Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования нежилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Условия договора безвозмездного пользования
Существенным условием договора безвозмездного пользования является только предмет договора. Описывать передаваемое имущество надо так же подробно, как в договоре аренды. Если это имущество имеет индивидуальные признаки, например, безвозмездно передается в пользование транспортное средство, то указывают его государственный регистрационный и идентификационный номер, марку и модель, номер двигателя.
Рекомендуется указать в предмете договора и денежную стоимость передаваемого имущества. Во-первых, это потребуется бухгалтеру ссудополучателя для того, чтобы учесть это имущество на забалансовом счете, во-вторых, в случае повреждения или утраты вещи сторонам не придется спорить о сумме возмещения.
Ссудодатель должен гарантировать в договоре, что передаваемое имущество принадлежит ему на правах собственности, оно не находится под залогом или арестом, на него не имеют права третьи лица.
Заключить договор безвозмездного пользования можно на оговоренный срок или без его указания. Если договор срочный, то ссудополучатель может в любое время отказаться от него, сообщив об этом ссудополучателю за месяц до этого (или за другой срок, указанный в договоре). Ссудодатель же не имеет права отказаться от срочного договора, если в нем такое условие не оговорено. В то же время отказаться от договора, который заключен бессрочно, может любая из сторон, о чем она должна уведомить другую сторону за месяц или в другой, указанный в договоре, срок.
Договор безвозмездного пользования может быть также расторгнут досрочно по следующим основаниям:
- ссудополучатель использует вещь в нарушение договорных условий или не по назначению;
- ссудополучатель не создает условий для поддержания вещи в исправном состоянии;
- в результате пользования состояние вещи существенно ухудшается;
- ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь другому лицу;
- обнаружены недостатки вещи, не позволяющие ее использование, о которых ссудополучатель не знал на момент заключения договора;
- если сложились обстоятельства, за которые ссудополучатель не отвечает, в результате которых вещь окажется в непригодном состоянии.
Если же срок договора истек, а ссудополучатель продолжает пользоваться вещью, против чего ссудодатель не возражает, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Дополнительно сторонам стоит предусмотреть в договоре безвозмездного пользования и другие важные условия. Например, согласовать вопрос возмещения расходов ссудополучателя на неотделимые улучшения имущества, полученного в пользование.
Между кем можно заключить договор о безвозмездном пользовании помещением
Гражданское законодательство говорит о том, что предоставить недвижимость для безвозмездного использования могут собственники и управомоченные законом лица. К указанным группам относятся как физические лица, так и индивидуальные предприниматели, юридические лица.
Ссудодателем вправе выступать:
- граждане, в собственности которых находится имущество;
- арендаторы предприятий, если соглашение не нарушает условий аренды;
- государственные и муниципальные предприятия — когда получат согласие собственника.
Получать ссуду вправе любое лицо, но следует учитывать нюансы безвозмездных сделок с имуществом между юридическими лицами. Запрещается:
- передача имущества от коммерческой организации к ее учредителю, участнику. Ограничение установлено, чтобы предотвратить нелегальный вывод ценной недвижимости из состава собственности организации;
- предоставление помещения в бесплатное пользование от 1 юридического лица другому при условии, что присутствует цель предоставить имущество в собственность.
Удостоверить факт того, что недвижимость передается в пользование, а не дарится, можно, если указать на выгоду сделки для ссудодателя. Так, крупная компания вправе передать права пользования одним из офисов небольшой фирме в качестве рекламы.
Другой вариант — юрлицо рассчитывает, что ссудополучатель в будущем выкупит недвижимость, предоставленную для использования бесплатно на срочный период.
Особенности заключения
Как и во всех стандартных договорах указываются стороны, цели использования помещения, предмет сделки, сроки исполнения обязательств, обязанности и права. Прописывается в тексте форма сделки, но авансы, платежи как в договоре аренды не указываются, их не должно быть.
-
Начинается документ с вступительной части, где подробно излагаются обстоятельства безвозмездного договора, его цели и условия. Обязательно присваивается порядковый номер, дата составления и место (адрес объекта).
Наименование обеих сторон прописывается полностью согласно документам, если подписывают договор представители, то фамилии имена и отчества представителей тоже указываются полностью.
-
В предмете договора указывается:
- какое именно нежилое помещение передается в пользование и номер документа, позволяющий подтвердить его;
- адрес нахождения объекта с указанием местоположения;
- присвоенный помещению номер;
- сведения, подтверждающие право собственности или распоряжения имуществом, а так же письменное подтверждение об отсутствии обременения;
- ссудополучатель наделяется правом использовать адрес используемого помещения для указания в различных источниках.
