Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Привлечение супруга в случае изменения условий ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено.
Оформление собственности с выделением долей
Если семья решит использовать на покупку недвижимости материнский капитал, такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению. В связи с этим целесообразно сразу приобрести жилье в общую собственность всех вышеуказанных лиц и определить их доли в договоре купли-продажи.
Если при заключении договора купли-продажи не представляется возможным оформить жилое помещение в общую собственность всех указанных лиц, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность в течение шести месяцев после перечисления маткапитала продавцу, а если жилье приобретается с использованием средств целевого жилищного займа — то после снятия соответствующего обременения.
Для регистрации права общей долевой собственности необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением и пакетом документов: паспортом родителей, свидетельством о рождении детей, правоустанавливающим документом (например, соглашением о выделении долей в квартире детям), свидетельством о браке или разводе.
Регистрация займет неделю, после чего в выписке из ЕГРН появятся все собственники с указанием долей.
Обычно при оформлении ипотеки одним из супругов второй обязательно должен стат созаемщиком или поручителем. Такое требование устанавливает банк, чтобы минимизировать свои риски на случай развода и раздела имущества.
К заемщикам и созаемщикам предъявляются стандартные требования:
- возраст 18-35 лет;
- стаж на последнем месте работы от 6 месяцев;
- согласие обоих супругов на сделку.
Чтобы взять ипотечный кредит, необходимо предоставить документы:
- Паспорта обоих супругов.
- Справки о доходах.
- Копию трудовой книжки.
- Свидетельство о браке.
- Справку о составе семьи.
- Медсправку из психоневрологического диспансера.
Обязательное условие — оформление страховки жизни обоих заемщиков. Желательно, чтобы супруги составили брачный договор, в котором будет прописано, на кого и в какой степени ложатся обязательства по погашению ипотечной задолженности.
Супружество и ипотека: тонкости и детали
Как правило, изменение семейного положения стимулирует людей увеличивать занимаемую площадь, или приобретать новую. Приобретение новой площади — это в восьмидесяти процентах случаев — обращение к ипотеке. В последнее время при заключении браков заключаются брачные договоры, регламентирующие раздел имущества после расторжения брака.
Это — единственный документ, который изменяет имущественное положение супругов. Согласно Семейному Кодексу, все имущество, приобретенное после заключения брака, считается совместно нажитым и делится пополам в случае развода.
Рассчитать сумму платежей Вам поможет калькулятор ипотеки онлайн, а учесть все тонкости между составлением брачного договора и условиями ипотеки – эта статья.n
n
При оформлении ипотечного кредита нужно учитывать его особенности. Так, например в условиях Сбербанка указано, что супруг(а) автоматически становятся созаемщиком.
Вне зависимости от возраста и платежеспособности. Созаемщик, согласно определению — автоматически становится заемщиком, если тот не может в полном объёме выполнить обязательства по срокам и суммам кредита. То есть при отсутствии брачного договора в случае расторжения брака супругу будет положена половина квартиры.
В случае, если в договоре будет прописано иное — квартира будет поделена в соответствии с ним, вне зависимости от вклада каждого из супругов в погашение кредита.
К сожалению, в практике встречаются случаи, когда один из супругов при заключении брачного договора отказывается от квартиры, мотивируя это тем. Что ответственность за выплату ипотеки несет полностью другой супруг.
Даже при обращении в суд, обделенный супруг, вероятнее всего, останется ни с чем. Решение о том, кто станет собственником квартиры и кто будет нести фактические затраты по погашению кредита, принимается между супругами самостоятельно.
Если в силу тех или иных причин будет принято решение о заключении брачного договора, то об этом факте нужно поставить в известность банк. Потому что в ряде случаев супруг все равно станет созаемщиком (как в условиях Сбербанка), но взамен не получит ничего.
Для банка предъявление договора — просто подтверждение решения супругов, и дополнительный параметр для оценки риска невозврата.
Чтобы равномерно распределить и груз ответственности, можно обратиться за помощью к специалистам банка — они могут дать совет по составлению договора или предложить готовый образец. Нотариальное заверение договора — обязательно в любом случае.
