Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру по ДДУ от подрядчика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Способы оформления между застройщиком и подрядчиком
Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.
Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.
Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.
ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.
Как у подрядчика появляются квартиры?
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
✅ Как избежать проблем при покупке
Чтобы избежать разочарования при покупке, покупатель может воспользоваться советами, позволяющими минимизировать риски. Вот что должен сделать покупатель, чтобы подстраховаться:
- Узнайте о репутации застройщика. Строитель — это человек, который будет отвечать за весь процесс строительства и конечный результат. Вы можете почитать отзывы в интернете от людей, которые уже купили квартиры у выбранного вами застройщика. Важно убедиться, что застройщик не замешан в судебных делах или крупных скандалах (связанных с обманом покупателей, подрядчиков и т.д.).
- Проверьте документы застройщика и подрядчика.
- Внимательно проверьте оригинал договора между застройщиком и подрядчиком. Если между ними был заключен ДКП или POA, убедитесь, что он был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
- Уточните у генерального застройщика, имеет ли подрядчик право перепродавать недвижимость без согласия учредителей, акционеров и т.д.
- Не полагайтесь на необоснованно низкие предложения. За дешевой ценой может скрываться серьезный юридический или технический дефект, который рано или поздно обнаружится.
- Проведите визуальный осмотр дома, квартиры и строительной площадки. Если здание находится на начальной стадии строительства, вам необходимо оценить развитие окружающей инфраструктуры и темпы строительства. В идеале дом должен быть расположен в чистом и ухоженном районе, а строительство должно быть активным. Если здание уже построено, вам нужно будет осмотреть саму квартиру и сравнить задокументированную планировку с фактическим поэтажным планом. Важно, чтобы все совпадало друг с другом.
✅ Требуемые документы
Законная и прозрачная сделка требует определенного набора документов. В частности
- Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
- Лицензия на строительство.
- План проекта дома.
- Документы на землю.
- Бухгалтерские записи.
- Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица.
- Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в связи с выполненными работами.
- Выписка из ЕГРН (не требуется только для договора соинвестирования). Выписка из ЕГРН, подтверждающая, что право на квартиру зарегистрировано в Госреестре РФ. В нем также содержится информация об ограничениях, наложенных на квартиру. Желательно, чтобы покупатель приобретал только юридически «чистое» жилье без каких-либо обременений.
- Заявление о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц.
- Подтверждение задолженности за тепло-, водо-, электро- и газоснабжение.
- Письменное согласие Застройщика на завершение сделки или письменное уведомление от Застройщика (в зависимости от того, что требует первоначальный контракт).
Как купить квартиру в новостройке со скидкой. Как найти квартиры у подрядчика и избежать рисков.
Дешевые он конечно относительно, стоимость будет ниже, чем у застройщика на 5-15%. Найти такие квартиры на досках объявлений, конечно же, не получиться. Подрядчики строят, а не ищут покупателей, поэтому они чаще всего пользуются услугами риэлторов и агентства недвижимости. Найти такую желанную недвижимость можно через знакомых риэлторов, они такие квадратные метры показывают с огромным желанием, так как их быстро раскупают, а значит, и они быстрее получают свою прибыль от сделки.
При этом понадобится ключ доступа к ФГИС ЕГРН, который можно получить на сайте Росреестра после авторизации со помощью ЕСИА (нужна регистрация на сайте Госуслуги). Кроме того, баланс на сайте Росреестра должен быть пополнен минимум на 400 рублей, что позволит приобрести пакет услуг по предоставлению сведений о 100 объектах. Подробнее о получении ключа доступа к ФГИС ЕГРН, пополнении баланса и приобретении пакета услуг можно узнать на сайте Росреестра.
Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в электронном виде занимает до 3 дней, тогда как в бумажном виде на это уходит до 7 дней. Можно получить выписку и гораздо быстрее по уникальному ключу доступа (именно такая услуга обходится в 400 рублей за 100 запросов), но она не будет заверена электронно-цифровой подписью (такая выписка не принимается банками, органами опеки и попечительства).
