Доверительное управление объектами недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление объектами недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать.

Что такое доверительное управление

Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.

Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги. Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.

В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.

Кто может заключить договор

Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.

Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:

1. когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);

2. учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.

Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.

Договор управления наследственным имуществом

Это вид соглашений предусмотрен ст. 1173 ГК РФ и призван обеспечить сохранность и грамотное управление имуществом, входящим в состав наследства. Окончательный состав наследников определяется и переход прав к ним на собственность умершего лица происходит через полгода после смерти наследодателя. Такие же виды имущества, как предприятие, интеллектуальная собственность, недвижимость требуют постоянного контроля. Особенность такого наследственного договора в том, что в его отношении законом установлены прямые нормы:

1) до заключения ДДУ проводится независимая оценка объектов;

2) наследственная собственность передается управляющему по описи;

3) основная цель учреждения — сохранение имущества, а не его приумножение;

4) управляющий не вправе оплачивать из доверенной собственности долги наследодателя;

5) при управлении долей ООО — информация об этом вносится в ЕГРЮЛ.

По заявлению наследников нотариус выступает учредителем договора управления имуществом, входящим в состав наследственной массы. Заявление также могут подать органы местного самоуправления, опеки, а также участники ООО, в уставном капитале которого котором есть доля умершего лица.

Доходность относится к нестабильным показателям и зависит от ряда факторов. Главнейшими из них являются ситуация на рынках акций в целом и экономические показатели работы корпорации-эмитента за определенный период, качество и уровень анализа ситуации на рынке, добросовестность и квалифицированность управляющего. Немаловажным условием, ориентирующим управляющего на выбор спекулятивной стратегии, является ваше личное отношение к риску, выраженное конкретными процентами.

В соответствии с заявленным уровнем риска управляющий на фондовом рынке выбирает нужную стратегию, которая может быть достаточно консервативной, агрессивной или умеренной. Процент доходности, как правило, может варьироваться от нуля до двухсот процентов, а его средняя величина при консервативной или умеренной стратегии – около 20- 30%, и 70–80 % при агрессивной методике управления.

При выборе ЗАО для доверительного управления ценными бумагами вам надо убедиться, что у вас уровень прибыльности активов будет выше ставок по депозитам в банке. В противном случае, нет необходимости рисковать. Передавать ценные бумаги в управление надо на срок не менее года, так как этот временной промежуток дает возможность получить немалую выгоду от инвестиций.

Относительно рисков, то любой вид инвестиционной деятельности является рискованным. Безусловно, доверительное управление не является исключением. Все риски этого вида деятельности делятся на категории и описаны в нормативных документах Центрального Банка РФ:

Риски рыночные. Они связаны с неожиданными и резкими изменениями конъюнктуры на рынке акций или плохими данными по отчету корпорации-эмитента, когда стоимость акций резко изменяется. В такие моменты возможно упущение выгоды и высокий риск потерь.

Риски операционные. Это риски, связанные с человеческим фактором. Они проявляются как результат ошибочных, недобросовестных, а иногда и мошеннических поступков управляющего.

Риски правовые. Возможны при недобросовестном или неграмотном оформлении документации, законодательных изменениях или неверном толковании.

Риски политические. Они появляются при изменениях во внешней или внутренней политике страны (реструктуризации долгов государства, дефолт, ограничения на вывод денег из страны, мгновенное изменение курса валют).

Риски договорные. Обусловлены неправильным или неточным составлением договора доверительного управления, что приведет к признанию операций с ценными бумагами незаконными.

Форс-мажор. Сбои (технические) в торговых операционных системах. Стихийные разрушения.

Любые из вышеуказанных рисков могут привести к уменьшению дохода или даже к непосредственным потерям инвестиций.

