |
Добровольное устранение застройщиком недостатков, выявленных по истечении 10 лет эксплуатации МКД
Какой резон застройщику устранять строительные дефекты добровольно?
Во-первых, если застройщик продолжает осуществлять строительную деятельность, то нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что привлечение внимания к проблеме конкретного дома со стороны СМИ, местной администрации, прокуратуры – это репутационные риски компании.
Во-вторых, определенные строительные недостатки могут привести не только к финансовым потерям, но и к уголовной ответственности. Например, обрушение кирпичной кладки стены (средний срок службы которой 125 лет, а минимальная продолжительность до капитального ремонта – 40 лет) может не только повредить какое-либо имущество, но и привести к травмам и даже смерти людей. Между тем, застройщик несет солидарную ответственность за вред жизни, здоровью, имуществу, причиненный вследствие недостатков работ по строительству (п. 11 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ (эта норма работает при причинении внедоговорного вреда (т.е., не в рамках договоров подряда, долевого участия в строительстве и пр.), ст. 1064, 1082, 1095, 1096 ГК РФ).
Перечисленные аргументы позволили в нашем случае (описанном в начале статьи) убедить застройщика устранить недостатки стены несмотря на то, что изначально юристы компании-застройщика подготовили отказное письмо со ссылкой на истечение гарантийного срока на МКД.
Вот выдержка из претензии, направленной ТСЖ застройщику:
❝ Экспертизой, проведенной ООО «***», установлено, что причинами появления сквозной трещины в стене являются несоответствие выполненной конструкции пилона лоджии проектному решению, а также нарушение требований действующих строительных норм:
— между наружным облицовочным слоем кирпичной кладки и внутренним слоем отсутствуют какие-либо связи (проектом предусмотрено соединение наружной и внутренней частей стен базальтопластиковой арматурой БПА550 – 6‑2П);
— отсутствует перевязка кирпичной кладки наружного облицовочного слоя с внутренним слоем (отсутствуют тычковые ряды), что нарушает требование п. 7.17 СНиП 3.03.0 – 87 «Несущие и ограждающие конструкции»;
— арматурный пояс в конструкции пилона либо отсутствует, либо выполнен не на всю длину и толщину пилона.
Из заключения экспертизы следует, что выявленные недостатки являются существенными, так как влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, эксплуатационную пригодность дома.
Для приведения конструкций части пилона лоджии в работоспособное техническое состояние требуется выполнить ремонтно-восстановительные работы по закреплению наружных облицовочных кирпичных слоев путем установки анкеров.
Выявленные дефекты кирпичной кладки стены многоквартирного дома являются скрытыми и не могли быть обнаружены при приемке дома в эксплуатацию. Данные дефекты возникли не в результате неправильной эксплуатации здания, естественного износа здания или действий третьих лиц, а в результате несоблюдения строительных норм при проведении строительных работ на объекте, а также нарушения проектного решения застройщиком.
Согласно табл. 1 п. 4.3 ГОСТ 27751 – 2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» примерный срок службы зданий жилищно-гражданского и производственного строительства в обычных условиях эксплуатации – не менее 50 лет. Исходя из характеристик жилого дома, приведенных в проектной документации, дом № ** по ул. *** имеет II группу капитальности. Средний срок эксплуатации таких зданий составляет 125 лет (приложение № 3 к Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404). Минимальная продолжительность эксплуатации кирпичной стены жилого здания до капитального ремонта должна составлять не менее 40 лет (Приложение № 3 ВСН 58 – 88 (р)).
В настоящее время стена, в которой из-за ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ образовалась сквозная трещина, создает угрозу жизни и здоровью людей, поскольку возможно обрушение наружной части стены, не имеющей никакой связи с несущей частью стены. В случае причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физлиц и юрлиц, к застройщику, выполнившему строительство с отступлением от проекта и требований строительных норм и правил, могут быть предъявлены требования о возмещении вреда (ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).
На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 6 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» прошу Вас выполнить ремонтно-восстановительные работы, предусмотренные техническим заключением ООО «***».
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Есть ли гарантия на строительные работы
Гарантия на строительные работы регламентируется Федеральным Законом
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В законе сказано, что при застройке или выполнении ремонтно-монтажных работ необходимо составить контракт, в котором будет описан порядок выполнения работ и точные сроки. Договор подписывается в двустороннем порядке, а значит имеет юридическую силу. В документе указывают:
- описание строительного объекта или монтажного обслуживания;
- условия передачи объекта;
- фактический срок сдачи работы;
- стоимость обслуживания;
- способы оплаты при рассрочке;
- срок гарантии.
Правильное заключение контракта и наличие вышеперечисленных пунктов, по закону считается действительным. При оговоре цены также учитываются гарантийные сроки.
Если объект не сдается в фактически указанное время, цена может быть снижена или возвращена застройщиком.
В случае несвоевременной уплаты по договору, работа приостанавливается и обязательства сторон прекращают действовать (статья №5 ФЗ-214).
На какие строительные работы гарантия не распространяется
Гарантийные сроки в строительных работах учтены в договоре.
В течении некоторого периода могут быть выявлены недостатки, обрушения или дефекты.
Чтобы использовать все права по гарантии, необходимо четко описать в контракте требования к итоговому объекту.
Застройщик не может привлекаться к гарантийной ответственности если нарушены условия эксплуатации строительной работы.
При построении здания, например, могут участвовать разные фирмы по монтажу, креплению, установке и отделки.