Если полученный XML документ с выпиской в электронном виде не открывается нормально на вашем компьютере, но можно воспользоваться сервисом «Проверка электронного документа» на сайте Росреестра.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости содержится указанный нами кадастровый номер земельного участка, а также характеристики объекта недвижимости. Самая интересная информация — это список с договорами долевого участия в строительстве. В частности, из этого списка легко определить, сколько квартир продал застройщик, действительно ли квартиры в данной новостройке продаются успешно.
Нас интересуют юридические лица, в основном Общества с ограниченной ответственностью (ООО), в пользу которых установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости. Нередко названия подрядчиков говорят сами за себя. Если встречаете что-то вроде «Строительная компания», «Стройдор», «Стройгород», «Водоканалстрой», «Инженерные системы», «Электромонтаж», «Пластиковые окна», да ещё и с несколькими квартирами, то с большой вероятностью это подрядчик.
Также такая выписка позволяет проверить, принадлежит ли конкретно выбранная вами квартира конкретному физическому или юридическому лицу, кому она принадлежала, сколько было уступок прав требования, находится ли квартира в ипотеке (в том числе, у какого банка и на какой срок).
Собрав название подрядчиков и их ИНН из выписки из ЕГРН, можно найти их контакты при помощи поисковых систем Яндекс или Гугл. Далее придётся звонить и узнавать о том, продаёт ли подрядчик квартиры и по каким ценам.
Покупка квартиры в новостройке у подрядчика вовсе не означает, что можно игнорировать проверку самого застройщика. Вполне может оказаться, что стройка была заморожена или велики шансы того, что объект будет недостроен, именно поэтому подрядчик предлагает огромную скидку на квартиру.
Но есть и специфические риски покупки квартиру именно у подрядчика. Во-первых, стоит рассматривать только квартиру, полученную подрядчиком по договору долевого участия (ДДУ). Если застройщик предлагает переуступить долг (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру, то риски повышаются. Ещё выше риски, если вас просят подписать какие-то предварительные договора и осуществить оплату по ним.
Недостатком зачётных схем является то, что покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, т.к. строительная компания не сможет выдать подтверждение о расходах покупателя для Федеральной Налоговой Службы (ФНС), поскольку оплату вы производите подрядчику. И конечно же такая схема не подходит для покупки по ипотеке, т.к. сделка с банковской организацией может сильно затянуться.
Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.
Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.
Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики. В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.
Самым лучшим договором при уступке прав требования подрядчика является трёхсторонний договор с вами, застройщиком и подрядчиком. При этом вы точно будете уверены, что застройщик привлекал данного подрядчика. Плюс в договоре может быть указано, что долг застройщика подрядчиком погашен. Кроме того, к договору можно приложить справку о том, что застройщик признает оплату за квартиру от подрядчика и считает задолженность подрядчика за квартиру погашенной.
Если у квартиры были предыдущие правообладатели, то у подрядчика должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так далее до оплаты застройщику. Хотя в данном случае лучше избегать сложных цепочек и предпочитать варианты, когда первым правообладателем является подрядчик.
Подрядчик — его права и обязанности
Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.
Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.
Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика
Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:
-
подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;
-
подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;
-
по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;
-
если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
Проверка подрядчика для минимизации рисков
Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:
- Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
- Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
- Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
- Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.
Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.
Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.
Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:
- строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
- подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.
Это важно знать: Что оплачивает покупатель при покупке квартиры
Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.
Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.
Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.
При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.
Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.
В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.
Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.
Для покупателя – это большой риск:
- Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
- Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.
На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.
Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.
В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.
К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:
- Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
- Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.
Избежать рисков можно если:
- изучить ДДУ продавца;
- заключать трехсторонний договор;
- привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
- изучить документацию застройщика;
- лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).
Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.
Преимущества и недостатки
Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:
- Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
- Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.