Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги и недвижимость: что изменится для россиян в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Пoлнoe ocвoбoждeниe oт yплaты
B cooтвeтcтвии co cт 395 НК PФ, oт yплaты зeмeльнoгo нaлoгa мoгyт быть ocвoбoждeны cлeдyющиe юpидичecкиe и физичecкиe лицa:
- Учpeждeния yгoлoвнo-иcпoлнитeльнoй cиcтeмы (УИC);
- Opгaнизaции, кoтopыe зaнимaютcя oбcлyживaниeм дopoг гocyдapcтвeннoгo знaчeния;
- Bcepoccийcкиe oбщecтвeнныe opгaнизaции инвaлидoв. Oгpaничeния: для yчacткoв, нa кoтopыx пpoиcxoдит пpoизвoдcтвo и (или) peaлизaция тoвapoв, чиcлo paбoтникoв c инвaлиднocтью дoлжнo быть нe мeньшe, чeм 50% oт oбщeгo чиcлa paбoчиx. Нa oплaтy иx тpyдa дoлжнo yxoдить нe мeньшe, чeм 25% oт oбщeгo зapплaтнoгo фoндa. Пoдaкцизныe yчacтки в этy кaтeгopию нe вxoдят. Ocвoбoждeниe oт нaлoгa дeйcтвyeт для yчacткoв, иcпoльзyeмыx opгaнизaциeй в цeляx peaбилитaции, инфopмиpoвaния, oтдыxa, aдaптaции, пpoвeдeния лeчeбныx, oздopoвитeльныx, cпopтивныx и дpyгиx мepoпpиятий для инвaлидoв;
- Peлигиoзныe opгaнизaции;
- Opгaнизaции, зaнимaющиecя xyдoжecтвeнным пpoмыcлoм, нa зeмлe иcтopичecкoгo пpeбывaния;
- Физичecкиe лицa и иx oбъeдинeния, вxoдящиe в гpyппы мaлыx ceвepныx, cибиpcкиx и дaльнeвocтoчныx нapoднocтeй;
- Opгaнизaции, зaнимaющиecя cyдocтpoeниeм нa тeppитopии пpoмышлeнныx ocoбыx экoнoмичecкиx зoн (OЭ3). Нaxoдящиxcя нa тeppитopии пpeбывaния в кaчecтвe peзидeнтa нa cpoк нe бoлee дecяти лeт;
- Пpoчиe кaтeгopии opгaнизaций, зaнимaющиe тeppитopию OЭ3 в кaчecтвe peзидeнтa нa cpoк нe бoлee 5 лeт;
- Opгaнизaции, кoтopыe являютcя yчacтникaми cвoбoдныx экoнoмичecкиx зoн (CЭ3), в cooтвeтcтвии c дoгoвopoм oб экoнoмичecкoй дeятeльнocти нa этиx тeppитopияx, cpoкoм нe бoлee тpex лeт c мoмeнтa peгиcтpaции пpaв нa 3У;
- Упpaвляющиe кoмпaнии, являющиecя peзидeнтaми иннoвaциoннoгo цeнтpa «Cкoлкoвo» (в cooтвeтcтвии c Ф3 «Oб ИЦ «Cкoлкoвo»).
Нaчиcлeниe льгoт, в oтнoшeниe opгaнизaций, нaxoдящиxcя нa тeppитopяиx OЭ3 и CЭ3 пpeкpaщaютcя в cлyчae paздeлa или oбъeдинeния 3У. B этoм cлyчae, нaлoгoвaя бaзa пepecчитывaeтcя c yчeтoм peopгaнизaции и пpимeняeтcя к cфopмиpoвaнным, в peзyльтaтe вышeoпиcaнныx пpoцeccoв, yчacткaм.
Кaк yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa?
Для pacчeтa зeмeльнoгo нaлoгa пo кaдacтpoвoй cтoимocти cyщecтвyeт oтдeльный кaлькyлятop. Oн пpeдcтaвляeт coбoй кapтy, нa кoтopoй нeoбxoдимo нaйти cвoй 3У (пo aдpecy) и нaжaть нa нeгo. Пpoгpaммa пoкaжeт и cтoимocть yчacткa, и нaлoгoвyю cтaвкy пo eгo кaтeгopии.
