Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру? Основные этапы и важные нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Сроки регистрации договора и государственная пошлина
Срок регистрации сделки купли-продажи квартиры в БРТИ составляет от одного дня до одного месяца.
За государственную регистрацию договора необходимо уплатить госпошлину. На сегодняшний день она составляет от 2 базовых величин в зависимости от степени родства (от 74 белорусских рублей, с учетом того, что на 01.01.2023 года в Беларуси установлен размер базовой величины 37 рублей).
Нотариальный тариф за удостоверение договора составляет 74 белорусских рубля для близких родственников и 148 рублей для иных лиц.
Для получения льгот по оплате тарифа необходимо предоставить нотариусу документы о родстве, пенсионное удостоверение или удостоверение инвалида.
Квитанцию об оплате госпошлины следует представить регистратору вместе с пакетом документов.
Таким образом, регистрация договора купли-продажи квартиры – сложная сделка, требующая тщательного сбора документов, а в необходимых случаях – приглашения к нотариусу третьих лиц для дачи согласия. При этом важно помнить, что выбор относительно учреждения для регистрации (БРТИ, нотариальная контора, нотариальное бюро) – за сторонами сделки.
Оформление сделки. Договор купли-продажи
Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.
Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка
Справка из Росреестра подтверждает, что недвижимость и земля стоит на госучете. Также с помощью выписки можно проверить технические характеристики объекта и полномочия продавца. Проверить имущество на юридическую чистоту можно в течение часа. Для этого достаточно на портале ЕГРНка.ру оформить запрос на изготовление справки.
В качестве правоустанавливающих документов для продажи дома можно предъявить договор, на основании которого продавец владеет имуществом. Это может быть купля-продажа, свидетельство о наследстве, дарственная. Поскольку строение и земельный участок являются самостоятельными учетными единицами, на каждый объект необходимо предоставить свой документ-основания права собственности.
Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, обязательным документом, который нужен для продажи дома, является разрешение кредитора. До погашения задолженности ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Это является обременением. Информация об ограничении прав собственника фиксируется в базе Росреестра. Проверить этот факт можно с помощью выписки из ЕГРН.
Перед заключением сделки купли-продажи необходимо тщательно изучить характеристики предмета соглашения, проверить объект на наличие обременений. С помощью сервиса ЕГРНка.ру вы сможете заказать выписку ЕГРН онлайн и узнать нужные сведения через час после подачи запроса.
Техпаспорт, как правило, требуется покупателю, если для приобретения недвижимости он использует заемные средства. Документ составляется кадастровым инженером после обмера недвижимости. Технический паспорт содержит описание параметров строения и результаты инвентаризации БТИ.
В техплане отображены фактическое расположение строения, его площадь, планировка. С помощью документа можно сравнить реальное состояние объекта с данными, указанными в Росреестре.
Если продавец состоит на учете в псих диспансере, является недееспособным и не момент подписания договора не отдает отчета своим действиям, сделку можно оспорить в суде и признать недействительной. Чтобы удостовериться в вменяемости собственника недвижимости, лучше попросить его предоставить справку ПНД.
При подготовке документов для продажи дома и в ходе проведения сделки могут возникнуть следующие трудности:
- Собственником объекта является несовершеннолетний гражданин;
- Отсутствие согласия от супруга или супруги на продажу;
- Совладельцы имущества не дали разрешение на сделку.
Перед продажей дома продавцу необходимо подготовить документы, а покупателю проверить имущество на юридическую чистоту. Самый быстрый и надежный способ получить актуальную информацию о предмете сделки — заказать выписку ЕГРН.
Источник: https://egrnka.online/info/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-doma/
Договор купли-продажи дома — наиболее частая нотариальная сделка связана с отчуждением недвижимости. В таком договора есть две стороны, это продавец и покупатель. Нотариус, удостоверяющий договор-купли продажи дома вместе с земельным участком является лицом, наделен от государства правом удостоверять такие договоры, регистрировать недвижимость и быть гарантом таких соглашений.
Оформление договора купли-продажи дома у нотариуса происходит в присутствии 2-х сторон или их представителей с доверенностью на право представления таких услуг. Предварительно, нотариус берет на изучение пакет документов продавца/покупателя, подготавливает форму договора купли-продажи и предоставляет на ознакомление двум сторонам.
