Как отбирают квартиры через займ под залог недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отбирают квартиры через займ под залог недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Партнёр Центра правовых услуг «Регус» Александр Желватых указывает на нюансы при заключении подобны сделок с недвижимостью. С одной стороны, закон запрещает отнимать единственное жильё, а с другой — разрешает, если оно выступает в качестве обеспечения кредита.

Верховный суд на стороне кредиторов

Несмотря на то что есть общее правило о недопустимости наложения взыскания на единственное жильё, существует также и исключение из этого правила, изложенное в п. 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке», которое устанавливает право залогодержателя обращать взыскание даже на единственное жильё, если залог возник в обеспечение целевого кредита или займа на приобретение или строительство жилья, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Однако судебная практика, в том числе Верховный суд РФ (определение ВС РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2, определение ВС РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4) признаёт право любого залогодержателя на обращение взыскания на единственное жильё независимо от цели, на которую был предоставлен кредит или заём, — утверждает он.

Определение Верховного суда от 29 мая 2012 года действительно не видит препятствий для наложения взыскания даже на единственное жильё.

<...> Наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной), — говорится в документе.

Эксперт добавляет, что для изъятия квартиры по договору займа под залог недвижимости кредиторы обращаются в суд.

По решению суда квартира или дом выставляются на торги, нужная часть денег идёт на погашение долга, остаток возвращается должнику. Поэтому рекомендую ни в коем случае не брать кредит, либо займ как у банка, так и у любого другого юридического и физического лица под залог единственного жилья, — заключает он.

Представитель финансовой группы «БКС Премьер» поддерживает позицию Желватых.

В 2012 году Конституционный суд отменил «абсолютный иммунитет» на единственное жильё, который был установлен Гражданским кодексом. Таким образом, заёмщикам, закладывающим свою недвижимость по кредитам, никоим образом нельзя рассчитывать на то, что банк не сможет обратить взыскание на квартиру, в том числе единственную. Вероятность того, что суд в данном случае встанет на сторону заёмщика, оценивается как ничтожная, — полагает эксперт.

Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера

Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.

Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.

Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.

Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.

Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.

Займы под залог недвижимости

Отдельно поговорим о займах под залог недвижимости, как о самом социально остром вопросе кредитования.

Несколько лет назад существовало множество контор, главной целью существования и смыслом жизни которых было «отжать» побольше квартир у слишком наивных или неблагополучных граждан. Люди закладывали жилье за микрозаймы под залог недвижимости суммой в 40-50 тысяч рублей, рассчитывая отдать по-быстрому. Схемой не брезговали даже легальные микрофинансовые организации, не говоря уже о «черных» кредиторах. Нюансы варьировались, зачастую значительно, но итог один: человек оставался без квартиры.

Государство начало борьбу с этим явлением. В 2021 законодательно ограничены проценты по микрозаймам — не более 1% в день, и всего не более 150% к сумме займа.

Также введен прямой запрет на выдачу таких займов под залог недвижимости. Под залог квартиры или комнаты можно взять кредит в банке, но не заем без проверки в МФО.

Вроде все в порядке — граждане не могут заложить квартиру за микрозайм в 10 тысяч рублей, а значит, не лишатся по наивности единственного жилья. Но юристы не разделяют таких восторгов.

Легальный рынок микрозаймов и так более-менее отрегулирован Центробанком, и откровенного беспредела там не происходит.

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».

Что же такое — это единственное жилье?

Главным законом нашего государства — Конституцией, гарантировано право каждого гражданина на жилище, а так же закрепляется норма, что никто не может быть произвольно его лишен.

Кроме того, действующим российским законодательством установлен перечень того имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам — это в юриспруденции величают имущественным (или исполнительским) иммунитетом.

В данный перечень имущества, среди прочего, входит жилое помещение (его части), если для должника и его семьи, члены которой проживают с ним на одной территории, данное жилое помещение является единственным пригодным для жизни, и они живут там постоянно.

Сюда же относится и земельный участок, на котором расположено указанное жилое помещение (например, это может быть загородный дом или дом в садовом товариществе, переоформленный в такое жилье, в котором возможна регистрация по месту пребывания).

Указанный перечень имущества распространяется также на процедуру банкротства гражданина или индивидуального предпринимателя.

Напомним, что закон не разграничивает имущество на имущество физического лица и индивидуального предпринимателя. Другими словами, в случае банкротства индивидуального предпринимателя, имущество, оформленное на физическое лицо, в том числе недвижимое, «пойдет с молотка» для погашения задолженности перед кредиторами).

Из этого следует, что единственное жилье должно быть исключено из конкурсной массы, и оставлено вам для дальнейшего проживания. Ну а с предметами роскоши, которые находятся в единственном жилом помещении (дорогая бытовая техника и мебель, антиквариат, картины и прочие излишки былой роскоши), придется все-таки расстаться.

Вроде пока совершенно ясно, что ну никак, ни при каких раскладах нельзя лишить человека его единственного жилья.