Кpoмe oнлaйн-pacчeтoв, ecть и дpyгиe cпocoбы yзнaть КC:
- Чepeз выпиcкy, зaкaзaв cooтвeтcтвyющий дoкyмeнт в EГPН;
- Чepeз кaдacтpoвый пacпopт. Taкoй дoкyмeнт мoжeт быть «нa pyкax» y зeмлeвлaдeльцa, oднaкo, нe cтoит зaбывaть, чтo cвeдeния быcтpo ycтapeвaют, a знaчит, и КC yкaзaннaя в нeм, мoжeт быть нeaктyaльнoй.
Ставки земельного налога
Налог на земельный участок в 2022 году зависит от ставки. Ставка должна быть утверждена муниципальными властями, но она не может быть выше 0,3% кадастровой цены физической территории. Поэтому земельный налог и кадастровая стоимость взаимосвязаны. Но ограничение касается не любой земли, а только участков некоторых типов:
- Что находятся в ограниченном обороте из-за использования их в таможенных нуждах или в обороне.
- Имеющие сельскохозяйственное назначение (сельхозпроизводство).
- Находятся в жилищном фонде, инфраструктуре ЖКХ и т.п.
- Участки, что предназначены под личное подсобное хозяйство, садоводство, дачи и не только.
Проблемы действующего порядка изъятия участка под МКД
Законодательство РФ разрешает изымать участки под многоквартирными домами (глава VII.1 ЗК РФ). Власти вправе изъять землю для строительства и реконструкции объектов, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденных проектами планировки. Кроме того, государство изымает участки для расширения охраняемых природных территорий, в случае признания дома аварийным и подлежащим расселению и так далее. В соответствии со статьей 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (а значит, и участка под МКД) происходит при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ (ст. 32) указывает, что в сумму возмещения входит рыночная стоимость общего имущества МКД. Участок, на котором стоит дом, считается общим имуществом. Следовательно, домовладельцы получают возмещение и за него. Однако здесь возникают проблемы. Многие участки в регионах под МКД, построенные до 2004 — 2005 г.г., до сих пор не зарегистрированы в ЕГРН. И если исходить из норм закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, то эти земли не являются объектами гражданского оборота. Их нет. А то чего нет, нельзя изъять и оценить. Поэтому статья 16 закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. указывает, что если дом стоит на участке, который не зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЖК РФ, то любой домовладелец многоквартирного дома вправе заявить об образовании этого участка (ч.3 ст.16).
Однако большинство наших граждан активны только в социальных сетях и интересуются событиями исключительно в масштабах страны и мира. В результате многие участки (и не только под МКД) до сих пор не зарегистрированы. Учитывая это обстоятельство, законодатель разрешил изымать земли, не внесенные в ЕГРН (ст. 56.6 ЗК РФ), и предоставил муниципалитетам право самостоятельно образовывать участки под МКД даже при отсутствии заявлений собственников. При этом министерство строительства РФ рекомендовало местным органам власти образовывать участки под аварийными МКД по контуру (границе) домов. То есть не включать в общую площадь территории, прилегающие к зданию (приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 г).
Эти поправки и нормативные акты привели к массовому нарушению прав собственников в 2015-2019 гг. Региональные администрации изымали не зарегистрированные земли под МКД и занижали фактическую площадь участков (Решение Ленинского райсуда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2а — 1443/2016 от 22.04.2016 г) либо формировали участок по границе дома и не включали в него территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания. В результате граждане получали неравноценное и несправедливое возмещение за изъятое имущество. Такая ситуация привела к тому, что депутаты подготовили проект № 831790-7 о внесении изменений в ЗК РФ и в закон № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ.
В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.
Налоговая база и кадастровая стоимость: особенности 2023
Налоговая база для земельного участка за налоговый период 2023 года – это его кадастровая стоимость, внесенная в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) и применяемая с 1 января 2022 года, если кадастровая стоимость участка с 01.01.2023 превышает эту стоимость, применяемую с 01.01.2022.
