Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в собственность на двоих брата и сестру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Сколько будет стоить получение наследства
За свидетельство о праве на наследство придётся заплатить госпошлину. Для детей, супруга, родителей, братьев и сестёр покойного она составит 0,3% стоимости полученного имущества — но не больше 100 тысяч рублей. Остальным придётся заплатить 0,6% — но не более 1 миллиона рублей.
Стоимость имущества определяют профильные госорганы или специализированные организации с лицензией.
Госпошлину могут не платить:
- Герои Советского Союза и РФ, полные кавалеры ордена Славы, участники и инвалиды ВОВ.
- Граждане, получающие жильё, в котором проживали вместе с умершим.
- Те, кто получает в наследство вклады в банках, страховку, авторские вознаграждения.
- Наследники лиц, которые погибли при выполнении гражданского долга или стали жертвами политических репрессий.
Ухудшение отношений – квартиру не отдадут
Семейные конфликты могут поставить под удар соблюдение достигнутых ранее договоренностей, а возможность не отдать квартиру в будущем может стать весомым аргументом в любом споре.
Чтобы подстраховаться на случай того, что родственники откажутся переписывать квартиру на реального покупателя, кто-то просит написать гарантийные письма о будущем дарении квартиры, а кто-то – оформить нотариальные обязательства. Однако, по словам экспертов, такие документы в будущем не будут иметь юридической силы. На перспективу дарственную оформить нельзя (она вступает в действие сразу с момента подписания). Кроме того, невозможно заставить человека в будущем подарить объект, если он изменил свое решение.
Риэлторы рекомендуют оформлять предварительные договоры купли-продажи. Этот документ предполагает отсрочку вступления в право собственности. Впрочем, у этого способа есть один существенный недостаток.
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Можно ли в МФЦ оформить дарственную на долю в квартире?
В МФЦ, или многофункциональном центре, могут оформить документы, связанные с дарением доли в квартире. Однако, есть некоторые особенности и вопросы, которые стоит учесть при оформлении такого договора.
Для начала, следует обратить внимание на то, когда дарственная на долю в квартире может быть оформлена. В соответствии с законодательством, дарение доли в квартире может быть совершено только в случае, если даритель является собственником этой доли. Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц, то оформление дарственной на долю возможно только с согласия всех собственников.
Особенностью оформления дарственной на долю в квартире в МФЦ является то, что договор может быть написан на месте. Для этого нужно обратиться в МФЦ, предоставить все необходимые документы и заполнить соответствующую форму. Там же можно получить консультацию у юриста и задать все интересующие вопросы по оформлению договора.
Однако, стоит помнить, что в процессе оформления дарственной на долю в квартире между родственниками могут возникнуть некоторые сложности и вопросы. Например, как рассчитывается стоимость дарсвенной, какие документы нужны для подтверждения права собственности и т.д. Поэтому, перед оформлением договора, рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом.
Важно отметить, что в некоторых случаях МФЦ может отказать в оформлении договора дарения доли в квартире. Например, если дарение может привести к нарушению прав других собственников, если имеются споры или судебные разбирательства по этому делу.
Таким образом, оформление дарственной на долю в квартире в МФЦ возможно, но требует внимательного отношения к деталям и учета особенностей. Рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом, чтобы убедиться в правильности оформления договора и избежать возможных проблем в будущем.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.
ГК РФ Статья 572. Договор дарения
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого.
Здесь следует помнить, что согласно гражданскому законодательству государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор.
Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.
Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.
Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.
Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.