Но давайте разберемся, какое же жилье закон считает единственным

Если вы вдруг подумали, что единственное жилье неприкасаемо и человек может спокойно набрать кредитов и долгов. А потом объявить себя банкротом, и дальше жить припеваючи, то спешим вам напомнить — рано радуетесь. Жить и далее в загородном доме, расположенном в «скромном» поселке в районе Рублево-Успенского шоссе, пускай и с некоторыми ограничениями, которые повлечет за собой процедура банкротства, вам будет проблематично. Поэтому спешим вас огорчить или обнадежить (зависит от того должник вы или кредитор).

Ниже мы рассмотрим несколько жизненных ситуации, когда из-за долгов человек может лишиться даже единственного жилья. При этом неважно, каких именно долгов — перед государством в виде налогов, перед банками в виде выданных кредитов, или перед человеком в виде полученных денег в долг по расписке.

Вячеслав Володин: запрет залога жилья должен пресечь «жилищное рейдерство»

И наконец четвертое и главное: в целях предотвращения мошенничества в отношении принадлежащих гражданам жилых помещений предлагается установить запрет на заключение МФО договоров потребительского займа с физическими лицами, исполнение обязательств по которым обеспечено залогом принадлежащего им или иному физлицу жилого помещения. Запрет выдачи потребительских микрозаймов под залог жилья — в ГД считают «ключевой новеллой».

По словам Володина, «недопустимо, когда человек теряет свое единственное жилье из‑за незначительного по сравнению с его стоимостью микрокредита», и новые поправки позволят «пресечь охватившую регионы волну жилищного рейдерства». Отдельно в нижней палате парламента отметили, что новый закон «расширяет регулятивные функции Банка России в отношении микрофинансовых организаций».

Подводные камни залоговых займов

Банки охотно одобряют займы с обеспечением. Практически всегда клиент может получить солидную сумму по оптимальной ставке. Но есть в этом направлении кредитования и подводные камни. А именно:

• Перед тем, как определить максимально возможную сумму, банк будет оценивать рыночную стоимость вашего жилья. И почти все финансовые организации выставляют счет за эту услугу кредитуемым.
• Кредитуемый обязательно оплачивает страховку залога. Если есть желание, можно застраховать жизни. И то, и другое стоит дорого и перекрывает эйфорию от низких ставок. Кроме того, большинство банков не дают возможности клиентам самостоятельно выбирать страховые компании. Договора заключаются только с партнерами банков.
• Некоторые финансовые организации сознательно занижают стоимость жилплощади. Таким образом банк сводит к минимуму риски. Ведь если вы не сможете погасить займ, жилье будет продано по рыночной стоимости. Если она будет выше оцененной, вырученная сумма сможет погасить и долг, и проценты. Такая политика выгодна банкам, но она приводит к тому, что обратившийся за помощью клиент получает сумму меньше той, на которую рассчитывал.
• Пока не погашен долг, вы не имеете права сдавать квартиру в аренду, продавать ее, дарить, разменивать, делать ремонт, перепланировку.
• Несмотря на то, что банки любят заемщиков с ликвидной недвижимостью, вы все равно можете получить отказ. Кредит не дадут, если страховая компания посчитает выдачу денег слишком большим риском. Такое происходит при наличии серьезных заболеваний, долгов за коммуналку, отсутствии официального трудоустройства.

Чем опасны кредиты под залог недвижимости

Как банк оценивает платежеспособность заемщика при залоговом кредитовании?
Банк оценивает предмет залога и платежеспособность клиента. Для оценки залога чаще всего привлекают аккредитованную в банке независимую оценочную компанию. Она производит внутреннюю и внешнюю оценку залога и сопоставляет его с аналогами на рынке.

Что можно предложить банку в качестве залога, кроме квартиры?
В качестве залога банку также можно предложить дом, земельный участок, коммерческую недвижимость. Если потенциальный заемщик имеет долю в объекте, то на кредит должны быть согласны все собственники недвижимости.

Сколько денег можно получить, предложив банку залог?
Тот же сбер предлагает до 10 млн рублей. Разумеется, сумма может быть больше или меньше — зависит от предмета залога и политики банка. Обычно банки предлагают в кредит 50–70% от стоимости залога. Если квартира стоит 10 млн, то кредит будет 5–7 млн.

Можно ли получить кредит под залог безработному с испорченной кредитной историей?
Получить кредит безработному проблематично, так как банк заинтересован вернуть деньги, а не отобрать имущество за долги. Поэтому банковские специалисты обязательно проверяют работодателей заемщиков.

Что делать, если банк снижает стоимость предмета залога?
Сумма залогового кредита зависит от внутренней политики банка. Иногда банк снижает итоговую стоимость объекта, особенно коммерчески непривлекательного, например, деревянный дом или квартира далеко от центра.

Кредит под залог недвижимости в совкомбанке: условия

Если ваше имущество оформлено на двоих или на всю семью, целесообразным считается привлечь созаемщиков. Еще есть ситуации, в которых ваше имущество перешло вам в дарение и у вас есть дарственная, но прошлый владелец остается прописанный в квартире/доме, в этом случае также нужно взять этого человека как созаемщика.

Если вам нужно срочно оформить кредит под залог недвижимости, и в запасе у вас всего сутки, банк рассмотрит вашу заявку в течение нескольких часов. Вы можете предоставить отсканированные копии документов через форму обратной связи на сайте, а банк одобрит вашу заявку и пригласит вас для дальнейшего оформления в офис.