Дополнительно нанятые организации несут ответственность за выполнение своего обслуживания в том случае, если в договоре между застройщиком и покупателем прописаны работы данной фирмы.
Тогда гарантийный срок действует напрямую между фирмой и покупателем.
Доказать вину представителей строительных работ невозможно, когда дефекты произошли с учетом времени и нормального износа.
По заключению экспертизы в пользу застройщика — гарантия прекращается.
Не распространяется гарантия на строительное обслуживание, которое было повреждено в случае стихийных бедствий.
Качество и ответственность
Чтобы рассуждать о гарантиях и обязательности устранения недостатков, необходимо разобраться в понятии качества работы.
Требования об устранении дефектов возможно предъявлять лишь в том случае, когда договором предусмотрено определённое качество сдаваемого заказа.
Нельзя требовать устранения скрипа в полу, если вы заказали покрытие его линолеумом, которое не предусматривает разбор и перекладку деревянных половиц.
Все значимые для сторон моменты необходимо указать в договоре. Если определённые стандарты качества не отмечены отдельными пунктами, придётся руководствоваться основными положениями и обычаями.
Внимательное составление договорного текста позволит прийти к удовлетворяющему обе стороны результату. Подробный договор поможет подрядчику осознать в полной мере не только требования и ожидания заказчика, но и свою ответственность за выполнение заказа.
Гарантийный срок на строительные работы
Стоит отметить разницу продолжительности ручательства застройщика перед собственниками в зависимости от способа заключения между ними договора. Различия закреплены законодательно и заключаются в следующем:
Основным законом, регулирующим взаимодействия дольщика и застройщика, является 214-ФЗ. Именно в нем прописаны и гарантийные сроки 3 – 5 лет.
Пайщики, воспользовавшиеся схемой приобретения по ЖСК, и заключившие договор паевого участия, могут рассчитывать на гарантированное устранение дефектов согласно положениям Гражданского кодекса. В этом случае срок ограничен двумя годами с момента приобретения.
Покупатель жилья, у которого квартира оформлена через договор купли-продажи, может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. Об этом гласит ст. 756 Гражданского кодекса.
Гарантийный период исчисляется с того момента, когда акт приёма собственником жилища подписан. Даже если сдача дома состоялась, и он эксплуатируется уже какое-то время, на существующее правило отсчёта срока это не влияет. То есть претензия к застройщику может быть направлена каждым совладельцем МЖД в свои сроки.
Для справки! Если жилая недвижимость не эксплуатируется, и причиной этому является дефект, виной которого определён подрядчик, то течение гарантийного срока прерывается на все время устранения этих недостатков.
Гарантийный срок на помещения и оборудование
Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).
Что говорит законодательство
Срок гарантии чаще всего обговаривается в подрядном договоре. Но и в его составлении случаются огрехи. При условии, что срок гарантии на работу строителей не обговаривался заранее, это не означает, что его нет совсем. Несколько статей Гражданского Кодекса обращаются к этой тематике. Срок в пять лет устанавливает статья под № 756, но условия соглашения будут иметь первостепенное значение. Далее, статья № 724 рассказывает о сроках, в течении которых необходимо найти огрехи недобросовестных подрядчиков:
- если гарантия не обговаривалась, претензии по результатам работ можно предъявить, при условии обнаружения недостатков в первые двадцать четыре месяца после сдачи объекта заказчиком;
- гарантия вступает в силу после того, как заказчик принял готовый объект или должен был принять его;
- если в договоре прописан срок гарантии и он меньше двух лет, заказчик может обратиться с претензией к застройщику, после истечения гарантии на выполненные работы. Но ему придется доказывать, что недостатки были обнаружены впоследствии эксплуатации здания, но возникли они до того, как объект был сдан.
Основная мысль из этих статей вытекает следующая – если брак в работе подрядчика удалось обнаружить в течение гарантии и при этом доказать, что в причинении ущерба имеется его вина, исправлять все придется ему и за свой счет. Заказчик также может заявить свои требования на компенсацию физического, имущественного и/или морального вреда. Организация, занимающаяся строительством, имеет право дать отказ в выполнении требований заказчика. Но при этом он должен будет объективно обосновать свою непричастность. Очень часто подобные разногласия можно решить только в судебном порядке с привлечением в качестве эксперта независимой экспертизы строительства. Как работает независимая экспертиза, вы можете посмотреть в статье на нашем сайте. Или проконсультироваться у дежурного консультанта интернет – портала «ПравПотребитель».
Что делать, если обнаружены дефекты или недостатки в построенном доме после истечения гарантийного срока?
После истечения гарантийного срока на строительство частного дома, обнаружение дефектов или недостатков может вызвать некоторые трудности для владельца. Однако, существуют определенные действия, которые можно предпринять в такой ситуации.
В первую очередь, важно обратиться к соответствующим юридическим органам или экспертам, специализирующимся на строительных вопросах. При обращении следует предоставить все необходимые документы, такие как договор на строительство, акты выполненных работ и другие сопутствующие документы.
- Специалисты проведут осмотр и анализ построенного дома, чтобы определить наличие дефектов и недостатков.
- В случае, если обнаружены дефекты, необходимо обратиться к подрядчику или застройщику с требованием о ремонте или компенсации.
- Если подрядчик или застройщик отказывается принять меры, можно обратиться в суд для защиты своих прав.
Имейте в виду, что сроки для предъявления претензий появляются вследствие законодательства и могут быть ограничены. Поэтому, рекомендуется обратиться к специалистам как можно скорее после обнаружения дефектов или недостатков в построенном доме.
Похожие записи: