Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лизинг коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Покупка квартиры в лизинг: преимущества
- Низкий первоначальный взнос. Размер авансового платежа, как правило, составляет 10%. Это ниже, чем при оформлении ипотеки, где для одобрения заявки и получения адекватной процентной ставки необходим первоначальный взнос от 15%.
- Удобный график платежей. Лизинг позволяет сделать график платежей индивидуальным. Например, оплату можно вносить не помесячно, а поквартально.
- Простое оформление. Нет необходимости в подтверждении дохода и занятости. Для заключения договора достаточно трёх документов.
- Зачёт арендных платежей в сумму оплаты за жильё. Кроме того, существует возможность расторгнуть договор. Например, квартира может не подойти или не понравиться.
- Покупка по фиксированной стоимости. Приобретая квартиру в лизинг, вы сможете не переживать, что её стоимость возрастёт. Отсутствует необходимость ждать выгодное предложение по ипотечному займу от банка.
Какую недвижимость можно взять в финансовую аренду?
Юридические лица и индивидуальные предприниматели могут воспользоваться услугами лизинга как жилой, так и коммерческой недвижимости, это зависит от специфики бизнеса.
Жилые помещения чаще всего берутся в долгосрочную финансовую аренду в случаях, если:
- Предпринимательская деятельность связана с гостиничным бизнесом (отели, хостелы, мини-гостиницы, мотели, апартаменты, гостевые дома)
- Руководитель организации собирается использовать помещения как служебное жилье для работников
К финансовой аренде коммерческих объектов недвижимости прибегают очень часто, это относится к:
- Офисным помещениям
- Производственным помещениям: мастерским и цехам, на которых осуществляется производство
- Складам
- Большим помещениям для торговли (рынки, ярмарки, выставки-продажи)
- Точкам розничной торговли и т.д.
Договор лизинга недвижимости
Согласно договору лизинговая компания обязуется купить недвижимость, указанную клиентом, и передать имущество ему в пользование. При этом лизингополучатель должен своевременно вносить регулярные платежи. По окончании соглашения у лизингополучателя появляется право выкупить имущество в собственность по остаточной стоимости, которая согласовывается при заключении сделки и не может быть изменена.
Рассмотрим, на какие моменты в договоре следует обратить внимание:
- Досрочный выкуп. Часто он возможен только при условии оплаты комиссии или без пересчета процентов. Если планируется внести платежи раньше срока, зафиксируйте это в договоре.
- Балансодержатель. От того, кто является балансодержателем, зависят правила выплаты налога на имущество.
- Страхование. Без страховки приобрести недвижимость в лизинг невозможно. Некоторые компании разрешают страховать квартиру только у страховщиков-партнеров, но самостоятельный поиск страховой компании может быть выгоднее.
- Ограничения по использованию недвижимости. Главный запрет заключается в том, что полученные в лизинг помещения нельзя сдавать в аренду.
Где можно оформить квартиру в лизинг?
В таблице ниже мы привели примеры банков, которые предоставляют услугу покупки квартиры и коммерческие помещения в лизинг:
| Компания | Сроки | Объем начального платежа | Процентные ставки | Условия |
|---|---|---|---|---|
| Райффайзен Лизинг | До 10 лет | От 0% до 30% рыночной стоимости квартиры | 12-22% годовых в рублях | Возможность передачи квартиры в лизинг с ее последующим выкупом |
| ВТБ-24 | До 15 лет | От 0 до 40% от рыночной стоимости квартиры | Не более 25% годовых | Задолженность выплачивается ежемесячно равными платежами |
| Сбербанк | До 10 лет | 10% от рыночной стоимости квартиры | От 12% | Задолженность выплачивается ежемесячно равными платежами |
Лизинг недвижимости: в чем выгода?
В Москве для юридического лица покупка квартиры, офиса или склада в лизинг — выгодная инвестиция в собственное предприятие. Оформляя коммерческую недвижимость в лизинг, предприниматели могут сразу использовать выбранные площади для своих нужд сразу после подписания договора и перечисления аванса. Размер ежемесячных лизинговых платежей сопоставим со стоимостью аренды промышленного или складского помещения. При этом нет нужды переживать о том, что собственник недвижимости поднимет арендную плату или расторгнет договор. На этом преимущества программы не заканчиваются:
- представители малого и среднего бизнеса обязательно ценят низкие авансовые платежи, которые позволяют экономить средства в обороте;
- дополнительное обеспечение сделки не требуется, поскольку объект недвижимости выполняет эту роль, оставаясь в собственности лизинговой компании или банка;
- на условиях лизинга можно приобрести как помещение в новострое, так и на вторичном рынке;
- бизнесмены получают налоговые преференции (НДС возмещается полностью, выплаты по налогу на имущество сокращаются, полученные объекты проходят ускоренную амортизацию);
- после окончания срока действия договора выбранный объект можно выкупить по остаточной стоимости.
Итоги: лизинг недвижимости – да или нет?
Перед тем, как приобрести квартиру в лизинг, реально оценивайте свои финансовые возможности, а также внимательно выбирайте компанию лизингодателя.
В связи с удорожанием ипотеки, снижением доходов многие застройщики уже в первом квартале 2023 года начали обсуждать передачу в лизинг новостроек среднего ценового сегмента, в престижных микрорайонах.
Важно! Внимательно следите за обновлением предложений жилья от разных компаний – сейчас каждую неделю появляются новые, весьма выгодные и перспективные предложения.
Как и у любой схемы покупки жилых помещений, у лизинга есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:
|
Преимущества и недостатки лизинга |
||
|
№ |
Плюсы |
Минусы |
|
1 |
Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если квартира в лизинг стоит менее 30 млн. руб., сделка оформляется за 5-6 дней. |
Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке. |
|
2 |
ЛК берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включается в ежемесячные платежи. |
Недвижимое имущество находится в собственности ЛК вплоть до момента полного выкупа объекта лизингополучателем. |
|
3 |
Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц). |
Срок действия договора обычно не превышает 10-ти лет. |
|
4 |
Существует возможность закрепления тех или иных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.). |
Квартиры в лизинг запрещено сдавать в аренду третьим лицам. |
|
5 |
Цена квадратного метра фиксируется на весь срок. |
|
|
6 |
ЛК более глубокую и качественную проводят проверку объекта недвижимости, т.к. покупаемая недвижимость в течение долгого времени будет находиться в собственности компании. |
|
|
7 |
Не потребуется платить налог на имущество, поскольку его оплату возьмет на себя ЛК. |
Что лучше: лизинг, аренда или кредит
Не всегда у предпринимателя есть в наличии полная сумма на приобретение нужной недвижимости. Оформлять банковский кредит долго, и всегда есть риск, что банк не одобрит его. Также достаточно сложно найти полностью устраивающий объект для аренды. Даже если получилось его найти, редко какой собственник готов продать свою недвижимость после окончания срока аренды. Предпринимателю придется либо продлевать договор и продолжать платить за съем, либо искать новое помещение и переезжать.
Гораздо выгоднее юридическим лицам взять недвижимость в лизинг, особенно, при средней и долгосрочной аренде. Так вы сможете существенно сэкономить на налоге на прибыль и в несколько раз снизить затраты компании по налогу на имущество. Арендные платежи не зависят от внешних рыночных факторов и фиксируются на длительный промежуток времени. Лизинг коммерческой недвижимости как альтернатива аренде позволяет приобрести объекты без извлечения средств из оборота компании, а значит, сохранить ресурсы для развития бизнеса.
Нюансы договора лизинга
По договору лизингодатель должен выкупить недвижимость, которую указал клиент, и передать ему в пользование. За это лизингополучатель обязуется своевременно вносить ежемесячные платежи. Когда срок лизинговой сделки заканчивается, лизингополучатель может выкупить недвижимость по остаточной цене (она оговаривается во время заключения сделки и остается неизменной).
