Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подали заявку на ипотеку какой шанс одобрения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Да, шансы у вас однозначно есть. Рассматривая заявку на ипотечный кредит, банк выясняет, насколько потенциальный заёмщик соответствует целому ряду требований, и среди них наличие действующего кредита может оказаться не самым важным обстоятельством.
Как банк оценивает кредитную историю
Кредитная история — это информация обо всех займах и кредитах, которые вы когда-либо оформляли. В ней отображаются сведения и о действующих обязательствах, и о тех, которые уже погашены, а также о просрочках по платежам и судебных взысканиях.
На основе этих данных банк рассчитывает кредитный рейтинг. Что на него влияет и что учитывается при расчёте:
- просрочки платежей: каждая из них, даже незначительная, отражается в кредитной истории и снижает кредитный рейтинг;
- продолжительность истории: может показаться странным, но у того, кто раньше не брал кредитов, вероятность одобрения ипотеки ниже, чем у того, кто давно и регулярно пользуется различными займами;
- наличие и количество текущих кредитов: чем выше долговая нагрузка, тем ниже шансы на одобрение новой заявки;
- запросы на получение кредитной истории: чем больше обращений к кредитной истории, тем ниже кредитный рейтинг.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Как вести себя, подавая заявку на ипотеку?
Самым разумным решением будет подача заявок сразу в несколько банков. Если вы не будете составлять обращение в электронном виде, а по старинке отправитесь в отделение, знайте: на специалиста важно произвести хорошее впечатление. Поэтому нужно как минимум опрятно одеться и не злоупотреблять алкоголем накануне визита в банк. Если на вашем теле имеются татуировки из мест лишения свободы, их стоит прикрыть.
Открытое, дружелюбное поведение и готовность ответить на вопросы банковского служащего, безусловно, сыграют вам на руку. Постарайтесь явиться в финансово-кредитное учреждение со всеми необходимыми документами и уделите внимание корректному заполнению анкеты.
Важно: рассчитывайте свои силы
Большинство заемщиков понимают, что с подписанием ипотечного договора их жизнь серьезно изменится. Да, они получат возможность переехать в собственную квартиру, но привычные затраты, вероятно, придется урезать. Если клиент накопил на солидный первоначальный взнос, такая решимость будет положительно оценена банком. Специалисты уверяют, что больше шансов на одобрение кредита будут иметь те, чей первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости жилья.
Понимая, что в дальнейшем вам нужно будет «затянуть пояса», все же не соглашайтесь на заведомо кабальные условия кредитования. Ежемесячные платежи по ипотеке не должны составлять более 50% от вашего дохода.
Наконец, стоит упомянуть и о таком факторе, как наличие созаемщиков. Семейные пары, подающие заявку на жилищный займ, всегда выглядят для банка надежнее одиноких клиентов. При этом большая вероятность получения денег будет иметься у тех супругов, которые имеют официальные источники дохода.
Кредитная история и ее влияние
Для того, чтобы одобрили ипотеку, нужна еще и хорошая кредитная история. Ее полное отсутствие не является препятствием для получения долгосрочного жилищного кредита. Однако если банку известно о том, что заемщик способен соблюдать финансовую дисциплину, это будет вам на руку.
Многие банки сотрудничают с Бюро Кредитных Историй — организации, в которой сосредоточены все сведения относительно кредитных историй населения. Поэтому не думайте, что проверить так называемую «всю вашу подноготную» банку не будет сложно. Никто не хранит в тайне эти сведения.
Если вас интересует, могут ли одобрить ипотеку с плохой кредитной историей, то у каждого банка свои требования и глубина анализа кредитных историй. Недавно созданные или небольшие финансовые организации закрывают глаза на мелкие недочеты, просрочки, а часто и вовсе не имеют договоров сотрудничества со всеми БКИ.
Стоп-факторы при получении ипотеки
Есть категории заемщиков, которым априори сложно получить ипотеку:
- индивидуальные предприниматели;
- лица, получающие основной доход от самозанятости;
- безработные;
- пенсионеры, не имеющие официального трудоустройства;
- люди, которые прошли процедуру банкротства физических лиц.
