ВС РФ указал управляющим компаниям на обязанность содержать подъезды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС РФ указал управляющим компаниям на обязанность содержать подъезды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обратиться в УК с требованием отремонтировать подъезд можно по решению собрания собственников. Первым делом необходимо изучить договор, чтобы выяснить, какие именно работы по текущему ремонту подъезда должна выполнять ваша управляющая компания.

Капитальный ремонт подъезда

Средства на капитальный ремонт формируются из ежемесячных взносов, которые делают все жильцы дома. Правила, по которым проводятся такие работы, описаны в ст. 166 Жилищного кодекса РФ. Важно знать, что не все работы входят в капитальный ремонт как таковой. В частности, капитальный ремонт включает:

• Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

• Ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.

• Ремонт крыши.

• Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

• Ремонт фасада.

• Ремонт фундамента многоквартирного дома.

Как добиться ремонта в подъезде

Случается, что управляющая компания отказывается от ремонта общих зон в подъезде или делает это некачественно и в неполном объеме. В таком случае жильцы могут объединиться и вынудить ее провести необходимые работы.

Сначала нужно собрать собственников и представителей УК. На собрании определяется перечень того, что требуется сделать в общих зонах. Это решение фиксируется в протоколе встречи.

Далее в УК направляется письменное заявление с указанными сроками исполнения ремонта. Управляющая компания в свою очередь выставляет счет на весь перечень, который должен быть погашен из денег, уплаченных собственниками.

Если УК отказывается проводить ремонт или срывает сроки, стоит обратиться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, управу района и далее в прокуратуру.

Все вопросы жилищной сферы, включая ЖКХ, регулируют несколько постановлений Правительства РФ (ПП) и Жилищный кодекс (ЖК).

Сначала в ПП № 354, а затем и в ЖК РФ, определено, что все инженерные системы дома, в состав которых входят стояки – это часть общего имущества многоквартирного дома (МКД).

В ПП № 491, во втором параграфе, дополнительно указано, что оборудование этих систем считается общим, когда оно обслуживает больше, чем одно помещение в доме.

Существует несколько нормативных признаков общего имущества МКД:

• принадлежит всем собственникам квартир на праве общедолевой собственности;
• находится в МКД внутри или за пределами помещений или вне данного МКД;
• предназначается для обслуживания более чем одного помещения в МКД.

Стояк проходит через несколько квартир в подъезде; следовательно, он не может считаться личным имуществом какого-то одного собственника. Дополнительное подтверждение: в случае аварии прекратить подачу теплового ресурса только в отдельно взятую квартиру невозможно – отключают полностью весь стояк. Итак, выяснили: стояки – это часть общего имущества.

Что делать, если в вы получили отказ

Если управляющая компания отказывается делать ремонт в подъезде, можно обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, параллельно лучше отправить копию документа в Роспотребнадзор. Жалоба составляется в форме заявления. Опишите всю ситуацию, ссылаясь на нужные пункты договора и отказ управляющей компании. В конце добавьте просьбу провести проверку деятельности вашей УК и обязать ее сделать ремонт в подъезде.

К обращению нужно приложить:

копию договора с управляющей организаций

ваш экземпляр заявления в УК с просьбой о проведении ремонта

копию ответа, содержащую отказ

список ремонтных работ, которые необходимо провести в подъезде

акт осмотра подъезда (этот документ должен быть обязательно)

Если обращение не дало нужного результата, можете подавать жалобу в прокуратуру или иск в суд. К исковому заявлению также прикладываются копии всех документов. Обычно суды становятся на сторону собственников, положительное решение — вопрос времени.

Если ремонта не было более 10 лет

Несмотря на распространенность в настоящее время различных управляющих компаний и прочих организаций, осуществляющих деятельность по контролю за нормальным состоянием общедомового имущества многоквартирных домов или их объединений, встречаются и такие дома, в которых в подъезде не делали ремонт 20 лет.

Что делать в таком случае?