В договоре должна содержаться следующая информация:
- Досрочный выкуп. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Зачастую выкупить имущество раньше срока можно только путем уплаты комиссии.
- У кого на балансе будет находиться недвижимость. От этого зависит как будут начисляться налоговые выплаты.
- Страховка. Она обязательна для оформления недвижимости в лизинг. Можно найти страховую компанию самим, но выгоднее оформить страховку у партнеров лизингодателя.
- Наличие ограничений. Лизинговая недвижимость не сдается в аренду – остальные ограничения должны прописываться в договоре.
Приобретение собственности в лизинг
Алгоритм действий юридического лица будет следующим:
- Выбор лизинговой компании. Поиск по сети Интернет дает много результатов, но необходимо обратить внимание на опыт работы фирмы, а также на отзывы клиентов компании, которые ранее пользовались услугами организации.
- Переход на сайт компании, ознакомление с доступными объектами. Среди имеющегося ассортимента недвижимости человеку предстоит выбрать ту собственность, которая подходит коммерческим целям, а также соответствует по цене и качеству. Кроме того, можно выбрать объект отдельно, а затем предложить его покупку лизинговой фирме с возможностью последующего выкупа через договор долгосрочной аренды.
- Заполнение анкеты на сайте лизинговой фирмы. Анкета представлена в электронном виде, где необходимо отобразить тип желаемой собственности и ее стоимость, населенный пункт, личные данные юридического лица, контактный телефон и адрес электронной почты. После этого подтверждается заявка, которая уходит в обработку.
- Ожидание связи с агентом фирмы, который перезванивает заявителю и консультирует по всем вопросам, связанным с приобретением объектов недвижимости. Также консультант подскажет, какие документы нужно подготовить и передать лизингодателю.
- После этого осуществляется рассмотрение полученного заявления, оценивается платежеспособность и надежность юридической компании. В случае удовлетворения обращения, юрлицо приглашается для оговаривания условий предстоящей сделки.
- Стороны знакомятся с проектом договора и, если нет претензий, подписывают его.
Лизинг коммерческой недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Среди преимуществ возможность приобретения недвижимой собственности без значительных разовых денежных вложений. Также плюс в том, что допустимо приобретение объекта любого вида в каждом населенном пункте.
Что касается недостатков, то юридическое лицо должно быть готово к тому, что придется дополнительно оплачивать проценты. Также таким способом купить собственность не получится маленьким компаниям с небольшим доходом, которые только начали развиваться.
По такому же принципу оформляется лизинг жилой недвижимости для юридических лиц. Главное, подтвердить, что недвижимость требуется для осуществления коммерческой деятельности. В противном случае, оформлять сделку придется, как физическому лицу.
Преимущества нашего лизинга
- НДС со всех лизинговых платежей принимается к зачету
- Целевое использование (обновление и приобретение основных средств)
- Беззалоговое финансирование
- Ускоренная амортизация (позволяет экономить на налоге на прибыль и налоге на имущество)
- Долгосрочное финансирование
- Сроки принятия одобрений по сделке («Автолизинг» — решение за 1 день)
- Все лизинговые платежи относятся сразу на себестоимость в полном объеме
- Корпоративные скидки от дилеров и поставщиков
- Юридическое сопровождение и проверка поставщиков
- Полное сопровождение импортных сделок (открытие Паспорта сделки, выставление аккредитива, таможенная очистка)
- Возможность субсидирования лизинговых платежей из бюджета региона.
Недостатки лизинга объектов недвижимости
К недостаткам лизинга объектов недвижимости можно отнести:
- Получение лизинга возможно для компании только в том случае, если она работает на рынке более одного года, поскольку за меньший срок очень сложно установить платежеспособность данной фирмы.