Требование банка об обязательном оповещении при изменении условий договора или его расторжении вполне обоснованно.
Поскольку квартира, находящаяся в залоге (поскольку применяется ипотечное кредитование) является одновременно предметом совместной собственности, то интерес банка к предмету залога очевиден.
Все те обстоятельства, которые изменяют степень риска невозврата заемных средств — напрямую касаются кредитора.
Банк также заинтересован в заключении брачного договора при предоставлении ипотечного кредита. При его отсутствии половина квартиры будет принадлежать второму супругу, а банк получит малоликвидный актив в виде доли недвижимого имущества.
Реализовать или представить следующему заемщику половину квартиры — практически нереально. Кроме того, возможны долгие споры в суде о том, кому из супругов принадлежит большая часть заемного жилья, и в каких долях. Это нарушит сроки выплат, и повысит риск невозврата, что невыгодно кредитору.
К тому же в случае потери созаемщика сумма залога упадет, а возможность выплаты кредита оставшимся супругом — снизится.
Что будет с кредитом и имуществом, если пара решит разойтись?
Одним из неприятных аспектов гражданских союзов является риск расставания. К сожалению, сегодняшняя статистика отнюдь не обнадеживает, и это может случиться с любой парой. Пары, решившие взять ипотечный кредит, живя вместе, должны защитить себя от того, чтобы их не узнали и не столкнулись с последствиями. Это снижает риск потери жилья.
- Заключение договора между партнерами, в котором четко определено, кто и сколько платит по ипотеке. Таким образом, даже если квартира оформлена на одно имя, он может претендовать в суде на пропорциональную долю жилья, соответствующую внесенной сумме (читайте статью Квартира с ипотекой, о том, как обезопасить себя от лишней суеты, используя договоры при покупке).
- При ежемесячном погашении кредита необходимо указывать реквизиты и имена, которые будут фигурировать в квитанции.
Для ипотеки не имеет значения, зарегистрирован брак или нет. Кроме того, ни один из вариантов не гарантирует продолжительность отношений.
Кредитные учреждения позволяют всем молодым семьям приобрести жилье, но у этого кредита есть хорошие и плохие стороны.
Преимущества ипотеки при фактическом браке:.
- Заключение договора и набор необходимых документов такие же, как и для тех, кто зарегистрировал свой брак.
- Заявку на получение кредита можно подать в любом банке.
- При ипотеке для двух человек оформляется долевое участие и распределяется в соответствии со стоимостью кредита.
Такие кредиты для одиноких людей также имеют следующие недостатки
- Не существует программы льгот и субсидий для супругов, заключивших договор о совместном проживании после рождения двух детей. Такие льготы получают только лица, состоящие в законном браке.
- После развода существует вероятность того, что долг не будет погашен. В этом случае банк обратит взыскание на ипотечный кредит.
Более 95% людей, состоящих в гражданском браке, имеют право на получение ипотечного кредита. И многие уже воспользовались этим правом.
В этом виде кредитования есть свои плюсы и минусы. Каждая пара должна индивидуально решить, в каком семейном положении она будет получать ипотечный кредит, учитывая все риски.
В заключение следует отметить, что отсутствие свидетельства о браке не является препятствием для получения ипотечного кредита. Однако очень важным вопросом является доверие к своему партнеру. Вам необходимо тщательно обдумать этот вопрос, прежде чем принимать столь важное решение, и принять все меры предосторожности, чтобы обезопасить себя.
Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?
Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.
Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).
Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.
Вариант 2-й: Кредит на одного из супругов
Бывает так, что супруги принимают решение оформить кредит только на одного члена семьи. Это имеет смысл, если кто-то не работает или не имеет официально подтвержденного источника доходов, либо если у кого-то из супругов «за плечами» плохая кредитная история.
Обратите внимание, что при покупке дома или квартиры в ипотеку на одного супруга, второй должен дать официальное согласие.
Другой момент: если ипотечный займ и квартира полностью оформляется на одного супруга, то и налоговый вычет будет получать только он.
