Как узаконить самовольную перепланировку квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.

Последствия незаконной перепланировки

Самовольная перепланировка грозит:

• разрушением конструкций жилого дома;

• вынужденным восстановлением старой планировки. В соответствии с п.3 ст.29 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. То есть собственник или наниматель жилого помещения вынуждены будут нести двойные затраты: сначала непосредственно на перепланировку, а потом на то, чтобы привести свое жилое помещение в прежнее состояние, в котором оно было до перепланировки;

• продажей квартиры с публичных торгов или расторжением договора социального найма жилого помещения и выселением из квартиры (ст.29 Жилищного Кодекса РФ);

• трудностями при продаже жилого помещения;

• административным штрафом. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах в соответствии со ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Что нельзя делать, чтобы перепланировка не была признана самовольной?

Согласно действующим правилам, не допускается:

• расширять санузлы за счет жилых помещений (площадь ванной или туалета можно увеличить только за счет коридоров);

• располагать ванную или кухню над жилыми комнатами соседей снизу;

• нарушать вентиляционные шахты;

• делать в несущих стенах проемы без соблюдения требований к их ширине и усилению (проемы в несущих стенах делать можно, но только по проекту и с надлежащим усилением, и, желательно, силами организации, которая имеет специальный допуск СРО к такого видам работам);

• нарушать другие строительные нормы и правила.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Какие изменения нужно согласовывать?

Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:

• Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;

Во сколько обойдётся легализация перепланировки?

Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.

К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.

---

Что такое перепланировка?

Подробно процесс переустройства прописывается в статье 26 ЖК РФ. Там указано, какие типы работ требуют обязательного согласования с соответствующими службами. Среди них стоит отметить:

• переустройство оконных и дверных проемов, а также стен;
• функциональность помещения;
• реорганизация фасадов;
• изменение покрытия пола, а также заложение стяжки или системы полов с подогревом.

Проект перепланировки квартиры предоставляется в различных ситуациях, во время работ по:

• устройству коридоров;
• преобразованию проемов;
• устройства коммуникаций.

Перепланировка квартир в данных случаях требует обязательного получения разрешения от соответствующих инстанций. При этом, есть и работы, при которых переустройство будет запрещено:

• несогласование со всеми собственниками;
• несоблюдение требований норм;
• усложнение использования помещения;
• работа с несущими стенами;
• изменения в архитектуре построек.

Перепланировка ипотечной квартиры

В законах РФ нет нюансов, которые бы ограничивали перепланировку ипотечной квартиры. Обычно разрешение или запрет на изменения прописываются в договоре ипотеки. Если в договоре ничего не указано, хорошо. Но если в нем прописан запрет, придется ждать до полной выплаты кредита. Чаще в договоре говорится о необходимости в получении разрешения от банка. В этом случае хозяин квартиры должен предоставить:

• заявление на разрешение перепланировки (согласование);

• заключение страховой компании;

• оценку специалистов с фиксированной стоимостью квартиры после перепланировки;

• план изменений и согласие в БТИ.

Покупка квартиры с несогласованной перепланировкой: как быть?

При покупке недвижимости есть серьезный риск нарваться на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Поэтому перед заключением сделки важно обговорить с продавцом все нюансы.

Первое, что нужно сделать, – это определить, какой именно тип перепланировки был выполнен. Точно определить характер реконструкции можно по поэтажному плану и экспликации (наименования и площади помещений) квартиры, предоставленных продавцом.

Важно обязательно убедиться, что все стены-перегородки по техпаспорту покупаемой квартиры остаются на положенных местах. Если какой-то стены нет или обнаружен неуказанный в техническом паспорте стеновой проем – продавец должен предоставить разрешение жилинспекции на произведенную перепланировку.

При отсутствии соответствующего разрешения на фоне явной перепланировки покупателю следует внимательно оценить последствия приобретения такой квартиры. Если имеются близкие предложения на рынке «вторички» — лучше обратить внимание на них.

Если перепланировка не только не узаконена, но и не законна (например, нарушена конструкция несущих стен), категорически не стоит приобретать квартиру.

Если же интересна именно эта квартира и есть основания для будущего узаконивания перепланировки, то следует обговорить с продавцом снижение цены на сумму, примерно равную размеру штрафа и затратам на легализацию перепланировки, либо ее устранение. Связываться с перепланировочными решениями, потенциально опасными для несущих конструкций многоэтажки, не следует категорически.

Для типовых панельных многоэтажек выявление перепланировочных решений несложно. Другое дело – современные «монолитники» индивидуальной (т.е. любой возможной) планировки, тем более с авторским дизайном. С ними без поэтажного плана не разобраться.

Не следует рассчитывать на защищенность приобретаемой квартиры от чужих глаз по принципу «моя крепость». При малейшем подозрении угрозы, к примеру, ограждающим конструкциям здания собственники прочих квартир обратятся в Жилищную инспекцию, поскольку имеют соответствующее право. Согласно пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса, ограждающие (несущие, ненесущие) конструкции многоэтажки (в т.ч. балконные плиты) относятся к общему имуществу (долевой собственности) всех правообладателей квартир данного дома.

Если не хочется связываться с дополнительными трудностями, и слова продавца не внушают доверия, стоит заказать правовую экспертизу квартиры. Уже после получения полного отчета о состоянии недвижимости можно будет принимать решение.