Есть несколько путей решения сложившейся проблемы:

1. Написать от имени всех собственников помещений в таком доме официальное письмо с просьбой провести ремонт к руководству той управляющей компании, которая обслуживает дом.
2. В случае отказа по немотивированным причинам жильцы вправе обратиться с соотвествующие заявлением в суд, чтобы управляющая компания уже решением суда была обязана осуществить все необходимые работы.
3. В том случае, если решение суда не будет исполнено, можно обратиться также с целью возбуждения исполнительного производства к судебным приставам, чтобы они обязали с точки зрения закона управляющую компанию осуществить работы по ремонту помещений.
4. Если не работает ни один из предложенных вариантов, сменить управляющую компанию и одним из первых пунктов договора указать срочное проведение текущего ремонта общедомового, а именно подъездного, имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Основным законодательный актом, регулирующим вопросы ремонта, является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого, механизм сбора средств на его проведение определен Федеральным законом «О Фонде содействия реформирования ЖКХ» от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

Объемы работ, требования к ремонту подъезда, а также обязанности управляющей компании регулируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя № 170.

В каждом регионе могут действовать свои нормативно-правовые акты, дополнительно определяющие права и обязанности сторон.

Не последнюю роль играет и договор между УК и собственниками квартир в МКД. В нем указываются не только виды работ, но и периодичность, с которой они должны проводиться.

Три варианта развития событий

Самый благоприятный вариант. УК выражает согласие на проведение ремонта. После обсуждения и согласования перечня работ проводится непосредственно ремонт. В завершение подписывается акт приема ремонта, проведенного в вашем подъезде. В случае некачественного ремонта необходимо добиваться его исправления или договориться о снижении квартплаты.

Второй вариант развития событий. Если УК не отреагировала на заявление в положенный срок, у вас появляется право обратиться в ГосЖилИнспекцию. Порядок действий аналогичен предыдущему. Однако имеются отличия. Следует приложить копию заявления в УК с отметкой о регистрации, чтобы подтвердить, что все сроки рассмотрения вышли. У ГосЖилИнспекции нет карательных функций. Данный способ не гарантирует ожидаемый результат.

Третий вариант. УК отказывает в возможности провести ремонт. В данном ответе УК, как правило, ссылается на то, что в указанном доме проживает слишком много неплательщиков за коммунальные услуги. Данный факт никакого отношения к проведению текущего ремонта не имеет. У УК имеются возможности воздействовать на лиц, имеющих задолженности по оплате коммунальных услуг, иным способом.

Дальнейшая схема действий по второму и третьему варианту одинакова – возникает необходимость обратиться в суд. В данном случае целесообразно прибегнуть к услугам юристов.

Заявление можно написать в свободной форме или воспользоваться предложенным вариантом. Главное – соблюдать нормы гражданского права и ясно изложить свои требования.

В заявление обязательно должно быть три раздела: “шапка”, основная и заключительная часть.

В “шапке” указывается, кому именно заявление и от кого. Точное наименование УК находится на платежке за коммунальные услуги.

В основной части раскрывается проблема. Указывается ваша принадлежность к обслуживанию данной УК по адресу собственности. Необходимо отметить, что обязательства, возложенные на вас законом, исполняются в полном объеме. Важно указать название и номер документа, в котором закреплена периодичность ремонта. В завершении этого раздела уточняется, какая частота ремонтных работ определена для категории дома, в котором вы проживаете. Излагаются требования сделать ремонт в связи с нарушением сроков, обозначенных законом. Прикладываются фотографии.

В заключительной части делается отметка о наличии фотографий. Ставится дата и подпись. Больший вес будет иметь заявление, подписанное максимальным количеством собственников.

Образец документа: бланк заявления в управляющую компанию и ЖКХ на ремонт подъезда в многоквартирном доме можно скачать по ссылке.

Ремонт силами жильцов

Закон не ограничивает собственников квартир в их желании самостоятельно осуществить ремонт в местах общего пользования. Если УК долго не выполняет своих обязательств, можно собрать деньги с желающих, подобрать материалы и подрядную организацию и быстро навести в подъезде порядок.

После осуществленного ремонта жители дома могут попытаться вернуть часть средств или полную сумму за осуществленный ремонт. Для этого:

• составляется акт, в котором описывается вид объекта до ремонта;
• формируется список необходимых работ и количество материалов;
• когда работы завершены и оплачены, составляется акт приемки.

