Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разбираемся: где выгодно покупать квартиру для сдачи в аренду в Москве?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.
«Бабушкин» ремонт и много хлама
В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.
«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Хоум-стейджинг – это подготовка объекта к продаже или сдаче в аренду с применением психологических и маркетинговых приёмов. Повышение внешней привлекательности квартиры позволит вам более выгодно её сдать и быстрее найти арендаторов.
Основные принципы хоум-стейджинга:
- Обезличенность пространства и отсутствие визуального шума. Личные вещи могут вызывать ощущение «чужого» дома и захламлённости, их лучше убрать в первую очередь.
- Чистота и опрятность объекта. Перед просмотрами стоит произвести генеральную уборку и мелкий ремонт по необходимости.
- Запахи. Необходимо устранить все неприятные запахи в квартире и хорошо проветрить помещение.
- Исправность бытовых приборов и сантехники.
- Современная мебель и текстиль. Лучше отказаться от тяжелых старомодных штор с ламбрекенами и повесить лёгкие занавески, устаревшую мебель заменить или отреставрировать.
- Уют. Живые цветы или тарелка с фруктами на столе, плед на кресле создадут атмосферу уюта и дома, в котором хочется жить.
Как быстро окупаются квартиры?
Чтобы понять, насколько этот бизнес доходный, нужно разобраться с тем, сколько времени потребуется на то, чтобы вложение окупилось. Самые лучшие показатели в этом отношении у однокомнатных квартир и небольших аппартаментов — от 8-11 лет в среднем. Если говорить о двухкомнатных, то на то, чтобы такая недвижимость окупилась, нужно 10-12 лет. А вот с трёхкомнатными всё может доходить и до 15-20 лет.
Говорить о точных цифрах проблематично, потому что на срок влияет множество факторов:
- схема сдачи квартиры в аренду (при посуточной срок уменьшается, но повышаются риски серьёзных затрат на ремонт, что ещё больше осложняет ситуацию с прогнозированием);
- расположение квартиры (апартаменты, находящиеся рядом с место, окупаются несколько быстрее несмотря даже на то, что стоят дороже);
- количество простоев (на фактический срок будет напрямую влиять то, насколько активно вы станете заниматься сдачей квартиры в аренду);
- площадь квартиры (чем больше квадратных метров, тем больше времени требуется на то, чтобы они окупились, зависимость в данном случае прямая);
- количество ремонтов, которые за всё время производились (в данном случае собственник зависит от того, насколько аккуратно арендаторы пользуются недвижимостью);
- сопутствующие расходы.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
В любом случае купленная квартира для сдачи в аренду рано или поздно начнет приносить доход. Но как это бывает на практике?
Риелторы, работающие на рынке аренды, считают, что реальный срок окупаемости квартиры экономкласса составляет лет 15-20, а ее доходность – 4-7 % годовых (кстати, чем меньше вложения, тем выше доходность – это известная аксиома, и она работает во всех сферах).
Рассчитать доходность от покупки квартиры под аренду можно самостоятельно. Формула такова:
(месячная стоимость аренды * 12 – 13% НДФЛ) * 100% (стоимость покупки + стоимость всех дополнительных вложений: и оформления сделки, и ремонта, и меблировки, и вознаграждения риелторам и т. д.)
Но это планируемый доход, а истинную доходность можно подсчитать только по факту – по итогам каждого года. Ведь в реальности сумма может быть другой:
- арендную ставку иногда приходится понижать;
- возможны перерывы в найме;
- почти всегда возникают дополнительные вложения;
- другие позиции, которые зависят от индивидуальной ситуации.
Для покупки жилья с целью последующей сдачи его в аренду важно сразу оценить его стоимость и все возможные варианты потери прибыли. Так, жилье на стадии котлована возможно приобрести по наиболее низкой стоимости. Однако стоит учитывать время, которое потребуется застройщику до сдачи жилья в эксплуатацию, ведь за готовую квартиру в этот период уже можно было бы получить доход. Поэтому этот немаловажный фактор необходимо учитывать при выборе жилого комплекса. Кроме того, точно неизвестно, сможет ли неминуемый рост цен перекрыть во время строительства возможную прибыль от арендной сдачи на тот же срок.
Таким образом, в современной ситуации, когда цены на недвижимость нестабильны, целесообразнее всего покупать или готовую квартиру, или на стадии близкой к этому, поскольку это приобретение может быть наиболее выгодным.
Что лучше купить: обычную квартиру или апартаменты?
Стартовая стоимость на жилую площадь в Москве сейчас находятся на невысоком уровне, то есть возможность купить апартаменты выгодно. То есть получается, что порог входа невысокий, а арендная плата апартаментов мало отличается по размеру от той же платы за квартиру. Отсюда следует, что вернуть вложенные денежные средства можно быстрее.
Кроме того, большинство жилых комплексов с апартаментами зачастую рассчитаны под рынок аренды. То есть в таких комплексах существует возможность купить жилье с ремонтом, мебелью и возможности передачи права распоряжения арендой своей управляющей компании. А квартиры всегда представляют интерес особенно для тех арендаторов, которые намерены переехать в это жилье или заселить свою семью.
Можно ли сдать в аренду квартиру без ремонта?
Существует вариант сдачи квартиры в найм без ремонта за невысокую арендную плату, в обмен на проведение ремонта квартиросъемщиками. По факту такой подход к делу может принести арендатору только лишь головную боль, поскольку в большинстве случаев такой вариант сдачи квартиры предполагает длительный и довольно сомнительный ремонт.
Кроме того, на подобное предложение часто откликаются бригады приезжих ремонтников, которые в процессе будут использовать квартиру в качестве общежития, а по факту производить ремонтные работы на других объектах недвижимости за более высокую плату. А поскольку денежного интереса у таких съемщиков жилья нет, то и ремонт здесь будет производиться «спустя рукава».
