Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор земельного рынка Московской области в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей окажется 240–280 тыс. кв. м — это на 60–70% меньше прошлогоднего показателя (подсчеты Knight Frank). По прогнозам CBRE, объем нового предложения составит около 500 тыс. кв. м. Крупнейшие введенные в уходящем году объекты — корпус 8 «ВТБ Арена Парк» (29 тыс. кв. м) и МФК «Квартал West» (почти 34 тыс. кв. м).
Итоги года для коммерческой недвижимости: под знаком непредсказуемости
Основным изменением и одновременно трендом 2022 года для торговой недвижимости Дмитрий Москаленко, президент Российского совета торговых центров, называет омниканальность: этот тренд наступает семимильными шагами. В последующие годы для сохранения бизнеса необходимо будет устанавливать интеграцию различных каналов коммуникации с клиентом, подстраиваться под меняющееся потребительское поведение.
Земли промышленного назначения
Участки земли, выделенные под промышленные объекты, не так многочисленны и популярны. В целом этот рынок в последние годы развивается под действием тех же тенденций, что и остальные, хотя и имеет ряд особенностей:
- в крупных городах, как правило, до сих существует довольно много заброшенных территорий и промзон — бывших фабрик и заводов. Сейчас они постепенно выкупаются на вторичном рынке и переоформляются под жилую или коммерческую застройку;
- новые участки обычно покупаются в пригородной зоне, так как в городах организовать производство довольно сложно из-за экологических и транспортных ограничений;
- сезонность здесь полностью отсутствует, в отличие, например, от рынка земельных участков под ИЖС, где традиционно периодами наибольшей активности являются весна (февраль — апрель) и осень (сентябрь — ноябрь);
- наибольшим спросом пользуются участки на относительно недорогих южном и юго-восточном направлениях, однако очень важным фактором выбора является транспортная доступность.
Государственная стратегия развития
Государственная стратегия развития представляет собой комплекс мер, направленных на достижение экономического и социального прогресса в стране. Такая стратегия разрабатывается на период нескольких лет и определяет приоритеты и цели развития, а также основные меры и инструменты, которые позволят достичь заданных результатов.
В случае рынка земельных участков Москвы в 2024 году, государственная стратегия развития может включать в себя следующие направления:
- Увеличение доступности земельных участков для застройщиков. Государственная стратегия может предусматривать снижение стоимости земельных участков или предоставление льготных условий для застройщиков, чтобы стимулировать активность на рынке и увеличить объемы строительства.
- Развитие инфраструктуры и благоустройство. Чтобы привлечь инвестиции и повысить привлекательность территории, стратегия может предусматривать развитие инфраструктуры и проведение работ по благоустройству, таких как создание парков и скверов, улучшение дорожной сети и обновление городской инфраструктуры.
- Обеспечение прозрачности и эффективности процессов. Для создания благоприятного инвестиционного климата и повышения доверия к рынку земельных участков, государственная стратегия может включать меры по обеспечению прозрачности процессов и эффективности бюрократических процедур, таких как упрощение процедуры регистрации прав собственности и сокращение времени на рассмотрение заявок на приобретение земли.
Анализ рынка земельных участков московской области
Цены будут снижаться, однако темпы снижения по регионам будут разные. К примеру, резкое снижение цен ожидается в Свердловской, Краснодарской и Липецкой областях.
Помимо этих регионов, офисные помещения хорошо продавались и в целом на территории страны вследствие массового снижения цен.В московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями (за исключением элитного рынка Рублево-Успенского шоссе) являются Новорижское и Минское шоссе.
Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость аналогичных предложений на других направлениях в 1,5-2 раза.Для подготовки настоящего обзора была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков, расположенных в Московской области.
Как обстоят дела сейчас: тенденции рынка загородной недвижимости
Сейчас, по словам экспертов, рынок загородного жилья всё так же пользуется спросом, но его можно назвать стабильным: ажиотажа нет. Покупают и элитное, и бюджетное жильё.
Фаина Боштан, риелтор агентства недвижимости «Миэль»: «Можно отметить, что ещё несколько лет назад в тренде были большие дома — от 500 м², а сейчас фокус сместился на компактную недвижимость площадью 100–150 м²».