При определенных обстоятельствах все эти заемщики имеют шансы на получение ипотеки. Однако каждый случай требует индивидуального подхода:
- банк охотнее выдаст ипотеку на квартиру для ИП, если у предпринимателя есть супруг с постоянной работой и доходом. Также для одобрения заявки ИП может предоставить максимальное количество документов, подтверждающих наличие стабильных финансовых расчетов с заказчиками, — оригиналы договоров о сотрудничестве, бухгалтерские выписки;
- самозанятые пока что могут подтвердить свой доход только сведениями о выплаченном НДФЛ. Убедить банк помогут договоры с контрагентами, акты выполненных работ;
- безработный может получать доход от сдачи собственной недвижимости внаем и из других источников. Каждую цифру нужно подтверждать документами;
- пенсионер может пригласить в созаемщики будущего наследника ипотечного жилья — если у последнего имеется достаточный стабильный доход и хорошая КИ.
Кaк пoвыcить лoяльнocть кpeдитopoв и yвeличить шaнcы нa ипoтeкy
📌 Пpeдocтaвьтe вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты, cпpaвки и выпиcки, пpи нeoбxoдимocти, oбнoвитe дoкyмeнты в cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями бaнкa;
📌 пpoявитe oтвeтcтвeннocть пpи зaпoлнeнии зaявки нa кpeдит: нe дoпycкaйтe oшибoк, впишитe пoлныe и вepныe дaнныe;
📌 бyдьтe гoтoвы к диaлoгy c кpeдитopoм: бyдьтe нa cвязи пo yкaзaннoмy кoнтaктнoмy нoмepy тeлeфoнa, coтpyдники бaнкa мoгyт звoнить, чтoбы yтoчнить и пepeпpoвepить дeтaли;
📌 yвeличьтe paзмep пepвoгo взнoca;
📌 дo пoдaчи зaявки, пoгacитe пpeдыдyщиe зaдoлжeннocти;
📌 пpeдocтaвьтe дoкyмeнты нa нeдвижимocть и цeннoe имyщecтвo, кoтopoe мoжeт выcтyпaть в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo зaлoгa.
Что делать при отказе
Эксперты также говорят о том, стоит ли подавать заявку, если первоначальное заявление было отклонено.
‘Если причина отказа предыдущего банка была связана с кредитной нагрузкой или размером дохода, повторное обращение в тот же банк может быть одобрено’. Даже в краткосрочной перспективе заемщики могут изменить свои обстоятельства. Лучше.
Если заемщик решит подождать после нескольких месяцев чрезмерной активности, у заявки может быть больше шансов. Помните: все индивидуально и, опять же, зависит от характера заявителя», — прокомментировал Сурен Айрапетян.
‘Рекомендуется подавать повторное заявление в течение месяца после первоначального обращения.
Обычно банки не объясняют свои отказы. Узнать причины можно очень редко. Если причины серьезные и они их исключают, то кредит не дадут.
Что касается банка, то если причины несерьезные, то все зависит от Банки. В некоторых организациях вы можете подать заявление сразу же. В других организациях вам придется немного подождать», — сказал Дмитрий Иванов.
Вскрылись неликвидные факторы объекта
Хотя недвижимость может быть отличной, существуют непреодолимые факторы. Например, близость к кладбищам, заводам или неблагополучным районам.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Однажды покупатель пришел посмотреть участок, который я продавал. Ему понравился участок, и он внес залог. Но потом клиент решил еще раз посетить это место без меня и встретил соседа, который сам хотел купить участок.
Сосед стал грубить и скандалить, и покупатель отменил сделку. Мы продали участок гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, не пересекался с соседом заранее.
Опытные агенты по недвижимости советуют сразу информировать потенциальных покупателей о непреодолимых факторах неподвижности, чтобы не терять время.
Сергей Савельев, брокер (Серпухов): — Например, если кто-то смотрит на карту и видит, что в 500 метрах от дома есть заводы и шоссе, то нет необходимости их прятать. Вы плохо выглядите в его присутствии. Обычно я рассказываю о негативном соседстве в начале отбора, если расстояние до объекта недвижимости велико.
А если это займет несколько часов, скажите об этом заранее, чтобы не тратить время клиента. Вдруг им категорически не нравятся кладбища, расположенные в 200 метрах от них. Кстати, это не всегда является препятствием, поскольку такие покупатели все равно хотят его увидеть и получают кредит спустя неделю.
Однако дом рядом со свалкой долгое время не могли продать, несмотря на то, что предлагали почти половину цены.
Когда объект недвижимости впервые вносится в базу данных агентства, агентство должно сначала ознакомиться с районом, прежде чем вести туда покупателя. Иначе в решающий момент может произойти «сюрприз», которого никто не ожидал.
Сергей Савельев, абонент Национальной ассоциации риэлторов (Серпухов): — Когда я представлял дом, я и не подозревал, что рядом проходит железная дорога. Она ведет к гаражу, и мимо нее время от времени проезжают поезда. Покупателю очень понравился дом, и он уже был готов заплатить наличными.