Перепланировка или переоборудование? Нужно или нет согласовывать и узаконивать сделанный ремонт?

Во избежание административной ответственности и штрафов делайте перепланировку законным путем. В этом случае возникает логичный вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве на период 2024 года? Для этого нужно собрать и подать перечень документов по согласованию перепланировки в государственную жилищную инспекцию города Москвы — Мосжилинспекцию, с просьбой узаконить изменения, затем пройти все необходимые инспекторские проверки и получить документы, которые позволяют узаконить перестройку, даже если она уже сделана. Завершающим этапом является занесение изменений в технический паспорт. Пересчитывается площадь каждого помещения и квартиры в целом. Если площадь увеличилась или уменьшилась, рекомендуется получить новую выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — ЕГРП.

Документы для узаконивания перепланировки в Москве

Если выполненная перепланировка не относится к простейшим, для ее узаконивания потребуется выполнить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, обратившись к специалистам.

Техническое заключение о том, что выполненная перепланировка является допустимой и безопасной – важнейший документ, отражающий все выполненные изменения.

Данное техническое заключение разрабатывается на основе документов БТИ на квартиру, где отображено изначальное планировочное решение помещения.

Если на имеющемся плане БТИ в виде красных линий зафиксирована неузаконенная перепланировка – потребуется запросить архивную копию с начальной планировкой квартиры.

Почему согласование перепланировки квартиры важно для государства?

Основная причина, по которой необходимо согласовать изменения в планировке квартиры, кроется в безопасности самого здания и его жителей. Важно получить мнение экспертов, чтобы не допустить ущерба зданию, его фундаменту, коммуникациям, а также обитателям дома в результате самовольных переделок. Может показаться, что перестановка перегородок, снос стены или изменение расположения комнат и кухни — это несущественные изменения.

Однако такие переделки могут привести к последствиям: деформация здания, повреждение коммуникаций, сбои в работе систем отопления и водоснабжения. Ответственность ляжет на должностных лиц. Законы, регулирующие архитектурные изменения, созданы не просто так, именно поэтому жильцам не предоставляется право произвольно менять структуру дома.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Существующим законодательством определено, что узаконить можно:

• объединение негазифицированной кухни и жилой комнаты;
• переустройство ненесущих стен и перенос дверных проемов при согласии всех собственников в МКД, зафиксированном в протоколе общего собрания;
• снос перегородки и оконно-дверного блока между комнатой и лоджией или балконом с сохранением опорных конструкций;
• разделение одной комнаты с двумя окнами перегородкой;
• переустройство системы труб и перенос ванной, раковины, унитаза в пределах одного помещения с сохранением угла слива;
• перенос дверных проемов.

Важно знать, как законно сделать перепланировку в квартире таким образом, чтобы не возникло проблем с согласованием. Решение вопроса по перепланировке необходимо принимать после консультации со специалистом, так как возможность провести тот или иной вид работ зависит от типа дома, этажа, на котором расположена квартира, конфигурации, площади помещения и других факторов.

То есть еще на этапе планирования важно узнать, что нужно согласовывать в перепланировке квартиры и каким образом допустима реализация планов по переустройству.

Незаконная перепланировка квартиры: что делать — пошаговый алгоритм

Шесть шагов, чтобы узаконить перепланировку:

1. Вызвать инженера БТИ на осмотр. Специалист зафиксирует изменения и выдаст техпаспорт со штампом о перепланировке.
2. Обратиться в Управу соответствующего административного округа за получением отказа в согласовании.
3. С полученными документами обратиться в суд с иском о сохранении объекта в перестроенном состоянии. К исковому заявлению приложить отказ, старый и новый техпаспорт, выписку из ЕГРН, планы квартир под и над объектом (берутся в проектно-инвентаризационном бюро).
4. Дождаться результата строительно-технической экспертизы и решения суда.
5. Получить судебное решение о допустимости сохранения перепланировки.
6. С судебным решением обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления, БТИ или МФЦ за новым техническим паспортом.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

В ЖК РФ прописана ответственность за незаконную перепланировку объекта в многоквартирном доме. Контролирующие органы могут узнать о переустройстве, например, от соседей.

Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2021 году согласно ст. 7.21 КоАП РФ составляет 2000—2500 руб. Кроме того, собственник обязан привести помещение в изначальное состояние. Если собственник не приведет жилье в изначальное состояние, в числе последствий, в соответствии со ст.29 ЖК РФ, возможны утрата права собственности на помещение или расторжение договора соцнайма.

Все последствия незаконной перепланировки устраняет собственник жилого помещения, в котором было выполнено переустройство.

Примеры:

• после незаконного переноса газовой плиты произошел взрыв газа;
• затопило соседей снизу вследствие переноса «мокрых точек» за пределы санузла;
• подъезд остался без отопления ввиду последствий выноса радиаторов на балкон в одной из квартир.

В этих и во всех остальных случаях убытки будет возмещать собственник переустроенной квартиры.

Похожие записи:

• Как уменьшить УСН на фиксированные взносы в 2023 году
• Иностранные работники 2023: какие изменения учесть работодателям
• Пенсии медработникам по выслуге лет