Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить отсрочку по аренде в период пандемии – разъяснил Верховный суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
Ситуация № 3 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.
В таком правовом случае арендную плату вносить все равно придется, как и нести соответствующую ответственность за неисполнение условий заключенного соглашения. Неустойка также будет начисляться.
Уточните: может вам положена отсрочка по уплате арендных платежей
Есть возможность не платить арендные платежи, когда ваше предприятие отнесено к субъектам малого или среднего бизнеса и снимает помещение, находящееся в госсобственности. Можно потребовать отсрочку. Для этого заключается допсоглашение с контрагентом. В соглашении можно указать, что платежи за этот год будут выплачиваться только в следующем одинаковыми долями. Государственный орган не может выдать отказ.
Отсрочку по выплатам арендных платежей Правительство РФ определило только имуществу, находящему в федеральной собственности. Однако кабинет министров выпустил рекомендации, в силу которых аналогичные действия должны совершить и органы муниципальной власти. В столице уже выполнили рекомендации, гостиницы и предприятия общепита получат отсрочку по уплате аренды.
Московские организации, арендующие земельные участки и помещения у столичных властей, полностью освободят по уплате арендных платежей в ближайшие три месяца, ввиду запрета на осуществление соответствующего вида деятельности.
В настоящее время отсрочки пока компаниям не предоставляются. Официальный нормативно-правовой акт еще не готов, арендаторы ждут с нетерпением обновления информации на интернет-сайте правительства Москвы.
В случае, когда вы не арендуете помещение у государственных или муниципальных органов власти или не являетесь представителем малого или среднего бизнеса, возможно добиться получения так называемых арендных каникул.
Необходимо оценить перспективы использования фактора форс-мажора для приостановки оплаты арендных платежей
Фактор форс-мажора дает возможность не выплачивать неустойку за невыполнение обязательства по оплате арендных платежей, однако сами платежи необходимо вносить в полном объеме.
Пандемия нового вируса по формальным основаниям может попасть к характеристикам обстоятельств непреодолимой силы. Многие субъекты Российской Федерации ввели на своей территории режим повышенной готовности из-за действия коронавируса (например, в Брянске, Иваново). В Архангельске региональные власти признали пандемию коронавируса
Но для применения в арендных правоотношениях фактора форс-мажора будет недостаточно просто ссылаться на нормативно-правовые акты, принятые регионами РФ. Необходимо привести доказательства наступления причины и следствия между возникшими событиями. Первое обстоятельство – это распространение нового вируса и установление запретов на законодательном уровне. Второе обстоятельство – невозможность выполнять обязанности по договору аренды в виде оплаты соответствующих платежей.
Отсутствие денежных средств в виду снижения оборотов и прибыли организации действующее законодательство и судебная практика не относит к форс-мажору. Введенные субъектами РФ запреты никоем образом не могут препятствовать расчетам между контрагентами, так арендатор по-прежнему может платить арендные платежи, а банковские организации имеют возможность такие проплаты проводить. Таким образом, ссылка на форс-мажор в подобных обстоятельствах и об освобождении от уплаты аренды станет не состоятельной.
Не выполнять обязательства по соглашению, ссылаясь на возникший форс-мажор, нельзя. Подобные условия могут лишь освободить от различного рода штрафных санкций, но не от самих арендных платежей, т.е арендатор не должен выплачивать арендодателю неустойку или возникшие убытки.
Форс-мажор представляет собой условие, при наступлении которого можно без риска не выполнять свои обязательства или просить их отсрочки, пока не прекратится действие обстоятельств непреодолимой силы. Когда судья примет решение признать нынешнюю пандемию форс-мажором, то платить убытки и неустойки по договору аренды больше не нужно будет. Однако сами арендные платежи платить все-таки придется, как только основания форс-мажора прекратятся, а в нынешнем случае распространение коронавируса.
Для убеждения арендодателя не производить начисления неустойки за невыполнение обязательств по оплате арендных платежей, предоставить по ним отсрочку, нужно применять статьи Гражданского Кодекса РФ, которые связаны с изменением договорных правоотношений в силу изменений обстоятельств. Для применения фактора форс-мажора важно выполнять все действия в три этапа:
Проведите анализ заключенного арендного соглашения, где прописаны условия о наступлении форс-мажора
Внимательно прочитайте условие договора аренды о наступлении форс-мажора, так как последний вовсе не обязательно прописывать в соглашении. Данные условия имеют возможность лишить сторону в полном объеме ссылаться на обстоятельства форс-мажора или наоборот предоставлять широкие права и освобождать от уплаты как самих арендных платежей, так и санкций при наступлении определенной ответственности.