Однако, в случае развода, по данной схеме все равно имущество будет считаться совместно нажитым и по закону подлежать разделу. Для того, чтобы закрепить право единоличного обладания жильем, этот момент нужно оговорить в брачном договоре.
Несовершеннолетние дети и ипотека. Возможные проблемы
Какие нюансы нужно учитывать супругам, у которых есть дети? Как известно, российское законодательство достаточно подробно и строго защищает права несовершеннолетних детей на жилье. Вот почему так часто возникают сложности при продаже, обмене собственности, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.
Конечно, многие дома и квартиры покупаются в ипотеку с целью улучшения жилищных условий не только родителей, но и детей. Однако, как показывает судебная практика, несовершеннолетние дети и ипотека – вещи почти несовместимые.
В качестве примера возьмем распространенную ситуацию: родители решили оформить ипотеку под залог имеющегося жилья. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, банки просто откажут в выдаче такого займа.
Аналитики уверяют, что главной причиной отказа банка выступает чрезмерная забота органов опеки и попечительства на право собственности несовершеннолетнего ребенка. Они стараются сохранить у жилье за ребенком любой ценой. Как вы понимаете, в случае принятого в залог имущества, собственником которого выступает несовершеннолетний ребенок, банк не сможет его реализовать в счет погашения долга. Заключив подобную сделку банк сильно рискует.
Как отмечают специалисты, у многих клиентов жилье неликвидное, следовательно, в банк в качестве залога его не подашь. Единственным вариантом для собственника является продажа имеющегося жилья и покупка нового. Средства, вырученные от продажи старого жилья, семья использует в качестве первоначального взноса. Для банка крупный взнос – гарантия выполнения условий договора по кредиту. Такая сделка для кредитной организации удобна, поэтому он предлагает клиенты выгодную программу кредитования.
Ипотека на двоих без брака
Регистрировать брак или нет – обоюдное дело двух лиц, ведущих совместное хозяйство. Ранее банки не оформляли ипотеку гражданским парам. Но сегодня всё изменилось: 95% кредитных организаций идут на такую сделку, не требуя от созаёмщиков свидетельства о браке.
Условия заключения договора в обоих случаях одни и те же, за исключением одной особенности: зарегистрированные супруги, выплатив ипотеку, получат жилплощадь в совместную собственность, а гражданские – в долевую.
Созаёмщики, не являющиеся членами одной семьи, могут взять ипотечный кредит только при условии, что они выступят соинвесторами. И доли их в квартире распределяются в зависимости от установленных договорённостей и финансового участия каждого из них.
Как оформить ипотеку на двух и более собственников
Многие банки предусматривают возможность привлечения большого количества созаемщиков как со сложением доходов, так и без него. Совместная покупка жилья в ипотеку на общих основаниях предусматривает деление права собственности на три части в соответствии с затратами каждого из кредитуемых лиц.
Сбербанк очень лояльно относится к привлечению созаемщиков и допускает участие в погашении кредита до 6 членов семьи. Для семейных пар банк устанавливает правило об обязательном участии супруга в процессе заключения договора и определения сторон сделки. Но на основании Семейного кодекса РФ участвовать в ипотеке могут супруги, которые освобождены от этого в силу брачного договора, заключенного в письменной форме и зафиксированного в нотариальной форме.
Можно ли оформить квартиру на двух собственников при ипотеке
Интересный момент: известно, что со стоимости жилья и процентов по ипотеке заемщик может вернуть подоходный налог. Сделать это можно как в течение года, пока вы платите ипотеку, так и по итогам каждого года, предоставив в налоговую инспекцию соответствующий пакет документов. Однако если один из созаемщиков не получает доход от работодателя (например, супруга находится в декрете), налоговый вычет можно будет получить только по выплатам, которые шли из кармана работающего супруга. Этот нюанс закреплен законодательно и вполне обоснован.
Как известно, без страхования не обходится ни одна ипотечная сделка. Поэтому если вы рассчитываете брать ипотеку с первым взносом, вам следует узнать хотя бы приблизительную стоимость страховки и учесть ее при расчете стартовой суммы.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.