Одна из причин уменьшения квадратных метров — рост стоимости стройматериалов, и, как следствие, удорожание строительства. Кроме того, ко многим пришло понимание, что дома небольшой площади полностью закрывают их потребности, а большая территория требует постоянного ухода и финансовых вложений.
Поэтому покупатели сейчас заинтересованы в двух вариантах.
Как выбрать загородную недвижимость и какой сезон считается удачным для покупки
- Изучить локации. При переезде из мегаполиса в пригород не все осознают специфику такого расположения. По привычке покупатели уделяют больше внимания самому дому, а не инфраструктуре, в то время как жизнь за городом — это необходимость регулярно куда-то ездить. Поэтому прежде всего стоит обращать внимание на наличие супермаркетов, аптек и других соцобъектов. Также нужно проверить, нет ли поблизости заводов и потенциальных мест для строительства многоэтажных домов — пустырей и бывших промзон.
- Убедиться, что дом находится в действительно хорошем состоянии. Особенно это важно при покупке на вторичном рынке — за внешним обликом косметического ремонта можно спрятать множество недостатков. Перед покупкой лучше проверить техническое состояние дома — инженерное оборудование и несущие конструкции, а также подвал, чердак и крышу. Для оценки приглашают специалиста по технической экспертизе. Такая услуга обходится гораздо дешевле, чем устранение проблем в будущем.
- Делать опись предметов мебели. Случается так, что продавец в красках описывает интерьер, а при въезде оказывается, что весь декор и всю мебель собственник увозит из дома. Если покупатель рассчитывает на то, что интерьер останется неизменным, следует обсудить с продавцом, что остаётся в доме, и зафиксировать это документально.
Рынок земли Московской области
Подмосковье вступает в свою золотую пору.
Начавшийся здесь несколько лет назад бум строительства повлек за собой всплеск деловой и кономической активности в регионе.
При этом все отчетливее прослеживается, что ключевым объектом сделок становится земля, и в первую очередь та, что предназначена под проекты многоквартирных жилых домов и коттеджных поселков.По данным Фонда имущества Московской области, общая площадь этого региона составляет сегодня чуть более 4,5 млн га.
Из них 1,8 млн га занимают леса, 1,7 млн га – поля и 501 тыс. га – земли поселений. На земли промышленности, энергетики, транспорта, оборонного назначения, а также земли запаса и особо охраняемые территории приходится в общей сумме не более 500 тыс.
га. Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух категорий – сельскохозяйственного назначения и земель поселений, при этом последняя группа превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз.
Сегодня на рынке земли Подмосковья больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС).
Они составляют 80,3% рынка. Предложения земель сельхозназначения не превышают 11% рынка. Совсем немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость (6%), многоэтажное строительство (2%) и строительство рекреационных объектов (0,6%).Наибольшее количество предложений земельных участков категории под ИЖС сосредоточено в районе Новорижского и Симферопольского шоссе. Объем предложения участков составляет здесь 18 и 14% рынка соответственно.
За ними по убывающей идут Минское, Дмитровское, Рублево-Успенское, Киевское, Ленинградское и Горьковское направления. Наименьшее количество участков категории ИЖС продается сегодня на Калужском и Пятницком шоссе.Наиболее востребованные и, следовательно, дорогие земельные участки в Подмосковье расположены в районе Рублевского, Рублево-Успенского, Ильинского, Новорижского и Можайского шоссе. Земля продается здесь в среднем по $20 тыс.
за сотку, при этом спрос зависит главным образом от элитности района.Самым престижным является район Рублево-Успенского шоссе, к которому примыкает Ильинская трасса.
Эти земли всегда считались привилегированными.
Начиная с 1930-х годов, они осваивались под дачи высших номенклатурных работников, элиты советского общества.
Этот статус шоссе сохранило за собой и в наше время. За соседство с крупными предпринимателями и политиками россияне готовы заплатить, возможно, слишком высокую для земли цену – больше $90 тыс. за сотку. Что касается спроса на земельные участки под ИЖС, то наиболее востребованным сегодня остается район Новорижского шоссе удаленностью до 50 км от МКАД.
Спрос на участки вдоль этой трассы составляет порядка 16% от общего объема рынка, а цена не превышает $15 тыс.за сотку. Это связано прежде всего с тем, что Новорижское шоссе, благодаря количеству и ширине своих полос, остается достаточно свободной трассой.