- Нельзя заключать сделки лизинга с объектами, которые относятся к незавершённому строительству, поскольку ключевым условием договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
- При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства могут устареть, а лизинговые платежи не заканчиваются до окончания срока действия договора.
- При оперативном лизинге его общая стоимость может быть выше по причине включения в платёж комиссионного вознаграждения дополнительных рисков лизингодателя.
- Обязательная страховка и повышенные риски потери имущества, в случае возникновения проблем с погашением задолженности.
Главный минус лизинга в наличии авансового платежа, который обычно составляет примерно 20-25% от общей суммы займа. Обычно банки отказываются заключать договор по лизингу, если заёмщик не располагает необходимыми денежными средствами.
Предложение лизинговых услуг в Екатеринбурге
Ключевая фигура в схеме покупки жилья в лизинг – это лизингодатель (лизинговая компания). В Екатеринбурге имеется несколько таких компаний, но с жилой недвижимостью работает только одна – «ВТБ24 Лизинг». С её помощью можно приобрести практически любой объект жилой недвижимости, в том числе коттеджи и доли в квартирах, а также апартаменты. Главное, чтобы объект обладал ликвидностью и не имел тёмного прошлого. Размер аванса (начального взноса клиента) – от 10% до 50% стоимости объекта, срок договора до 10 лет. Специфика рынка лизинговых услуг такова, что на нём присутствуют в основном бизнесмены – собственники бизнеса. Они берут в лизинг промышленное оборудование и здесь же оформляют лизинг на покупку жилья. Это, кстати, отражается на потребительских предпочтениях клиентов – в основном в лизинг приобретаются объекты не самые дешёвые – от 5 млн руб.
До недавнего времени жители уральской столицы могли покупать квартиры в лизинг с помощью московской «Межрегиональной жилищной корпорации» (МРЖК). Эта компания работала дистанционно, в том числе с Екатеринбургом. Однако в 2015 году она начала сворачивать свою деятельность. Сегодня МРЖК работает в пассивном режиме – то есть получает арендные платежи от граждан, получивших квартиры, но новых покупок не производит.
Зато недавно в Екатеринбурге начали работу представители другой московской организации – ООО «Стройкасса», которая позиционирует себя как «Программу лизинга недвижимости». Впрочем, в схеме, предлагаемой «Стройкассой» лизинг сочетается с технологиями жилищных накопительных кооперативов. Человек заключает договор со «Стройкассой», после чего в течение нескольких лет делает небольшие ежемесячные взносы (от 2,5 до 7,5 тыс. руб.). За это время должна подойти очередь и «Стройкасса» предложит человеку квартиру, которую тот сможет приобрести в лизинг. Срок лизинга до 15 лет. Договор лизинга регистрируется в ЕГРН и после выплаты последнего взноса объект автоматически переходит в собственность лизингополучателя (гражданина). Компания работает чуть более 2 лет и пока до стадии вселения в квартиру и заключения лизингового договора дошли только 4 человека: трое в Минске, один в Мурманске.
Нурия Нуртдинова представитель ООО «Стройкасса» в Екатеринбурге В Екатеринбурге уже есть участники нашей программы, но квартиры они начнут получать через пару лет. А в Челябинске этот этап начнётся раньше – там люди состоят в программе дольше.
В Екатеринбурге существовало несколько организаций, работающих по похожей схеме – то есть привлекающих средства граждан и обещающих в перспективе им жильё. Как правило, они были зарегистрированы как жилищные накопительные кооперативы (ЖНК «Строим вместе», «Строим вместе с нами», «Шарташ» и пр.). Все ЖНК давно прекратили свою деятельность. Многие – со скандалом. Сегодня в Екатеринбурге действует только одна организация со сходной процедурой покупки жилья – Уральский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан (входит в ГК «Северная казна»). Этот кооператив работает с начала 2009 года и до сегодняшнего дня выполняет все обязательства перед пайщиками.