- Для физических лиц: паспорт гражданина Украины, удостоверение на постоянное проживание, паспорт для выезда за границу с отметкой о постоянном проживании, паспорт иностранца с нотариальным переводом на украинский язык; справка о присвоении идентификационного номера. *при наличии представителя, нужна нотариально заверенная доверенность, паспорт доверителя, справка о присвоении идентификационного номера доверителю.
- Для юридических лиц: свидетельство о государственной регистрации и/или выписку, устав, справка из ЕГРПОУ (статистика), Выдержка из ЕГРЮЛ и ФЛП (нотариус подключения в этот реестр, поэтому этот извлечение берет самостоятельно при удостоверении этого договора), протокол об избрании руководителя, приказ о назначении руководителя, паспорт и справка о присвоении идентификационного номера руководителя, протокол общего собрания участников о согласии на заключение договора купли-продажи. *если от имени юридического лица действует представитель по доверенности — нотариально удостоверенная доверенность, паспорт и справка о присвоении идентификационного номера представителя юридического лица.
- Документы для купли-продажи дома/квартиры/нежилого
- Документы для купли-продажи земли
Нужна помощь на одном из этапов проведения сделки договора купли-продажи? Наши нотариусы имеют опыт в работе не менее 15 лет. За это время мы оформили тысячи договоров различной сложности. Нужна консультация? Оставляйте заявку на сайте или по телефонам указанным на странице. Будем рады помочь вам!
Можно заключать договор купли-продажи у нотариуса и потом зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А проще сразу идти в Агентство.
Специалист проверит квартиру по ЕГРНИ, если квартира продается по доверенности — проверит, действует ли доверенность, и тут же все удостоверит и зарегистрирует.
Договор купли продажи типовой, его поможет оформить регистратор. В некоторых случаях в договоре могут быть изменения (например, будет прописано, что продавец освобождает ее к такому-то числу, или что оплата поступает двумя частями). Регистраторы сталкивались с разными случаями и все, что не противоречит законодательству, внесут в договор.
Очень важно оговорить с продавцом заранее, что вы готовы в договоре указывать исключительно реальную сумму сделки. Используйте и привязку к иностранной валюте по курсу Нацбанка. Случись что — деньги вам обязаны вернуть ровно в том объеме, который указан в договоре, в белорусских рублях по курсу Нацбанка на момент расторжения сделки.
Многие думают, что заключение договора означает автоматический переход права собственности. Вовсе нет. В договоре можно указать, что переход права собственности будет осуществлен после окончательного расчета и подписания акта приема-передачи.
Расчетно-справочный центр и товарищество собственников
Разбирая вопрос о том, какие документы нужно оформить после покупки квартиры, важно учесть заключение договора на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг в РСЦ. Для этого предоставляются следующие документы:
- Договор купли-продажи в оригинальном формате, а также подготовленная ксерокопия;
- Свидетельство о государственной регистрации квартиры в оригинальной форме с распечатанной ксерокопией;
- Технический паспорт: оригинал и ксерокопия;
- Паспорт от собственника. Также допускается доверенное лицо, имеющее на руках доверенность и её копию;
- При наличии, предоставить документы, доказывающие право на получение льгот.
Как оформить договор купли-продажи?
Когда все документы собраны, нужно подписать договор купли-продажи. Это документ, удостоверяющий акт передачи жилой площади за оговоренную сумму денег. Он должен быть составлен и заверен нотариусом.
Он делается в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистратора. В нем содержится вся информация о квартире: адрес, расположение, характеристики, а также ее стоимость. Помимо этого, в договоре указываются данные сторон, условия расторжения сделки, взыскание компенсации. По сути, этот документ – юридическая гарантия вашей продажи.
Когда договор подписан, нужно определиться со способом передачи денег: наличными или переводом на банковский счет. Чтобы себя обезопасить, лучше воспользоваться вторым способом. Достаточно открыть счет в банке, куда счастливый покупатель может перевести нужную сумму.
Теперь можно приступать к государственной регистрации сделки. Она осуществляется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, обычно – по предварительной записи. После посещения кадастра покупателю передаются ключи, регистрируется переход права собственности. Готово! У вашей квартиры теперь новый собственник.
Перепланировка. Внимание
Неузаконенная перепланировка частая проблема квартир на вторичке. Хозяева квартир перестраивали их по своему удобству, но мало кто подкреплял документально все изменения. Перед продажей жилья стоит получить разрешение на перепланировку. Это процедура небыстрая и зачастую хлопотная. Как правило, нужно пригласить комиссию из управления города, района. Если комиссия одобрит перепланировку, через месяц только можно подать заявку в государственную регистрацию и земельный кадастр. Здесь проведут проверку технических характеристик и внесут поправки в техпаспорт объекта, выдадут ведомость технических характеристик.
