Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как вывести созаемщика из ипотеки советы по выведению из доли в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этом случае пробуйте добиться вывода созаемщика из ипотеки через суд. Это же касается и ситуаций, когда созаемщик не хочет добровольно выходить из ипотеки и при этом не принимает участия в ее погашении. Но не факт, что и суд одобрит сделку, если банк при этом с ней не согласен.
Можно ли вывести созаёмщика из ипотечного договора
Да, если соблюдаются следующие условия:
- Основной заёмщик — собственник/один из собственников недвижимости
- Основной заёмщик имеет постоянный доход для выплаты ипотеки на протяжении последних 12 месяцев
Если новый основной заёмщик раньше не был собственником, ему необходимо выделить долю (размер доли клиент может определить самостоятельно).
Заменить или вывести супруга или супругу из состава созаёмщиков можно только в следующих случаях:
- При расторжении брака между супругами.
- При заключении договора, устанавливающего режим раздельной собственности. Во время брака можно заключить как брачный договор, так и соглашение о разделе имущества. После расторжения брака можно заключить только соглашение о разделе имущества.
Важно: решение о возможности исключения одного из созаёмщиков из кредитного договора остается за банком. Специалисты оценят все риски, в том числе уровень дохода остающегося заёмщика (созаёмщиков) и его (их) возможности своевременно выплачивать ипотеку. Если в процессе рассмотрения заявления и проверки документов станет понятно, что остающийся заёмщик/созаёмщик не сможет выполнять обязательства по ипотеке один, банк откажет в изменении состава лиц-участников кредитного договора.
Требования к созаемщикам
Ипотеку в складчину с привлечением созаемщиков рассматривают все банки, у каждого из которых, конечно, есть свои требования. Прежде всего речь идет о числе созаемщиков, которых обычно не должно быть более трех-четырех человек.
Как уже отмечалось, степень родства не играет никакой роли. Для банка куда важнее, чтобы созаемщики несли одинаковую ответственность по ипотечному договору, при оформлении которого учитывается общий доход.
В целом требования к созаемщикам традиционно те же, что и к обычным заемщикам. Кроме достаточного дохода для обслуживания кредита банкам важны трудовой стаж, наличие хорошей кредитной история и возраст созаемщика на момент возврата займа до 75 лет.
Что касается первого взноса, то его размер не зависит от количества заемщиков и рассчитывается, как и в случае с одним кредитуемым, от стоимости выбранного жилья. Конкретизируя, при оформлении ипотеки, к примеру, на двоих, с заемщика и его созаемщика банк не потребует первоначального взноса по 15-20% от стоимости недвижимости. Минимальную сумму первого взноса кредитное учреждение определит, руководствуясь количеством заемщиков и степенью их родства на основе отдельных ипотечных программ.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Ктo мoжeт быть coзaeмщикoм пo ипoтeкe
Пo oднoмy кpeдитнoмy дoгoвopy дoпycкaeтcя чeтвepo, peжe пятepo coзaeмщикoв. Бoльшинcтвo бaнкoв гoтoв пpинять в этoм кaчecтвe любoгo чeлoвeкa, нeзaвиcимo oт нaличия или oтcyтcтвия poдcтвeнныx yз c дoлжникoм. Oбычнo тoлькo oдин из coзaeмщикoв мoжeт нe быть члeнoм ceмьи. Oднaкo, кaк пoкaзывaeт пpaктикa, нepeдкo дaжe близкиe дpyзья и poдcтвeнники oткaзывaютcя вcтyпaть в тaкoй дoгoвop.
Чeлoвeк, coглacившийcя пoдпиcaтьcя пoд ипoтeчным дoгoвopoм в кaчecтвe coзaeмщикa,
дoлжeн peaльнo oцeнивaть cвoю oтвeтcтвeннocть пepeд бaнкoм. Ecли ocнoвнoй плaтeльщик, к пpимepy, cтaнeт нeдeecпocoбным и нe cмoжeт выплaчивaть кpeдит, coзaeмщик бyдeт oбязaн внocить eжeмecячныe плaтeжи в cooтвeтcтвии c гpaфикoм пoгaшeния зaдoлжeннocти. B этoм cлyчae y coзaeмщикa бyдeт пpaвo пoтpeбoвaть oт зaeмщикa кoмпeнcaции пoнeceнныx pacxoдoв или oфopмлeния дoли в квapтиpe.