-
В разделе права и обязанности соответственно подробно описываются права каждой из сторон и обязанности:
- Пользователь может при страховании помещения указать себя как выгодоприобретателя.
- При обнаружении недостатков, препятствующих использование помещения, собственник должен устранить его за свой счет, либо обеспечить ссудополучателя другим объектом на оговоренный срок.
-
Необходимо указать балансовую стоимость нежилой недвижимости.
-
Расходы и расчеты производит, как правило, ссудополучатель. В договоре это отражается, все коммунальные платежи производит пользователь. Если ремонтные работы возлагаются на ту или иную сторону, это тоже закрепляется документально, чтоб избежать в дальнейшем разногласий.
-
Обе стороны несут определенную ответственность по исполнению условий. Так в этот пункт вносится:
- срок и акт, по которому недвижимость была предоставлена;
- риски ссудополучателя при повреждении или уничтожении вследствие не целевого использования или передачи третьим лицам;
- хранение документов по эксплуатации помещения, которые были переданы.
-
В сроках действия указывается – дата действия договора, за какой срок предупреждать в случае досрочного расторжения.
-
Если что-то осталось не внесено, то можно добавить пункт «Другие условия» и прописать их здесь.
-
Реквизиты сторон, где указывается данные обеих сторон, и ставятся подписи.
Налоги и налоговые риски
Практика показывает, что операции по передаче имущества в бесплатную аренду являются объектом пристального внимания со стороны налоговых инспекций. Законодательство на данный момент не содержит чётких правил налогообложения «безвозмездных» операций.
Возьмём, к примеру, НДС для предприятий, которые предоставляют имущество в пользование на безвозмездной основе. ФНС и некоторые суды рассматривают такую операцию как безвозмездное оказание услуг. А раз так, то НДС должен начисляться исходя из рыночной стоимости аренды такого имущества.
В то же время существует и судебная практика, по которой договор ссуды рассматривается как передача имущественных прав. В этом случае НДС не возникает.
Точно так же много проблем и с налогом на прибыль и НДФЛ (если арендодателем выступает гражданин). Поэтому если предприятие планирует предоставить своё имущество в безвозмездное пользование, то нужно проконсультироваться не только с юристом, но и аудитором.
При этом следует изучить и самую последнюю судебную практику. Тогда для безвозмездной аренды нежилого помещения налогообложение будет выстроено по оптимальной схеме. Также следует быть готовым и к тому, что придётся отстаивать своё право в судах.
Наемные дома коммерческого использования
Такие сооружения представляют собой помещения жилого типа, которые созданы специально чтобы использоваться в рамках договора найма.
В них строго запрещено предоставлять в личное пользование какие-либо части площади для проживания обычных граждан.
Продавать такие здания по частям тоже нельзя это можно сделать только со всем домом сразу. Если в таком сооружении происходят какие-то изменения относительно прав собственности, то они в обязательном порядке должны пройти регистрацию в соответствующих государственных органах.
Если с такими зданиями совершаются сделки, то нужно чтобы дом использовался в тех целях, для которых создавался изначально. Если по каким-то причинам появилось желание поменять предназначение здания, то это можно сделать.
Возможно обратиться по такому вопросу в органы государственной власти, которые призваны выступать непосредственно от имени человека, который имеет в собственности конкретный дом наёмного типа.
Порядок предоставления в безвозмездное пользование имущества, входящего в состав государственной казны, закрепленное за унитарными, автономными и бюджетными организациями
Для того, чтоб получить государственное (муниципальное) имущество в безвозмездное пользование, заинтересованное лицо должно направить в адрес органа управления данным имуществом соответствующее заявление, составленное в письменной свободной форме. Данное заявление рассматривается главой исполнительной власти в срок до 30 дней, по истечении которых выносится решение о заключении договора безвозмездного пользования с проведением торгов, без проведения таковых либо об отказе в передаче имущества в безвозмездное пользование. Торги проводятся в соответствии с действующим антимонопольным законодательством РФ. Без проведения торгов государственное имущество может быть передано:
- государственным органам и внебюджетным фондам, ЦБ РФ;
- муниципальным предприятиям и госучреждениям, корпорациям и компаниям;
- на основании международных договоров и федерального законодательства РФ;
- некоммерческим организациям, деятельность которых направлена на решение социальных проблем и развитие гражданского общества в РФ (профсоюзы, общественные движения и фонды, политическим партиям и другие );
- образовательным и медицинским учреждениям;
- адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам;
- объектам почтовой связи;
- взамен объекта недвижимости, в отношении которого были прекращены права пользования в связи со сносом или реконструкцией.
