Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предварительный документ заключают по аналогичной основному контракту форме. Существенное отличие состоит в предмете договора. Предварительное соглашение предусматривает лишь намерение сторон, но не передачу прав собственности на землю.
Договор купли-продажи земельного участка
г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Предварительный договор с задатком
На самом деле договор о намерениях не дает участникам договора никакой гарантии, что сделка будет совершена в будущем, поскольку ничто не может ограничить право гражданина на отказ от совершения сделки. А это значит, что вполне возможно такое развитие событий, при котором покупатель и продавец впустую потратят время и деньги, подготавливаясь к договору, который так и не будет заключен.
Некоторая компенсация издержек в подобном случае может быть гарантирована условием внесения покупателем задатка в счет будущей сделки. В соответствии с действующим законодательством, задаток может служить если не гарантией того, что договор будет заключен, то гарантией, что затраты стороны, невиновной в разрыве сделки, будут возмещены.
Так, сумма задатка не будет возвращена покупателю продавцом, если тот откажется от сделки в одностороннем порядке.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Сроки и стоимость оформления сделки
Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.
Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.
Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.
Отличия от основного соглашения
Предварительный договор купли-продажи участка отличается от основного только самим предметом сделки. В основном таким предметом являются права собственности на участок и их передача. В предварительном – утверждение намерений купить и продать участок. Есть ряд дополнительных особенностей:
- В предварительном договоре нужно указывать все основные данные участка – размер, адрес, целевое назначение и т.д. В ином случае такой договор не будет иметь юридической силы.
- Если при подписании предварительного договора продавец ещё не собрал какие-то документы, это нужно указать в договоре, а также указать сроки, когда он должен будет предоставить недостающие документы.
- Стороны сделки определяют срок действия предварительного ДКП. Но если они не прописали в самом документе конкретный срок, то он будет действителен в течение года.
- Основной договор действует с момента его регистрации в Росреестре и до того, как новый владелец получит свидетельство о праве собственности.
Какие документы потребуются
Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:
- Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
- Договор на приобретение участка.
- Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
- При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
- Правоустанавливающие свидетельства на участок.
- Кадастровый паспорт.
- Передаточный акт.
- Чек об уплате государственного сбора.
- Заверенное в нотариате согласие супруга.
Предварительный договор с задатком
Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2015 года внесен пункт 4 о задатке.
Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.
По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):
- потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
- возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.
Внесение задатка по предварительному договору выгодно обеим сторонам, если они хотят подстраховаться от уклонения от сделки, которую могут инициировать как покупатель, так и продавец до момента заключения основного договора. Следует учитывать, что сумма задатка будет учтена при окончательном расчете.
При указании в предварительном соглашении задатка, следует уточнить его функции. Задаток не является авансом. Аванс при спорных ситуациях возвращается покупателю и не зависит от причин отказа от заключения основного договора.
Акт приема-передачи земельного участка 2022 между физическими лицами
Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.
Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.
В нем обязательно содержатся сведения:
- о дате и месте составления;
- об основном документе – договоре сделки;
- о сторонах сделки;
- точное описание предмета договора;
- текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
- подписи с расшифровками.
Типовой образец договора
Для того чтобы не упустить важные нюансы при составлении документа, перед его подготовкой рекомендуется ознакомиться с образцом. Пример договора купли продажи земельного участка можно найти в сети.
На этапе согласования сделки лучше сразу оговорить все моменты, а затем включить их в соглашение.
- В целом, договор купли продажи земли (земляного пая, другого надела) состоит из нескольких частей:
- Преамбула. Здесь указывают название документа, дату и место заключения сделки, а также наименование сторон.
- Существенно важные условия. Если эти сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.
- Дополнительные условия. Это сведения, помогающие регулировать отношения между сторонами. Их включение в соглашение не обязательно.
- Реквизиты и подписи сторон. Обычно их указывают в конце договора.
Передача задатка должна гарантировать обеим сторонам защиту интересов. Однако для покупателя откладывание оформления сделки купли-продажи более рискованно, т.к.:
- вернуть деньги по закону можно только в случае, если продавец решит расторгнуть сделку;
- если у покупателя наступили форс-мажорные обстоятельства, не прописанные в контракте, деньги он вернуть не сможет;
- процедура возврата денег длительная, а если договор составлен неверно, то вернуть средства не получится;
- если сделка состоится, но будут выявлены недостатки недвижимости, из-за чего договор купли-продажи будет расторгнут, задаток все равно не будет возвращен.