Документы вместе с копиями чеков и актом приема-передачи передаются в УК вместе с заявлением, в котором требуется возмещение затрат. Если компания отказывается оплачивать ремонт, можно попытаться вернуть потраченные средства через суд.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Какие работы следует сделать

По поводу того, кто должен выполнять ремонт подъездов многоквартирного жилого дома, сказано в постановлении Госкомитета РФ жилищно-коммунального хозяйства. Постановление №170 от 27. 09. 2003 гласит о том, что управляющая организация несет ответственность за соблюдение санитарных норм и отвечает за проведение ремонтных работ в подъездах многоквартирных домов. Также в данном постановлении указана периодичность, с которой должна делаться реконструкция подъезда. Раз в пять или три года ремонтные работы должны проводиться в зависимости от того, насколько изношено здание.

Домовладелец обязан выполнять такие работы, вне зависимости от того, внесены они в договор управления или нет. Кстати, если ремонт не капитальный, то жильцы имеют право не оплачивать эти услуги дополнительно. Это входит в квартплату.

Очень важно иметь представление о капитальном ремонте, которые предусматривает дополнительную плату, что взимается с жильцов дома. В статье №166 приведен список работ, которые относятся к капитальному ремонту и требуют дополнительного финансирования.

К таким работам относятся:

1. Ремонт или замена всех средств коммуникации.
2. Замена лифтовой кабины или ремонт шахты лифта.
3. Реконструкция крыши.
4. Реконструкция стен.
5. Ремонт подвала.
6. Реконструкция фундамента дома.

Делая вывод из вышеперечисленного списка работ, можно отметить, что к подъезду здесь ничего не относится. Однако методичка по правилам эксплуатации и ремонта жилья говорит о том, что текущие ремонтные работы, это работы, что выполняются согласно плану. В этот список входят отделочные и стекольные работы.

Однако не всегда в подъездах необходимо белить потолки или красить перила, поэтому список необходимых отделок составляют сами жильцы на всеобщем собрании, на котором пишется протокол. С данным документом, в который внесен перечень необходимых работ, следует обращаться в ЖЭК или к председателю управляющей организации. Можно принести заявление или письмо, составленное жильцам с перечнем желаемых работ.

Типовой список включает в себя:

• покраску стен;
• побелку потолка;
• замена оконных стекол, рам;
• реконструкция напольных покрытий;
• замена почтовых ящиков;
• покраска батарей, труб, перил;
• ремонт, замена плафонов;
• реконструкция, замена дверей;
• восстановление, реконструкция электрических щитков;
• реконструкция подъездных козырьков;
• восстановление мусоропровода.

Этот список может быть дополнен и расширен в зависимости от нужд жильцов. К примеру, если в подъезде провис электрический провод, то его нужно спрятать в короб и так далее.

Какие существуют нормативы по осуществлению уборки в подъездах многоквартирных домов

Жильцы в праве направить письменную претензию в виде заявления, по поводу грязного состояния лестничных клеток либо подъездов. Подобный документ составляется в любой форме с указанием требований. Сотрудники управляющей компании либо жилищно-коммунального хозяйства обязаны предоставить ряд необходимых разъяснений по оформлению заявления.

Капитальный ремонт подъезда кто должен делать.

Если же и Госжилинспекция оказалась бессильной и УК продолжает сопротивляться, вы вправе обратиться в мировой суд с исковым заявлением, для острастки указав в нем требование возмещения морального вреда. Если документы оформлены правильно, суд вы обязательно выиграете. УК будет стараться не доводить дела до суда, потому что в случае проигрыша у нее могут отозвать лицензию и заблокировать счета. Ура, у нас будет ремонт Итак, вы выиграли, и УК согласилась сделать ремонт в вашем подъезде. Следующим шагом будет составление дефектной ведомости, в которой постарайтесь перечислить все, что нужно сделать, даже мелкие работы, иначе бригада строителей не будет их делать, так как их нет в ведомости. Подписать ведомость должны представители от УК и от жильцов. Затем составляется и подписывается Акт начала ремонтных работ, где имеется график производства работ.

Кто должен ремонтировать в многоквартирном доме подъезд?

К первому относятся:

• восстановление работы неисправных лифтов;
• полная или частичная замена систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации;
• ремонт подвальных и чердачных помещений;
• оштукатуривание стен и т.д.

Даже если указанные системы территориально находятся в подъезде, работы по их ремонту оплачиваются из Фонда капремонта, формируемого в каждом регионе РФ из взносов собственников жилья (ст.166 Жилищного кодекса РФ). Капитальный ремонт подъезда производится:

• одновременно с капремонтом всего дома, который осуществляется согласно графику, составленному районной Администрацией;
• по заявлению жильцов силами Управляющей компании.