Особенности договора безвозмездного пользования
Само название документа говорит о том, что сделка не подразумевает перечисления каких-либо средств в пользу собственника. Тем не менее, законодательно регулируются финансовые аспекты документа относительно ответственности в случае несоблюдения условий соглашения и правил сохранности имущества, переданного в пользование.
Частично договор безвозмездного пользования дублирует положения договора аренды. К примеру, в части описания недвижимого имущества, передаваемого в пользование.
Обязанности получателя могут быть расширены в сравнении с арендными отношениями. Так, например, пользователь может взять на себя траты на поддержку помещения в должном состоянии – проведение ремонта, оплата коммунальных услуг и т.д.
Кроме того, существуют и другие особенности безвозмездной сделки:
- требуется подробно описать передаваемый объект недвижимости с указанием его фактического состояния на момент совершения сделки – отсутствие описания является основанием для признания договора недействительным;
- имущество не должно иметь недостатков, которые препятствуют возможности его использования по целевому назначению;
- после оформления договора получатель вправе передать помещение в пользование третьим лицам на безвозмездной основе – передача прав за оплату при этом не допускается, даже если собственник дает свое согласие;
- если передаваемое имущество является памятником истории и культуры, то потребуется экспертиза сделки и ее регистрация в профильных государственных учреждениях;
- объект передается получателю со всей сопутствующей документацией – техпаспортом, актуальной выпиской из ЕГРН и т.д., если договор безвозмездного пользования не подразумевает иного.
Договор можно заключать на любой срок. Если в тексте документа не предусмотрено конкретного периода действия, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. На период действия сделки вся ответственность за состояние имущества возлагается на получателя.
Необходимая документация и порядок заключения
Для совершения сделки понадобится следующая документация, касающаяся нежилого помещения и контрагентов:
- паспорт, доверенность, устав ЮЛ (для подтверждения полномочий представителя);
- документ о регистрации права ссудодателя на передаваемый объект;
- кадастровый паспорт;
- акт приема-передачи.
Пошаговая инструкция:
- Переговоры. Согласование условий передачи нежилого помещения.
- Составление договора. Типовой образец можно найти в Интернете. Что обязательно должно быть согласовано в договоре, см. в следующем пункте статьи.
- Заполнение формы договора.
- Составление акта приемки.
- Подписание соглашения.
- Регистрация сделки (для объектов культурного наследия).
И составить, и заверить договор можно у нотариуса. Данные требования не обязательны. Но при участии специалиста его услуги будут рассчитаны по нотариальному тарифу, в зависимости от объема выполненной работы.
Когда и как можно расторгнуть бумагу: порядок расторжения
В случае установления неопределенного срока стороны могут отказаться от договорённостей в любое время. Необходимо предупредить об этом контрагента за один месяц. Как правило, это делается с помощью письменного уведомления. Также гражданское законодательство содержит основания для одностороннего расторжения соглашения одной из сторон в случае нарушения обзательств контрагентом.
Ссудополучатель может отказаться от обязательств по соглашению, если:
- ссудодатель не передаёт вещь;
- ссудодатель передал помещение с недостатками, при которых его невозможно нормально использовать, о чём пользователь изначально не мог догадываться;
- объект по объективным причинам стал непригодным;
- ссудодатель не передал документы на нежилое помещение;
- ссудодатель передал объект, не предупредив о правах на него третьих лиц.
Ссудодатель может отказаться от договорённости, если ссудополучатель:
- использует нежилое помещения против его назначения либо не так, как указано в договоре;
- не содержит вещь в нормальном состоянии;
- ухудшает состояние помещения;
- передал помещение другому лицу без согласия ссудодателя.
Как правило соглашение расторгается в претензионном порядке, если виновная сторона готова выплатить компенсации или возместить ущерб, причиненный расторжением соглашения. Если мирно расторгнуть договорные отношения не удалось, необходимо обращаться с иском о расторжении соглашения в судебные органы.
Договор о безвозмездной передаче имущества в собственность (договор ссуды) является гарантией законных отношений между сторонами. Правильное оформление документа имеет огромное значение для юридических лиц, у которых после заключения соглашения появляются новые налоговые обязательства.
По договору безвозмездной передачи имущества ссудодатель обязуется передать какой-либо предмет со всеми принадлежностями (техдокументация, паспорт, инструкции и т.п.) ссудополучателю во временное пользование с условием возврата в том же состоянии, в котором он был получен, учитывая его нормальный износ. ГК РФ запрещает организациям передавать материальные ценности лицам, являющимся их руководителями, учредителями, участниками. Право собственности на имущество не переходит к ссудополучателю.