В ряде ситуаций может потребоваться привлечение созаемщиков. Они необходимы, если квартира или комната находятся в совместной или долевой собственности нескольких лиц. Аналогичное требование предъявляется и в случае, если недвижимость была подарена, и даритель прописан в ней.

Если у вас есть острая необходимость в получении крупной суммы денег в банке, то в основном простого дохода не всегда хватает, или же хватает, то для получения более мелкой суммы. В таких случаях предлагается оформлять кредиты с обременением. Специалисты советуют оформлять кредиты под залог существующей недвижимости.

Для оформления кредита под залог квартиры заёмщик должен соответствовать возрастному цензу — от 20 до 85 лет. В залог заёмщик может предоставить любую недвижимость, будь то квартира, жилой дом, апартаменты, комната либо нежилое помещение. Также заёмщик обязан иметь постоянную регистрацию на территории РФ.

Неприватизированная квартира под залог

Например, вы можете подать заявку на кредит со справкой по форме банка вместо справки 2-НДФЛ. Справка о доходах по форме банка — это альтернативный документ, который принимается банком как подтверждение дохода заемщика, но в котором можно учесть дополнительный заработок.

Зарплатные клиенты Сбербанка, в зависимости от остальных условий кредитования, могут получить дополнительные преимущества. При этом, преимущества доступны если любой из созаёмщиков является зарплатным клиентом.

· Если за последние два месяца у вас было хотя бы одно зачисление зарплаты на карту или счёт Сбербанка, вы можете получить скидку к ставке.

· Если же у вас были зачисления зарплаты на карту (счет) Сбербанка как минимум в 4 месяцах из последних 6 месяцев, вам не потребуется дополнительно загружать справку о доходе и копию трудовой книжки.

Страхование жизни и здоровья в страховой компании ООО СК «Сбербанк страхование жизни» или других компаниях, аккредитованных Сбербанком, позволяет снизить ставку по кредиту на 1%.

Учитывая покупку полиса, фактически вы сэкономите на ставке около 0,5 процентного пункта. Помимо экономии на ставке, полис выполняет свою непосредственную задачу — страховая компания выплатит банку остаток задолженности по вашему ипотечному кредиту при наступлении страхового случая (потеря трудоспособности или смерть).

Чаще всего созаемщиками выступают родственники основного заёмщика — супруг, родители, дети, братья и сёстры. Суммарно вы можете привлечь до 6 созаёмщиков. Если вы в браке, ваш супруг должен быть обязательным созаёмщиком. Исключения возможны, если между супругами заключён брачный договор.

Деньги под залог неприватизированной квартиры с долгами

Объекты вторичного рынка недвижимости стоят гораздо дешевле, нежели относящиеся к новостройкам. И если денег на приобретение не хватает, то можно оформить кредит под залог покупаемой квартиры. Хотя придётся в течение весьма продолжительного периода выплачивать проценты кредитору, это всё же лучше, чем платить за аренду снимаемого жилья, ведь приобретаемая в кредит недвижимость после погашения всего долга полноценно переходит в собственность заёмщиков.

Если у вас уже есть оформленный участок земли, и вы планируете использовать его для строительства дома и дальнейшего проживания в нём, то быстрый кредит, полученный под залог квартиры, позволит возвести капитальную жилую постройку достаточной площади, полностью оборудованную для круглогодичного постоянного проживания. Но также заёмщик вправе построить сезонную дачу.

Если жилплощадь есть, но она находится в ненадлежащем состоянии и требует проведения капитального полноценного ремонта, то оформление срочного займа под залог позволит осуществить планы, причём закладываться может непосредственно ремонтируемая квартира.

Квартиру предоставить в залог может индивидуальный предприниматель, желающий открыть собственное дело или развить уже существующий бизнес. Начать предпринимательскую деятельность без первоначального капитала невозможно, и порой стартовой суммы просто нет. Кредитование – хороший выход.

Крупная сумма может понадобиться на абсолютно любые различные нужды, ведь жизнь непредсказуема, и может подкинуть сюрприз в виде больших непредвиденных и неожиданных расходов. Это может быть возвращение большого долга (как родственникам, так и частному кредитору), переезд, дорогостоящее лечение, крупная срочная покупка.

Покрыть значительные расходы поможет целевой кредит, полученный под залог имеющейся квартиры. Но если подтвердить свои расходы не представляется возможным, выбирайте иной вариант – нецелевое кредитование.

