Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В действующем законодательстве нет прямого запрета на сдачу жилых помещений, приобретенных на маткапитал. При этом есть свои ограничения и требования. «Когда вы сдаете недвижимость, которая является общей долевой собственностью, нужно получить согласие всех собственников. Так как квартира куплена за маткапитал, одним из собственников является и ребенок, а значит, для сдачи квартиры в аренду нужно получить согласие органов опеки и попечительства», — пояснил Кирилл Стус.
Как сбегают арендаторы
Через две недели после визита ужа в сдающуюся квартиру я получила сообщение, что девушка с дочерью сами решили выехать. Мол, они уже это сделали, а наши ключи от квартиры лежат у ее матери.
Мой шок от всего происходящего было не передать словами. Когда я пришла проверять квартиру, то всё как было, так и осталось. Только добавились еще и горы мусора, на которые я не рассчитывала.
Я тогда очень сильно расстроилась и проплакала практически весь день. Думала только о том, что неужели я заслуживаю такого отношения к себе? Разве я была плохим арендодателем? Но ответов на эти вопросы я видимо так и не смогу получить.
Мы с мужем постарались вернуть квартире ее первоначальный вид. Как-то это уже не так получалось, да и настроения особо не было. Мы окончательно разочаровались в арендном бизнесе. Ведь мебель нам оставили с прокуренными дырами. И мы сами купили уже второй по счету и самый дешевый холодильник.
Решили так: если жильцу нужно что-то лучшее, то пусть покупает это сам без нашей помощи. А если все устраивает, то пусть довольствуется тем, что есть.
Как потратить материнский капитал на ипотеку?
У нас с мужем родился второй ребенок. Еще до его рождения взяли двушку в ипотеку, но сейчас из-за моего декрета платить стало тяжело: тратим больше, а получаю я совсем немного.
Слышала, что можно получить материнский капитал и погасить им ипотеку, но не знаю, как можно это сделать, какие документы собирать, куда их нести. Расскажите, пожалуйста.
И еще: моя подруга хочет взять квартиру в ипотеку, но на первоначальный взнос у нее денег нет. Она может попросить, чтобы ее материнский капитал перечислили банку на первоначальный взнос?
Этот материал обновлен 24.01.2021.
Ирина, поздравляем вашу семью с рождением ребенка! Материнским капиталом действительно можно погасить ипотеку или использовать его, чтобы внести первоначальный взнос. Вот как это работает.
Для начала обратимся к текущему российскому законодательству. В соответствии с законом сдача жилой недвижимости без оформления соответствующего договора и уплаты налога с получаемого дохода запрещена. Если вы решили сдавать ваше жилье квартиросъемщику «в темную», вы рискуете попасть под ответственность за незаконное предпринимательство. И получить за это серьезный денежный штраф и пени в дополнение к обязательному возмещению невыплаченного налога за весь срок аренды.
За указанными выше санкциями может последовать требование банка о досрочном погашении всей оставшейся суммы ипотечного кредита. Если вы этого не сделаете, банк получит право обращения в суд. И если судебное решение будет вынесено не в вашу пользу, вы с высокой вероятностью лишитесь имущества, находящегося в залоге у кредитно-финансовой организации. То есть, останетесь без купленной в кредит квартиры.
Дополнительные нюансы
Некоторые банки допускают возможность предоставления проекта договора найма без предварительного внесения в него конкретных данных арендатора. В подобном случае вы можете сначала получить разрешение, а уже после этого разместить в интернете или других источниках информации объявления с предложением сдачи квартиры.
Следует иметь в виду, что банк может выдвинуть дополнительные условия. К примеру, ограничить максимальный срок сдачи жилья квартирантам и т.п. Кредитно-финансовые организации обычно дают одобрение на аренду сроком до одного года. Поскольку в этом случае договор квартирного найма нет необходимости регистрировать. Следовательно, возникающее временное обременение не отразится в ЕГРН.
Банк имеет право наложить запрет, если вы решите сдавать в аренду квартиру, приобретенную по ипотеке с внесением материнского капитала. Поскольку это вступит в противоречие с условиями использования маткапитала. Если информацию о сдаче в аренду такого жилья получат органы опеки, с их стороны последует обращение в прокуратуру. И вас обвинят в мошенничестве с нарушением прав ребенка.