Кроме этого въезд на нее заметно улучшился в связи с вводом в действие в 2007 году новой трассы, напрямую соединившей шоссе с проспектом Маршала Жукова.
За землю на Рублево-Успенском направлении большинство покупателей с готовностью выложили бы $35 тыс. за сотку, однако участков по такой цене на рынке практически нет. Вторую позицию по востребованности занимают подмосковные земельные участки, расположенные вдоль Киевского (12%), Калужского (11%) и Минского шоссе (9%).
Землю на этих направлениях покупатели готовы приобрести по средневзвешенной цене около $10 тыс.
за сотку. Примерно одинаковый средний уровень спроса отмечается на участки вдоль Можайского, Рублево-Успенского, Каширского, Дмитровского и Волоколамского шоссе. Наименее востребованы районы Щелковского, Ярославского, Горьковского и Егорьевского направлений.
Особенности строительства на земле в Московском регионе
Московский регион является одним из самых активных регионов в строительной отрасли. В связи с этим, строительство на земле в Московском регионе имеет свои особенности.
1. Интенсивность застройки.
В Московском регионе значительное количество земельных участков уже застроено, поэтому строительством новых объектов занимаются прежде всего застройщики. Они стараются максимально эффективно использовать земельные участки, возводя многоэтажные здания или комплексы.
Одновременно с этим стоит отметить, что Московский регион также имеет большое количество природных ресурсов, таких как леса и озера, которые необходимо сохранять и учитывать при строительстве.
2. Законодательные ограничения.
В Московском регионе строительство регулируется законодательством, которое устанавливает требования и нормы для различных типов зданий и сооружений. Строительство на земле в Московском регионе осуществляется по государственным строительным нормам и правилам.
Для выполнения строительных проектов в Московском регионе необходимо получить разрешение на строительство, которое выдается после прохождения процедуры государственной экспертизы проектной документации.
Рост интереса к земельным участкам в пригороде Москвы
В последние годы наблюдается значительный рост интереса к земельным участкам в пригороде Москвы. Это связано с развитием инфраструктуры, улучшением транспортной доступности и повышением качества жизни в пригородных районах. Многие люди предпочитают жить за городом, где можно насладиться свежим воздухом, живописной природой и спокойной обстановкой.
Расширение московского метрополитена до пригородной зоны также оказывает положительное влияние на спрос на земельные участки. Удобство и быстрота переезда в столицу или иную часть Московской области стали главными преимуществами приобретения земли в пригороде. При этом, цены на земельные участки в пригороде по-прежнему ниже, чем в самом Москве, что делает их более привлекательными для покупателей.
Активность в строительной отрасли также способствует росту интереса к земельным участкам в пригороде Москвы. Многие застройщики предлагают выгодные условия при покупке земли для индивидуального строительства. Кроме того, возможности для коммерческой застройки сельской местности и возможность выгодной инвестиции привлекают предпринимателей и инвесторов.
Таким образом, рост интереса к земельным участкам в пригороде Москвы можно объяснить как улучшением ожидаемого качества жизни благодаря развитию инфраструктуры и транспорта, так и возможностями для строительства и инвестиций.
Изменение правил использования земельных участков
В 2024 году Московская область ожидает значительные изменения в правилах использования земельных участков. Это связано с необходимостью повышения эффективности использования территорий и развития экономики региона. Специалисты прогнозируют, что данные изменения окажут значительное влияние на деятельность сельскохозяйственных, строительных и промышленных предприятий.
Одной из ключевых мер, которые предполагается внести, является снятие ограничений на использование земли для различных видов деятельности. Например, сельскохозяйственные участки, ранее предназначенные только для использования в сфере сельского хозяйства, могут быть переоборудованы под другие цели, такие как размещение промышленных предприятий или жилых комплексов. Такое изменение правил позволит более эффективно использовать землю и создать дополнительные источники дохода для владельцев участков.
- Второй пункт
- Третий пункт
- Четвертый пункт
Влияние инфраструктуры на стоимость земельных участков
Одним из важных факторов, влияющих на стоимость земельных участков в Московской области, является наличие развитой инфраструктуры. Качество и доступность инфраструктуры имеет прямое влияние на привлекательность и ценность земельных участков.
На стоимость земельных участков положительно влияет наличие хорошо развитой транспортной инфраструктуры. Близость к автомобильным дорогам, железнодорожным станциям и аэропортам значительно повышает удобство доступа к участку, что делает его более привлекательным для потенциальных покупателей.