Но есть исключение – когда налоговики берут за основу кадастровую стоимость 2023 года: это её увеличение в случае изменения характеристик земельного участка.
| СТАТУС | КАК ОПРЕДЕЛЯЮТ НАЛОГОВУЮ БАЗУ |
| Налогоплательщики-организации | Самостоятельно и без обращения в налоговые органы на основании сведений ЕГРН о земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или постоянного/бессрочного пользования. |
| Налогоплательщики-физлица | Это делают налоговые органы на основании сведений ЕГРН, которые представляют органы Росреестра. |
Следовательно, для расчета земельного налога и авансовых платежей по нему за 2023 год организации сравнивают внесенную в ЕГРН кадастровую стоимость земельного участка на 01.01.2022 и 01.01.2023. В том числе включенную в ЕГРН на основании принятого в 2022 году акта уполномоченного органа субъекта РФ об утверждении результатов кадастровой оценки земель.
Кто платит и кто не платит земельный налог
Платят земельный налог физические лица, которые им владеют:
- Собственники земли, вне зависимости от того, каким образом она досталась им (покупка, наследование, мена, дарение, выигрыш в лотерею и т.п.).
- Граждане, которые используют участок на основе договора бессрочного пользования (постоянного пользования).
- Граждане, которые имеют так называемое право пожизненно наследуемого владения землею. Имеются в виду преимущественно дачные участки, которые были получены гражданами еще при СССР, но до сих пор не оформлены как частная собственность. Такой землей физическое лицо может пользоваться, оно фактически и владеет участком, но не вправе распорядиться им.
Соответственно, во всех остальных случаях физические лица не оплачивают земельный налог. Особо интересны следующие ситуации:
- Если гражданин владеет только гаражом, но земля под ним не оформлена в его собственность, он не является налогоплательщиком. Этот участок может находиться, например, в собственности гаражного кооператива или в муниципальной собственности.
- Если речь идет о земле, которая находится под и вокруг многоквартирного дома, то ни один собственник квартиры также не оплачивает налог. Причем это касается и тех случаев, когда земля находится в частной собственности – т.е. каждый владелец квартиры имеет долю земли, соответствующую площади квартиры.
- Также иногда граждане не имеют в собственности дачные участки, которыми фактически пользуются. Такая земля, как правило, принадлежит муниципалитету. Хотя подобных случаев становится все меньше.
Кто является налогоплательщиком по земельному налогу
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо отметить, что земельный налог относится к местным налогам. А это значит, что все выплаты поступают в бюджет местных властей, там где этот налог используется. То есть земельный участок должен находится в пределах субъекта, у которого регламентирован данный налог. В свою очередь налогоплательщиком является владелец участка земли, либо гражданин получивший право на бессрочное владение землей. Ниже представлена таблица с описанием распределения полномочий по регулированию земельного налога.
| Уровни власти РФ | Полномочия в части земельного налога | Комментарии |
| Федеральный уровень | Объект налогообложения (за что платим налог); порядок исчисления базы по налогу на землю (с какой суммы платим налог); налоговый период для данного вида налога (когда платим налог); максимальные и минимальные ставки, то есть определение границы по ставкам для местной власти | На федеральном уровне определяются границы и регламент применения системы налога на землю |
| Местный уровень | Величину ставок по налогу в пределах установленных границ, зонирование территорий субъекта для разграничения применения разных ставок, налоговые льготы | Местные власти корректируют ставки по своему усмотрению и могут применять различные виды налоговых льгот для разных категорий граждан. При этом они должны соблюдать установленные границы на федеральном уровне |
Программа пересмотра кадастровой стоимости земли
В 2016 году произошёл резкий скачек кадастровой стоимости земли, что повлияло и на величину налога на землю. Это было обусловлено тем, что кадастровая стоимость была слишком низкая и далекая от рыночных цен на недвижимость, соответственно, государство недополучило деньги в бюджет. Новый расчёт кадастровой стоимости, который проводили независимые организации при соблюдении государственных норматив, происходил с учетом следующих показателей:
- Рыночная стоимость земли. Достаточно субъективный показатель, так как по факту многие организации которые производили оценку стоимости пользовались доступной информации о желаемой цене продажи земли, расположенных по соседству участков, и не учитывали фактическую цену продажи после торга. Это привело к тому, что кадастровая стоимость увеличилась в разы, а люди начали судиться отстаивая свои права.