Поскольку одним из условий заключения кредитного договора на получение ипотеки обычно становится страхование приобретаемой жилой недвижимости, для сдачи квартиры в аренду ее собственнику потребуется согласовать это и со страховой компанией. Получив такой запрос, страховщик может повысить размер страхового взноса. Поскольку присутствие арендатора может быть расценено им как ранее не учтенный дополнительный риск.
Если вы вносите платежи по ипотеке своевременно и не имеете просрочек, это повышает ваши шансы на получение банковского разрешения на сдачу квартиры в аренду.
Можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду с оформлением квартиросъемщику временной регистрации? Да, можно, но это тоже следует согласовать с банком.
Откуда могут быть неприятности?
Это прежде всего органы опеки и попечительства. То есть, организация, которая играет ключевую роль в контроле за условиями проживания, образования и благополучия ваших детей. В том числе, обеспеченностью их жильем.
Дело в том, что материнский капитал, благодаря которому ваша покупка стала возможной, был предоставлен вам на основании пункта 1 части 3 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», который прямо указывает, что приобретение жилья возможно только с целью «улучшения жилищных условий». Другими словами, орган опеки ожидает, что от вашей покупки условия проживания детей изменится непременно в лучшую сторону: ваша семья вселится в новую квартиру, либо квартиру большей площади, либо в более комфортном районе города.
Если же после освоения материнского капитала ваше местоположение никак не изменилось и при этом в органе попечительства станет известно о том, что вы сдаете вновь приобретенное жилье, то при наличии достаточного количества свободного времени и желания потрепать нервы, его сотрудник вполне может подать обращение в районную прокуратуру для проведения надзорной проверки по вскрывшемуся факту. Во всяком случае, согласно п. 3 ст. 56 Семейного кодекса РФ это их прямая обязанность: принять все необходимые меры для защиты интересов и благополучия ребенка.
Если прокурорская проверка подтвердит эти факты и вынесет заключение о нецелевом использовании средств капитала, то теоретически может быть инициирован судебный процесс по аннулированию права на материнский капитал и возврату этих средств в бюджет Пенсионного фонда.
Как сдать квартиру, купленную на материнский капитал правильно?
В действительности, закон не содержит однозначного запрета на такого рода распоряжение жилплощадью, приобретенной на средства материнского капитала. Такую квартиру можно и продать и сдать в наем, но при этом интересы детей не должны пострадать. Как это вообще возможно?
Для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- В квартире, приобретенной на материнский капитал, обязательно должны быть выделены доли всех членов семьи: мужа и детей. Сделать это можно непосредственно в ходе сделки, составив договор сразу с участием детей, а точнее их законных представителей (родителей), если дети несовершеннолетние.
- Жилищные условия детей должны улучшиться: они могут переехать в большее жилье, более комфортное и т.д. Это может произойти в результате дарения родителем или родственником ребенку иного, стороннего, жилья; выделения доли в квартире, новом месте проживания, условия которого, лучше, чем то, которое было приобретено на средства материнского капитала. Другими словами, ваши дети и без проживания в новой квартире должны быть обеспечены жилищными условиями. А их проживание в купленной квартире ухудшило бы эти условия.
Кроме того, у вас будет «железное алиби», если удастся сделать еще две вещи:
- Получить разрешение органа опеки на заключение договора сдачи в аренду. Поскольку любые действия по распоряжению имуществом, собственниками которого являются несовершеннолетние дети согласно ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, требуют согласования с органом опеки и попечительства.
- Оплата, получаемая от сдачи квартиры в аренду, также должна быть потрачена в интересах ребенка.
Безусловно, последние два требования являются крайне трудновыполнимыми, но я бы назвал их «факультативными». Если первые пункта реализованы, то такая позиция уже позволит аргументировано отбить атаки органа опеки, если таковые вообще возникнут.
Кому дают материнский капитал
Хотя капитал и называется материнским, претендовать на него могут не только матери. Круг потенциальных получателей более широкий. На материнский капитал могут претендовать не только биологические родители, но и приёмные.
А вот суррогатной матери такую выплату не дадут, как поясняют опрошенные «Секретом» юристы, поскольку родители в документах будут другие.
Материнский капитал могут получить:
- женщины, с 1 января 2007 года родившие или усыновившие второго, третьего ребёнка или последующих детей;
- женщины, с 1 января 2020 года родившие или усыновившие первого ребёнка;
- мужчины — единственные усыновители второго, третьего или последующих детей с 1 января 2007 года;
- мужчины — единственные усыновители первого ребёнка с 1 января 2020 года;
- мужчины — отцы или усыновители, если женщина (мать или усыновитель) умерла, лишилась родительских прав или ещё по каким-то причинам не может получить маткапитал.