Также важным фактором является наличие социальной инфраструктуры, такой как школы, детские сады, больницы, магазины и спортивные объекты. Наличие этих объектов вблизи земельного участка повышает его ценность, так как обеспечивает удобство и комфорт для проживания.
Кроме того, на стоимость земельных участков влияет и экологическая инфраструктура. Наличие парков, зеленых зон и водоемов вблизи участка создает благоприятную атмосферу для проживания и отдыха, что оказывает положительное влияние на цену земельного участка.
Итак, инфраструктура играет важную роль в формировании стоимости земельных участков в Московской области. Покупатели обращают внимание на доступность и качество инфраструктуры, поэтому земельные участки с развитой инфраструктурой будут более востребованы и иметь более высокую цену.
Прогнозы на ближайшие годы
Анализ рынка земельных участков Московской области позволяет сделать прогнозы на ближайшие годы.
Специалисты прогнозируют, что в 2023 году спрос на земельные участки в ближнем Подмосковье будет продолжать расти. Это связано с растущим интересом к загородной недвижимости, как месту для отдыха и постоянного проживания. Также существенное влияние на спрос оказывают развитие инфраструктуры, улучшение дорожной сети и рост экономического благополучия в регионе.
Ожидается, что в ближайшие годы спрос на земельные участки будет особенно высоким в районах, граничащих с Москвой. Это связано с тем, что многие люди предпочитают иметь возможность быстро добираться до столицы, сохраняя при этом преимущества жизни за пределами мегаполиса.
Помимо этого, эксперты отмечают рост спроса на участки для строительства коммерческой недвижимости и инфраструктуры, так как региональное развитие требует большего количества торговых центров, офисных зданий и прочих объектов.
В целом, прогнозы на ближайшие годы предвещают дальнейший рост спроса на земельные участки в Московской области, особенно вблизи столицы и с развитой инфраструктурой.
Спрос на рынке загородной недвижимости в 2023 году
Первое, что хочется отметить при рассмотрении спроса на элитную загородную недвижимость — существенный рост количества сделок в начале текущего года. В сравнении с аналогичным периодом 2022 года, в первом квартале было заключено вдвое больше договоров
Больше всего сделок, 44% от общего количества, на первичном рынке пришлось на долю коттеджей. Остальные распределились поровну, по 28%, между земельными участками и таунхаусами.
Наибольшим спросом на первичном рынке пользовались коттеджи, площадь которых составляла не более 400 квадратных метров. Что же касается бюджета, то для такой загородной недвижимости в среднем он колебался в пределах от 50 до 100 миллионов рублей.
По направлениям больше всего сделок было закрыто на
Лидирующие позиции на первичном рынке загородной недвижимости в сегменте коттеджей за проектами «Берёзки River Village» и «Маслово Forest Club», сегменте земельных участков CRYSTAL ISTRA, а среди таунхаусов — «Азарово».
Инвестиционные возможности на рынке земельных участков Подмосковья
Рынок земельных участков в Подмосковье предлагает широкий спектр инвестиционных возможностей. Благоприятное положение Подмосковья вблизи Москвы и его развитая инфраструктура делают этот регион привлекательным для различных видов инвестиций.
Одной из основных инвестиционных возможностей на рынке земельных участков Подмосковья является их дальнейшая застройка и развитие. Подмосковье активно развивается как жилой район, и вместе с тем развитие инфраструктуры и коммерческих предприятий также создает возможности для развития бизнеса.
Инвестиции в земельные участки Подмосковья могут быть перспективными с точки зрения возможности их последующей перепродажи или аренды. С развитием района и увеличением спроса на недвижимость, стоимость земельных участков может значительно возрасти, что позволяет инвесторам получить высокую прибыль.
Возможности для развития агробизнеса также привлекательны на рынке земельных участков Подмосковья. Земельные участки под сельскохозяйственное использование предлагают возможность для создания фермерских хозяйств, организации тепличных хозяйств и выращивания овощей или плодовых деревьев.
| Возможности инвестиций на рынке земельных участков Подмосковья: |
|---|
| Застройка жилых комплексов и коттеджных поселков |
| Строительство коммерческой недвижимости (торговые центры, офисные здания) |
| Развитие туристического бизнеса (открытие гостиниц, курортов) |
| Организация сельскохозяйственного производства |
Инвестиционные возможности на рынке земельных участков Подмосковья обладают высоким потенциалом для прибыльного вложения капитала. Отбирать и выбирать земельные участки для инвестиций следует внимательно, учитывая потенциал развития района, его инфраструктуру и спрос на недвижимость. Компетентное планирование и анализ рисков помогут максимизировать отдачу от инвестиций.