3.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи Земельного участка с Продавцом в срок до «…..» …………………. 20….. г. включительно.
3.2. Переданная согласно статье 1.1. настоящего Договора сумма задатка засчитывается в счет будущих платежей Покупателя.
3.3. В случае неисполнения договора задатка Продавцом (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) Продавец уплачивает Покупателю в течение ……………………… банковских дней сумму в размере
т.е. в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ двойную сумму задатка.3.4. В случае неисполнения договора задатка Покупателем (отказа, уклонения от заключения договора купли-продажи Земельного участка по «…..» ….…..….……. 20… г. включительно) сумма задатка в размере в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ остаётся у Продавца.
3.5. Стороны действуют добровольно, являются полностью дееспособными, под опекой, попечительством и патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, не находятся в ином состоянии, лишающем их возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
3.6. Стороны гарантируют, что они заключают настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях и что настоящее Договор не является для них кабальной сделкой.
Причины продавца:
- Не готовы документы на землю или дом, например, не составлен технический паспорт в БТИ.
- Не сняты обременения или аресты.
- Нужно время для завершения каких-либо работ на участке.
- Нужно время для согласования условий ипотеки с банком.
- Для покупки недвижимости не хватает денег, но в скором времени они точно появятся.
После подписания предварительного договора стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена. Если одна из сторон уклоняется от сделки, можно обратиться за защитой своих прав в суд.
По предварительному соглашению невозможно зарегистрировать недвижимость на покупателя, поскольку соглашение порождает у сторон только обязательство заключить сделку в будущем на определенных условиях.
Как выглядит договор аванса?
Как и любой другой договор, у договора аванса есть свои части, которые обязательно должны быть учтены при составлении формы документа. К таким частям относятся:
- Преамбула (говоря простым языком, шапка). В ней содержится полная информация о том, какие именно стороны участвуют в договоре, а также полные сведения о них (паспортные данные, реквизиты документов, на основании которых они осуществляют подписание договора);
- Предмет договора. В этом разделе содержатся полные сведения о том, какой именно объект недвижимости продается, где он расположен и какой кадастровый номер имеет;
- Цена договора и порядок взаиморасчетов. В этом разделе указывается также и информация о том, как выплачивается аванс и сколько процентов от общей суммы он составляет;
- Права и обязанности сторон. В этой части договора фиксируются сведения о том, какие права есть у каждой из сторон договора, какие обязанности они носят, а также о том, как будет осуществлена передача земельного участка новому владельцу по итогам завершения расчетов;
- Форс-мажорные обстоятельства. Кроме действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы в этой части должно быть указано то, каким образом будет осуществлен возврат авансового платежа в случае отмены сделки;
- Реквизиты сторон. Здесь должны быть зафиксированы данные, которые помогут осуществить повторную идентификацию сторон, а также сведения для осуществления перевода денежных средств.
Это классическая структура договора, которая регламентирована Гражданским Кодексом РФ. В ней при составлении договора, по которому будет еще внесен и авансовый платеж, включается соответствующий раздел.
Документ о передаче задатка заключается в свободной форме, но по структуре и наполнению напоминает договор купли-продажи. При положительном исходе он станет приложением, поэтому важно, чтобы в документах не было противоречий и несостыковок.
При заполнении рекомендуется придерживаться следующей схемы:
- Указать участников процесса. Необходимо указать не только ФИО продавца и покупателя, но и паспортные данные, включая адрес проживания.
- Размер задатка (точная сумма) и способ передачи средств.
- Описание объекта, за который вносятся деньги. Если покупатель планирует приобрести дом с приусадебным участком, то отдельно прописывается информация о земле (площадь, расположение, дополнительные постройки) и о доме. В таком же виде информация должна будет дублироваться в договоре купли-продажи.
- Указать документы, подтверждающие право собственности продавца на указанную в договоре недвижимость.
- Общая стоимость участка. В этом разделе указывается не остаток, который покупатель должен выплатить, а полная стоимость объекта.
- Срок действия, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи. Он может быть указан в виде конкретного числа или промежутка времени. Договор задатка действителен с момента получения продавцом денежных средств. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение 3 месяцев с даты вступления в силу данного договора.
- Ответственность продавца в случае расторжения сделки. В этом разделе прописывается необходимость вернуть полную сумму предоплаты и штраф. В случае расторжения сделки по вине стороны, именуемой Продавцом, он обязан возместить стороне, именуемой Покупателем сумму задатка в двойном размере.