Кредит под залог неприватизированной квартиры

Собрать документы желательно сразу, так как некоторые пригодятся уже на следующем этапе. В стандартный пакет обычно включаются:

• гражданский паспорт, принадлежащий заемщику (также паспорта предоставляют все иные участники сделки: поручители, созаемщики, залогодатели);
• по запросу банка еще одно удостоверение личности каждого участника сделки: загранпаспорт, военное, пенсионное или водительское удостоверение, СНИЛС;
• подтверждающая доход справка, которая может быть выдана банком в свободной форме или по месту работы по стандарту 2-НДФЛ (альтернативные варианты — выписка по банковскому счету или вкладу, прочие доказательства наличия дохода);
• доказывающая трудоустройство ксерокопия трудовой книги (ее заполненных страниц) или трудового договора с заверяющими подписями руководителя;
• согласие супруга на залог с нотариальным заверением;
• документы на объект залога: свидетельство о зарегистрированном праве собственности (если оно есть), документ-основание прав владения (договор мены или купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации или вступлении в права наследника), выписка из домовой книги и справка из управляющей компании об отсутствующих коммунальных долгах (два данных документа могут заменяться одним единым жилищным документом — ЕЖД), технический и кадастровый паспорта.

Документы на залог обычно предъявляются уже после предварительного одобрения заявки, а остальные предоставляются в банк при оставлении запроса.

В ВТБ 24 в качестве обеспечения принимаются только квартиры в многоэтажном доме. Причем клиент не обязательно должен быть собственником жилья им может быть его родственник, который будет поручителем по кредиту.

Условия кредита:

1. Срок займа — до 240 мес.;
2. Ставка — 12%;
3. Первоначальный взнос не требуется;
4. Максимальная сумма займа — до 15 млн. рублей.

Заемщиком может стать гражданин РФ, имеющие стабильную официальную работу и доход, достаточный для выплаты кредита. Информацию о финансовом состоянии обязательно нужно подтверждать соответствующими справками.

Особенностью предоставления кредита в Райффайзенбанке является то, что заемщиком может стать не только российский гражданин, но и иностранец. Однако ему нужно будет обязательно иметь официальный доход, и подтвердить легальность своего пребывания в России. Процентная ставка по кредиту от 17,25%. В каждом случае банк индивидуально устанавливает окончательный процент, на это влияют следующие факторы:

• размер займа;
• отсутствие плохой кредитной истории;
• наличие других кредитов;
• финансовое состояние заемщика;
• состояние и стоимость залогового объекта.

Максимальная сумма кредита — 9 млн. рублей или не более 60% от стоимости залоговой квартиры. Созаемщиком по кредиту может выступать только супруг (супруга) клиента, при условии, что брак зарегистрирован официально. В качестве залога принимается квартира, находящаяся в собственности заемщика или его супруга (супруги). В квартире не должны проживать посторонние люди, включая арендаторов.

Помимо основных требований к заемщику о стаже работе и доходе, Райффайзенбанк предъявляет также требования к наличию других кредитов. Если клиент имеет более двух ипотек, ему будет отказано в кредите. Еще одно требование — наличие действующего номера телефона (домашнего или мобильного). Максимальный срок займа — 15 лет.

На официальных сайтах банков есть кредитные калькуляторы, они помогут произвести предварительный расчет займа. Так рассчитав кредит в нескольких банках, заемщик может выбрать для себя оптимальные условия. После того, как определена кредитная организация необходимо подать заявку на получение средств. Заполненная анкета должна быть подкреплена следующими документами:

1. паспорт (необходимы копии всех страниц);
2. документы, подтверждающие трудовой стаж (копия трудовой книжки или трудовой договор);
3. справки о доходах;
4. свидетельство о праве собственности на квартиру и другие документы по недвижимости (выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, дарственная, передаточный акт);
5. выписка из домовой книги;
6. справка об отсутствии задолженности по квартплате;
7. документы из БТИ.

Обычно на рассмотрение заявки уходит до семи рабочих дней, в зависимости от банка. Если решение положительное, следующий этап — оценка квартиры. Ее должен проводить независимый оценщик, заемщик может сам найти эксперта или выбрать компанию из тех, которые предлагает банк. Как правило, каждая кредитная организация имеет перечень аккредитованных компаний, занимающихся оценкой.

Затем залоговое имущество необходимо застраховать. Так же, как и с оценкой, клиент может выбрать компанию, которую предлагает банк, или найти страховщика самостоятельно. Однако подойдут не все страховые фирмы, необходимо, чтобы у них было соответствующее соглашение с банком.

На последнем этапе заключается кредитный договор и накладывается обременение на имущество.

Нужен кредит под маленький процент — оформи под залог недвижимости

Если у вас есть вопросы касающиеся вашего случая кредитования или услуг нашей компании, мы всегда рады помочь и предоставить вам необходимую информацию. Наши сотрудники — специалисты в своей сфере, помогут вам решить даже самые сложные задачи.

Мы обладаем безупречной репутацией и сотрудничаем с лучшими банками столицы.
Наши сотрудники регулярно проходят аттестацию на знание продуктов партнеров, изучают рынок и изменения законодательства.

Одна из наиболее сложных и трудоемких сделок — это кредит под залог квартиры. Тем более, если речь идет о кредите под залог квартиры пенсионерам.

Здесь можно выделить следующие этапы сделки:

— оценка недвижимости (самостоятельно сделать это быстрее чем за 3-4 дня — невозможно).

(самостоятельно можно выбрать весьма невыгодные условия по тарифу, страховая компания может просто не оставить выбора);

— сбор пакета документов по объекту недвижимости в МФЦ, ЖКХ, БТИ (и так далее);

Банк в свою очередь около пяти дней берет на анализ документов.