- в редких случаях материнский капитал могут выдать ребёнку (совершеннолетнему или нет) или нескольким детям в равных долях. Такое может произойти, если ребёнок учится очно, ему 23 лет, а у родителей или усыновителей больше нет прав на маткапитал.
Опекуны не могут получить материнский капитал.
Оформление договора аренды при сдаче в аренду жилья, приобретенного на материнский капитал
Для того чтобы заключить договор аренды квартиры, приобретенной на материнский капитал, необходимо обратиться к юристу или специалисту в области жилищного права. Это связано с тем, что законодательством РФ предусмотрены определенные требования и правила по использованию этого материнского капитала.
Для начала необходимо известно, что при использовании средств материнского капитала на покупку жилья, оно не может быть использовано на нецелевые нужды, включая сдачу в аренду. Однако, при соблюдении определенных мер и ограничений, можно сдать купленную на материнский капитал квартиру в аренду.
При заключении договора аренды необходимо учитывать правила, установленные Гражданским кодексом РФ, такие как определение срока сдачи квартиры в аренду и условий оплаты. Также необходимо учесть множество других факторов, например, определить размер доли квартиры, который может быть сдан в аренду.
Отдельно стоит отметить вопрос обязанности использования полученных денег материнского капитала на оплату ипотеки. В том случае, если деньги были использованы на купленную квартиру без ипотеки и находятся на счету, их можно использовать на оплату других жилищных рисков, включая сдачу квартиры в аренду.
Если квартира куплена для жилья детям, находящимся под опекой, то необходимость в оформлении договора аренды меньше, так как регулирование этих отношений производится по-другому. В том случае, если опекун пожелает сдать квартиру в аренду, необходимо собрать соответствующий пакет документов и обратиться в суд или иной орган, который осуществляет попечительство.
Важно отметить, что при сдаче в аренду жилья, приобретенного на материнский капитал, налоговая могут предъявить требование к уплате налоговых вычетов. Поэтому при оформлении договора аренды необходимо учесть множество мер и определенные правила, чтобы нести ответственность за действия, соответствующие действующему законодательству.
Учет налогов и отчетность
Если вы решили сдать в аренду квартиру, купленную на материнский капитал, то перед этим вопросом встает вопрос о налогах и отчетности.
Во-первых, известно, что в соответствии с законодательством РФ вы обязаны уплатить налог на доходы физических лиц за полученные от аренды жилья средства. Кодексом об этом регулируется достаточно подробно.
Во-вторых, нужно понимать, что деньги, полученные от сдачи жилья в аренду, могут быть использованы только в целях, установленных законом, а именно: погашение ипотеки на купленную квартиру, ремонт жилья, покупка жилищных сертификатов и т.д. Если вы планируете использовать деньги на другие цели, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение.
Если же вы уже решили сдавать жилье в аренду, то вам нужно будет вести отчетность о доходах и расходах. Здесь стоит обратиться к налоговой инспекции, чтобы получить консультации по правильному учету и заполнению необходимых документов. Также, при найме жилья нужно заключать договор с арендатором, где будет указана сумма арендной платы и срок аренды.
Наконец, стоит учитывать, что если вы купили жилье на материнский капитал до получения его, то доля материнского капитала будет зарегистрирована на детей. Это означает, что если вы решите продать квартиру в будущем, то вы будете обязаны выплатить месту детей их доли в материнском капитале за купленное жилье.
Сдача квартиры студенту
И у нас действительно получилось найти такого арендатора. Им был приятный молодой человек, который учился в университете неподалеку от нашей студии. В принципе, пообщавшись с ним лично, мы решили передать студию в аренду именно ему. Тем более, что поиски адекватного человека могли растянуться на несколько месяцев.
Параллельно мы еще проводили просмотр. Но, в основном, на них приходили какие-то абсолютно космические люди. У меня не было в них ни капли уверенности. А вот наш парень оказался толковым, и в случае любых неполадок с квартирой сразу нам звонил. Он предлагал нам приобрести новый холодильник в счет арендной платы, но мы отказались от этого предложения.
