Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Никогда не делайте эти ошибки при требовании неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Лайфхаки по взысканию неустойки
Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.
Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.
Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.
На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.
В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.
Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.
Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.
Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.
После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
О какой неустойке идет речь
Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 — для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.
Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.
Описание работы калькулятора по ДДУ
Для удобства дольщиков при расчете размера неустойки мы создали и разместили на сайте бесплатный онлайн калькулятор неустойки по ДДУ.
При определении размера неустойки, стоит обратить пристальное внимание на такие нюансы, как дата начала и окончания просрочки, указав правильный период – иначе вы рискуете получить недостоверный расчет, который может быть забракован в суде.
Днем окончания просрочки в данном случае стоит указывать либо дату фактической передачи вам объекта, либо же текущую дату, на которую производится расчет в случае, если просрочка продолжается – например, на дату подачи претензии или искового заявления в суд.
Стоит иметь в виду, что заявленный вами период просрочки не является окончательным, и может быть в последующем увеличен в процессе рассмотрения дела в суде. Этот подход позволит вам актуализировать размер неустойки ближе к фактической сдаче квартиры и получить максимальную сумму неустойки. Именно поэтому мы рекомендуем не дожидаться момента фактической сдачи объекта, а начинать процесс взыскания неустойки заблаговременно – так вы сможете к моменту подписания акта-приема передачи уже получить законную неустойку за весь период просрочки.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Важные аспекты взыскания неустойки
- При взыскании неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции можно дополнительно взыскать штраф по Закону о защите прав потребителей (в размере 50% от суммы неустойки) и моральный ущерб (обычно 5 – 10 тысяч рублей)
- В арбитраже штраф и моральный ущерб взыскать нельзя, но сумму неустойки суды (обычно) присуждают в большем размере (чем суд общей юрисдикции)
Настоящий калькулятор расчета суммы неустойки актуален для любых расчетов при просрочке передачи объекта недвижимости в период с 2013 по 2021 год. Расчет калькулятора соответствует формуле Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов» и текущей судебной практике.
Ключевая ставка ЦБ РФ, используемая онлайн-калькулятором, автоматически указана на дату подписания акта приема-передачи (дату окончания срока просрочки). Как правило, так удобнее и выгоднее для дольщика. Однако, иногда сумма неустойки, рассчитанная с использованием ключевой ставки «по периодам» (то есть за каждый период ее изменения в течение всего срока просрочки) бывает больше, поэтому перед подачей иска юристы Лигал Мил производят оба расчета и указывают в иске тот, который более выгоден участнику долевого строительства (клиенту Лигал Мил).
Оба расчета (на дату подписания акта и «по периодам»), как правило, не сильно отличаются в финальной сумме, поэтому на сайте калькулятор «по периодам» не размещен. Для понимания суммы полагающейся к взысканию неустойки достаточно онлайн-калькулятора по ключевой ставке на день подписания акта.
Это важно! Если у вас уже началась просрочка передачи объекта долевого строительства по дду, но застройщик еще не завершил строительство и не вызвал вас на осмотр и приемку, то необходимо поспешить подать иск по неустойке в суд (не дожидаясь подписания акта приема-передачи). Потому что увеличивается риск ухода застройщика от ответственности по окончании строительства. Желающих взыскать неустойку по окончании строительства будет больше, а денежных средств у застройщика меньше.
| текущая ключевая ставка ЦБ РФ = 7,5% |
Как известно, Центральный Банк России часто меняет эту ставку, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока.
С 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка – это одно и то же.
Онлайн-калькулятор на сайте Лигал Мил учитывает все требования законодательства РФ с учетом актуального значения ключевой ставки на каждый день в период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.
Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2023 году
Нет, так как в законе есть отдельные постановления, дающие основание считать объект проблемным. Например, в случае просрочки сдачи дома от 6 месяцев и больше, новостройке присваивали такой статус. При этом органы контроля могли дать ход этому делу в дальнейшем. Обязательно посылалось уведомление в Росреестр, а затем могло быть направлено требование в суд о приостановлении действия строительной компании. Это необходимо было, чтобы защитить интересы дольщиков в дальнейшем и снять право брать у них деньги в будущем. В самом худшем развитии дела застройщика вообще признавали банкротом.
Но в связи с выходом моратория, такие объекты не признаются проблемными. Но только в рамках тех дат, которые указаны в документе. Соответственно в отношении строительных компаний не будут предприниматься никакие меры ответственности. Но, если после 1 января 2023 года компания дойдет до состояния, в котором соответствует проблемному объекту, то ей будет присвоен соответствующий статус.