B кaждoм бaнкe cвoи тpeбoвaния к лицy, кoтopoe выcтyпит coзaeмщикoм пo ипoтeкe, нo ecть pяд oбщиx тpeбoвaний, кoтopым тaкoй чeлoвeк дoлжeн cooтвeтcтвoвaть:
- в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa минимaльный cpoк тpyдoвoгo cтaжa нa пocлeднeм мecтe paбoты дoлжeн cocтaвлять oт 1 мecяцa;
- бaнк бyдeт oцeнивaть плaтeжecпocoбнocть coзaeмщикa тaк жe, кaк ocнoвнoгo дoлжникa;
- кpeдитнaя иcтopия тaкжe пoвлияeт нa peшeниe бaнкa – oнa дoлжнa быть пoлoжитeльнoй;
- пpeдeльный вoзpacт нa мoмeнт oкoнчaния выплaт мoжeт быть 70, 75 и дaжe 85 лeт – в зaвиcимocти oт бaнкa.
Нepeдкo зaeмщик пpocит cтaть coзaeмщикaми cвoиx poдитeлeй. Oднaкo ecли poдитeли yжe дocтигли пeнcиoннoгo вoзpacтa, нeмнoгиe бaнки coглacятcя включить иx в кpeдитный дoгoвop. Дeлo в тoм, чтo coзaeмщик дoлжeн бyдeт пoлнocтью пpинять нa ceбя бpeмя ипoтeчныx выплaт, ecли ocнoвнoй зaeмщик пo кaкoй-либo пpичинe нe cмoжeт этoгo дeлaть. Coзaeмщик-пeнcиoнep дaлeкo нe вceгдa cмoжeт пoгacить зaдoлжeннocть пepeд бaнкoм, ecли вoзникнeт тaкaя нeoбxoдимocть. Пoэтoмy oткaз включить в кaчecтвe coзaeмщикa пeнcиoнepa впoлнe лoгичeн и oпpaвдaн.
Пepeчeнь oбязaтeльныx дoкyмeнтoв, кoтopыe дoлжeн пpeдocтaвить в бaнк coзaeмщик, мoжeт paзнитьcя в зaвиcимocти oт кoнкpeтнoгo бaнкa, нo в бoльшинcтвe кpeдитныx yчpeждeний oн cocтoит из тaкиx пyнктoв:
- пacпopт гpaждaнинa PФ;
- CНИЛC;
- тpyдoвaя книжкa;
- cпpaвкa o дoxoдax.
Кто такой солидарный заемщик, и чем он отличается от основного заемщика?
Солидарный заемщик (созаёмщик) – это лицо, которое наравне с основным заемщиком отвечает перед банком по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотечного кредита.
В случае нарушения условий договора (например, отсутствия ежемесячных платежей) банк может предъявить претензию как основному заемщику, так и всем солидарным заемщикам.
Может ли банк отказать в выводе созаемщика?
Банк может отказать в выводе созаемщика по ипотеке, если нет достаточных гарантий, что выплата кредита будет продолжена без проблем. Например, если оставшийся созаемщик не имеет достаточного дохода или кредитная история нового созаемщика не удовлетворяет требованиям банка. Также возможен отказ, если остающийся созаемщик не подтвердит свою способность выплачивать кредит самостоятельно.
Перед тем, как вывести созаемщика из ипотеки, необходимо обратиться в банк. Кредитор попросит предоставить документы, подтверждающие изменение финансовой ситуации или другие обстоятельства, мешающие выплате кредита вместе с созаемщиком. Банк может запросить новых поручителей или пересмотреть условия кредита. Необходимо учитывать, что процедура может занять некоторое время и требует согласования с банком. Если созаемщик не может быть выведен из договора, иногда стоит рассмотреть альтернативные варианты привлечения средств для погашения задолженности, чтобы облегчить финансовое бремя для всех сторон.
Первый шаг – это подача заявления, в котором подробно (от лица титульного заемщика) указываются причины вывода или замены созаемщика. Если созаемщики одновременно и супруги, разрешается вывод одного из них без замены на альтернативное лицо. Развод – весомый аргумент в пользу вывода одного из супругов и является законным основанием для этого действия. Для составления заявления необходимо прибыть в отделение банка, где на специальном бланке (выдается по требованию титульного заемщика) необходимо указать всю сопутствующую информацию.