Частенько подписанные арендные соглашения содержат условия, согласно которым можно без проблем расторгнуть договор при длительности форс-мажора более чем в несколько месяцев.
Обратите пристальное внимание на пункты договора, где существует возможность не уплачивать арендные платежи при невозможности пользоваться помещением либо земельным участком. Т.е. вы можете не исполнять свои обязанности по оплате, если на законодательном уровне будет принято решение о запрете использовать данные типы помещений. В качестве примера можно привести торгово-развлекательные комплексы, которые власти были вынуждены закрыть. На основании таких запретов, подобные центры были закрыты в столице, хотя в соответствующем нормативно-правовом акте такие ограничения отсутствуют.
Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора
В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?
При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.
При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:
- Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
- Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.
В пандемию существенно вырос спрос на онлайн-товары, люди стали чаще заказывать доставку продуктов, из-за чего очень пострадали магазины розничной торговли. Но попытки уговорить арендаторов «войти в положение», то есть снизить арендную плату успешны далеко не всегда.
Снижение эффективности бизнеса толкает арендаторов на поиск способов расторжения договоров. Самые честные прямо ссылаются на изменение обстоятельств вследствие пандемии. Под запрет попала самокопировальная бумага и бумага для производства чековой ленты, рулонов для факсов.
Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.
Например, указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 года №54 вдвое снижены арендные платежи по аренде государственного имущества Владимирской области. При этом срок, на который может быть предоставлена отсрочка, установлен как двукратный период режима повышенной готовности.
В связи с этим арендаторам и арендодателям уже сейчас важно оценить влияние мер, введенных Правительством, разработать дальнейшие шаги с тем, чтобы защитить свои интересы и сохранить взаимоотношения с контрагентами.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.
Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.
К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.
Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений.
Как разрешается конфликт между сторонами договора аренды?
Арбитраж начинает формировать судебную практику по спорам между арендаторами и арендодателями, связанным с пандемией. Юристы рекомендуют следить за её развитием.
В любом случае надо понимать, что форс-мажор освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства (неустойка, убытки), но не освобождает от самого обязательства, которое может быть исполнено позже.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Согласно проекту соответствующего Постановления отсрочка должна быть предоставлена в части арендной платы, приходящейся на период с 1.04.2020 по 1.10.2020. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, определяется по определенной формуле, расчет должен предоставить арендатор.
То есть, собственник торгового центра, допустивший просрочку по кредиту, формально не может ссылаться на то, что его торговый центр был закрыт в рамках РПГ, он не получал арендный доход и у него нет денег для погашения кредита.
Директор – это не только руководитель организации, но и единственный орган, который обязан действовать в интересах компании, и может выступать от ее имени.
Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке
Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Наименьшее количество проблем возникает, когда договор аренды расторгается по обоюдному согласию сторон. В такой ситуации, достаточно составить еще один документ (дополнительное соглашение к договору).
Также должен быть составлен передаточный акт, в котором идет речь о том, что арендатор передает эксплуатируемое им по договору аренды имущество арендодателю.
Важный нюанс: если соглашение составлялось на срок, равный 1 году и более, а также был зарегистрирован в Росреестре, все дополнительные соглашения также должны пройти данную регистрацию (в том числе, и документ о расторжении договора).
Однако практика показывает, что обоюдное согласие сторон – это большая редкость. В подавляющем большинстве случаев, ситуация выглядит так, что одна сторона требует немедленного расторжения соглашения об аренде, а другая всеми силами пытается этого не допустить.
Порядок расторжения договора аренды
Требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.
Поскольку гл. 24 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ. Обратиться в суд с требованием о расторжении договора арендодатель вправе, только получив отказ арендатора от расторжения договора либо не получив ответа от арендатора в срок, указанный в предложении или договоре, а при отсутствии такого срока — в течение 13 дней. Требование о расторжении договора и отказ от его расторжения должны быть оформлены письменно.
Свежая судебная практика по арендным спорам
Анализ судебной практики показывает, что суды часто занимают сторону арендодателя, а арендаторы часто неверно используют правовые инструменты. Основные ошибки связаны с тем, что арендатор неверно определяет момент расторжения договора, не учитывает условия «коронавирусного» законодательства.
В одном деле арендатор просил расторгнуть договор аренды помещения в торговом центре, взыскать обеспечительный платеж, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, связанных с пандемией (самоизоляцию и закрытие магазина). Вместе с тем, как установил суд, арендатор уже воспользовался правом на расторжение договора, предоставленным ему Законом № 98-ФЗ. Он сначала попросил арендатора об уменьшении арендной платы, а затем направил письмо с отказом от договора. В такой ситуации суд посчитал, что следует отказать в удовлетворении требований и не возвращать обеспечительный платеж (Решение АС города Москвы от 11 сентября 2020 года по делу № А40-77771/20).