На первый взгляд простая схема осложняется тем, что на каждом этапе, как правило, возникают определенные трудности. Например, если вы делали (или кто-то до вас) перепланировку жилья и не узаконили ее, то вас будет ждать отказ. Если в квартире прописана молодая мама с младенцем – то же самое. И это только несколько примеров, не зная которых, вас ждет гарантированный отказ.

Страховые компании могут также отказывать по весьма обширному списку причин и могут существенно завысить тариф: на жизнь и здоровье, на конструктив (страхование конструктивных элементов недвижимости), и на титул (например, страхование основания подтверждения на безоговорочное владение собственностью). Все вопросы можно решить в случае индивидуальной работы, которую обеспечивает наша компания.

Залоговое кредитование развивается стремительно, и существует несколько видов. В зависимости от целей расходования заёмных средств выделяют такие кредиты:

1. Целевые. Кредитор выдаёт средства на определённые нужды и требует их обязательного официального подтверждения. Это может быть приобретение жилья или улучшение жилищных условий, покупка личного транспортного средства, строительство, капитальный ремонт имеющейся жилплощади и так далее.
2. Нецелевые. Такие займы под залог квартир или иного собственного имущества схожи с потребительскими, так как не требуют обязательного подтверждения целей. Полученные от кредитора деньги могут тратиться на усмотрение заёмщика.

Если за основу классификации брать конкретные цели клиента, можно выделить:

1. Автокредит. Заём предоставляется на приобретение машины. Такие продукты предлагают некоторые автосалоны, реализующие как подержанные, так и новые автомобили. Крупные автодилеры сотрудничают с банками и предоставляют покупателям возможность оформлять кредиты. И при взятии крупной суммы нужен залог, к примеру, квартира.
2. Кредит на покупку квартиры. Залогом в таком случае выступает или непосредственно приобретаемый недвижимый объект, или уже имеющаяся и находящаяся в собственности недвижимость.
3. Кредитование под залог на приобретение земельного участка.
4. Кредит с залогом на строительство. Этот вариант подойдёт владельцу участка земли, решившего возвести на нём капитальные постройки. Залогом может являться недвижимость, включая квартиру.
5. Потребительский – кредитование на различные нужды.

Достойной целью является кредит наличными, выдаваемый под залог квартиры. Любая молодая семья желает жить отдельно, но средства на осуществление таких планов есть далеко не у всех. Для некоторых единственным выходом становится обращение в банк. И залогом может стать как сама покупаемая недавно сданная или только строящаяся квартира, так и иной объект, имеющийся в собственности, например, доля в родительской жилплощади, земельный участок и так далее.

Объекты вторичного рынка недвижимости стоят гораздо дешевле, нежели относящиеся к новостройкам. И если денег на приобретение не хватает, то можно оформить кредит под залог покупаемой квартиры. Хотя придётся в течение весьма продолжительного периода выплачивать проценты кредитору, это всё же лучше, чем платить за аренду снимаемого жилья, ведь приобретаемая в кредит недвижимость после погашения всего долга полноценно переходит в собственность заёмщиков.

Если у вас уже есть оформленный участок земли, и вы планируете использовать его для строительства дома и дальнейшего проживания в нём, то быстрый кредит, полученный под залог квартиры, позволит возвести капитальную жилую постройку достаточной площади, полностью оборудованную для круглогодичного постоянного проживания. Но также заёмщик вправе построить сезонную дачу.

Если жилплощадь есть, но она находится в ненадлежащем состоянии и требует проведения капитального полноценного ремонта, то оформление срочного займа под залог позволит осуществить планы, причём закладываться может непосредственно ремонтируемая квартира.

Квартиру предоставить в залог может индивидуальный предприниматель, желающий открыть собственное дело или развить уже существующий бизнес. Начать предпринимательскую деятельность без первоначального капитала невозможно, и порой стартовой суммы просто нет. Кредитование – хороший выход.

Крупная сумма может понадобиться на абсолютно любые различные нужды, ведь жизнь непредсказуема, и может подкинуть сюрприз в виде больших непредвиденных и неожиданных расходов. Это может быть возвращение большого долга (как родственникам, так и частному кредитору), переезд, дорогостоящее лечение, крупная срочная покупка.

Покрыть значительные расходы поможет целевой кредит, полученный под залог имеющейся квартиры. Но если подтвердить свои расходы не представляется возможным, выбирайте иной вариант – нецелевое кредитование.

Залог квартиры в известном «Сбербанке» предполагает такие условия оказания кредитных услуг:

• Это нецелевое кредитование, то есть тратить полученные заёмные деньги можно на различные цели.
• Вы получите максимум десять миллионов российских рублей (не больше 60% рыночной цены квартиры).
• Минимальная ставка – 12%, но такой процент доступен лишь клиентам, получающим на карту или счёт «Сбербанка» свою зарплату. Кроме того, при отказе от страхования имущества величина растёт на 1%.
• Сроки кредита – до 20 лет.

Важно! Кредиты «Сбербанком» не выдаются собственникам малых предприятий, индивидуальным предпринимателям, членам фермерских хозяйств, а также лицам, занимающим руководящие должности и имеющим права первых подписей на финансовых документах.