- Ответственность покупателя. Покупателю обычно не назначают штраф, но прописывается невозможность вернуть внесенные ранее деньги.
- Возможность расторжения договора без штрафных санкций.
- Дополнительные обстоятельства соглашения, если они есть.
В конце ставятся подписи сторон с расшифровкой инициалов. Договор составляется в 2 экземплярах.
Договор о предоплате номера покупки участка.
Гражданин, паспорт (серия, выданный номер), проживающий по адресу, именуемый в дальнейшем «заемщик», с одной стороны, и гражданин, паспорт (серия, выданный номер), проживающий по адресу, именуемый в дальнейшем «Бороа», с другой стороны, стороны договора, именуемого в дальнейшем «договор», заключенного между сторонами «года» резерв продажи товаров В целях обеспечения обязательств сторон, установленных в соответствии с Соглашением (далее именуемым ‘Временное соглашение’), настоящим Соглашением, заключенным между сторонами ‘Договор’, далее именуемым ‘Соглашение’, следующие элементы.
1. получатель получил от рубля сумму перевода в качестве оплаты за покупку участка наименование (ФИО, дата рождения, паспортные данные, место жительства) с номером земли, пл. М.
дата рождения, паспортные данные, место жительства): принадлежащего (ФИО, дата рождения, паспортные данные, место жительства) на праве собственности и в дальнейшем именуемого » объект».
2. стороны находятся в количестве земельных кадастров, площадью кв. м., кв. м. по адресу:, равном руб. свары. Расходы по оформлению и регистрации договора купли-продажи объекта не входят в указанные суммы.
3. настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до » года.
4. в случае невыполнения договора цессионарием (отказ, отказ, продажа или нерегистрация продажи вещи до года, включая место, указанное до договора, условия, указанные в договоре купли-продажи относительно договора купли-продажи предмета)
5. в случае неясности договора цессионарием (отказ, уклонение от заключения договора купли-продажи вещи, либо заключение договора купли-продажи, в том числе в месте, указанном до заключения договора, для подписания до продажи или — договора купли-продажи вещи с условиями, установленными до заключения договора купли-продажи предмета) ГК РФ 5. сумма в размере рублей передается в соответствии со статьей 381.
6. заемщик обязуется передать вещь в том виде, в каком она находится в момент подписания настоящего договора, в соответствии с уступкой и распиской
7. цессионарий и получатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, возвратив сумму задатка, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.
8. суммы, указанные в периоде 2 настоящего договора, за вычетом выплаченной гарантии, вносятся на депозит до Московской области, оговоренную в предварительном договоре; Ломбард получает эту сумму сразу после регистрации сделки купли-продажи Контрактным бюро «Агора» в Управлении Росреестра по Московской области на основании выписки из Единого государственного реестра прав, принадлежность которого удостоверяется данной вещью. (рождение, паспортные данные, место жительства).
9. стороны не несут ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора, если по причинам непреодолимой силы, включая стихийные бедствия, несчастные случаи, болезни, дееспособность сторон, изменения действующего законодательства или государственной реакции или городских объединений, которые делают дальнейшее исполнение договора невозможным.
10. стороны обязаны заблаговременно уведомлять друг друга о любой крупной вспышке силы в соответствии с договором
11. уведомление сторон может быть направлено в письменной форме по следующему адресу.
Уведомление действует с даты доставки по соответствующему адресу. Если адрес уведомления одной из сторон изменится, она немедленно уведомит об этом другую сторону, если этот новый адрес может быть только одним адресом в Москве или Московской области. В противном случае передача сообщения от договаривающейся стороны по прежнему адресу считается надлежащим исполнением обязательств, вытекающих из договора.
12. договор является неотъемлемой частью преддоговорной купли-продажи земельного участка в подвале №. И был заключен между частями года «. Каждая часть.
Примерная форма соглашения о задатке: особенности
Договор о задатке отличается от задатка тем, что задаток является гарантией выполнения условий договора. Если вы как покупатель нарушаете условия, задаток не возвращается. Однако если продавец нарушает условия, он выплачивает вам определенную сумму денег. Эта сумма в два раза больше аванса.
Совет!!! Такие договоры не могут быть подписаны до заключения основного договора купли-продажи, так как деньги, переданные до подписания договора, обычно считаются авансом, в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.
Между переговорами на рынке и фактическим подписанием договора может пройти значительное время. Стороны пытаются защитить себя на этом этапе и, что неудивительно, в таких случаях заключают предварительный договор, а не задаток. Предварительный договор должен быть завершен.