Рассматриваемые отношения формируют для собственника дополнительные способы извлечения выгоды от объектов, принадлежащих ему. Законный владелец возлагает на другого субъекта — управляющего — выполнение своих правомочий. Собственник на какое-то время отказывается от их самостоятельного осуществления, однако оговаривает сохранение за собой выгоды от эксплуатации материальных ценностей. Безусловно, субъект, который выполняет работу по управлению, получает право на соответствующее вознаграждение. В этом, собственно, состоит смысл рассматриваемого института. Обобщая сказанное, можно сделать следующий вывод. Доверительное управление имуществом — это самостоятельная деятельность субъекта по наиболее эффективной реализации вверенных ему юридических возможностей от имени собственника в интересах последнего либо в пользу иного, указанного законным владельцем лица.

Доверительное управление ценными бумагами

Для обеспечения эффективной работы фондового рынка создаются специализированные организации. Они именуются профессиональными участниками. В качестве одного из таких субъектов может выступать фирма, имеющая лицензию на осуществление деятельности по доверительному управлению. Необходимость в ней может возникнуть при:

1. Формировании пенсионных и инвестиционных фондов, иных коллективных инвесторов, чьи активы должны контролироваться на профессиональной основе.
2. Накоплении населением и предприятиями крупных сбережений. Доверительное управление деньгами в таких случаях должно неизбежно обосабливаться от основной деятельности собственников капиталов.
3. Финансировании образования, медицинских проектов, благотворительности.

Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом

1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».

Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».

В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).

2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.

Различия между договорами доверительного управления (ДУ) и банковского вклада (БВ)

 Договор 
 доверительного управления 
 (ст.ст.1012 - 1026 ГК РФ) 

 Договор банковского вклада 
 (ст.ст.834 - 844 ГК РФ) 

Самостоятельным объектом ДУ, по 
общему правилу, деньги быть не 
могут 

Передаются банку деньги 

Управляющим могут быть не только
банки, но иные юридические лица,
а также индивидуальные предпри- 
ниматели 

Деньги передаются только банку 
или иной кредитной организации 

Договор ДУ не является публичным

Договор БВ - публичный (ст.426 
ГК РФ) 

Управляющий не платит собствен- 
нику имущества 

Банк начисляет проценты вклад- 
чику 

Форма договора ДУ недвижимости -
письменная, передача в довери- 
тельное управление подлежит гос-
регистрации 

Форма договора БВ простая пись-
менная 

Срок договора ДУ не может превы-
шать 5 лет 

Вклад может быть срочным, бес- 
срочным (до востребования) 

Имущество, находящееся на усло- 
виях хозяйственного ведения, 
оперативного управления, в дове-
рительное управление не переда- 
ется. Лишь собственник является 
учредителем ДУ 

Вкладчиком могут быть юридичес-
кие лица (унитарные предприя- 
тия, некоммерческие организа- 
ции) и граждане 

Особенности и специфика доверительного управления ценными бумагами

Закон ограничивает права управляющего. Он не может:

• расходовать деньги, находящиеся в управлении, на покупку ценных бумаг, которые также находятся в его управлении;
• покупать свои ценные бумаги для учредителей, а ценные бумаги учредителя для себя;
• заключать контракты на покупку за деньги учредителя, если выступает брокером;
• заключать договоры на покупку с предприятиями, которые находятся в стадии ликвидации;
• проводить операции с ценными бумагами в рассрочку, на срок более 30 дней;
• использовать полученные в управление активы в личных целях;
• передавать право управления объектом третьим лицам;
• использовать имущество учредителя для заключения контракта страхования, если выгодополучатель третье лицо.

