Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр: Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупатель думает, что нужно договориться с продавцом, якобы тот продает квартиру дороже. То есть, если кредит — 5 миллионов, и это 90% стоимости квартиры, то нужно, чтобы продавец согласился в договоре купли-продажи указать 5 000 000 / 90% х 100% = 5 555 556 рублей. Понятно, что такая странная цифра вызовет подозрения, а потому, округляем, например, до 5 600 000.
Если Оценочная Стоимость Квартиры Ниже Заявленной Продавцом
«После кризиса 2021 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи. Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки). Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.
Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика, иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки.
Адвокат Анисимов Представительство и защита в суде
И если банк по каким-либо причинам откажется выдавать кредит этому покупателю или одобрит стоимость, меньшую, чем заявлено в ДКП, либо каким-то образом изменит условия кредитования так, что приобретатель не сможет его взять, то договор будет расторгнут. А в случае расторжения сделки в соответствии со ст. 453 Гражданского кодекса (ГК РФ) стороны возвращают друг другу все, что в ходе сделки было передано. В результате продавец будет обязан выплатить ту сумму, которая указана в бумагах.
- Зачем банк берет первоначальный взнос при ипотечном кредитовании?
- Как работает завышение цены на квартиру в договоре купли-продажи?
- В чем опасность схемы с повышением стоимости?
- Что делать, чтобы не платить первоначальный взнос банку и избежать рисков завышения цены?
- Частые вопросы
Помог продавцу и сам переплатил налог
Даже если покупателя, согласившегося приобрести квартиру с заниженной стоимостью, не привлекут к ответственности (как соучастника ухода от налогов) или сделка не будет признана недействительной, он все равно рискует потерять деньги. Если покупатель захочет продать недвижимость раньше чем через пять лет с момента покупки и по рыночной стоимости, он заплатит внушительный налог.
Допустим, в договоре купли-продажи указана цена в 5 миллионов (реальная стоимость недвижимости была 7 миллионов), а продана квартира за 8 миллионов. Сумма НДФЛ в таком случае составит 390 тысяч рублей (13% от разницы цен при покупке и продаже в 3 миллиона).
По словам Бугрова, если речь идет о продаже дорогой недвижимости, продавцу имеет смысл зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и перевести недвижимость из статуса жилой в коммерческую. Тогда можно сэкономить на налоге.
«После регистрации ИП нужно выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Она позволит снизить налог с продажи коммерческой недвижимости до 6%. Более того, статья 340 Налогового кодекса РФ дает регионам право устанавливать дифференцированную ставку в размере до 1%, что существенно ниже стандартного НДФЛ. В этом случае заплатить налоги можно без удара по кошельку продавца, а участникам сделки не придется волноваться о ее законности», — отмечает эксперт.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.
✅ Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры
Занижение цены недвижимости в ДКП зачастую представляет основную выгоду только продавцу. Для покупателя такая ситуация является источником дополнительных рисков и неудобств:
- Риск остаться без денег и без квартиры. Если сделка будет оспорена, покупатель будет обязан вернуть жилье, а продавец – уплаченную сумму, то есть указанную в ДКП. Частично обезопасить себя можно при помощи требования от продавца двух расписок: первой на сумму по ДКП, второй – на разницу между ценой по договору и реально уплаченными деньгами. Но в случае признания сделки судом недействительной, гарантированно возвращаются только деньги по расписке, имеющей непосредственное отношение к ДКП. Вторую «неофициальную» часть платежа придется взыскивать отдельно.
В «дополнительной» расписке лучше всего использовать следующую формулировку «Я, (ФИО продавца), получил от (ФИО покупателя) сумму ХХХ рублей в дополнение к ранее полученной сумме за проданную мною квартиру, которая расположена по адресу…». Кроме этого, можно использовать формулировку о получении денег за неотделимые улучшения (если проводилась перепланировка или сделан ремонт).
- Недополучение налогового вычета. Вернуть подоходный налог с покупки недвижимости можно будет только с расходов, подтвержденных официальными документами. Если они будут занижены, покупатель сможет компенсировать недостающую сумму разве что при покупке последующих объектов недвижимости.
- Увеличение налогов при последующей продаже. Если следующая сделка с покупаемой квартирой состоится ранее, чем через 5 лет, получится существенная разница между расходами на покупку (которые будут занижены по документам) и будущей ценой. Соответственно, размер НДФЛ, который рассчитывается от разницы цен существенно увеличится.