Можно ли погасить ипотеку на деньги со сдачи квартиры в аренду
Погасить ипотеку средствами с аренды недвижимости можно в нескольких случаях:
Если при покупке жилья вы внесли больше 50% от стоимости своими средствами;
Если вы сдаете квартиру не на долгий срок, а посуточно.
Однако чаще первоначальный взнос за квартиру составляет 20%. При среднем уровне дохода придется ежемесячно доплачивать в счет платежа из собственных средств.
Недорогие районы для покупки квартиры
Если вы заинтересованы в покупке квартиры под аренду в недорогом районе, следует обратить внимание на спальные районы на окраине Москвы. Это округи ЮВАО и СВАО, а также районы Царицыно, Гольяново, Бирюлево, Южное Бутово и другие. Оптимальным вариантом будет квартира вблизи университета или торгового центра, с косметическим ремонтом и набором мебели для сдачи.
По поводу требований, предъявляемых съемному жилью разными группами арендаторов:
— студенты либо люди, приехавшие на заработки, предпочитают дешевые однокомнатные квартиры, которые расположены около транспортных развязок или учебных заведений (ВУЗов) и места работы;
— молодым семьям актуальнее будет двух- либо трехкомнатная квартира, имеющая «свежий» косметический ремонт и находящаяся в ближайшей доступности от социальной инфраструктуры и транспортной развязки (или автостоянки);
— группе лиц (студентам или рабочим) интересно будет арендовать трехкомнатное жилье эконом-класса с минимальным комфортом.
Идеальными квартиросъемщиками считаются следующие категории граждан:
— студенты (в основном – девушки), серьезно нацеленные на учебу, но для подстраховки в этом случае нужно брать контакты родителей (если оплачивают аренду они) с целью решения возможных конфликтных ситуаций;
— молодые семейные работающие пары старше 23 лет, которые уже более ориентированы на карьеру и повышение материального статуса, нежели на развлечения;
— семейные пары с детьми, предпочитающие арендовать жилье на длительное время, но в этом случае следует заранее оговорить вопросы возмещения ремонта при порче такового ребенком.
Исходя из желаемой группы жильцов, подбирается район расположения недвижимости.
Основным критерием при выборе недвижимости является ее местоположение, это существенно влияет на размеры арендной платы, а значит – на скорость окупаемости. Отдавать предпочтение нужно квартирам, находящимся:
— около известных высших (средних) учебных заведений, имеющих хорошую репутацию в городе;
— недалеко от транспортных остановок, а еще лучше – станций метро, что будет способствовать скорейшему поиску съемщиков и оправдывать повышенную арендную плату;
— возле парковки, если планируется покупать элитное жилье;
— вблизи развитой социальной инфраструктуры: поликлиник, магазинов, аптек, а также школ и садиков (если целевая аудитория – семьи с детьми);
— рядом с деловым центром, когда желаемые квартиросъемщики – обеспеченные деловые люди (семьи).
Это основные принципы для стабильного спроса на сдаваемое в аренду жилье.
Отделка, метраж и прочее
Лучшем вариантом будет приобретение квартиры-студии уже с отделкой от застройщика. Это вам обойдется дешевле, чем самим делать ремонт.
По поводу метража: по сути арендатору-одиночке нужна площадь достаточная, чтобы приехать переодеться, переночевать и поехать на работу. Оптимальным вариантом будет метраж около 20 кв. м. Не покупайте лишние квадратные метры, делайте ваши инвестиции максимально эффективными!
Также обращайте внимание на тип постройки дома. Монолитно-каркасная технология предпочтительнее, ведь в квартире-студии, расположенном в таком доме, без проблем можно осуществить перепланировку.
Немаловажным является и состояние мусоропроводов, лифтов (в Москве, особенно в центре, множество домов — старинные).
Приятным бонусом станет наличие в комплексе комнаты для хранения велосипедов, детских колясок и спортивного инвентаря. Ведь это означает, что крупногабаритные вещи жильцам не придется хранить в квартире.
Напоследок отметим, что на сегодня покупка студии для сдачи в аренду — достаточно неплохая инвестиция. Если подобрать интересную квартиру с оптимальным расположением и грамотно управлять арендным бизнесом, то вполне реально получить достойный доход.
Дата публикации: 2020-02-23
Не арендой одной жив инвестор
Конечно, цель зарабатывать на аренде своей собственности не единственная. Если живые деньги есть, а ситуация экономически не стабильная, вложение средств в недвижимость само по себе является гарантом сохранения капитала. Какие цели могут еще преследоваться при покупке жилья?
- Просто сохранение капитала. На самом деле, вложение денег в недвижимость — наиболее реальная цель. Дело в том, что в России до сих пор недвижимость считается гарантом сохранения денег. Нет резкого обесценивания, постоянный рост стоимости квадратного метра, сложно украсть, еще труднее лишить — владелец недвижимости реально может сохранить свой капитал, не беспокоясь ни о чем. Это вам не свистопляска с валютными операциями. Купил живи спокойно.
- Пассивный доход, хоть и не большой. Крупные вложения, длительная окупаемость вряд ли объективно смогут обогатить вас. Но за вычетом всех трат инвестор все же может получить неплохую прибавку к основной зарплате, пенсии, позволяющую жить лучше.
- Квартира на перспективу. Вот эта цель чаще всего звучит, когда появляется желание вложить средства. Первично — это квартира детям, внукам, когда те подрастут. А вторично — это возможность сдать жилье, чтобы получить доход, пока не наступило время передачи недвижимости следующему поколению.
Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?
Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.
Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.
Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.
Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.
Под лежачий камень вода не течёт!
Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.
Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.