- Месторасположение участка, его удаленность от городской инфраструктуры, соседствующие территории. Важный показатель для стоимости, он отражает насколько земельный участок удобен для той или иной деятельности, жизни и т.д.
- Показатели социально-экономического характера территории, где расположен данный земельный участок.
- Наличие коммуникаций на земельном участке так как влияет на его стоимость.
По новой программе пересмотр кадастровой стоимости должен происходить регулярно в соответствии с государственным планом. Для расчета налога на землю будет браться стоимость утверждённая на 1 января текущего налогового года.
Объекты налогообложения
Как следует из п. 1 ст. 389 НК РФ, объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог. Не являются объектом налогообложения земельные участки, перечисленные в п. 2 ст. 389 НК РФ.
Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. В случаях и порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
В п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.07 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок. В настоящее время Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 4.02.10 г. № 42.
Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 45 Закона о кадастре земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу этого Закона либо государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены, и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном согласно Закону № 122-ФЗ, считаются ранее учтенными земельными участками.
Что изменилось с начала 2017 года
С 1 января 2017 г. в соответствии с Федеральным законом от 3.07.16 г. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее — Закон № 361-ФЗ) главы 2 «Ведение государственного кадастра недвижимости» и 3 «Порядок кадастрового учета» Закона о кадастре признаны утратившими силу.
Кроме того, согласно Закону № 361-ФЗ с 1 января 2017 г. перестали действовать главы I–IV, V1, ст. 31 Закона № 122-ФЗ, а с 1 января 2020 г. он полностью утратит силу (ст. 30 Закона № 361-ФЗ).
Вместе с тем с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 3.07.16 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», предметом регулирования которого являются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории РФ.
С указанной даты также начал действовать Федеральный закон от 13.07.15 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в указанном реестре.
Необходимо отметить, что согласно Федеральному закону от 4.10.14 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», вступившему в силу с 1 января 2015 г., внесено изменение в п. 2 ст. 389 НК РФ, в соответствии с которым к земельным участкам, не признаваемым объектом обложения земельным налогом, относятся земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, с 1 января 2015 г. земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не подлежат обложению земельным налогом.
Вопрос о налогообложении земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, был рассмотрен в письме Минфина России от 12.08.15 г. № 03-05-05-02/46403, в котором указано, что в соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, где расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Налог На Землю В Многоквартирном Доме В 2021 Году
Как отмечают участники рынка, такая ситуация может происходить из-за неправильной оценки объектов, которые являются налогооблагаемой базой. Их кадастровая стоимость не оптимизирована — зачастую застройщик не размежевывает территорию корректным образом, в итоге под придомовую территорию уходит значительно большая часть.
Расчет подлежащей уплате суммы производится умножением налоговой базы на ставку налога. Где уплатить? Налоги уплатить можно любым доступным способом: через ЕРИП, отделения и филиалы банков, интернет-банкинг и инфокиоски, почтовые отделения, сельские или поселковые Советы, в самой налоговой инспекции. В садоводческих товариществах и гаражных кооперативах можно заплатить сборы соответствующим уполномоченным лицам.
Речь зашла об уплате земельного налога застройщиком многоквартирного дома. Он возводит дом в соответствии с требованиями Федерального закона от 30. Возведение дома производится на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности. Согласно п. На основании п. В силу п. Общим имуществом, на основании ЖК РФ, признаётся, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно пп. Ну и, собственно говоря, вопрос: после указанной выше регистрации права собственности первого участника долевого строительства на имущество в доме может ли застройщик не платить налог на имущество за земельный участок под домом?
В правительстве, министерствах и на уровне экспертов тема земельного налога с владельцев помещений в многоквартирных домах обсуждалась давно, и 2014 год стал переломным.
