Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое переуступка квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.
Первичный рынок: как продают квартиры в недостроенном доме?
Несмотря на то что право собственности на квартиру вы еще не зарегистрировали, вы имеете право продать объект недвижимости. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре долевого участия прописано, что переуступка прав запрещена (скажем прямо, это крайне редкая ситуация – как правило, застройщики разрешают подобные мероприятия).
Для совершения сделки заключается договор цессии, по которому покупатель берет на себя права и обязанности, связанные с участием в долевом строительстве. Деньги перечисляются продавцу на счет в банке, и он разрывает отношения с девелопером.
Перерегистрировать ДДУ на новое лицо можно только в том случае, если ваш собственный договор долевого участия успешно зарегистрирован в Росреестре. Если вы покупали квартиру по договору бронирования или соинвестирования, все вопросы решаются исключительно с застройщиком (но найти покупателя на такую квартиру будет непросто). Такие сделки рискованны для обеих сторон.
Продажа квартиры в строящемся доме – популярный инструмент на рынке недвижимости, и во многих случаях застройщики лично участвуют в проведении переуступки прав. За это они берут небольшую комиссию с продавца или покупателя (от кого именно – зависит от конкретной компании).
Для тех, кто ищет сегодня квартиру, открываются большие возможности:
· Купить квартиру в жилом комплексе, где все лоты давно распроданы, или где остались варианты с неудобными планировками. Есть востребованные новостройки, где квартиры разобрали буквально на самом старте. И переуступки появлялись изредка и по не самой выгодной цене. Сейчас вы можете найти предложение, которое вам интересно – главное, активно мониторить рынок жилья. Еще одна фишка – как правило, на старте разбирают самые интересные планировки, и потом найти такой вариант получится только на переуступке.
· Купить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Чтобы переуступить объект быстро, продавцы прибегают к демпингу. Есть случаи, когда цена ниже, чем у застройщика, на целых 20-30%.
· Дом будет сдан быстрее, чем если бы вы брали квадратные метры на этапе котлована. А значит – в самое ближайшее время вы сможете въехать в новую квартиру. А еще – покупка на завершающем этапе строительства связана и с более низкими рисками: меньше вероятность, что дом задержат или не сдадут вовсе.
И не стоит забывать, покупка по переуступке – это все еще приобретение квадратных метров в новостройке. Несмотря на то что по ДДУ вы будете вторым по счету дольщиком, сама квартира еще не находилась ни у кого в собственности – и вы станете первым, кто сделает здесь ремонт, кто будет тут жить.
Что такое переуступка прав
Если квартира только строится, можно заключить с застройщиком ДДУ – договор долевого участия. Сегодня действуют достаточно серьезные механизмы обеспечения прав дольщиков, которые делают ДДУ более безопасным инструментом, чем еще несколько лет назад (например, счета-эскроу).
Но как быть, если ДДУ заключен, до конца строительства еще много времени, а квартиру по этой сделке нужно продать уже сейчас? Подойдет цессия, или договор переуступки прав на квартиру.
По переуступке продается не объект недвижимости (ведь его еще нет), а право на него. Действующий дольщик (цедент) выходит из ДДУ, а на его место приходит покупатель переуступки – цессионарий. После оформления всех документов цессионарий (покупатель) получит все права и обязанности дольщика по ДДУ, который ранее был заключен на эту квартиру.
У переуступки есть свою плюсы и минусы. Это вполне законная процедура, главное, чтобы намерения сторон не были мошенническими.
Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации.
У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения.
Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.
Переуступка прав на квартиру в новостройке – это разновидность продажи объекта недвижимости, который по факту еще не существует, потому что многоквартирный дом еще не достроен.
Чтобы прояснить суть сделки можно определить ее особенности:
| Физическое лицо заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве | по данному соглашению должен уплачивать строительной фирме средства, которые будут использованы для возведения новостройки, согласно графиком оплаты, приложенном к договору.
А компания обязана в определенный срок выстроить и сдать в эксплуатацию многоквартирный жилой дом с установленными техническими параметрами (площадь, этажность, инженерные коммуникации, количество помещений и т.д.) |
| Подписание сторонами ДДУ | позволяет гражданину требовать от застройщика передать ему жилплощадь в силу договоренностей, содержащихся в договоре |
| Данное право требования | по отношению к строительной компании полностью и в установленные сроки возвести и передать во владение квартиру в новостройке, может быть уступлено другим лицам по сделке |
| Вслед за подписанием договора переуступки права собственности новый дольщик может потребовать от застройщика | передать ему жилье в определенные сроки, подавать иск в суд, если строительная компания не выполнит свои обязательства по договору долевого участия |
Переуступка квартиры в новостройке — возможные варианты
Особенности оформления цессии зависят от того, предполагалась ли изначально ипотека или нет и кто был инвестором — физическое или юридическое лицо.
- С ипотекой.
Приобретенную в ипотеку квартиру можно переоформить на другого владельца до её ввода в эксплуатацию. Но сделать можно только с письменного согласия банка, в котором объект значится залогом по ипотечному договору. Здесь большую роль играет наличие задолженности по ипотеке, её размер и срок просрочки. Получить одобрение у банка можно только после погашения задолженности перед ним.
- Инвестор – физлицо.