Различия между договорами доверительного управления (ДУ) и хранения

 Договор 
 доверительного управления 
 (ст.ст.1012 - 1026 ГК РФ) 

 Договор хранения 
 (ст.ст.886 - 918 ГК РФ) 

Передается и недвижимость в ДУ.
Однако деньги и документы не 
являются самостоятельным объек-
том доверительного управления 

По общему правилу на хранение 
передается лишь движимое имущес-
тво, реже деньги, ценные бумаги,
иные ценности, документы 

Договор ДУ заключается в пись- 
менной форме, передача в дове- 
рительное управление недвижи- 
мости подлежит госрегистрации 

Договор хранения заключается в 
письменной форме 

По общему правилу управляющий -
это предприниматель (юридичес- 
кое лицо или гражданин) 

Хранителем в ряде случаев может 
быть лишь "профессиональный хра-
нитель". С другой стороны, не 
обязательно быть предпринимате- 
лем (юридическим лицом или граж-
данином) 

В доверительное управление пе- 
редает имущество только собст- 
венник 

На хранение могут быть переданы 
вещи и не собственником 

Имущество, передаваемое в ДУ, 
всегда обособляется как у учре-
дителя, так и у управляющего 

Допускается обезличивание вещей,
имущества 

Срок доверительного управления 
не может превышать 5 лет 

Срок хранения может быть и до 
востребования 

Управляющей владеет и пользует-
ся имуществом 

Хранитель не вправе пользоваться
имуществом. (Пользование имущес-
твом, переданным на хранение, 
возможно с согласия поклажедате-
ля или при необходимости обеспе-
чить сохранность имущества) 

Передача ДУ другому лицу не до-
пускается 

Допускается передача имущества 
на хранение третьему лицу 

Следует также отграничивать договор доверительного управления имуществом от договоров поручения, комиссии, агентского договора.

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен обязательно в письменной форме, а для договора о передаче в доверительное управление недвижимого имущества необходима такая же форма, как и для договора продажи недвижимого имущества, т.е. потребуется его нотариальное заверение с последующей государственной регистрацией сделки. Несоблюдение указанных условий оформления договора доверительного управления влечет его недействительность (ст.1017 ГК РФ).

Все изменения и дополнения к договору доверительного управления имуществом являются действительными, если они совершены в письменной форме.

Объекты доверительного управления

Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.

Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.

По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.

При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддер­живать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.

Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).

Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.

В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.

Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.

В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).

Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).

Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.

В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).

Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.

Особенности и специфика доверительного управления ценными бумагами

Закон ограничивает права управляющего. Он не может:

• расходовать деньги, находящиеся в управлении, на покупку ценных бумаг, которые также находятся в его управлении;
• покупать свои ценные бумаги для учредителей, а ценные бумаги учредителя для себя;
• заключать контракты на покупку за деньги учредителя, если выступает брокером;
• заключать договоры на покупку с предприятиями, которые находятся в стадии ликвидации;
• проводить операции с ценными бумагами в рассрочку, на срок более 30 дней;
• использовать полученные в управление активы в личных целях;
• передавать право управления объектом третьим лицам;
• использовать имущество учредителя для заключения контракта страхования, если выгодополучатель третье лицо.

Доверительное управление и безвозмездное пользование

При передаче в доверительное управление государст­венного или муниципального имущества учредителем управ­ления от лица собственника (Российской Федерации в целом, субъекта РФ, муниципального образования) впра­ве быть лишь орган, уполномоченный собственником управлять его имуществом. Смысл института «управления заключается в использовании вместо управления на административных нача­лах управления на коммерческой основе. «Управляющий», традиционный для нашего права, осуществляет управление организацией (предприятием), выступая в качестве ор­гана юридического лица, как должностное лицо. «Управляющий в доверительном управлении, по гражданско­му кодексу, осуществляет управление имуществом, выступая в личном качестве на коммерческой основе. В отличие от учредителя в роли доверительного управ­ляющего могут выступать только субъекты предпринимательства — коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Это обусловлено самой сутью передачи имущества в доверительное управление: желанием собственника имущества передать его в руки профессионалов, кем и являются вышеуказанные субъекты предпринимательства. Но здесь также существуют определенные исключения.

Во-первых, доверительным управляющим не может быть такая коммерческая организация, как унитарное предпри­ятие, так как оно обладает специальной правоспособностью (ст. 49 ГК), которая не предусматривает во­зможности осуществлять доверительное управление имущест­вом.