Поскольку в указанном году значительно увеличилась кадастровая стоимость участков, от которой зависит величина платежей, это привело к возрастанию налогового бремени на покупателей жилья.
А так как им приходится уплачивать ещё и налог на имущество, сумма становится слишком большой.
В связи с указанной и рядом других причин первоначально рассматривалось решение ввести единый налог на любую недвижимость, но законотворцы предпочли остановиться на отмене земельного налога для владельцев квартир.
С 1 января 2015 года в силу вступил ФЗ №284 от 4.10.2014 «О внесении изменений» в некоторые условия Налогового кодекса. В частности, п.6 ст.
398 НК отныне утверждает, что участки под многоквартирными домами не считаются объектом для налогообложения.
Согласно ст. 37 ЖК, доли в праве собственности на общий участок пропорциональны площади квартиры.
При этом судьба общедомового имущества связана с судьбой указанного помещения, так что выделить долю в натуре и продать её собственник не сможет.
Казалось бы, всё на первый взгляд просто: есть квартира, её владелец и часть земельного надела под домом, который нетрудно вычислить, зная площадь помещения.
Сложности начинаются с момента прохождения регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК, право на землю должно быть зарегистрировано. Участок под многоквартирным домом отдельно не оформляется, достаточно зарегистрировать в ЕГРП помещение. Но подтвердить право общей долевой собственности всё-таки нужно.
С момента появления налога не был определён исполнительный орган, который бы занимался установкой долей, приходящихся на каждого участника долевой собственности и отправлял бы информацию в налоговую. Кроме того, владельцы квартир меняются, и эти сведения также кто-то должен своевременно сообщать.
Следовательно, в связи с невозможностью получать объективную и актуальную информацию о налоговой базе и плательщиках, отмена земельного налога для владельцев жилья в многоквартирных зданиях была правильным решением. Отныне им придётся вносить только установленные платежи на имущество, но стоимость земельного участка при этом будет входить в стоимость квартиры.
Комментарий к Письму Минфина России от 22.10.2018 № 03-05-05-02/75697
17.12.2018Автор: Соловьева А.А., эксперт журнала
В недавнем прошлом обязанность застройщика по уплате земельного налога в отношении участка, на котором осуществлялось строительство МКД, прекращалась с момента регистрации права собственности первого дольщика на жилое (нежилое) помещение в доме. С этого момента земельный участок переходил в состав общего имущества МКД, плательщиками налога становились физические лица.
Затем ситуация изменилась. Теперь на основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не признаются объектом налогообложения. Данная норма вступила в силу 1 января 2015 года (письма Минфина России от 17.10.2017 № 03‑05‑05‑02/67471, от 20.09.2017 № 03‑05‑05‑02/60592 и др.).
По вопросам применения названной нормы регулирующие органы выпустили несколько писем. На наш взгляд, внимания застройщиков заслуживают следующие разъяснения.
Письмо ФНС России от 25.10.2017 № БС-4-21/21551.
Земельный участок МКД занимаемый, не будет относиться к общему имуществу этого дома до момента регистрации права собственности на любое из помещений в нем, и, следовательно, до этого момента в отношении данного земельного участка не может применяться пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Иными словами, застройщик обязан уплачивать земельный налог МКД до момента госрегистрации права на квартиру (иное помещение в МКД) одним из дольщиков.
Письмо Минфина России от 15.04.2016 № 03‑05‑05‑02/21894.
Общее имущество МКД должно находиться в собственности двух или нескольких собственников помещений этого дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 4 ст. 244 ГК РФ). В случае если все квартиры в МКД находятся в собственности одного юридического лица, земельный участок, занимаемый таким домом, не будет относиться к общему имуществу и, следовательно, участок не подпадает под действие пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ. Таким образом, организация – собственник всех помещений в МКД признается плательщиком земельного налога.
Письмо Минфина России от 22.10.2018 № 03‑05‑05‑02/75697.
Подпункт 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не применяется, если на земельном участке строятся несколько МКД и участок под каждым домом не сформирован. Данный вывод основан на следующем.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен земельный участок МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участников долевого строительства на помещения. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. (Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11.)