Вдруг поезд останавливается за домом. Мы сами потрясены и вынуждены признать, что покупатель сразу же отказался от сделки.
Даже если фактор ликвидности внезапно появляется во время знакомства с недвижимостью, профессиональные брокеры по недвижимости сосредоточатся на нем и представят его в своих интересах.
Подробнее о том, как быстрее продать неликвидную продукцию, читайте в нашем блоге.
Отказ из-за неподходящей профессии или статуса
В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.
Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.
Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.
Кратко — почему могут отказать в выдаче ипотеки и как это исправить
Прежде чем подавать заявку на ипотеку, изучите требования к заемщикам и квартирам по конкретной банковской программе. Обычно требования размещают на сайтах кредитных учреждений, или их можно узнать у менеджеров в офисах банков.
Вот основные причины отказов:
- Несоответствие требованию банка. Например, кредитное учреждение может выдавать ипотеку только тем, у кого стаж работы не менее 1 года. Или возраст не меньше 30 лет. Решение — ищите другую ипотечную программу.
- Для покупателей квартиры в новостройке — застройщик не аккредитовал проект в банке. Решение — найдите банк, в котором новостройка аккредитована. Или попробуйте получить ипотеку в другом банке, который выдает кредиты и на неаккредитованные стройки.
- Для покупателей на вторичном рынке — отчет об оценке показывает рыночную стоимость квартиры меньше, чем вы собираете взять в долг. Решение — сократите сумму долга, увеличьте первоначальный взнос. Или найдите другую квартиру.
- Плохая кредитная история — когда у вас были просрочки по другим кредитам. Решение — проявите добросовестность, возьмите пару небольших кредитов и вовремя их выплатите.
- Недостаточно дохода — когда ежемесячный платеж по ипотеке получается больше, чем 40–45% от совокупного месячного дохода. Решение — повысьте доход или используйте программу без подтверждения дохода. Или найдите созаемщика, например, супруга.
- Много других долгов. Решение — выплатите долги.
- Есть задолженности по штрафам и налогам. Решение — погасить задолженности.
- Недостоверная информация в анкете или документах — банки отказывают, если что-то не так в справке о доходах с работы. Решение — если это техническая ошибка, попросите в бухгалтерии другую справку. Или попробуйте взять ипотеку без подтверждения дохода, для нее предоставлять информацию в банк не нужно.
- Отказ из-за статуса ИП или самозанятого. Или отказ из-за профессии с нестабильным или ненадежным доходом. Решение — попробовать получить ипотеку «по двум документам», без указания статус или профессии.
- Проработали меньше, чем полгода, в одной компании. Решение — поискать другую ипотечную программу или использовать программы «по двум документам».
- Неподходящий возраст. Например, вы младше минимальной границы, указанной банком. Или срок окончательной выплаты по ипотеке приходится на ваш возраст старше максимальной границы. Решение. Если вы младше — дождаться нужного возраста. Если старше — сократить срок, на который берете кредит.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Наличие непогашенного кредита усложняет ситуацию. Сотрудники банка будут скрупулезно проверять заемщика, задавая дополнительные вопросы.
Простые и важные рекомендации, чтобы повысить шансы на одобрение ипотечного займа:
-
Заранее собрать все необходимые справки, чтобы подтвердить свой доход (официальный или неофициальный) и платежеспособность.
-
Сообщить банку о займах, которые имеются на данный момент. Если кредит взят для внесения первоначального взноса на ипотеку, также нужно сказать об этом.
-
Проверить собственную кредитную историю, сделав запрос в любом банке. При возможности закрыть имеющуюся задолженность досрочно.
-
Убедиться, что нет иных долговых обязательств (штрафы, алименты и т. п.), если таковые есть – погасить их.
-
Привлечь надежных созаемщиков и поручителей, которые должны представить данные о своем доходе.
-
Посетить сразу 2-5 банков, оставив в каждом стандартную заявку. В каждом учреждении свое правило для принятия решения по кредиту. Поэтому если в одном банке отказали, остается вероятность, что в другом будет принято положительное решение.
Придерживайтесь этих простых рекомендаций и один из банков одобрит вашу заявку на ипотечный кредит.
Есть ли шанс на ипотеку с серой зарплатой и плохой кредитной историей
Если кредитная история испорчена, небольшие банки могут согласиться и прокредитовать заемщика. Некоторые банки, к примеру, берут клиентов, у которых в истории есть просрочка больше трех месяцев. Но условия для таких людей непростые: нужно внести не меньше 40% первого взноса, а сам кредит будет под 16% годовых. Но даже для этих банков важно, чтобы просрочка была закрыта как минимум полгода назад.