Факторы риска при покупке квартиры за неполную стоимость в договоре
В случае расторжения сделки в судебном порядке по инициативе одной из сторон (или по требованию контролирующих и надзорных государственных органов) покупателю будет возвращена ровно та сумма денежных средств, которая указана в официальном договоре купли-продажи квартиры. Расписки на второй финансовый транш, по факту имеющие полную юридическую силу, на практике судебными инстанциями принимаются во внимание при рассмотрении дела лишь в том случае, когда составлены по всем нормам и правилам оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме. Иными словами, покупатель сильно рискует остаться без значительной части своих кровных денег в результате одной лишь неточности, оплошности (опечатки), халатности консультанта или же своей собственной безграмотности и самонадеянности. Именно по этой причине на сделке продавцы иногда переписывают расписки по 10-12 раз, пока не добьются эталонного образца.
Кроме того, в момент, когда покупатель идёт на сделку с неполной стоимостью в ДКП, это означает, что он вступил в преступный сговор с продавцом. В результате нарушения норм права наступает обоюдоострая юридическая ответственность, предусмотренная соответствующими статьями законодательства, которая, в зависимости от степени вины/ущерба, причинённому бюджету и казне, может быть как административной, так и уголовной.
Какую цену использовать в сделках, рыночную или кадастровую
Напомню, что кадастровая стоимость — это базовая стоимость недвижимости, чем она больше, тем больше налогов поступает в бюджет государства, а кадастровая стоимость — исходные данные для расчета налогов (налога на доходы у физлиц и налога на имущество у организаций).
Изначально планировалось сделать кадастровую стоимость равной рыночной стоимости недвижимости, однако в регионах это далеко не всегда так и кадастровая стоимость не отражает рынок.
После проведения массовой кадастровой оценки в регионах, которая по закону проводится раз в несколько лет, кадастровая стоимость может увеличиться даже в несколько раз!
Свои права собственникам приходится отстаивать.
Есть перекосы в проведении кадастровой оценки, и налоговики смотрят на последнюю оценку, рассчитывают исходя из неё налоги.
В сделках по отчуждению недвижимости за сторонами законом не закрепляется обязанность устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта. Сделки могут проходить по цене ниже кадастровой и даже рыночной цены. Цены сделок между двумя неаффилироваными лицами признаются рыночными.
При этом сделки между взаимозависимыми лицами (головной и дочерней компаниями, например, или между компаниями с одним собственником) будут особенным образом проверены налоговыми органами.
А цены даже в сделках между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не обратилась в суд и не доказала обратное.
Если будет доказано (в частности, доказано ФНС), что установление такой заведомо низкой цены было связано с получением налоговой выгоды, в этом случае налоги будут доначислены, а нарушителям грозит штраф.
Налоговый кодекс и последние решения Верховного Суда гласят, что налоговая служба не в праве контролировать эти сделки, однако реальность такова, что есть судебные решения, подтверждающие доначисление налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям без какого-либо обоснования цены.
Отчет об оценке перед проведением подобных сделок мог бы стать значительным аргументом. Оспаривание же решения о доначислении налогов в арбитражном суде выявит сокращение компанией активов и в итоге не удастся избежать налоговых претензий.
Поскольку сделка сначала была совершена по цене ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям — участникам сделки не удалось доказать, что сделка проводилась по рыночной цене недвижимости.
Чем искусственное занижение цены опасно для продавца?
При такой договорённости довольно много проблем возникает с передачей средств, поскольку это не подкрепляется договором. Поэтому многие покупатели предлагают сначала передать ту сумму, которая обозначена в соглашении, заключить сделку, а потом уже отдать оставшуюся часть.
Как нетрудно догадаться, если владелец согласится на такую схему, то он рискует не увидеть всех средств. То есть получит исключительно ту сумму, которая и была обозначена в договоре. При этом если соглашение составлено грамотно, то опротестовать его не удастся. И поскольку занижение цены с целью ухода от уплаты налогов является правонарушением, то сослаться на такую устную договорённость не выйдет.
Даже если будет подписан на момент выявления проблем исключительно предварительный договор, например, о намерении заключить основной позднее, вторая сторона тоже способна доставить серьёзные проблемы. Она может настаивать на соблюдении договорённостей и на реальном заключении такого договора по заниженным ценам. При этом отказывающейся стороной выступит продавец. Следовательно, ему потребуется возвращать аванс и выплачивать компенсацию.
Почему владельцам важно знать и следить за изменением кадастровой стоимости?