Шок наступил ближе к новогодним праздникам, когда у меня раздался звонок с неизвестного мне ранее номера. Это звонила мать этого студента. Она живет в другом городе, и ее сын долго не выходит на связь. Сказала, что пошли уже вторые сутки как он трубку брать перестал.
Его мать хотела узнать, можно ли как-то пойти и его проведать. Я сразу собралась и поехала туда. Даже не позвонила ему самостоятельно, а надо бы было — этот вопрос я решила бы за минуту, а не потратила несколько часов своего времени в выходной день.
Как оказалось, ее сын отчислился из университета и очень испугался реакции родителей. Видимо, парень решил спрятаться от проблемы. Я его прекрасно понимаю, потому что когда я уходила из ВУЗа, то тоже хотелось провалиться под землю и никак не контактировать с родственниками, чтобы не получить лишнее осуждение.
Съехал он от нас на следующий месяц, потому что жить в этой студии ему уже было ни к чему. Пожалуй, это был единственный адекватный арендатор из всех, кто у нас жил.
Очевидно, что при таких условиях сдавать квартиру невыгодно: прибыль с аренды не покрывает трат собственника. Чтобы оставаться в плюсе, жилье требуется сдать за 40 тысяч в месяц. Такая сумма поможет покрыть все расходы, включая незапланированные (на замену мебели, косметический ремонт и пр.). Однако можно изменить не цену аренды, а условия приобретения жилья. Например, имея миллион на первоначальный взнос, выбрать квартиру дешевле, найти банк с меньшей процентной ставкой по ипотеке, увеличить срок выплаты кредита. В последнем случае увеличится переплата за жилье, однако снизится ежемесячный платеж. Также следует учитывать, что в нашем примере приводились средние значения, алгоритм. На практике же ситуация может выглядеть иначе. Таким образом, рекомендуется просчитать все расходы и возможные доходы, чтобы выбрать наиболее прибыльный вариант. Но есть и другой вопрос. Если сдача все же оказывается невыгодной, стоит ли приобретать жилье? Есть несколько аргументов в пользу покупки:
- квартиру можно в дальнейшем монетизировать, причем ее цена способна со временем вырасти;
- аренда после погашения ипотеки будет приносить доход;
- стоимость аренды может возрастать, а платеж по кредиту останется неизменным;
- временная сдача квартиры, купленной для себя, способна позволить сэкономить на ежемесячных выплатах банку.
Выгодно ли сдавать ипотечное жилье в аренду?
Если сдавать квартиру в ипотеку, полученные деньги от сдачи можно направить на погашение кредита. Благодаря этому снижается кредитная нагрузка. Но все будет зависеть от суммы, за которую сдаете. И не стоит забывать о дополнительных расходах и возможной порче имущества. Если в квартире что-то сломается, а вы не заключали договор, придется все ремонтировать за свой счет.
Если получили от банка разрешение на сдачу квартиры и заключили с квартирантами договор, будете платить налоги. Например, купили квартиру в Москве за 9 млн руб., а сдаете за 35 тыс. руб. Если вы самозанятый, платите 4% от дохода и еще на оплату коммунальных услуг будет уходить в районе 4 тыс. руб. Чистая прибыль в месяц получится 29 400 руб. Для физических лиц налог составляет до 13%, а если сдаете как ИП — налог составит 6%. Но если не ставили в известность банк и не заключали никаких договоров с квартирантами, всю прибыль будете забирать себе.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом
Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
паспортные данные продавца и покупателя;
-
сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
-
выписка из ЕГРН;
-
разрешение органов опеки на продажу;
-
стоимость жилья;
-
подтверждение того, что объект не находится под обременением;
-
порядок вступления договора в силу;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Можно ли использовать арендные платежи для погашения ипотеки?
Да. Закон об ипотеке дает право сдавать залоговую квартиру в аренду или наем. Вырученные от аренды или найма квартиры средства могут использоваться для оплаты ежемесячных платежей или досрочного погашения основного долга по ипотеке.
При расчете доходов от арендных платежей и расходов на оплату ипотеки учитывайте тот факт, что некоторое время квартира может находиться в простое. Поиск арендатора может затянуться и в этот период платить по кредиту придется из собственных средств. Чтобы в такой ситуации избежать просрочек по ипотеке необходимо иметь финансовую подушку в размере 2-3 ежемесячных платежей по кредиту на случай простоя квартиры в период поиска арендатора.