Некоторые люди рассуждают так: возьму ипотеку под невыгодные условия, а потом рефинансирую ее в другом банке. Но на практике такое сложно осуществить, потому что даже если один банк согласился выдать деньги, другой всё равно будет проводить проверку. И большинство банков смотрят, чтобы не было просрочек за последние пять лет. Как вариант — взять под высокий процент, платить вовремя и через пять лет рефинансировать в другом месте.
С плохой кредитной историей на согласование ипотеки может уйти несколько лет. Это время потребуется, чтобы закрыть все просрочки, перестать быть созаемщиком по другим кредитам и удачно закрыть несколько займов.
Если кредитной истории нет, кажется, что нужно купить несколько телефонов в рассрочку и вовремя их оплатить. Но это не совсем так. Банк может обратить внимание на то, что пустяковая покупка была оформлена в кредит, а значит, у человека нет денег на регулярный платеж по ипотеке. Чтобы знать наверняка, перед подачей заявки лучше проконсультироваться у кредитного менеджера в том банке, куда будете подавать заявку.
Если официальный доход небольшой, но есть регулярные выплаты из других источников, их стоит легализовать. Например, если человек работает в офисе за зарплату 50 000 рублей, а в свободное время подрабатывает на фрилансе и получает еще 30 000 рублей, банку стоит об этом знать. Но в качестве доказательств не подойдут слова, нужно будет показать договор подряда или справку из налоговой.
Если нет официального дохода, нужно объяснить банку, что происходит. Бывает, что люди строят дома или наращивают ресницы на дому, и их доход позволяет взять ипотеку, но официального подтверждения этому нет. Банк должен быть уверен, что клиент может платить регулярно, ему нужны гарантии. Например, можно показать профиль в инстаграме, где видно отзывы клиентов и фотографии, которые показывают результат работы.
Если зарплата серая — это не проблема для банка. Андеррайтер оценивает среднюю зарплату по рынку. Даже если в справке указан минимальный доход, он сможет оценить реальные выплаты, посмотрев в свою табличку с цифрами по профессиям и регионам.
Долго ли ждать ответ?
На оперативность рассмотрения кредитных заявлений влияет степень загруженности банковских сотрудников. Досконально проанализировать кандидатуру каждого потенциального заемщика не так-то просто. В среднем, заявка на выдачу ипотечной ссуды рассматривается специалистами в течение двух-трех рабочих дней. Более высокая скорость принятия решения отмечается по заявлениям, поступающим от зарплатных клиентов, доход которых проходит через счета в Сбербанке.
После того, как заявка будет одобрена, необходимо на протяжении 3 месяцев выбрать интересующий объект недвижимости, собрать все регистрационные документы. Алгоритм действий заемщика будет следующим:
- ознакомьтесь с конечной суммой, разрешенной Сбербанком к выдаче и условиями её предоставления;
- приступайте к выбору жилплощади. Квартира должна попадать не только под ваши параметры, но и под требования кредитной организации;
- соберите пакет документов по объекту, приобретаемому за счет заемных средств. По ним Сбербанк проверит жилплощадь, принимаемую под залог;
- при покупке «вторички» обязательно закажите оценку недвижимого объекта в специализированной компании.
Также, в ходе совершения сделки, обязательно застраховать передаваемую банку под залог недвижимость от рисков повреждения. Личное страхование заемщика является добровольным, но приобретя полис, шансы на одобрения ипотеки в Сбербанке возрастут.
Какие документы нужны?
При подаче заявки в банк потребуется паспорт, справка о зарплате, СНИЛС и копия трудовой книжки. Если вы получаете зарплату через банк, где планируете взять ипотеку, подтверждать доход и занятость с помощью справок необязательно. Мужчины призывного возраста должны предоставить военный билет. При наличии дополнительного дохода желательно подготовить документы, подтверждающие его размер (справки по форме банка, декларации, выписки со счетов).
Если вы приобретаете жилье в строящемся доме, после одобрения заявки потребуется договор долевого участия в строительстве, а также полный пакет учредительных документов по застройщику (Устав, решение или протокол о создании и т. д.).
При покупке недвижимости на вторичном рынке надо предоставить:
- отчет оценочной компании;
- документ-основание возникновения прав собственности у продавца, например, договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость (при наличии);
- выписку из ЕГРН;
- выписку из домовой книги;
- технический и кадастровый паспорт.