Безвозмездный договор доверительного управления

Имущество передается Учредителем управления Доверительному Управляющему в течение после заключения настоящего Договора путем подписания акта приема-передачи, подписываемого уполномоченными представителями сторон. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО 2. 1. Доверительный Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. 2. 2. Права, приобретенные Доверительным Управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного Управляющего, исполняются за счет этого имущества.

2. 3.
Однако этот кажущийся удобным способ кроет в себе риск квалификации договора как ничтожной сделки (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26. 09. 2014 № Ф05-9456/14). Устанавливая вознаграждение не в денежном эквиваленте, следует проверить, не противоречит ли оно нормам действующего законодательства (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11. 10. 2001 № Ф08-3279/2001).

• Срок договора. В общем случае срок договора доверительного управления имуществом ограничен 5 годами (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Договор является реальным, т. е. начинает действовать в момент фактической передачи имущества. Это правило применимо и к тем случаям, когда обременение объекта регистрируется государством, поскольку закон не запрещает исполнения договора до госрегистрации.

Поэтому для учреждения управления имуществом, состоящим в оперативном управлении или хозяйственном ведении, этот режим должен быть прекращен: если необходимо соответствующие организации должны быть ликвидиро­ваны, а имущество передано в управление на первичной основе. Но из общего правила есть определенные исключения. К ним относится доверительное управление, которое ус­ловно можно назвать исполнительным.

Оно отличается по целям и задачам, которые реализуются в ходе управления.

Это доверительное управление, учреждаемое для исполнения определенных действий в интересах других лиц, поддержания и обеспечения определенных законных интересов, не имеющее в качестве главной задачи учреждения управления получение прибыли. Сюда относятся: управление имуществом опекуном (ст. ст. 37, 38 ГК РФ), патронаж (ст.
Верховного суда РФ от 07. 07. 2015 № 78-КГ15-7). Особые требования к оформлению доверительного управления имуществом умершего гражданина устанавливаются в ст. 37, 1171 ГК РФ:

• оценка имущества с целью вычислить размер вознаграждения управляющего (не выше 3% стоимости);
• предварительное согласие на сделку органов опеки, если есть несовершеннолетние наследники;
• максимальный срок действия — 6 месяцев (или 9 месяцев в особых случаях).

Итак, договор доверительного управления имуществом выступает в качестве одного из вариантов использования имущества с целью получения дохода эффективно, на профессиональной основе, вместе с тем с минимальным личным участием и при отсутствии временных затрат. Как и любой вид сотрудничества, такой договор характеризуется рядом преимуществ и недостатков.
Стороны договора доверительного управления имуществом В названной роли могут выступать:

• учредитель управления;
• выгодоприобретатель;
• доверительный управляющий.

По умолчанию учредителем управления считается собственник. Однако есть исключения, дозволенные российским правом:

• опекун/попечитель (ст. 38 ГК РФ);
• душеприказчик или нотариус (ст. 1173 ГК РФ);
• государственный орган и т. д.

Выгодоприобретателем может быть гражданин или юрлицо. Он не является стороной в договоре доверительного управления имуществом и в правоотношении присутствует не всегда.

Процедура передачи акций и заключение договора

Передача акций осуществляется в момент заключения договора. Он должен

быть составлен согласно ГК РФ в письменной форме. По договору предполагается, что управленец обязан отчитываться о проделанной работе с определенной периодичностью.

У управляющего возникает право распоряжения, но собственником бумаг все равно остается доверитель.

Обязательные пункты договора:

• стороны – кто является управляющим, а кто выгодоприобретателем;
• подробная характеристика передаваемых ценных бумаг: эмитент, вид акций, номинальная стоимость, количество, реестродержатель;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на акции (выписка из реестра акционеров);
• срок договора и порядок его прекращения;
• конкретные обязанности и ответственность доверительного управляющего;
• порядок расчета вознаграждения за управление.

Похожие записи:

• Ремонт помещений с заменой окон – это капитальный или текущий ремонт?
• Доверенность на сопровождение ребенка
• Расторжение брака и взыскание алиментов какой суд