- Если раньше (до 2016 года) кадастровая оценка носила больше информационный характер, с целью наблюдений и сбора статистики, то сегодня она напрямую влияет на ту сумму налогов, которые приходится платить собственникам;
- Владелец должен знать кадастровую стоимость своего земельного участка не только для уплаты ежегодного налога на имущество, но также и чтобы в будущем перепродать его по адекватной цене. Ведь, обычно, когда земля выставляется на аукцион, ее первоначальная цена эквивалентна кадастровой стоимости;
- Для оформления документов, с помощью которых осуществляются любые юридические операции с недвижимостью, также необходим кадастровый паспорт, где фигурирует его кадастровая стоимость;
- Кадастровая оценка — величина непостоянная. На ее размер оказывают влияние множество факторов. Так например, после благоустройства участка, его кадастровая стоимость, обычно, повышается, а следом растет и рыночная. Стоимость может вырасти и за счет развития соседних территорий, развития инфраструктуры.
Как быть если оценщик занизил стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.
К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.
Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.
Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.
Покупатели квартиры берут ипотеку и просят завысить стоимость
Меня зовут Иван, и я собираюсь продать квартиру покупателям с ипотекой. Есть нюанс: покупатель и их риелтор просят указать в договоре сумму больше, чем есть на самом деле.
По их словам, смысл в следующем. Банк требует, чтобы они внесли первоначальный взнос. Остальную сумму они возьмут в ипотеку. Но денег на первоначальный взнос у них нет.
Покупатели просят увеличить сумму договора на требуемый банком первоначальный взнос. Эту «лишнюю» сумму они якобы передадут мне в момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры, а вместе с ним передадут мне расписку, что никакого первоначального взноса мне не передавали. После регистрации сделки уже банк переводит мне «оставшуюся» реальную стоимость квартиры.
Подскажите, каковы мои риски при такой сделке?
Я не советую вам заключать эту сделку. Это рискованно и незаконно. Можно остаться без квартиры и денег, и вот почему.
Оценка квартиры для ипотеки в вопросах и ответах
Обратившись за ипотечным займом, вы столкнетесь с требованием кредитного менеджера сделать оценку квартиры для банка. Это абсолютно легитимно и прописано в 9 ст. закона «Об ипотеке» – основном нормативном акте, который регулирует процесс выдачи кредитов на недвижимость.
В этот момент появляется вопрос – за сколько банк сможет продать квартиру. Нужно знать рыночную стоимость объекта недвижимости. Банк выдаст кредит только на такую же или меньшую сумму.
Ипотечные заемщики иногда путают этот показатель с суммой в договоре – это разные вещи. Сумма в договоре – цена, за которую продается квартира в конкретной сделке. Оценка среднерыночной стоимости – профессиональный расчет, который зависит от площади, планировки, инфраструктуры, этажности и прочих факторов.
Оценку среднерыночной стоимость могут проводить только квалифицированные оценщики – это тоже требование закона. Поэтому проводится профессиональная оценка квартиры для закладной.
Что такое экспертная оценка и зачем она нужна
Оценка – это род деятельности, направленный на установление стоимости конкретного объекта. Оценка может понадобиться в разных житейских ситуациях, например:
- при оформлении ипотеки (оценка – требование закона, в этом случае просчитывают рыночную и ликвидационную стоимость жилья);
- для судебных споров (например, чтобы оспорить сделку и доказать, что объект продан гораздо дешевле рыночной стоимости);
- при продаже/покупке (это не обязательное условие, но имея результат оценки на руках, покупателю и продавцу будет проще договориться о цене);
- в случае залога жилья (банку важно знать ликвидационную стоимость, то есть сумму, за которую объект можно продать, если заемщик откажется от обязательств).
Причины уменьшения цены по ГКН
Желание уменьшить налог и является главной причиной, по которой собственники хотят сделать цену более низкой. На сегодняшний день почти для всех случаев эта выплата требуется, если со дня покупки прошло меньше 5 лет.
При этом ситуации бывают разными:
- Реальное несоответствие цены, когда у владельца квартира намного дешевле кадастровой стоимости, а платить нужно будет полный налог. В этом случае не стоит идти на «подмену цифр» в договоре. Лучше просто изменить данный параметр объекта в ГКН, официально и честно.
- Незначительное несоответствие стоимости. Человек просто продаёт квартиру рыночной цене, потому что её повышение сведёт шансы на сделку к нулю.
- Приблизительное соответствие расценок, или же реальная указанная стоимость выше кадастровой. В таких случаях собственник просто желает сэкономить на налоге. Он не будет на самом деле продавать жильё дешевле, поскольку это невыгодно. Но укажет в договоре иную сумму, если на такие действия согласится покупатель.