Объект налогообложения при первоначальной переуступки права требования в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объект налогообложения при первоначальной переуступки права требования в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).

Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).

Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.

Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.

Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:

• в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
• покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
• реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.

Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%.

Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.

Алгоритм оформления цессии

1. Договоренность. Первым этапом всегда должно быть достижение устной договоренности о том, что права на требование долга необходимо передать.
2. Составление соглашения цессии. Особенности зависят от заключения «первичного» договора, права которого переуступаются. Если он заключался в простой форме, то и цессию не обязательно заверять нотариально. Но подавляющее большинство сделок регистрируются у юристов, а значит, и договоры по передаче прав также необходимо нотариально заверить. Варианты соглашения:
   • двухстороннее: между цедентом и цессионарием, должник лишь информируется;
   • трехстороннее – должник является стороной договора.
3. Информирование должника о перемене кредитора – обязательное условия договора цессии. Это делается путем направления письменного уведомления.
4. Взаимодействие нового кредитора с должником – принятие обусловленных законом мер по взысканию долга.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

---

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

---

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Как правильно посчитать стоимость прав при переуступке лизинга

Договор цессии – это документ, в котором нужно обязательно указать стоимость прав. Основным объектом средств по первоначальной цене выступает автомобиль.

Для правильного оформления стоимости надо к сумме лизинговых платежей с выкупной ценой добавить затраты на получение предмета лизинга. К примеру, когда нужно заплатить за доставку машины.

Также необходимо понимать, что при выплате выкупной стоимости по схеме одновременно с платежами по лизингу, а не в конце договора, эти платежи будут выступать в качестве авансов.

Внимание!
Особенности любого лизингового соглашения таковы, что каждый внесенный платеж приближает лизингополучателя к тому, чтобы стать полноправным собственником предмета договора. Чем больше средств перечислено, тем больше прав у пользователя техники.

Как правильно определить стоимость прав сторон на примере грузового авто:

1. Определить текущую рыночную стоимость техники, обязательно учесть износ грузовика.
2. Посчитать разницу между рыночной ценой и уже выплаченной суммой.
3. Перечислить разницу первичному арендатору, выкупив тем самым все права на технику.

РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Бухгалтерский учет уступки права требования с убытком

Бухгалтерский учет уступки права требования с убытком. Ситуация. Поставщик реализовал товар покупателю. Всего было реализовано товара на сумму 400 млн. руб. Покупатель товар не оплатил и Поставщик уступил право требования задолженности Покупателя в 400 млн. руб. новому кредитору за 14,5 млн.руб. Оценка дебиторской задолженности в 14,5 млн.руб. произведена специализированным оценщиком. Убыток от уступки права требования для целей бухгалтерского учета полностью учтен в расходах организации на дату уступки права требования, т.е. дебиторская задолженность, уступленная новому кредитору, списана со счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы». 10.12.2014 г. Организация – Поставщик приняла решение о ликвидации и 18.12.2014г. Арбитражным судом принято заявление Поставщика о признании его банкротом. 10.12.2014 г. Организацией–Покупателем также было принято решение о ликвидации и 18.12.2014г. Арбитражным судом принято заявление Организации –Покупателя о её ликвидации. Вопрос. Возникают–ли у организации, совершившей указанную уступку права требования какие-либо (бухгалтерские, правовые, финансовые, налоговые) риски при отражении данной операции в бухгалтерской отчетности за 2014 год (последствия, основания).

Это интересно: Какие Документы Нужны При Продаже Гаража Собствеником

Отметим, что организация, в отношении которой ведется процедура банкротства, обязана вести бухгалтерский учет непрерывно с даты госрегистрации до даты прекращения деятельности в результате реорганизации или ликвидации (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 06.12.11 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Следовательно, организация-поставщик, проходящая процедуру банкротства, обязана своевременно представлять бухгалтерскую отчетность в полном объеме.

Как происходит передача прав требования?

Основной момент этого процесса — составление договора цессии. Для того чтобы он имел законную силу, в нем должны быть указаны:

• Полные сведения о двух (трех) сторонах соглашения.
• Сведения о должнике, если он не является одной из сторон, как при заключении трехстороннего соглашения.
• Подробное описание предмета договора.
• Порядок разрешения споров при их возникновении на всем протяжении реализации сторонами своих прав и обязанностей.
• Любые другие сведения, которые стороны считают необходимым отобразить в договоре.