Как рассчитать неустойку по ДДУ: формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве
Рассчитывается 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ от цены договора, которая действует в день исполнения обязательств со стороны строительной компании. Начисляется за каждый день просрочки. Дополнительно выплата может быть назначена в виде компенсации убытков дольщика за вынужденную необходимость арендовать жилье. А на застройщика налагается Штраф на сумму 50 % от общей суммы неустойки.
Что регламентирует закон 214 ФЗ
Отдельно следует уделить внимание Федеральному закону № 214-ФЗ, который регулирует отношения между застройщиками и дольщиками в многоквартирных домах. Составление договоров, условия сотрудничества и иные факторы подробно отражены в указанном нормативном акте.
В том числе данный ФЗ может помочь при возникновении необходимости взыскать неустойку. В первую очередь, необходимо обратить внимание на то, от чего защищаются граждане, следуя нормам закона и соблюдая условия соглашений.
Внимание! Речь идет о таких моментах, как:
- стремление лиц завладеть чужими денежными средствами, не начав при этом строительных работ,
- двойная продажа квартир, предусматривающая реализацию объекта сразу нескольким лицам,
- изменение проектных и сметных документов на тапе начала строительства и возведения объектов.
Такие ситуации исключают возможность потенциальных собственников получить предусмотренное по договору жилье, несмотря на то, что денежные средства были уплачены.
Также следует помнить о низком качестве выполненных работ, несоответствии жилья тем условиям и требованиям, что предусматривались изначально, что хоть и предполагает передачу объекта собственнику, но нарушает подписанный договор дольщиков.
Документы для взыскания неустойки с застройщика в суде
Юристам для работы над вашей ситуацией понадобятся следующие документы:
- Договор долевого участия, в случае заключения договора переуступки – его копия;
- Документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы;
- Паспортные данные Истца;
- Банковские выписки, подтверждающие оплату (в соответствии с рассматриваемым договором);
- Документы подтверждающие все расходы на судебное рассмотрение дела (на юристов, нотариусов и др.) — копии;
- Любые документы, которые будут демонстрировать отказ застройщика выполнить все обязательства (например, переписка с застройщиков, подтверждение направления Претензии застройщику и её копия, уведомления, акты осмотра и т.д.);
- Для взыскания убытков – документы, подтверждающие, что дольщик понёс убытки в связи с срывом сроков сдачи квартиры (например, договор аренды и квитанции по его оплате);
- Для взыскания морального ущерба – справки от врачей;
- Реквизиты счета владельца недвижимости.
Калькулятор неустойки по ДДУ: расчет в 2021
Калькулятор неустойки по ДДУ – это онлайн-сервис, с помощью которого можно узнать точный размер неустойки.
Неустойку по договору долевого участия застройщик выплачивает участнику при нарушении срока сдачи объекта. В расчет идет каждый день и есть риск, что строительная компания может отказаться выплачивать неустойку, мотивируя это неверным расчетом. Именно поэтому большое внимание уделяется правилам расчета неустойки. Самостоятельно это сделать не сложно, но математические ошибки всплывают в самый неподходящий момент. Куда надежнее произвести расчёт неустойки по ДДУ с помощью нашего онлайн калькулятора.
Особенности расчета неустойки в 2021 году
Калькулятор расчета неустойки по ДДУ регулярно обновляется и последнее изменение связано с постановлением Правительства №423 от 2 апреля 2020 года. Это постановление освобождает строительные компании от начисления неустойки на период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.
За этот период в случае нарушения срока сдачи квартиры по договору долевого участия застройщик освобождается от выплаты старых обязательств, а также от начисления новых неустоек.
Все эти ограничения учитывает калькулятор расчета неустойки по ДДУ. Калькулятор не начисляет неустойку, если дни просрочки выпадают на период с 03.02.2020 г. по 01.01.2021 г.
Однако, этот вовсе не означает, что участники долевого строительства не смогут получить выплаты за этот период. Цель постановления – снизить финансовую нагрузку на строительные компании в период пандемии, чтобы не допустить массового банкротства застройщиков. Мораторий на штрафы застройщика прекращает свое действие 1 января 2021 года.
Если строительная компания признана банкротом, то участник ДДУ также имеет право на компенсации и возврат суммы, уплаченной по договору. Более подробную информацию можно получить на юридической консультации.
При расчете через калькулятор ДДУ неустойка 2021 года автоматически не начисляется за период отсрочки, предоставленный Правительством РФ. При этом, участник может в любое время обратиться в суд с иском о взыскании неустойки. Когда заявление будет рассматриваться, суд произведет перерасчет с учетом действующих норм.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).