Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры 2023: что нового?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в ДДУ не указаны другие условия, после получения уведомления у дольщика есть неделя на то, чтобы подтвердить своё намерение принять квартиру. Обычно для этого нужно договориться с застройщиком о конкретной дате приёмки — просто позвоните ему и назначьте встречу. Саму приёмку можно провести в течение месяца.
Как подготовиться к приёмке
Внимательно перечитайте договор долевого участия и проектную документацию на квартиру. В этих документах подробно описывается всё, что вы должны получить от застройщика: материалы, отделка, окна, двери, а также общедомовое имущество — подъезд и придомовая территория. Как написано в документах, так и должно быть на самом деле. Можно сделать небольшую выдержку, чтобы сверяться с ней в ходе приёмки.
Мы также рекомендуем сделать копию плана квартиры из приложения к ДДУ — по ней можно будет проверить расположение перегородки и мокрых зон, а также общую площадь помещения.
Проводить приёмку нужно в светлое время суток: при хорошем освещении гораздо проще выявить все недочёты. По этой же причине принимать квартиру вечером или ночью не стоит.
Также нельзя приходить с пустыми руками. Вот список того, что нужно взять с собой:
- документы — оригинал ДДУ, копию плана, проектную документацию, паспорт на квартиру;
- блокнот и ручку;
- лист бумаги, чтобы проверить вентиляцию и окна;
- мел и строительный маркер, чтобы отметить дефекты;
- недорогой электроприбор, чтобы проверить цоколи и розетки. Недорогой, потому что при неправильной работе сети устройство может сломаться;
- строительный уровень, чтобы проверить ровность поверхностей;
- строительное правило, чтобы оценить качество оштукатуривания стен; лампочку, чтобы проверить патроны;
- индикаторную отвёртку, чтобы проверить фазу;
- рулетку;
- если вы всё же проводите приёмку в тёмное время суток, то обязательно возьмите с собой фонарик — желательно мощный.
Вы также можете связаться с соседями, которые уже получили свою недвижимость — недочёты часто повторяются из квартиры в квартиру. Так вы придёте на встречу уже подготовленными и будете сразу знать, на что стоит обратить внимание в первую очередь. Быстрее всего найти нужные контакты можно на тематических форумах или в социальных сетях застройщика.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Как изменилась схема приемки квартир?
Временным порядком предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить срок передачи квартиры. Также застройщик может уведомить дольщика о готовности передать квартиру не только письмом (с уведомлением или под расписку), но и электронным документом (с усиленной электронной подписью) по электронной почте, указанной в договоре долевого участия.
После получения такого уведомления дольщику дается семь дней (если в договоре не оговорен другой срок), чтобы подтвердить желание принять квартиру, например, договориться с застройщиком о дне приемки. Если этого не сделать, то через месяц (ранее этот срок составлял два месяца) застройщик сможет подписать односторонний акт, то есть передать квартиру гражданину без его участия. То есть уклоняться от осмотра и приемки квартиры нельзя, но также надо проследить, чтобы застройщик не назначил дату приемки за пределами двух месяцев.
Когда можно не подписывать акт приема-передачи?
Согласно временному порядку, дольщик обязан подписать акт, если в квартире нет существенных нарушений, препятствующих нормальной эксплуатации квартиры. Все остальные недостатки необходимо указать в передаточном акте (или смотровом листе) – их девелопер должен бесплатно устранить за два месяца.
Отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных нарушений требований к качеству жилья, когда квартира непригодна для проживания, и которые нельзя устранить без несоразмерных финансовых и временных затрат. В этом случае дольщик может потребовать устранения недоделок (на это также дается 60 дней) или возврата денег с процентами. Также гражданин должен предоставить представителям застройщика доступ в квартиру. Если девелопер отказывается или нарушает сроки, тогда дольщик может обратиться в суд. Хотя он также может потребовать возмещения расходов на самостоятельное устранение дефектов или уменьшения суммы договора на эту сумму. Если это требование компания не выполнит через 10 дней, то остается только судебное разбирательство.
Важно!
При наличии существенных недостатков перед подписанием акта приема-передачи необходимо составить акт осмотра с привлечением эксперта – специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования или строительства, который числится в соответствующем национальном реестре. При этом он должен быть сотрудником компании, входящей в саморегулируемую организацию в сфере проектирования. Эксперта предлагает застройщик, но его кандидатура согласовывается с дольщиком. Дату осмотра надо назначить за пять дней с момента возникновения разногласий, но сам осмотр может состояться не ранее чем через три дня после определения конкретной даты. Дольщик или его представитель по доверенности, как и представитель застройщика должны присутствовать при осмотре. Работу эксперта оплачивает дольщик, но если дефекты найдутся, застройщик должен компенсировать ему эти средства.
По словам адвоката, члена экспертного совета конкурса «Доверие потребителей» Анны Горбенко, в последние годы изменилась судебная практика: «Суды постановляют, что дольщик может не принимать квартиру только если есть серьезные недоделки, которые делают квартиру непригодной для проживания. Раньше не было определения для таких недостатков. Сейчас суды разъясняют, что разбитая раковина, разорванные обои или поцарапанная дверь таковыми не являются, и квартиру надо принять по акту, а уже потом требовать устранения недостатков. Дольщики больше не могут уклоняться от приемки квартиры из-за любых недоделок. Так что вышедшее весной 2022 года постановление правительства РФ, по сути, просто закрепляет уже сложившуюся практику».