Дополнительный договор заключается в той же форме, что и первоначальный. То есть если изначально имелось нотариальное заверение, то его потребуется составить и во второй раз. Если же заверения не было, а составлялось простое письменное соглашение, то и договор цессии составляется по такому же принципу. Если договор цессии затрагивает сферу недвижимости, требуется регистрация объекта договора в Росреестре.

К договору цессии нужно приложить следующие документы:

• Справка, подтверждающая передачу предмета, описанного в соглашении. В данном акте следует привести все документы, на основании которых у цедента возникает право требования долга с заемщика.
• Любые другие соглашения, на основании которых в первоначальный договор вносились изменения.

Договор цессии при УСН доходы минус расходы (нюансы)

• наличие 2 сторон договора: передающей права (цедента) и получающей права после их уступки (цессионария);
• двойная ответственность цедента (за подлинность документов и действительность передаваемых прав);
• необязательность получения согласия должника на цессию при безусловно необходимом его письменном уведомлении об этой процедуре;
• иные особенности (невозможность регрессивных требований к цеденту при уклонении должника от исполнения своих обязанностей и др.).

• На сумму дохода по ДЦ. Денежные средства, полученные по договору уступки требования третьему лицу, являются доходом от реализации имущественных прав. Для упрощенца указанный доход учитывается в размере фактически полученной от цессионария суммы.
• Дату признания дохода по ДЦ. Признать доход необходимо в день поступления от цессионария денег на расчетный счет в банке или в кассу цедента (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Правовые особенности факторинговых операций

Законодательное регулирование отношений между сторонами по договору финансирования под уступку денежного требования (факторинга) осуществляется статьями 824-833 главы 43 ГК РФ. Коммерческая организация, передающая денежные средства в счет денежного требования, называется в договоре факторинга финансовым агентом или фактором, а сам поставщик — клиентом.

Предметом уступки, под которую предоставляется финансирование, может быть как денежное требование, срок платежа по которому уже наступил (существующее требование), так и право на получение денежных средств, которое возникнет в будущем (будущее требование).

В первом случае происходит продажа, уступка существующей дебиторской задолженности и выбытие денежного требования с баланса продавца. Это так называемый факторинг без регресса (безоборотный), когда после уступки задолженности с организации снимается ответственность за погашение данной задолженности должником (в соответствии с п. 3 ст. 827 ГК РФ), т. е. все риски лежат на финансовом агенте. При безрегрессном факторинге никакой комиссии за эту услугу финансовый агент или банк не начисляет, он просто покупает дебиторскую задолженность по заниженной цене.

Во втором случае поставщик передает товар покупателю по договору с отсрочкой платежа с одновременным заключением с финансовым агентом договора факторинга на продажу дебиторской задолженности, срок погашения которой еще не наступил. Взамен клиент получает определенную сумму денежных средств на определенный срок, по истечении которого организация должна их вернуть.

Это так называемый факторинг с правом регресса или оборотный факторинг.

Происходит при этом не выкуп дебиторской задолженности, как при регрессном факторинге, а кредитование организации под залог права требования долга. Гарантом возврата «кредита» при этом выступает дебиторская задолженность. Все риски, связанные с неуплатой должником денег, несет организация, а не финансовый агент. В этом случае финансовый агент удерживает вознаграждение за предоставленные денежные средства. Как правило, оно взимается в процентах от суммы долга за каждый день с момента выплаты клиенту суммы финансирования до момента окончательного расчета с покупателем. Могут взиматься:

• комиссия за факторинговое обслуживание, выраженная в процентах от суммы уступленной задолженности;
• фиксированные сборы за обработку документов, анализ состояния денежных требований, контроль за своевременностью их погашения, а также иные услуги, оказываемые финансовым агентом в отношении уступаемого требования и др.

Факторинг при «упрощенке»

Если объектом налогообложения при УСН являются доходы, уменьшенные на величину расходов, факторинговая комиссия может быть включена в расходы в том же порядке, что и у организаций, применяющих общий режим налогообложения. Иными словами, сумма признаваемых комиссий должна нормироваться, (подп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), если она зависит от величины предоставленного агентом финансирования или периода финансирования и взимается в процентах от суммы.

Налогоплательщик вправе учесть в расходах проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств, а также расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями.

В силу пункта 2 статьи 346.16 НК РФ расходы, указанные в подпункте 9 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ, принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ, применительно к порядку, установленному для исчисления налога на прибыль организаций статьями 264 и 265 НК РФ.

Похожие записи:

• Особенности пособий на детей в городе Махачкала и Дагестане
• Минимальная пенсия в России в 2023 году: таблица по всем регионам
• «Воры в законе» — откуда они пришли и что с ними сейчас