Покупатель передаёт продавцу до регистрации права собственности. В этом заключается большой риск — застраховаться от мошеннических действий продавца в данном случае невозможно. Оптимальный вариант — расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт). В этом случае продавец получает деньги только после завершения регистрационных процедур.
- Инвестор – юрлицо.
Организации охотно вкладывают свободные средства в строительство. Цель — заработок на перепродаже. Приобретая таким образом сразу несколько квартир, компания может получить солидную скидку. Это позволяет ей варьировать цену при продаже. С регистрацией права собственности здесь всё аналогично варианту с физлицом — только после ввода жилья в эксплуатацию.
Оценивая, с кем надёжнее оформлять цессию — с физическим или юридическим лицом — можно сказать, что степень ответственности при современном толковании законодательства для обоих одинакова.
Первоначально нужно согласовать вопрос продажи права требования (переуступки) с застройщиком и другими участниками ДДУ. По закону нужно известить письменно каждого о своем намерении продать свою часть будущего жилья. Также не помешает ознакомиться со всеми пунктами договора переуступки, чтобы провести всю процедуру быстро и без отказа.
Алгоритм действий заключается в следующих шагах:
- отправить письменное уведомление всем участникам Договора Долевого Участия;
- обозначить цену продаваемой недвижимости;
- через один календарный месяц можно выставить на продажу;
- заключить трехсторонний договор цессии;
- зарегистрировать переуступку в Росреестре;
- подписать акт приема – передачи недвижимого имущества и отсутствии претензий с обеих сторон.
На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке? Какие есть риски?
При приобретении и оформлении квартиры по договору переуступки (цессии) необходимо обратить внимание на ряд особенностей:
-
если договор долевого участия не зарегистрирован в ЕГРН, то это может свидетельствовать о нарушениях со стороны застройщика и нужно отнестись к покупке такой квартиры более внимательно;
-
заключить договор уступки прав требования можно только до оформления передаточного акта между застройщиком и дольщиком. Потом уже необходимо заключать договор купли-продажи;
-
как правило, получать разрешение застройщика не нужно. Однако это может потребоваться, если в ДДУ содержится такое условие. Также может быть установлена сумма комиссии за переуступку;
-
если продавец еще не выплатил цену договора полностью долг по договору перейдет на покупателя, поэтому нужно внимательно проверить все платежные документы (обычно их предоставляет застройщик в подтверждение оплаты всей стоимости квартиры);
-
стоит помнить, что при расторжении договора долевого участия или при возникновении нарушений со стороны застройщика компенсация или неустойка будет рассчитываться исходя из первоначальной стоимости квартиры, которая была указана в ДДУ.
Нормативная база и нюансы сделки
Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров. По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки.
Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее. Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.
Переуступка квартиры в новостройке СПб на официальном сайте – её разновидности
Существует два вида сделок по цессии (переуступке):
· С опорой на ДДУ. Цедент (продавец) реализует свою долю, не имя долгов за неё или возлагая долговые обязательства на цессионария (покупателя). В этом случае заключается договор переуступки, и собственность приобретает нового претендента, к которому переходит ДДУ.
· С опорой на предварительный ДКП (договор купли-продажи). Подобная форма соглашения подтверждает факт передачи объекта и долговой нагрузки от цедента к цессионарию, а также обязывает стороны в будущем оформить переуступку.
Сделки по переуступке категорически отторгаются строительными компаниями, поскольку инвесторы, скупающие жильё оптом, продают его на порядок дешевле, причём перед самой сдачей. Процесс переоформления сильно обюрокрачен и отнимает много времени. Однако юридически запретить перепродажу строители не могут.
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Переуступка прав на квартиру в новостройке, возможно в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве.
Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.
В остальных случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки не происходит.
Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.
Самым распространенным вариантом такой переуступки является заключение договора цессии с подрядчиком.
Многие компании-застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками не денежными средствами, а его натуральным эквивалентом — будущими квартирами.
При выполнении строительства застройщик обязуется передать в собственность подрядчику некоторое количество жилой недвижимости.
Именно эти пока еще несуществующие квадратные метры подрядчик может продавать по договору цессии.
В случае возникновения каких-либо разногласий между застройщиком и подрядчиком их договоренности и обязательства друг перед другом могут быть расторгнуты. Соответственно цессионарий не получит ничего.
Выгода для продавца и риски для покупателя
Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).
В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.
Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.
Инвесторов становится меньше
Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.
Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.
Алгоритм оформления сделки
Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;
– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;
– оплату покупки.
После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.
«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».
«Подводные камни» при переуступке права требования объекта долевого строительства для продавца
Самой распространённой проблемой, с которой сталкиваются продавцы первичной недвижимости при переуступке квартиры в новостройке, является включение застройщиками в ДДУ пунктов, которые обязывают дольщика получать согласование (разрешение) строительной компании на переуступку права требования объекта долевого строительства третьему лицу.
Если условие о необходимости согласования переуступки квартиры прописано в договоре, то это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, однако является несправедливыми по отношению к участникам долевого строительства, которые фактически лишаются возможности полноценно распоряжаться приобретёнными у застройщика квартирами.
В результате включения подобных пунктов в договор участник долевого строительства, который захочет переуступить свою квартиру третьему лицу, может столкнуться с ситуацией, когда застройщик предложит ему заплатить некоторую сумму денег за «разрешение» и/или «оформление» переуступки. Стоимость подобных услуг может доходить до 15 и даже более процентов от цены договора.