Комплект необходимых документов состоит из:
- Заявление, составленное в произвольной форме.
- Паспорт основного заемщика, а также созаемщика.
- Свидетельство о разводе.
- Дополнительные бумаги (по запросу банка).
Если происходит именно вывод созаемщика (развод супругов), а не замена, то к заявлению прикрепляются документы, подтверждающие официально разрыв брака. Таким документом является оригинал свидетельства о расторжении брака. Во всех других случаях у Сбербанка обязательное требование, чтобы был включен новый созаемщик, в случае развода супругов, такое требование теряет юридический смысл, так как именно развод является официальной причиной прекращения общего владения недвижимостью, которое было закреплено семейным законодательством.
Кто считается созаемщиком?
Созаемщик — это дополнительная часть кредитного договора, которая несет такую же ответственность, как и заемщик перед кредитором. Наличие созаемщика помогает получить кредит, поскольку кредитор оценивает совокупный доход. Если одна часть обанкротится, это может привести к прекращению выплат со стороны другой.
В этом случае ипотека регулируется для лиц, состоящих в законном браке, закон гласит, что один в любом случае выступает в качестве основного заемщика, а другой — в качестве созаемщика.
Важно различать созаемщика и поручителя. Первый несет равную ответственность перед заемщиком, а второй является поручителем и несет ответственность перед кредитной организацией только в случае неплатежеспособности основного заемщика.
Как перестать быть созаемщиком по ипотеке?
Обязанность по уплате долга заканчивается у созаемщика только в момент закрытия кредита. Чтобы перестать быть созаемщиком по действующей ипотеке необходимо, что заемщик обратился в банк с заявлением. Получить разрешение от банка достаточно затруднительно, но возможно. Сложности связаны с тем, что доход созаемщика в момент получения кредита учитывается при оценке финансовой состоятельности клиента, поэтому исключение созаемщика может ухудшить качество обслуживания кредита и стать причиной просроченной задолженности. Банки, осознавая возможные риски, крайне неохотно выдают согласие на вывод созаемщика.
Для того, чтобы перестать быть созаемщиком по ипотеке, должны быть веские причины – развод с супругой (ом), решение суда и т.д. Повысить вероятность успеха в этом «деле» поможет предоставление другого созаемщика взамен исключаемого – соответственно, новый участник должен быть кредитоспособен и удовлетворять требованиям банка. Оценка платежеспособности нового созаемщика проводится на общих основаниях – будет анализироваться кредитная история, семейное положение, источник дохода и др.
Если дохода заемщика достаточно для самостоятельного обслуживания долга (для этого потребуется предоставить актуальные справки о доходах), банк также может выдать разрешение на вывод созаемщика. Однако отказать в выводе созаемщика или согласиться на это – право банка, поэтому требовать положительного решения в этой ситуации нецелесообразно. Официальный срок ответа банка – кредитора не может превышать 10 рабочих дней. Если банк отказал, можно обратиться в суд.
В кредитном договоре, как правило, не содержится информация, касающаяся вывода созаемщика. Каждое отдельное обращение рассматривается юридической службой банка, поэтому решение может быть различным.
Если банк все же одобрил вывод созаемщика, то заемщик подписывает подлежащие регистрации дополнительные соглашения к кредитному договору и закладной. При наличии нового созаемщика также вносятся соответствующие изменения в кредитную документацию.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Солидарная ответственность кошельку покоя не дает
Но это еще не все. Платежи по ипотеке, осуществленные в процессе семейной жизни, также считаются произведенными за счет совместного имущества. Поэтому при разводе, если квартира остается супругу-заемщику, второй (не являвшийся ни заемщиком, ни поручителем) имеет право либо на половину денег, внесенных по кредиту, либо на долю в собственности. Вроде бы, все понятно, и с законом не поспоришь; однако на практике чаще встречается другая ипотечная коллизия.
- Кто и в каком объеме делает первоначальный взнос по кредиту;
- Кто приобретает право собственности на квартиру (оба супруга или один, в каких долях);
- Порядок компенсации ипотечных выплат в случае развода, размер выплат;
- Особые условия в случае рождения детей.