Независимо от того, какими мотивами руководствовалась сторона, передающая имущество другой организации, в определенный момент она может решить вернуть его назад. Такой поворот событий может произойти и до истечения срока действия договора. В связи с этим в документе должны быть перечислены основания для досрочного расторжения соглашения.
Образец договора безвозмездной передачи имущества будет представлен далее.
Ответственность сторон
Ссудодатель индивидуально отвечает за умышленно или по неосторожности неуказанные недостатки жилого помещения. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель имеет право потребовать от ссудодателя их безвозмездное устранение, либо возвращения денежных средств, потраченных на ликвидацию (в случае, если он сам уничтожит все неисправности). Также возможно досрочное расторжение договора и возмещения нанесенного реального ущерба.
Ссудодатель не несет ответственности за те недостатки переданного им в аренду помещения, которые были оговорены непосредственно до заключения договора пользования или были известны ссудополучателю. За вред, причиненный третьим лицам в результате использования помещения, несет ответственность ссудодатель. Освобождение от ответственности предполагается лишь в том случае, если он сможет доказать, что вред был причинен вследствие злого умысла или грубой неосторожности ссудополучателя с нарушением техники безопасности.
В случае воздействия непреодолимой силы, так называемого форс-мажора (начало официально признанных боевых действий или контртеррористических операций, гражданских волнений, пожара, блокады, землетрясения, наводнения, эпидемии, запретных влияний власти или других актов государственной деятельности) стороны не несут ответственности друг перед другом за отказ в выполнении обязательств (аренда или использование), указанных в действующем договоре безвозмездного пользования нежилым помещением.
Подтверждением возникновения такой ситуации будет документ, который обязан выдать компетентный орган власти именно того региона РФ, в котором зарегистрирован объект недвижимости, в перспективе безвозмездно используемый. При возникновении такой ситуации одна сторона обязана известить другую о наступлении названной ситуации, невозможности соблюдать определенные пункты договора и влиянии внешних обстоятельств, как на их соблюдение, так и на помещение в целом.
Необходимые документы
Для контракта на безвозмездную аренду недвижимости в 2023 предоставляют следующее:
- гражданские паспорта:
- свидетельство, подтверждающее право собственности на объект его владельца;
- справка о постановке недвижимого объекта на кадастровый учет;
- акт-приема передачи объекта недвижимости (бумагу подписывают обе стороны);
- приложения к контракту (например, дополнение о возможности продления сроков без заключения нового соглашения).
Можно заключить материально обеспеченные контракты безвозмездной аренды.
Ответственность оформляется следующим:
- Необходимость имущественного удержания, залога.
- Описание порядков разрешения спорных ситуаций.
- Перечень достаточных оснований для одностороннего отказа от контракта.
Возможности уступки прав, наступающих по соглашению, третьему лицу тоже должны оговариваться.
Необходимая документация и порядок заключения
Для совершения сделки понадобится следующая документация, касающаяся нежилого помещения и контрагентов:
- паспорт, доверенность, устав ЮЛ (для подтверждения полномочий представителя);
- документ о регистрации права ссудодателя на передаваемый объект;
- кадастровый паспорт;
- акт приема-передачи.
Пошаговая инструкция:
- Переговоры. Согласование условий передачи нежилого помещения.
- Составление договора. Типовой образец можно найти в Интернете. Что обязательно должно быть согласовано в договоре, см. в следующем пункте статьи.
- Заполнение формы договора.
- Составление акта приемки.
- Подписание соглашения.
- Регистрация сделки (для объектов культурного наследия).
И составить, и заверить договор можно у нотариуса. Данные требования не обязательны. Но при участии специалиста его услуги будут рассчитаны по нотариальному тарифу, в зависимости от объема выполненной работы.
Оформление договора безвозмездной аренды
Четкой формы и структуры договора законодательно не предусмотрено. Тем не менее, в юридической практике сложились устоявшиеся правила написания документа.
Необходимо указать следующую информацию:
- точное название договора;
- дата и место заключения сделки;
- ФИО или регистрационные данные сторон;
- должности уполномоченных лиц, если стороны являются юридическими лицами;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- срок действия договора;
- ответственность за нарушения условий соглашения;
- способы обеспечения соглашения, если есть (залог, имущественное удержание и т.д.);
- основания и порядок расторжения и внесения изменений в договор;
- порядок решения спорных ситуаций;
- возможность уступки права требования третьим лицам;
- реквизиты участников сделки;
- подписи сторон.
Собственник помещения вправе предоставить его любому лицу, которому посчитает нужным и с которого он не планирует брать оплату за пользование. Допускается, что получателем выступит родственник или друг собственника.