В первом случае дополнительных взносов от собственников не потребуется – достаточно своевременно оплачивать квитанции на капремонт.

Если заглянуть в перечень работ по данному виду ремонта, то можно найти упоминание и о состоянии подъездов в многоквартирных домах. Как правило, при расчете сметы на осуществление работ, сотрудники управляющих организаций берут на себя обязанность выполнить следующие виды работ:

1. Замена подъездных дверей, их покраска, замена замков и раздача жильцам новых кодов – ключей.
2. Остекление окон, помывка окон, очищение рам, при необходимости – их замена.
3. Осуществление работ по заделыванию щелей, утеплению подъездов, заплаты на отверстия.
4. Осуществление работ по окрашиванию перил, их замена при необходимости, повышение прочности.
5. Окрашивание имеющихся панелей в подъезде.
6. Покраска и побелка стен, потолков.

Не все ЖЭКи строго выполняют эту работу, поэтому, при наличии ТСЖ, контролировать сроки выполнения плановых работ гораздо проще. Косметический ремонт подъезда По законодательству, текущий (или плановый) косметический ремонт подъездов должен производиться не реже, чем один раз в 3-5 лет. Уставными документами ТСЖ эти сроки четко прописываются заранее.
При выполнении косметического ремонта предполагаются следующие виды работ:

• восстановление штукатурки в тех местах, где она осыпалась или потрескалась;
• заделывание отверстий и щелей;
• обновление побелки стен, иногда переклеивание обоев;
• окрашивание перил и панелей;
• остекление оконных рам в тех случаях, где стекла нет, замена треснутых и битых стекол на новые;
• окрашивание оконных рам;
• окрашивание откосов лифтов;
• отделка и окрашивание входных и чердачных дверей.

Жалоба за некачественный ремонт подъезда в МКД

Каждый этап ремонтно-восстановительных мероприятий подъезда в многоквартирном доме должен контролироваться уполномоченным лицом от владельцев квартир. По окончании модернизации исполнительная организация подписывает совместно с собственниками акт о приеме работ. Если граждане, недовольны качеством оказанных подрядчиком услуг, то подписывать документ не стоит.

• ФИО, адрес, контактные данные заявителей;
• название документа;
• причины подачи жалобы с указанием адреса МКД;
• прошение провести выездную проверку для оценки качества выполненного ремонта, а также для привлечения виновной стороны к ответственности;
• роспись/дата.

Перечень обязательных работ

Конкретный перечень определяется договором. Чаще всего к косметическим работам относят:

• покраска поверхности стен и потолков с предварительным удалением прежнего слоя;
• удаление различных следов, в том числе после протечки, надписей, поджогов и т.п.;
• покраска поверхностей лестничных площадок краской для придания им однородной поверхности глянцевого или матового характера;
• при необходимости – установка новых стекол и светильников;
• ремонтные работы в тамбуре, установка новой входной двери;
• установка новых или ремонт старых поручней на входе;
• ремонт электрощитовых (механических частей), а также почтовых ящиков жильцов;
• восстановление внешнего вида пола, удаление стойких загрязнений;
• ремонт люка мусоропровода, его поверхности.

Периодичность проведения косметического и капитального ремонта по законодательству должна быть прописана в договоре об управлении МКД.

Косметический ремонт обычно проводят раз в 3 или 5 лет в зависимости от классификации дома и степени его износа. Также есть отдельные сроки ремонта некоторых конструкций. Например, лифт следует заменить или отремонтировать через 25 лет после начала его эксплуатации. Модернизация крыши проходит каждые 10 лет (как подать заявление о протечке крыши?).

Частота проведения капитального ремонта чаще всего устанавливается для всего дома местными органами самоуправления, именно они решают, через сколько лет его проводить. Но подъезд является территорией с повышенным износом, поэтому жители дома могут обратиться к Управляющей компании или к напрямую к органам местного самоуправления для ускорения процесса. Обычно срок капитального ремонта – 1 раз в 10 лет.

Похожие записи:

• Документы, необходимые для оформления налоговых вычетов
• Внутренний порядок, размещение и быт военнослужащих
• Как получить отсрочку по аренде в период пандемии – разъяснил Верховный суд