Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа основных средств нежилое помещение юридическим лицом в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Просто так продать основное средство организация не сможет. Сначала необходимо произвести важную учетную операцию: перевести продаваемое ОС в соответствующий раздел баланса, то есть в необоротные активы, предназначенные к продаже.
Налоговые проверки по продаже коммерческой недвижимости: как не оказаться под пристальным вниманием налоговой
Когда юридическое лицо решает продать коммерческую недвижимость, оно должно быть готово к тому, что налоговая может заинтересоваться этой сделкой. Ведь продажа имущества юридическим лицом может быть потенциальным источником налоговых ошибок и мошенничества. Поэтому следует знать, какие правила и условиях происходит проверка и продажа недвижимости, чтобы избежать проблем.
Продажа коммерческой недвижимости юридическим лицом обычно проводится вместе со сделкой о передаче бизнеса. Для проведения такой сделки нужно знать основные правила и стандартный порядок проведения налоговых проверок.
Если ваше ООО занимается продажей коммерческой недвижимости, то вы должны быть готовы к проверке налоговой. Налоговая может заинтересоваться условиями сделки, ценой продажи, налогами, которые нужно платить при продаже и многим другим. Особенности проверок могут быть связаны с налогом на прибыль, НДС и другими налогами.
Для того чтобы сэкономить на налогах и избежать проверок, важно знать, что делать при продаже коммерческой недвижимости. Прежде всего, нужно следовать стандартным правилам и практике.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом
Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:
- Размера полученной выгоды;
- Является ли организация резидентом РФ.
Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.
Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:
- При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
- При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
- При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.
Как бывшему ИП платить налог при продаже нежилого помещения?
Я закрыл ИП и после этого продал нежилые помещения. Одно из них я не использовал, а другое сдавал в аренду. Помещения были в собственности более 10 лет.
Должен ли я платить НДФЛ с суммы, полученной от продажи? Если да, то как считать налог — по кадастровой стоимости или со всей выручки?
Мария Чибирева
эксперт по налогам
Если я правильно поняла, одно помещение вы сдавали в аренду и платили налог с дохода как ИП, а второе никогда в вашей предпринимательской деятельности не участвовало.
Тогда вы должны заплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи только одного нежилого помещения — того, что сдавали в аренду. По второму помещению декларировать доход от продажи и платить налог не нужно, ведь в бизнесе вы его не использовали.
Но если второе помещение хоть какое-то время участвовало в предпринимательской деятельности, уплаты НДФЛ не избежать. Например, если в 2011 году вы сдавали его в аренду, а оставшиеся годы оно пустовало, налог с дохода от продажи все равно придется заплатить.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Основные положения льготных режимов:
- Сниженная ставка налога для владельцев коммерческих помещений, сдающих их в аренду. В зависимости от региона и длительности аренды, ставка налога может быть существенно снижена.
- Возможность участия в программе расширенного капитального ремонта. Владельцы коммерческих помещений могут получить налоговые льготы при внесении средств на капитальный ремонт и реконструкцию недвижимости.
- Возможность использования специальных налоговых режимов, таких как упрощенная система налогообложения или единый налог на вмененный доход. Это позволяет сократить финансовые затраты и упростить процесс уплаты налогов.
Преимущества льготных режимов:
- Снижение налоговой нагрузки на владельцев коммерческих помещений, сдавших их в аренду, способствует стимулированию развития бизнеса и привлечению инвестиций в недвижимость.
- Владельцы коммерческих помещений имеют возможность сэкономить средства и направить их на расширение своего бизнеса или улучшение условий аренды для арендаторов.
- Предоставление льготных режимов способствует снижению теневой экономики и увеличению прозрачности в отношениях между арендодателями и арендаторами.
| Регион | Длительность аренды до 5 лет | Длительность аренды свыше 5 лет |
|---|---|---|
| Москва | 0,2% | 0,1% |
| Санкт-Петербург | 0,3% | 0,2% |
| Екатеринбург | 0,4% | 0,3% |
Сохранение предоставленных льгот и преимуществ в рамках льготных режимов требует своевременной и правильной уплаты налога на недвижимость. В случае нарушения налогового законодательства могут быть применены штрафные санкции и изменение ставки налога.
Таким образом, налог на недвижимость в рамках льготных режимов предоставляет владельцам коммерческих помещений, сдающих их в аренду, определенные преимущества и возможности для оптимизации налоговой нагрузки. В совокупности с другими мерами государства, данная система налогообложения способствует развитию бизнеса и повышению прозрачности в сфере недвижимости.
Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения. Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль. Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него. Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА). Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника. Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Как снизить сумму налога при продаже объекта коммерческой недвижимости
Желание уменьшить сумму налога объяснить не сложно, при этом можно сделать это вполне легально, не нарушая закон. В частности, не стоит спешить с продажей, если вы владеете объектом недостаточное время.
Подождав год-два, вы можете сэкономить 13-15% от суммы полученного дохода.
Стоить помнить также, что налогами облагается не вся сумма, а только разница между ценой покупки и продажи. Сумму налога можно уменьшить существенно, подтвердив расходы на покупку коммерческой недвижимости.
Помните! Налоговую базу один раз в год можно уменьшить на 1 миллион рублей, получив налоговый имущественный вычет, но это касается только объектов жилой недвижимости, что касается коммерческих помещений, то такие преференции на нее не распространяются.