Особенности сделок с МФО

МФО одобрят практически 90 % заявок по займам под залог недвижимости. Это объясняется тем, что для них такие сделки весьма выгодны. Порядок рассмотрения здесь таков:

• Заемщик должен заполнить анкету, представленную на официальном сайте организации, где обязательно следует указать сумму кредита и информацию о залоговой недвижимости.
• После этого должен быть получен ответ о предварительном решении кредитной организации.
• Производится оценка рыночной стоимости имущества.
• Подписание договора займа.
• Государственная регистрация данного договора.
• Составление всех необходимых графиков погашения кредита и выдача клиенту денежной суммы.

По отзывам, займы под залог недвижимости в Тюмени оформляют быстро. Многочисленные отклики подтверждают, что такая практика здесь распространена.

Документами, которые заемщик должен предоставить МФО, являются выписка из домовой книги, а также свидетельство о праве собственности на конкретный объект недвижимого имущества. В день подачи данных документов физическому лицу могут выдать половину денежной суммы займа, а остальную часть — после государственной регистрации кредитного договора.

Чем опасны кредиты под залог недвижимости

Чаще всего созаемщиками выступают родственники основного заёмщика — супруг, родители, дети, братья и сёстры. Суммарно вы можете привлечь до 6 созаёмщиков. Если вы в браке, ваш супруг должен быть обязательным созаёмщиком. Исключения возможны, если между супругами заключён брачный договор.

Вы можете использовать средства материнского капитала полностью или частично в качестве первоначального взноса при получении ипотеки. Можно использовать только материнский капитал или сумму материнского капитала и собственных средств. По минимальному размеру первоначального взноса рекомендуем ориентироваться на калькулятор ДомКлик.

При использовании средств материнского капитала важно согласовать с продавцом порядок и срок получения им денежных средств материнского капитала, так как эта сумма перечисляется из Пенсионного Фонда не сразу.

Возможности не всегда совпадают с потребностями. Быстро можно получить нужную сумму, передав в залог кредитной организации квартиру, дом или любую другую ликвидную недвижимость.

Основные плюсы системы:

1. Длительный срок кредитования.
2. Крупная сумма.
3. Пониженная процентная ставка (на потребительский кредит процент выше).

ВАЖНО! Данный заём считается нецелевым, клиент получает денежные средства и может тратить их по своему усмотрению.

Финансовые организации готовы предоставить кредит в размере до 70 % от оценочной стоимости квартиры.

Оборотные стороны таких кредитов:

• к объектам предъявляют жесткие требования (жилье должно соответствовать критериям банка; аварийное жилье и объекты, подлежащие сносу, не кредитуют);
• длинный порядок оформления;
• кредит будет погашен за счет продажи жилья, в случае если заемщик не сможет выполнять кредитные обязательства (при просрочке платежей юридическое лицо может выставить объект на торги и реализовать его, оставшиеся деньги вернут собственнику).

Кто может дать деньги под залог недвижимости:

1. Банки.
2. Микрофинансовые организации (МФО).
3. Инвесторы.

Надежный способ получить кредит – обратиться в банк. Но данная кредитная организация тщательно все проверяет, у них жесткий регламент и они просят представить большой комплект документов. Если каких-либо бумаг не хватает или у юридического лица возникли вопросы к заемщику, то оно может отказать в выдаче денег.

ВАЖНО! Преимуществом обращения именно в банк являются сниженные процентные ставки и кредитный договор, соответствующий всем требованиям закона. Риск для заемщика попасть на мошенников минимален.

МФО быстро и при минимальном комплекте документов выдаст заем. Но риски заемщика при подписании договора с микрофинансовой организацией велики. Компании выставляют высокие проценты по кредитам и большие штрафные санкции при нарушении договора.

Некоторые клиенты идут к частным инвесторам за кредитом. Преимущества здесь заключаются в том, что сотрудничество во многом происходит на условиях клиента и кредит оформляется быстро и при представлении пары бумаг. Но ставку инвесторы объявляют высокую.

Гражданин сам выбирает, куда обращаться за получением финансов.

Каждая кредитная организация предъявляет свои требования для выдачи кредита. Самое важное – показать организации достоверную информацию по имеющемуся жилью. Перед тем как заложить объект, его нужно оценить. Эту процедуру банк доверяет аккредитованной оценочной компании. На основании отчета об оценке, составленного экспертом, сотрудники принимают решение о выдаче денег.

Каждое юридическое лицо само устанавливает, какой комплект документов им нужно представить. В основном перечень выглядит так:

• правоустанавливающие документы на жилье, подтверждающие, что клиент действительно является собственником;
• оригинал паспорта и номер лицевого счёта заявителя в Пенсионном фонде;
• справка о доходах;
• справка формы 9 о зарегистрированных лицах на объекте недвижимости;

Некоторые организации могут выставить дополнительные условия.

Нужен кредит под маленький процент — оформи под залог недвижимости

• ликвидность (помещение не должно быть аварийным и подлежащим сносу и другие критерии);
• находится в собственности залогодателя;
• не памятник архитектуры;
• на имуществе не должно быть обременений и арестов;
• старые дома обычно не кредитуют.

