Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа доли земельного участка порядок оформления в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Регистрация права собственности на земельный участок
Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- оригиналы паспортов сторон;
- СНИЛС;
- оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
- акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Пример №2. Супруги Михаил и Ирина обратились ко мне за услугой по продаже их дачи. Оказалось, что дача была получена в дар Ирине от ее родителей. Полученное в дар имущество не считается совместно нажитым, поэтому Ирина была единственным собственником и согласия от Михаила на продажу не требовалось. Покупатели не были родственниками, поэтому дачу проверяли более тщательно, чем в примере №1. Ирина предоставила покупателям старый межевой план и справку об отсутствии задолженности. Риэлтор со стороны покупателей стал настаивать на услуге вынос точек в натуру, чтобы проверить границы участка. Ирина ответила, что уже предоставила межевой план и, если покупатели хотят проверить границы, то только за свой. Покупатели согласились и пригласили кадастрового инженера. Он проверил границы и сказал, что поворотные углы участка стоят на правильных местах, а значит и границы верные. Покупателей все устроило и они согласились на сделку.
Деньги решили передать с помощью аккредитива. Это способ связан с тем, что деньги отправляются на счет продавца со специального аккредитивного счета. После регистрации сделки продавец предоставляет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что купля-продажа прошла успешно и покупатель стал собственником недвижимости. В итоге сотрудник банка перечисляет деньги продавцу.
В МФЦ подали договор купли-продажи и паспорта участников. Через 8 дней сделка была зарегистрирована. Ирина предоставила в банк договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации и деньги за дачу отправили на ее счет. Конец.
Как правильно составить договор купли-продажи доли земельного участка
Правильно составить договор купли-продажи доли земельного участка необходимо, чтобы при возникновении спора договор нельзя было признать ничтожным.
Правильно составленный договор имеет название, дату и место составления. Включает преамбулу, предмет договора (основную часть), фиксирует права и обязанности сторон, цену договора и заключительные положения.
Преамбула договора. Вступительная часть, которая содержит информацию об участниках сделки, а именно:
- Ф.И.О. участников сделки;
- паспортные данные;
- роли участников сделки (продавец – покупатель).
Предмет договора. Раздел является основной частью договора, в которой указываются все важные аспекты предстоящей сделки. В договоре купли-продажи доли земельного участка предметом договора является купля-продажа доли собственности на земельный участок. Необходимо аккуратно отнестись к формулировке предмета договора, так как неправильно составленная фраза приведет к оспариванию сделки.
В основной части соглашения указываются:
- месторасположение участка землевладения, доля которого отчуждается, его адрес;
- кадастровый номер участка.
Важно! Земельный участок, доля которого отчуждается, в обязательном порядке должен пройти государственный кадастровый учет;
- характеристики участка (размеры, площадь, подведены ли коммуникации, имеются ли постройки и т.д.);
- основания, которые подтверждают, что продавец имеет право собственности на отчуждаемую долю;
- собственники оставшейся части земельного участка;
- сведения о наличии обременения или судебном споре;
- информация о том, было ли использовано право преимущественного выкупа;
- информация, подтверждающая, что собственникам остальной доли участка было предложено преимущественное право выкупа и получен отказ от предложения или согласие на продажу.
Права и обязанности сторон. В этой части соглашения закрепляются основные права и обязанности участников сделки. Обычно содержит общие положения, которые предусматривают исполнение сторонами обязательств по заключенному договору.
Цена договора. Эта часть указывает стоимость доли. Как правило, здесь же определяются способ и форма оплаты.
Стороны могут предусмотреть заключительные положения.
Договор подписывается сторонами с указанием банковских и иных реквизитов сторон.
Важно! Если совершается сделка купли-продажи земельного участка по долям, то возможны два варианта оформления договора:
- с собственником каждой доли отдельным договором;
- одним договором с указанием всех продавцов.
Кому можно продать долю в земельном участке
Первоочередное право на покупку доли в земельном участке предоставлено остальным владельцам общей собственности.
Владелец доли земельного участка, решивший продать свою часть землевладения постороннему лицу, обязан известить об этом остальных участников общей собственности. Извещение должно быть направлено в письменной форме и содержать предполагаемую цену и прочие условия, на которых предполагается сделка.
