Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существуют ситуации, когда деньги человеку срочно необходима значительная сумма денег. Он не может ждать несколько дней. В этом случае ломбарды предлагают срочный залог под квартиру. Соглашаясь на такую сделку, заемщик должен понимать, что процент пользования будет выше, чем при обычном займе.
Преимущества данного вида займа
Данный вид залога имеет множество преимуществ. Кроме скорости принятия решения по заявке клиента, следует выделить еще ряд:
- получение на руки максимально возможной суммы. Бывают случаи, когда она составляет 90% от рыночной стоимости квартиры;
- минимальный пакет документов от заемщика – право собственности на недвижимость и паспорт гражданина России;
- погашение взятого залога можно производить равными долями или сразу одной суммой;
- цель займа коммерческому учреждению не интересна. Достаточно часто клиенты приобретают новое имущество под залог недвижимости в ломбарде или проводят ремонт в квартире.
Срок оформляемого договора залога выбирается заемщиком. Клиент имеет право продлить период действия на тех же условиях кредитования без их переоформления.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Пошаговая инструкция: как взять деньги под залог жилья?
- Если после проверки и оценки недвижимости принято положительное решение, то собственник предоставляет документы:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- если залог – дом, то прилагают документы о владении земельным участком;
- технический паспорт;
- справка о составе семьи, в ней указывается, кто прописан в объекте недвижимости;
- свидетельство о браке/разводе, если владелец в браке/разведен;
- копия паспорта супруга(и).
- После того, как оценена стоимость, изучены документы и обговорены условия кредита, оформляется договор.
- Собственник подписывает договор финансового кредита и договор залога имущества. В договоре в обязательном порядке прописывают все условия выдачи кредита: сумму, сроки выплат, порядок погашения долга и другие условия.
Выдача денежных средств происходит сразу после подписания договора. При передаче денег подписывают также акт приема-передачи к договору займа.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Порядок оформления кредита в залог доли в квартире
Рассматривается залог доли в собственности, т.е. комната, выделенная для проживания, использования, эксплуатации определенным лицом. Жилье в праве общей долевой собственности кредитными организациями почти не рассматривается. В случае невыполнения обязательств заемщиком, продать заложенную часть очень трудно, непонятно и то, какая именно доля является залогом.
Чтобы заложить долю в квартире, требуется:
- подать заявку в кредитное учреждение;
- договориться о встрече с банковским оценщиком в квартире, чтобы специалист мог определить стоимость выделенной части;
- собрать и предоставить документы на недвижимость и на заемщика;
- дождаться одобрения (обычно 2 дня);
- подписать кредитный договор;
- получить деньги.
Если бумаги на недвижимость в порядке, процесс занимает немного времени. При выделенной доле не потребуется согласие других совладельцев, но необходимо уведомить их о желании заложить имущество через почту заказным письмом.
На каких условиях можно заложить квартиру банку
С одной стороны, получение кредита под залог имеющейся недвижимости – это та же самая ипотека. Но если посмотреть на условия кредитования, то они гораздо хуже. Суммы – меньше, ставки — выше, сроки – короче.
Например, Сбербанк выдает такой кредит минимум под 12% годовых, в то время, как процентная ставка на приобретение новостройки может составлять всего 7.4% годовых, а жилья на вторичном рынке – 8.9%. У ВТБ24 это 11.7% (10.7% на покупку жилья). У Райффайзенбанка разрыв между кредитными ставками меньше, но он все равно есть (10.99% под залог имеющегося жилья, 10.4% — на приобретение квартиры в новостройке и 10.5% — квартиры на вторичном рынке).
Далее, если на покупку недвижимости банки могут выдавать кредиты при наличии 10% первоначального взноса, то здесь – не более 70% от оценочной стоимости. А на практике часто гораздо меньше.
Почему так происходит? «Зачастую же кредит под залог квартиры или дома люди берут только потому, что нужда заставила: болезнь близкого человека, долговые проблемы и т.д. Берут, не имея средств, чтобы расплатиться, — говорит Владимир Лопатин.- Понятно, что риск неплатежей здесь весьма высок. Отсюда и условия кредита».
Конечно, иногда квартиру закладывают, чтобы начать новый бизнес. Но сейчас категория мелких предпринимателей постепенно исчезает или просто становится ненадежной. В любом случае – процент неплатежей или просрочек по кредиту здесь выше, чем при классической ипотеке.
Есть и еще одна причина, не столько экономическая, сколько политическая. Приобретение новостроек субсидируется государством, т.к. строительная отрасль сейчас является одним из драйверов развития экономики. Отсюда – выгодная заемщикам ставка.
Приобретение квартиры на вторичном рынке, конечно, работает на развитие строительной отрасли очень опосредовано (через поддержание спроса на построенное жилье). Но – работает. К тому же это помогает гражданам улучшать жилищные условия.
Государство субсидирует банки не напрямую, а через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое скупает миллиардными пулам ипотечные закладные у банков с премией. Банки, получив финансовые вливания от такой сделки, направляют эти деньги на выдачу новых ипотечных кредитов. Таким образом, банк, обладая одной единицей капитала может прокручивать его многократно, постоянно продавая пулы в АИЖК и получая премию, — рассказывает Ренат Бикбулатов, директор компании «Капитоль кредит».
АИЖК, в свою очередь, выпускает облигационные займы под залог ипотечных облигаций, которые продает крупным инвесторам (пенсионные фонды, страховые компании, частные фонды). Однако, АИЖК покупает не все ипотечные закладные, а только те, по которым заложено приобретаемое жилье.
То есть реализуется схема, когда заемщикам выгодно брать ипотеку, так как ставка допустимая; банкам выгодно, так как они делают прибыль выдавая кредиты и продавая право требования по ним в АИЖК, а государство фактически финансирует новое строительство внебюджетными деньгами (деньгами покупателей облигаций).
Но АИЖК не покупает закладные, по выданным кредитам в залог имеющегося жилья. То есть банк должен рассчитывать только на свои собственные средства. Отсюда – более высокие процентные ставки.
Конечно, кредит под залог имеющегося жилья иногда тоже берут для приобретения квартиры в новостройке. Процентная ставка здесь ниже, чем при ипотеке без первоначального взноса (одно из самых выгодных предложение – 13% годовых от банка «Возрождение» все равно достаточно высокое). Но все-таки такое случается гораздо реже.
Плюсы и минусы займа под залог доли квартиры без согласия собственников других долей
Преимущества такого займа прежде всего в том, что банки в принципе легче соглашаются на кредит под залог недвижимого имущества, нежели на кредит без подобного обеспечения. Квартира или пусть даже доля в квартире являются гарантией возврата средств, или возмещения — в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Другие плюсы: быстрое рассмотрение заявления, лояльность к кредитной истории, по договору не будут требоваться поручители.
Минусы займа под залог доли в квартире без согласия собственника очевидны: мошенники могут пользоваться подобной схемой для отторжения недвижимого имущества у законных собственников. На гражданине лежит ответственность за проверку каждого пункта в договоре, чтобы злоумышленники не смогли незаконно оформить факт передачи денежных средств.
Важно: если вы все же стали жертвой мошенничества, спешите обратиться в суд о признании сделки недействительной. При решении дела в вашу пользу вы благополучно вернете свою долю в квартире.