ВНИМАНИЕ! Некоторые юридические лица отказываются кредитовать жилые помещения, в которых прописаны несовершеннолетние или где дети владеют долей в праве собственности. В случае неплатежеспособности клиента такой объект сложно будет реализовать, органы опеки и попечительства не допустят, чтобы несовершеннолетние остались без жилья.

Для получения денег нужно сделать несколько шагов:

1. Выбрать кредитора.

Принимая решение не нужно руководствоваться только наличием низкой процентной ставки. Важны и другие моменты:

• стоимость страхования;
• наличие дополнительных комиссий за расходы;
• сроки кредитования;
• возможно ли досрочно погасить заем.

Перед изучением предложения рынка стоит обратить внимание на рейтинг, репутацию и продолжительность деятельности организации и почитать отзывы.

Можно сходить на консультацию и предварительно ознакомиться с договором или показать его специалисту или юристу.

1. Подать заявку и ждать ответа.

Когда вы определились, где именно хотите брать заем, нужно написать заявление. Сделать это можно:

• онлайн на сайте кредитной организации;
• лично в отделении банка;
• по телефонному звонку на горячую линию;
• через кредитного брокера.

После того как организация рассмотрит заявление и примет положительное решение, за клиентом закрепляется менеджер, который позвонит и расскажет все подробности.

1. Подготовка документов.

Банк дает клиенту перечень необходимых документов, которые физическое лицо должно представить.

Для клиента:

• анкета-заявление;
• справка по форме 2-НДФЛ (налог на доходы физических лиц);
• паспорт;
• копия трудовой и иные документы.

Документы на недвижимость:

• правоустанавливающие бумаги;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• отчет об оценке;
• согласие супруга/супруги на сделку и т. д.

ВНИМАНИЕ! При сборе документов надо учесть, что некоторые из них имеют определенный срок действия. Их надо заказывать в последнюю очередь.

1. Подписать кредитный договор.

Самый важный этап: здесь следует внимательно прочитать кредитный договор и обратить внимание на все подводные камни (штрафные санкции и порядок расторжения договора). Надо посмотреть всю стоимость кредита, которую заемщик должен будет вернуть. Все непонятные моменты необходимо спрашивать.

1. Получение денег и выплата средств.

Завершает процедуру выдача финансов. Организация перечисляет сумму на специальный счёт.

Получив деньги, не забывайте о начале первой выплаты и строго придерживайтесь графика платежей.

ВАЖНО! Если появились трудности с оплатой, сразу сообщите в кредитную организацию. Последняя попытается вам помочь и, вероятно, предложит альтернативу (к примеру, кредитные каникулы).

Итак, получение денег под залог недвижимости – рисковый шаг. Он предполагает соответствие всем требованиям организации и прохождение процедуры одобрения. В случае невозможности выплаты кредита заемщик останется без жилья. Но для получения крупной суммы это хороший вариант.

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости. В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области. В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.». Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

---

Процедура кредитования предполагает возврат долга с процентами. Банки, получая гарантию возврата долга в виде объекта недвижимости, готовы:

• упростить процесс выдачи кредита;
• снизить ставку;
• обойтись минимальным пакетом документов.

В течение срока действия договора жилье остается в пользовании собственника. Не нужно:

• переоформлять недвижимость на кредитное учреждение;
• выписывать зарегистрированных жильцов.

Заложенная недвижимость перейдет к банку-кредитору исключительно по решению суда только в том случае, если заемщик, оставаясь в долгу у банка, перестанет погашать кредитную задолженность.

Банки охотно одобряют займы с обеспечением. Практически всегда клиент может получить солидную сумму по оптимальной ставке. Но есть в этом направлении кредитования и подводные камни. А именно:

• Перед тем, как определить максимально возможную сумму, банк будет оценивать рыночную стоимость вашего жилья. И почти все финансовые организации выставляют счет за эту услугу кредитуемым.
• Кредитуемый обязательно оплачивает страховку залога. Если есть желание, можно застраховать жизни. И то, и другое стоит дорого и перекрывает эйфорию от низких ставок. Кроме того, большинство банков не дают возможности клиентам самостоятельно выбирать страховые компании. Договора заключаются только с партнерами банков.
• Некоторые финансовые организации сознательно занижают стоимость жилплощади. Таким образом банк сводит к минимуму риски. Ведь если вы не сможете погасить займ, жилье будет продано по рыночной стоимости. Если она будет выше оцененной, вырученная сумма сможет погасить и долг, и проценты. Такая политика выгодна банкам, но она приводит к тому, что обратившийся за помощью клиент получает сумму меньше той, на которую рассчитывал.
• Пока не погашен долг, вы не имеете права сдавать квартиру в аренду, продавать ее, дарить, разменивать, делать ремонт, перепланировку.
• Несмотря на то, что банки любят заемщиков с ликвидной недвижимостью, вы все равно можете получить отказ. Кредит не дадут, если страховая компания посчитает выдачу денег слишком большим риском. Такое происходит при наличии серьезных заболеваний, долгов за коммуналку, отсутствии официального трудоустройства.