Так же и с досудебным решением споров – дольщики и так чаще всего сначала обращались к застройщику, поскольку только в этом случае могли рассчитывать на получение от него компенсации за неисполнение досудебных претензий.
«Из серьезных недостатков, которые не позволяют пользоваться жильем, мне встречались квартиры с запахом аммиака. Около 10 лет назад эта проблема выявилась сразу в нескольких новостройках разных застройщиков, но отдельные квартиры «с запахом» встречаются и сейчас. Его не всегда можно почувствовать при приемке. И до этого момента, к сожалению, нельзя сделать экологическую экспертизу, но если есть подозрения, то ее надо провести позже.
Были и случаи, когда в квартире отсутствовала вытяжка, строители забывали про вентиляционные каналы – устранение таких недоделок также хлопотное дело.
Самые часто встречающиеся недостатки связаны с остеклением, и их устранение может быть очень дорогостоящим. Это трещины в рамах и стеклах, неправильная установка, которая приводит к перекосам, а значит, сквознякам и промерзанию.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче
Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией. Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев. Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.
Когда приезжать на приемку?
Весь процесс купли-продажи сопровождается соглашением, в котором прописаны обязанности сторон. Одной из обязанностей выступает своевременная сдача помещения, дата его ввода в эксплуатацию.
Компания по приемке квартиры от застройщика должна следить за датой сдачи, ведь сторона, что возвела конструкцию и передает помещение в пользование, может нарушить этот срок.
Когда приезжать на приемку? Перенос сроков на 2-3 месяца распространенная практика. Если сроки нарушаются, представители строительной компании должны предупредить заказчика за несколько месяцев. Только в этом случае изменение сроков ввода квартиры в эксплуатацию будет считаться законной.
Получение разрешения на ввод помещения в пользование не означает, что квартира сразу же будет передана жильцам. О том, что уже можно заселяться заказчика оповещают в письменной форме либо по телефону.
Какие документы дольщик может запросить?
Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?
В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц — проектная декларация — должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:
1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:
- информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
- о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию — в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
- о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении Договора участия в долевом строительстве с Застройщиком?
На практике часто встречается ситуация, когда гражданам при заключении Договора участия в долевом строительстве навязываются (Застройщиком, а чаще – лицами, выступающими в качестве агентов Застройщика) дополнительные услуги.
Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом Застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации Договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного Договора участия в долевом строительстве.
Между тем, подобные действия Застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.
Для этого необходимо документально зафиксировать отказ Застройщика (обычно устный) от заключения Договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес Застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.
Перспективы рынка долевого строительства в 2021 г.
В 2020-м застройщики получили правительственную поддержку, компенсирующую домостроителям затруднения, вызванные пандемической обстановкой.
В частности, по условиям правительственного постановления за №423 от 02.04.2020 г., ответственность девелоперов ограничена в отношении истребования от них неустоек при неисполнении своевременной передачи жилья, а также начисления процентов при просрочке возврата денег по расторгнутому ДДУ – отсрочка действует до 2021 года. Также полномочным органам запрещается в 2020 году требовать через арбитражный суд приостановки деятельности компаний-домостроителей и присваивать возводимым ими объектам статус «проблемных».
Еще одним инструментом господдержки стала ипотечная льгота в размере 6,5% годовых, доступная покупателям квартир-новостроек (постановление за №566 от 23.04.2020). Позже срок действия этой госпрограммы был продлен до июля 2021 года (постановление за №1732 от 05.11. 2020).
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Защита участника долевого строительства по ФЗ № 214
Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.
ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.
Покупатель такого жилья несет существенные риски:
- вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
- условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
- застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.
Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.
Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.
Уведомление об окончании строительства
В срок за 2-4 недели до момента окончания строительства застройщик должен уведомить дольщика, что строительство окончено и он готов к передаче ключей. Такое уведомление происходит заказным письмом по почте или лично в руки, под расписку. Электронные способы уведомления (смс-рассылка, звонки) в расчет не берутся. Это может быть только как дополнительная функция для удобства дольщика.
После того как извещение получено, в течение 7 дней, дольщик должен встретиться с застройщиком для совершения передачи квартиры. В каждом договоре этот срок индивидуален, проверьте его в момент получения уведомления.
Если у вас в данный момент нет возможности участвовать в приемке квартиры, то через два месяца у застройщика появится возможность составить акт в одностороннем порядке. В случае развития ситуации по такому сценарию, вы уже не сможете предъявить какие-либо претензии по качеству выполненных работ застройщику, так как будет считаться, что квартира принята.
Незадолго перед сдачей дома перепроверьте, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы письмо дошло до получателя, потому что, если вы не получите вовремя письмо, не примете участия в приемке, то квартиру могут принять без вас.
Контроль органа строительного надзора
Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.
Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:
- направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
- формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
- выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
- подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.
После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.
Какие документы застройщик должен передать дольщику при передаче квартиры
- Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
- Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
- Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
- Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.
- дата передачи дома;
- адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
- реальный метраж помещения (по данным БТИ);
- номер квартиры;
- полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
- подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.