Но может быть и так, что госорганы откажут в разрешении на перепланировку, в этом случае квартиру нужно будет вернуть в ее первоначальный вид, соответствующий техническому паспорту.
Если продавец не привел документацию на жилье в норму, то сделка может сорваться на последнем этапе ее заключения, когда покупатель обнаружит несоответствие. Конечно, сделка может быть завершена, если стороны смогут договориться между собой, это можно осуществить путем снижения цены. Отказ покупателя в этом случае будет вполне оправдан, потому что, соглашаясь на покупку, новый владелец берет на себя сложности связанные с незаконной перепланировкой.
Когда в сделке участвует агентство недвижимости, оно может выполнить всю работу по оформлению документов на перепланировку. Благодаря профессиональному подходу специалисты агентства делают это быстро и правильно.
Где россияне покупают жилье в Белоруссии
Большинство сделок россиян с жильем приходится на крупные города: Минск, Витебск, Могилев, Брест и Гродно, отмечают опрошенные редакцией эксперты. В этих городах большой выбор как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Ограничений на покупку квартир на первичном и вторичном рынках нет, россияне могут приобретать квартиры в разных населенных пунктах на тех же правах, что и местные граждане.
«Россияне могут без ограничений распоряжаться купленной недвижимостью: перепродавать ее, сдавать в аренду, а также передавать по наследству. Но ограничения для иностранцев есть — на рынке земельных участков. Если гражданин России покупает частный дом, то сам объект он оформляет в частную собственность, а землю берет в долгосрочную аренду сроком до 99 лет», — поясняет Анастасия Фалей.
Как зарегистрировать право собственности
Важный элемент оформления прав на недвижимость — это государственная регистрация. Ей подлежит большинство договоров об отчуждении недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, рента). Договор создания объекта долевого строительства регистрации не подлежит. Передача жилого помещения осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, говорит Максим Лашкевич. По словам эксперта, при осуществлении расчета при заключении договора в текст включается условие о том, что соглашение рассматривается сторонами как документ о передаче, которая состоялась до заключения договора.
Для проведения государственной регистрации заявитель должен предоставить:
- заявление;
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- квитанцию о внесении платы за государственную регистрацию (код транзакции ЕРИП).
В чём плюсы риелтора и как мы покупали квартиру
Что, вы думали, я вас отговариваю? Да успокойтесь, риелторы тоже люди! С нами работал вообще классный агент — Евгений Травин, я даже рекомендую вам его, если вы вдруг решитесь на работу с агентством. Он даже давал нам советы по продаже нашей квартиры… но это, конечно, тоже в его интересах было. Короче, профессионал.
Собственно, покупка квартиры через риелтора особо ничем не отличается от покупки квартиры напрямую:
- Вам всё равно надо будет ехать к нотариусу.
- Вы всё равно будете заключать все договоры.
- Плюс вы ещё с риелтором договор будете заключать.
Плюсы риелторов, однако, состоят вот в чём:
- Если у вас нет машины — они вас повозят, куда надо (за справками, в БТИ и т.д.).
- Они вам предложат и покажут другие квартиры из своего «арсенала» — тоже повозят на них.
- Всю описанную тут процедуру и другие нюансы они уже знают как свои 5 пальцев, вам не придётся читать эту статью. Что, вы её уже почти прочитали? Увы.
- Если вы продавец, то они сами показывают вашу квартиру и ведут переговоры с покупателями, а объявление о продаже вашей квартиры помещается на, цитирую, «более 70 сайтов». Из которых нужные только несколько штук)
- Они говорят про какую-то там «страховку», «защиту сделки» и т.д., но я уверен, что всё это ненужная ерунда.
- Они проверяют все документы, участвующие в сделке… Но, по идее, то же самое делает и нотариус, к которому вы всё равно поедете, даже с риелтором, и заплатите за его услуги те же деньги, что и без риелтора заплатили бы.
- Наш риелтор немного ускорил процесс оформления в БТИ — сэкономил нам час времени.
Вот, вроде, и весь список… Стоит ли это почти $1500? Чёт я сиииильно сомневаюсь. Вы думаете, я потратил много времени, показывая квартиру? Да мы параллельно разгружали её от мебели и т.д., так что мы в половине случаев и так находились там.