Как отбирают квартиры через займ под залог недвижимости

Человек по каким-либо причинам раз за разом не может в оговоренные сроки выплачивать основную сумму долга и проценты по нему, поэтому у него возникают огромные суммы неустойки (пени). Далее кредитор и заемщик могут мирно и без конфликта договориться о том, что кредитор, чтобы рассчитаться с оставшимися денежными обязательствами, продаст залоговое обеспечение, т. е. жилье.

Вместе с тем кредитор, дабы «освободить заемщика от лишних хлопот», предлагает взять весь процесс продажи на себя. Но при этом он уже сам определяет цену продажи недвижимости и, разумеется, обманывает заемщика.
После продажи недвижимости кредитор забирает причитающиеся ему суммы и отдает жалкие остатки вырученных за квартиру денег бывшему собственнику.

Используются и более хитро закрученные сценарии. Например, кредитор может долгое время уклоняться от принятия долга и процентов по кредиту, чтобы в дальнейшем обратиться в суд и привлечь добросовестного заемщика к ответственности за неисполнение им денежных обязательств и оплате неустойки (штрафов и пени), и далее, в случае невозможности выплатить пени, вынудить продать квартиру (залог).

В том случае, если кредитор скрывается от заемщика, становится невозможным вовремя вносить платежи по кредиту. Вследствие этого нарастают грабительские пени. Позже, когда образуются весьма ощутимые суммы неустоек и штрафов, «из ниоткуда» появляется кредитор и предлагает продать квартиру для погашения долга. И вот что важно: в данном случае заемщику очень сложно будет доказать сам факт того, что кредитор намеренно скрывался от него.

Однако выход есть. Подобного казуса заемщик может избежать, если своевременно обратится к нотариусу. Так как согласно п. 1 ст. 327 ГК РФ при отсутствии кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, либо при уклонении кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны предусмотрена возможность исполнения обязательства заемщиком путем внесения денежной суммы в депозит нотариуса. Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Процедура эта весьма простая и занимает немного времени, зато избавляет от больших и сложных проблем. Заемщику с паспортом и договором займа необходимо прийти к нотариусу, написать заявление с просьбой принять у него средства на депозит в связи с тем, что он не может найти своего кредитора. Нотариус принимает денежные средства и выдает квитанцию о принятии денег. С момента внесения денежных средств нотариусу обязательства заемщика перед кредитором считаются исполненными. Стоимость услуги обычно определяется в размере 0,5 % от суммы депозита плюс около 1000 рублей за правовую и техническую работу. Значит, для заемщика, которому необходимо внести ежемесячный платеж по кредиту в сумме 10000 рублей, услуга нотариуса обойдется примерно в 1500 рублей.

Если вам нужна помощь в получении ипотеки, то пользуйтесь услугами только зарекомендовавших себя кредиторов. Если же банки и МФО отказываются выдавать вам заемные средства, но тем не менее деньги вам срочно нужны, и вы решились взять «сомнительный кредит», стоит оформлять его через нотариуса. Представитель закона проанализирует договоры займа и залога, обратит внимание заемщика на процентные ставки, комиссионные сборы, установленные пени и штрафы, предупредит о возможных скрытых угрозах. Кстати, в 90 % случаев потенциальные заемщики после консультации с нотариусом отказываются брать подобный кредит.

Если кредитор скрывается от вас, и вы вследствие этого не имеете возможности погашать долг, немедленно идите к нотариусу и вносите необходимые платежи по кредиту на его депозит. Тем самым вы выполните свои кредитные обязательства и сведете на нет планы желающих поживиться за ваш счет.

Объект недвижимости должен иметь удовлетворительное состояние и соответствовать санитарно-гигиеническим нормам, что подтверждается соответствующим отчетом об оценке.

Если залогом выступает квартира или дом — быть пригодным для постоянного проживания, подключенным к системам отопления и водоснабжения. Иметь среднюю или высокую степень ликвидности, то есть возможность быть проданной в короткие сроки.

Недвижимость должна быть свободна от прав третьих лиц — аренды, ренты, арестов и других имущественных обязательств.

Заемщик обращается в выбранный банк и подает заявление-анкету через сайт или лично в офисе. Также он выбирает соответствующий требованиям объект недвижимости и предоставляет в банк информацию о нем.

Обязательный этап — оценка недвижимости независимым экспертом. Результаты оценки предоставляются в виде отчета.

Дальнейшие действия:

• подготовка договора купли-продажи и направление его в банк на предварительное согласование;
• выбор страховой компании для заключения комплексного договора страхования (в большинстве банков это обязательное условие);
• предоставление в банк пакета документов;
• открытие счета и подписание кредитного договора;
• подписание договора купли-продажи и сдача документов на регистрацию в Росреестр;
• перечисление банком кредитных средств в счет оплаты недвижимости.

Внимание! Стандартные сроки рассмотрения заявки от 30 минут до суток. Процедура оформления от заявки на кредит до его получения занимает от двух до четырех недель.

Похожие записи:

• Что дают за 4 ребенка? Какие выплаты положены при рождении четвертого ребенка
• Летнее время в России: будет ли возвращение в 2023 году
• Могут ли эвакуировать машину если нет страховки в 2024 году