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
арендной оплаты в период пандемии
(очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:
2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку
Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:
А) Потребовать расторжения договора.
Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).
Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).
Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.
- Применение специальных мер за неоплату
Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?
| Ответ в защиту арендатора | При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.
Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю. |
| Ответ в защиту арендодателя | Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.
Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные». Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему. |
Изменение договора аренды
Изменение договора аренды допускается в двух случаях: по соглашению сторон либо по решению суда. Одностороннее изменение договора невозможно.
В договоре могут изменяться: стороны ; цена (арендная плата) , в некоторых случаях возможно изменить предмет договора. Например, сократить количество арендуемых помещений. Такая возможность существует, если часть арендованного имущества была передана с недостатками, полностью или частично препятствующими их использованию.
Статья 617 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. от 19.10.2011) // «КонсультантПлюс».
Статья 614 Гражданского кодекса РФ // «КонсультантПлюс».
Помимо этого, изменения могут коснуться и иных положений договора. Так, например, стороны могут пересмотреть свои обязательства относительно сроков внесения арендной платы, относительно проведения капитального и текущего ремонта, распределения рисков и так далее. Но каковы бы ни были основания для заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды, оно подлежит обязательной государственной регистрации.
Что касается изменения сторон в договоре, то переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не считается основанием для расторжения договора в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. При такой перемене следует внести в договор изменения, касающиеся нового собственника имущества.
В случае если новый собственник уклоняется от внесения изменений в договор, арендатор вправе требовать внесения таких изменений в судебном порядке.
Другой комментарий к Ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В правилах комментируемой статьи отражена судьба договора аренды при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя либо арендатора.
В силу п. 1 комментируемой статьи при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью (см. комментарий к ст. 613 ГК РФ). К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
2. Аналогичный подход сохранен в ГК и при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если такая перемена вызвана смертью гражданина. Согласно ч. 1 п. 2 комментируемой статьи договор аренды сохраняет силу для наследника и последний вступает в договор на оставшийся срок аренды. Данное положение представляет собой частный случай перехода прав арендатора к другому лицу в силу закона в результате универсального правопреемства в правах кредитора (ст. 387 ГК РФ).
Правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Исключения из него могут быть предусмотрены законом и договором. Примером исключения, предусмотренного законом, является ч. 2 п. 2 комментируемой статьи, согласно которой арендодатель вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор в случае, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Указанное правило — частный случай прекращения смертью гражданина обязательства, которое носило личный характер и не может быть исполнено без личного участия арендатора (см. ст. 418 ГК РФ). Личный характер обязательства должен определяться с учетом конкретных обстоятельств. К примеру, если арендатором нежилого помещения в здании спортивной школы выступал предприниматель — олимпийский чемпион (известный тренер) и условием сдачи имущества в аренду являлось проведение им занятий в этой школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к его наследникам.
3. В комментируемой статье не определены последствия, вызванные наступлением смерти арендатора имущества, не относящегося к недвижимости. В подобных случаях надлежит соответственно применять правила ст. 418 ГК о прекращении обязательства смертью гражданина.
Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?
Деятельность продуктового магазина арендатора в период действия ограничительных мер никогда не приостанавливалась и не ограничивалась в целях обеспечения свободного доступа к товарам.
Пандемия коронавируса и действия государственных органов по борьбе с ней оказывают существенное влияние на обязательства сторон по договору аренды. Возможные правовые последствия и риски стали предметом оживленных дискуссий среди экспертов, а законодатели на федеральном уровне принимают новые законы для улучшения рынка аренды в условиях кризиса.
Истец (арендатор) в 2012 году заключил договор аренды с ИП Б. и Т. (арендодатели) на часть здания, предназначенного для осуществления банковской деятельности. Приложением стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2021 года. ОАО «Банк» предложил ответчикам расторгнуть договор, но получил отказ.
Сама коронавирусная пандемия и вызванные ею последствия, не связанные с закрытием торговых и иных объектов, не могут служить основанием для снижения арендной платы согласно статье 614 § 4 Гражданского кодекса.
Это также не означает, что арендатор должен выплатить арендодателю какую-либо неустойку или штраф за просрочку возврата имущества.
По инициативе арендодателя
А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.
В этих случаях рекомендуется придерживаться досудебного порядка урегулирования разногласий. Собственник может потребовать досрочного прекращения действия соглашения только после того, как арендатору будет вручено письменное предупреждение о том, что он должен выполнить взятые на себя обязательства в разумный срок.
Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.
Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.
Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.