Внимание: перепланировка
Если в квартире сделана неузаконенная перепланировка, постарайтесь получить разрешение на ее производство до продажи. Процедура эта хлопотная и длительная. Придется вызывать комиссию из исполкома (администрации района) и при положительном принятии решения ждать еще месяц.
Затем надо обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для проведения технической инвентаризации или проверки характеристик, внести изменения в техпаспорт или получить ведомость технических характеристик.
Если, вдруг, вам не дадут разрешения на перепланировку, а сейчас с этим очень строго, то вам и вовсе придется возвращать все в квартире в первоначальное состояние.
В практике есть немало случаев, когда продавец скрыл, а покупатель не заметил или не придал большого значения перепланировке. Этот вопрос может «всплыть» накануне подписания договора, и сделка будет поставлена под угрозу, если стороны полюбовно не договорятся между собой.
Есть покупатели, которые соглашаются купить квартиру с неузаконенной перепланировкой. Тогда вся ответственность ложится на них. За это они могут потребовать дополнительные деньги, и это вполне закономерно. Ведь в случае если они захотят со временем продать квартиру, все хлопоты по узакониванию перепланировки лягут уже на них. Ведь не факт, что им попадутся такие же, как они, сговорчивые покупатели.
Если к продаже квартиры привлекается агентство недвижимости, то все хлопоты по получению разрешения на перепланировку и документов оно берет на себя.
Понятие сделок с недвижимостью
В гражданском обороте существуют множество способов распорядиться недвижимым имуществом. Собственник недвижимости вправе продать её, обменять на другую недвижимость, дать в залог и распорядиться другим образом.
Сделка с недвижимостью – это соглашение между собственником недвижимости и другим лицом о передаче прав на недвижимость. Сделки с недвижимостью необходимо зарегистрировать по установленным правилам. Также за некоторые виды сделок предусмотрена уплата налога.
Законодатель устанавливает, что договоры в отношении недвижимого имущества должны заключаться в письменной форме. Для большинства видов сделок с недвижимостью законодатель устанавливает обязательную регистрацию. Так, договоры найма жилого помещения подлежат регистрации в расчетно-справочном центре, а договоры купли-продажи, дарения недвижимости – в кадастровом агентстве.
Объекты сделок с недвижимостью
Под объектами сделок с недвижимостью понимаются те здания, сооружения, помещения и другие виды недвижимости, в отношении которых осуществляется переход прав по сделке.
Это могут быть жилые и нежилые помещения, части помещений, коммерческая недвижимость, недвижимость для производственных целей. К недвижимому имуществу относятся также земельные участки, садовые домики, дачи и другие объекты.
При подготовке сделки с недвижимостью следует тщательно изучить объект договора. Например, при покупке квартиры рекомендуется изучение:
- площади жилого помещения;
- его состояния;
- отсутствия или наличия запрещений на отчуждение объекта (арестов на имущество и т.д.).
Перед заключением сделки с недвижимостью риелтор или собственник помещения должен обратиться в нотариальную контору с запросом об отсутствии арестов на это помещение. За справку об отсутствии арестов. Такая справка стоит 5 рублей 10 копеек. При этом собственник должен предоставить паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение, а агент по недвижимости или риэлтор – дополнительно доверенность от собственника, доверенность от самого агентства, а также паспорт и удовольствие агента или риелтора.
Особенности продажи недвижимости гражданами РФ на территории Беларуси
Если у вас на территории Беларуси недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, дарения или в порядке наследования, вы можете в любой момент продать его – никаких ограничений на подобные сделки для мигрантов не устанавливаются.
Однако стоит знать несколько немаловажных деталей:
- Если у вас вместо квартиры дом, вам может принадлежать только само строение. Все земельные участки на правах частной собственности оформляются только гражданами Беларуси. Мигранты же могут ими пользоваться по договорам аренды, заключенным на 99 лет. Следовательно, для продажи дома нужно оповещать муниципальный орган власти, т.к. именно с ним оформляются договоры аренды недвижимости. Вы можете продать дом, но в стоимость не включается участок земли.
- Резиденты и нерезиденты Белоруссии уплачивают подоходные налоги при продаже недвижимости. Также они обязаны своевременно предоставлять налоговые декларации в ИФНС по месту расположения проданного жилья.
Подоходный налог с продажи квартир
Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.
Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.
Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.
Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии
Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:
10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.
Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.