Обзор рынка земельных участков Московской области в 2022 году
- Какова средняя стоимость наиболее ликвидных вторичных коттеджей Подмосковья?
- Спрос на столичную «первичку» увеличился на 56% после повышения ключевой ставки ЦБ до 20%
- Средний размер скидок на вторичные квартиры в столице
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Сегодня спрос на рынке земельных участков под коммерческое строительство заморожен. Владельцы таких объектов пока психологически не готовы к снижению цены. Для того чтобы активизировать спрос, собственникам следует снизить цены по крайней мере на 30%, но и это еще не будет гарантировать, что сделки по их приобретению начнут совершаться.
Земли промышленного назначения
Участки земли, выделенные под промышленные объекты, не так многочисленны и популярны. В целом этот рынок в последние годы развивается под действием тех же тенденций, что и остальные, хотя и имеет ряд особенностей:
- в крупных городах, как правило, до сих существует довольно много заброшенных территорий и промзон — бывших фабрик и заводов. Сейчас они постепенно выкупаются на вторичном рынке и переоформляются под жилую или коммерческую застройку;
- новые участки обычно покупаются в пригородной зоне, так как в городах организовать производство довольно сложно из-за экологических и транспортных ограничений;
- сезонность здесь полностью отсутствует, в отличие, например, от рынка земельных участков под ИЖС, где традиционно периодами наибольшей активности являются весна (февраль — апрель) и осень (сентябрь — ноябрь);
- наибольшим спросом пользуются участки на относительно недорогих южном и юго-восточном направлениях, однако очень важным фактором выбора является транспортная доступность.
На динамику стоимости строительства, помимо снижения цен на стройматериалы, повлияло падение спроса и введение экспортных ограничений. Все это в итоге привело к снижению затрат на возведение домов. По оценке DOM TECHNONICOL, с января по декабрь 2022 года средняя стоимость 1 кв. м (без внутренней отделки) дома из кирпича уменьшилась на 12,2%: с 57 тыс. до 50 тыс. руб. Аналогичное снижение наблюдалось и для домов из бруса, стоимость строительства 1 кв. м по этой технологии также опустилась до 50 тыс. руб. Заметнее всего снизилась стоимость строительства дома из газобетона — на 27,2%, до 40 тыс. руб. за 1 кв. м.
Уменьшение стоимости строительства домов из газобетона, хотя и не такое заметное, подтверждает крупнейший производитель данного стройматериала. «В 2021 году стоимость строительства домов из газобетона выросла на 27% — до 42 тыс. руб. за 1 кв. м. В 2022 году она опустилась до 38 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть снизилась примерно на 10% по сравнению с предыдущим годом», — рассказал председатель правления компании «Кселла-Аэроблок-Центр» Андрей Башкатов. Эти колебания связаны с изменением стоимости работ, строительных и отделочных материалов, пояснил он.
Подешевело в 2022 году и строительство деревянных домов. По оценке DOM TECHNONICOL, стоимость строительства «квадрата» энергоэффективного каркасного дома сейчас обойдется в 40 тыс. руб. — почти на 15% дешевле, чем в начале года. Экономвариант данной технологии тоже стоит дешевле почти на 13%: 27 тыс. руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости строительства отметили и в Ассоциации деревянного домостроения (АДД). «Если говорить об абсолютных значениях к пику 2021 года, то снижение составило 20–30% в зависимости от технологии (брус, каркас)», — сказала сопредседатель правления АДД Юлия Юрлова. По данным АДД, строительство домов из клееного бруса в 2022 году подешевело на 13–15%. Сейчас цена 1 кв. м теплового контура (фундамент, стены, окна, двери, крыша, без отделки и инженерных систем) дома из клееного бруса начинается от 60–65 тыс. руб. Стоимость строительства каркасных домов в 2022 году снизилась на 10–20%, до 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м теплового контура.