Также уменьшить сумму налогообложения можно, если доказать документально все понесенные расходы, куда входит стоимость объекта недвижимости, даже если помещение куплено по ипотеке или с использованием средств потребительского кредита. Учесть надо также расходы на проведение ремонтных работ и перепланировку, средства, потраченные на покупку нового объекта. В случае если сумма расходов превысит доход, налог начисляться не будет.
Важные нюансы при оплате налога
При оплате налога с продажи коммерческой недвижимости необходимо учитывать ряд важных нюансов. В первую очередь, необходимо правильно оценить имущество, чтобы избежать проблем в будущем. Для этого рекомендуется обратиться к профессиональным оценщикам недвижимости.
Также необходимо учитывать налоговые изменения, которые могут произойти в ближайшие годы. Это поможет избежать непредвиденных затрат на уплату налогов и сохранить финансовую стабильность.
Оплата налога производится налогоплательщиком в соответствии с установленными правилами и сроками. Не выходя за рамки законодательства, налогоплательщику следует использовать все возможные средства и механизмы для минимизации налоговой нагрузки.
- Необходимо ознакомиться с действующим законодательством;
- Правильно заполнить декларацию;
- Получить консультацию у юриста или бухгалтера;
- Соблюдать сроки оплаты налога.
При условии соблюдения всех налоговых норм, оплата налога с продажи коммерческой недвижимости будет проходить без проблем и неудобств.
Как продать долю в нежилом помещении в 2024 году?
Продажа доли в нежилом помещении может быть сложным и длительным процессом. Однако, следуя определенным шагам и обращаясь к профессионалам, вы можете успешно реализовать свою долю и получить выгоду от этой сделки.
1. Оцените свою долю и рыночную стоимость помещения.
Первым шагом является определение стоимости вашей доли и нежилого помещения в целом. Обратитесь к оценщику, который проведет оценку на основе текущего рынка и других факторов, таких как расположение и состояние помещения. Это поможет вам установить адекватную цену на продажу.
2. Подготовьте необходимые документы.
Для продажи доли в нежилом помещении вам понадобятся различные документы, такие как правоустанавливающие документы, технический паспорт на помещение, договоры аренды (если есть) и прочие. Обратитесь к юристу, чтобы убедиться, что все документы готовы и соответствуют требованиям закона.
3. Найдите покупателя.
Поиск покупателя может быть сложной задачей, особенно если вы продаете малознакомое помещение или долю. Используйте различные каналы связи, такие как реклама в интернете, объявления в газетах, сети риэлторов и специализированных онлайн-платформы для недвижимости. Также не забывайте рассказывать о своем предложении своим знакомым и деловым партнерам.
4. Проведите переговоры и заключите сделку.
После того, как нашли заинтересованного покупателя, начните переговоры по цене и условиям сделки. Обязательно обратитесь к юристу для составления и проверки договора купли-продажи. После согласования всех условий и подписания договора, сделка будет считаться закрытой.
5. Зарегистрируйте сделку в соответствующих органах.
После заключения сделки, не забудьте зарегистрировать ее в соответствующих органах, таких как Росреестр, в целях закрепления права собственности и уведомления прочих заинтересованных сторон.
Важные моменты при продаже доли
1. Определение цены доли
Перед продажей доли в нежилом помещении необходимо определить ее стоимость. Для этого можно обратиться к оценщику, который проанализирует рыночную цену аналогичных долей и составит экспертное заключение.
2. Подготовка документов
Важным шагом при продаже доли является подготовка необходимых документов. Это включает в себя: свидетельство о праве собственности на долю, договор купли-продажи, а также документы, подтверждающие заинтересованность покупателя и продавца.
3. Согласование с другими собственниками
Если вы являетесь собственником доли вместе с другими лицами, необходимо предупредить их о намерении продать свою долю. В некоторых случаях согласование с другими собственниками может быть обязательным и требовать подписания соглашений.
4. Поиск покупателя
Поиск покупателя для доли в нежилом помещении может быть вызовом. В этом случае полезно воспользоваться услугами риэлторов или платформ, специализирующихся на продаже долей в недвижимости. Важно проверить квалификацию агентов и ознакомиться с условиями их работы.
Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.
Ставка НДФЛ по закону составляет:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.
Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.
В зависимости от полученных результатов:
- Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
- Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.
Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?
Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.
Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.
Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.
Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.
- Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
- Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
- Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.
Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.
Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощённая (УСН);
- единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- патентная.
Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.
При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.
Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.
Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.
Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке.
Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.
Стоимость аренды: расчет и условия
Каждый договор аренды нежилого помещения для юридических лиц, ИП и ООО содержит правила расчета стоимости аренды. Обычно включается стоимость аренды за каждый лист, площадь помещения и условия его использования.
В типовой бланк договора между арендодателем и арендатором указываются общие пункты о Лицах, о которых идет речь, оформлении сделки и правила между ними. В таком договоре должны быть четко описаны условия аренды помещения и типовые права и обязанности сторон.
Грамотно оформить соглашение будет несложно, если знать, какие пункты обязательны для включения в договор аренды нежилых помещений и как их оформить в простой форме. В стандартном образце договора аренды помещения воля должны указываться все существенные условия сделки.
Также следует учесть, что стоимость аренды может зависеть от многих факторов, таких, как местоположение и тип помещения. Например, аренда нежилого помещения в центре города будет дороже, чем за городом. Поэтому перед оформлением договора аренды необходимо тщательно рассчитать и обсудить со стороной-арендодателем все условия аренды.
- Итак, основные пункты, включающие расчет стоимости аренды:
- Лист и площадь помещения;
- Условия эксплуатации помещения;
- Дополнительные расходы (коммунальные услуги, налоги и т.д.)