В силу пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ не признаются объектом налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД.
Вместе с тем согласно разъяснениям Минэкономразвития (Письмо от 05.10.2017 № Д23и-5777) в случаях, когда земельный участок, на котором расположен МКД, не образован (не сформирован), либо в условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько жилых домов, не могут быть применены положения ч. 5 ст. 40 Федерального закона № 218‑ФЗ (об осуществлении одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение также и государственной регистрации права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в МКД), поскольку отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном жилом доме.
Позиция Минфина: на основании пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ обязанность по уплате земельного налога в отношении участка, на котором расположен МКД, прекращается с момента его формирования, проведения государственного кадастрового учета и перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В этом же письме финансовое ведомство напомнило о том, что на основании п. 15 ст. 396 НК РФ исчисление земельного налога в период строительства осуществляется с применением коэффициентов 2 (в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на участок вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости) и 4 (в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости). Означает ли это, что застройщик должен применять коэффициенты, несмотря на завершение строительства первого МКД и регистрацию права собственности первым участником? Ответа на поставленный вопрос письмо не содержит. Данный нюанс можно уточнить, направив запрос в местный налоговый орган.
С учетом позиции Минфина в отношении несформированности участка под конкретным МКД в случае строительства нескольких жилых домов и сохранения у застройщика обязанности уплачивать налог в силу невозможности применения пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ застройщику целесообразно заранее инициировать формирование земельных участков под отдельными МКД и проведение государственного кадастрового учета этих участков.
Льгoты для нaлoгoплaтeльщикoв
- B cooтвeтcтвии c п.5 cт 391 НК PФ, нaлoгoвый вычeт в paзмepe КC 600 квaдpaтныx мeтpoв oт oбщeй плoщaди 3У, мoгyт пoлyчить cлeдyющиe гpyппы гpaждaн:
Гepoи Poccийcкoй Фeдepaции и CCCP;
- Инвaлиды 1 и 2 гpyпп;
- Дeти-инвaлиды;
- Инвaлиды c дeтcтвa;
- Beтepaны BOB и бoeвыx дeйcтвий, a тaкжe, лицa пoлyчившиe инвaлиднocть в xoдe этиx coбытий;
- Лицa, пocтpaдaвшиe в peзyльтaтe кaтacтpoф нa ЧAЭC и ПO «Maяк» и пoпaвшиe пoд дeйcтвиe пpoгpaмм coц. зaщиты;
- Лицaм, ocyщecтвлявшим тpyдoвyю дeятeльнocть, cвязaннyю c ocoбым pиcкoм. B иx чиcлe: иcпытaния aтoмнoгo opyжия и ycтpaнeниe пocлeдcтвий ядepныx aвapий нa вoeнныx oбъeктax;
- Лицa, cтaвшиe инвaлидaми или пoлyчившиe лyчeвyю бoлeзнь в xoдe иcпытaний ядepнoгo opyжия или кocмичecкиx aппapaтoв;
- Лицa пeнcиoннoгo вoзpacтa.
Oбpaтитe внимaниe, чтo нaлoгoвый вычeт пpимeняeтcя тoлькo к oднoмy yчacткy, пpинaдлeжaщeмy нaлoгoплaтeльщикy (a тaкжe нaxoдящeмycя в бeccpoчнoм влaдeнии или пoльзoвaнии). Cooтвeтcтвeннo, ecли гpaждaнин oблaдaeт двyмя и бoлee зeмeльными yчacткaми, eмy пpeдcтoит caмocтoятeльнo выбpaть тoт, пo кoтopoмy бyдyт нaчиcлeны льгoты. O cвoeм peшeнии нeoбxoдимo извecтить нaлoгoвыe opгaны. Нo, нe пoзднee 1 нoябpя.
Toлькo пocлe этoгo пoявитcя нe oблaгaeмaя нaлoгoм cyммa, yмeньшaющaя зeмeльный нaлoг. Ecли paзмep нaлoгoвoгo вычeтa пpeвышaeт нaлoгoвyю бaзy, тo oнa бyдeт cчитaтьcя paвнoй 0.