Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Какую минимальную долю можно дарить
Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.
Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Что в итоге:
- Жилье, купленное в ипотеку, может быть объектом дарения только при согласии банка.
- Если в ипотечном договоре есть пункт о дарении доли квартиры, скорее всего сделке ничего не угрожает.
- Кредитор выдает согласие в письменной форме после обращения заёмщика (дарителя).
- Незаконная передача доли квартиры без согласия банка чревата ответными санкциями – аннулированием сделки и продажей жилья.
- Оформление дарственной на квартиру в ипотеке требует нотариальной формы.
- Изменения в статусе жилья вносятся в Росреестр по заявлению дарителя.
- Близкие родственники освобождены от оплаты 13% НДФЛ, а все остальные получатели дара оплачивают налог.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:
- Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
- Предстоит подготовить большой пакет документов.
- Возникнут дополнительные затраты.
- Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.
✅ Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Получение ипотеки означает, что вы подписываете с банком ипотечный договор, по которому кредитор предоставляет вам кредит на покупку дома. Заемщик продолжает жить в доме, но соглашается передать свои права на ипотеку банку. Затем наступает период погашения кредита, в течение которого дом находится в залоге у банка.
Если заемщик еще не погасил ипотеку и хочет подарить долю, он должен получить разрешение кредитора (статья 37 Федерального закона «Об ипотеке»). Разрешение может быть включено в ипотечный договор. Но это происходит очень редко — банкам невыгодно менять плательщика по кредиту, и поэтому согласие кредитора бывает очень редко. Но на самом деле волноваться не стоит — даже если вам отказались простить долю в ипотеке, никто не запрещает вам ждать погашения кредита. После полной выплаты всей суммы собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению (статья 352(1) Гражданского кодекса, первое предложение).
Таким образом, если банк не разрешает отчуждение имущества по ипотечному договору, дарение доли возможно только при условии погашения кредита.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Можно ли подарить долю в квартире
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Если согласие банка не получено
В ситуации, когда кредитор не дает согласие на оформление дарственной, единственный способ подарить квартиру – это снять обременение. Для этого необходимо полностью рассчитаться с кредитором. Если нет возможности сделать это за счет собственных средств, и остаток по кредиту небольшой, то можно оформить в этом же банке потребительский беззалоговый кредит. Банк перечислит денежные средства с одного ссудного счета на другой и предоставит заемщику документы, необходимые для снятия обременения в Росреетре. Но в этой ситуации заемщику необходимо быть готовым к увеличению ежемесячного платежа, так как проценты по безналоговому кредиту выше, а срок предоставления меньше.
Если собственник квартиры, еще до покупки недвижимости и оформления кредитного и ипотечного договоров, планирует через определенное время подарить квартиру третьему лицу, то об этом стоит позаботиться заранее. Необходимо предоставить веские доводы своего намерения, чтобы банк включил соответствующий пункт в договор ипотеки. Иначе разрешения банка можно так и не получить, а без него сделка будет недействительной.
Если вы не разобрались, как подарить квартиру в ипотеке, или вам требуется помощь в оформлении необходимых документов, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно ответить на все ваши вопросы совершенно бесплатно.
Как получить согласие банка?
Согласие банка, в котором была получена ипотека, требуется во всех случаях, независимо от того, кому будет оформляться дарственная. Для этого надо написать заявление в финансовую организацию с указанием причин совершения сделки и данных одариваемого лица.
Получить от банка положительный результат возможно при соблюдении ряда условий:
- заемщик являлся добросовестным плательщиком, не допускал просрочки в оплате кредита;
- пункт о возможности дарения изначально содержался в договоре залога недвижимости;
- одариваемый (новый заемщик) совершеннолетний, работающий гражданин;
- возраст подходит под условия, установленные в конкретном банке;
- одариваемый понимает и принимает последствия получения в дар ипотечного имущества и способен осуществлять ежемесячные платежи по кредиту.
Основная задача банка — получение погашения ипотечного долга. Если одариваемый после проверки удовлетворяет условиям финансовой организации, сделка будет одобрена.
Риски дарителя и одаряемого
При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.
Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:
- подать исковое заявление в судебный орган;
- требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
- осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.
Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.
Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:
- оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
- осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.
Раздел имущества в обход кредитора
Существует альтернативный вариант передачи доли в квартире, которая оформлена в совместную ипотеку: соглашение о разделе имущества. Однако, если решение о дарении части недвижимости принято еще до приобретения жилья, юристы все-таки рекомендуют сразу оформить кредит на одного заемщика. В этом случае вывести объект из состава совместного имущества проще. Процедуру по желанию проводят сразу после покупки квартиры, оформив соглашение о разделе имущества у нотариуса. Заключить соглашение супруги могут как после сдачи дома в эксплуатацию, так и в период строительства. В последнем варианте они передают не право собственности, а право получения жилья по акту приема-передачи.
Процедура раздела имущества будет сложнее, если ипотека и право собственности оформлены, к примеру, на мужа, который хочет передать долю в квартире супруге. В такой ситуации лучше прибегнуть к помощи юристов.
Кредитору лучше не сообщать об оформлении соглашения о разделе имущества, поскольку банк вправе потребовать возврата ипотечного займа раньше указанного в договоре срока. Однако если ипотека оформлена на обоих супругов, то передать право собственности до полного погашения кредита без согласия банка невозможно. Отметим, что информацию о соглашении банк может получить только лично от заемщика либо по запросу суда.
Соглашение о разделе имущества имеет несколько плюсов. Дарение доли в квартире происходит в сжатые сроки, кроме того, задолженность по ипотеке выплачивают оба супруга, и не имеет значения, кто является собственником квадратных метров. Выплата половины платежей другому супругу не предусмотрена.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире
Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ).
Однако тут есть свои нюансы:
- Срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.
Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка.
Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.
Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРН (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).
- Согласие кредитора. Обязательным условием при продаже доли в ипотечной квартире является согласие кредитной организации. Причем необходимо учесть, что банки дают согласие только в исключительных случаях. Но в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.