Если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, преимущественное право выкупа дано государству, поэтому перед совершением сделки необходимо получить разрешение местной администрации.
Важно! Цена сделки и условия, которые предлагаются постороннему лицу, должны быть полностью идентичными тем, которые предлагаются владельцам оставшейся части земельного участка. Если доля будет продана по меньшей стоимости, участники долевой собственности могут в судебном порядке признать сделку купли-продажи недействительной.
Если в течение тридцати дней владельцы оставшейся части земельного участка не приобретут предлагаемую к продаже долю, продавец имеет право реализовать ее любому лицу. Также доля земельного участка может быть продана любому лицу, если владельцы откажутся от преимущественного права выкупа.
Процедура продажи доли земельного участка имеет много особенностей, поэтому правильным решением станет обращение к профессиональным юристам, которые проведут сделку, обеспечив минимальные риски как для продавца, так и для покупателя.
Причины приостановки и отказа регистрации земельного участка
В некоторых случаях Росреестр приостанавливает регистрационные действия относительно земельного участка или отказывает в оформлении перехода имущественного права. Такая ситуация возможна в следующих ситуациях:
- Ошибки в предоставленных бланках или подача неполного комплекта документов;
- Наличие каких-либо обременений (сервитут, залог, арест);
- Земля предоставлена арендатору в долгосрочное пользование;
- Наличие задолженности по налогам у продавца;
- Продавец владеет ЗУ на основании концессионного соглашения.
Сроки и стоимость оформления сделки
Росреестр проводит регистрацию права собственности на недвижимое имущество в течение 7-10 дней. Точное время проведение регистрационных действий зависит от способа подачи заявления.
Стоимость оформления сделки включает расходы на госпошлину и услуги нотариуса (если есть необходимость). Размер государственной пошлины, которую нужно оплатить за регистрацию передачи имущественного права, зависит от статуса владельца. Физлицо вносит в госказну 2000 рублей. Если в роли покупателя выступает юрлицо, размер пошлины составляет 22 000 рублей.
Заказать услугу по оформлению купли-продажи земельного участка и других видов имущества «под ключ» можно в ГЕОМЕР ГРУПП. Узнать условия сотрудничества, получить бесплатную консультацию можно онлайн или по телефону.
Основные особенности операций по земельным участкам
Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.
- Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
- Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
- Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
- Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.
- Проверка документов: Покупатель обязан требовать от продавца предоставление всех необходимых документов на участок, включая правоустанавливающие и градостроительные документы. Важно тщательно проверить их подлинность и соответствие законодательству.
- Определение стоимости: Продавец должен определить рыночную стоимость доли земельного участка, исходя из его площади, местоположения, инфраструктуры и других факторов. Покупатель должен быть готов принять данную стоимость или вести переговоры по цене.
- Оформление договора: Стороны должны заключить договор купли-продажи, в котором должны быть указаны все важные условия сделки, включая стоимость, сроки, ответственность за недостатки и т.д. Договор должен быть составлен в письменной форме.
Кроме этих основных этапов, стоит обратить внимание и на другие аспекты, такие как финансовые возможности сторон, возможность получения кредита, наличие залогов на участке, а также состояние самого участка: его землепользование, наличие коммуникаций и других важных характеристик.
Оценка стоимости доли земельного участка
Для проведения оценки стоимости доли земельного участка можно использовать различные методы оценки. Один из распространенных подходов — сравнительный метод, который основывается на анализе цен продаж схожих земельных участков в данном районе. Также можно использовать доходный метод, основанный на оценке потенциального дохода от использования участка. Другой метод — стоимостной — учитывает затраты на приобретение, подготовку и развитие земельного участка.
Важно отметить, что оценка стоимости доли земельного участка должна быть проведена специалистом, имеющим соответствующую квалификацию. Такой эксперт учитывает все факторы, влияющие на стоимость участка, и проводит анализ рынка недвижимости. На основе полученных данных он составляет заключение об оценке стоимости, которое будет использоваться при проведении сделки купли-продажи доли земельного участка.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.