Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать квартиру коммунальной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.
Действия сособственников по преобразованию квартиры в коммунальную
Сособственники проводят серию мероприятий согласно законодательству РФ, после которых квартиру можно считать коммунальной:
- подают в суд исковое заявление;
- делают паспорт кадастровый;
- регистрируют право собственности на свои доли;
- оформляют план разделения комнат.
| Действия совладельцев | Полученный результат |
| Совместное мирное решение о разделе квартиры. | Каждый сособственник получает отдельную комнату без обращения в судебную инстанцию. Оплату услуг производят согласно полученной доли. |
| Решение вопроса в судебном порядке при невозможности договориться самостоятельно. Подача соответствующего заявления. | Выделение долей каждому жильцу квартиры происходит на основании судебного решения. |
Согласно действующему законодательству сделать приватизированную квартиру коммунальной не предоставляется возможным. Об этом свидетельствуют положения Жилищного Кодекса РФ. Но есть вариант, позволяющий максимально разделить права собственности. Это техническое разделение квартиры на основании ст. 34 СК РФ, ст. 244 ГК РФ и ст. 256 ГК РФ. Под эти положения не подпадают муниципальные жилые помещения, которые предоставлены гражданам по договору найма во временное пользование.
Также возможен раздел квартиры с выделением каждому собственнику изолированной комнаты (ст.16 ЖК РФ). В дальнейшем возможно улучшение жилищных условий на основании программы расселения коммунальных квартир.
Правила при отчуждении доли в коммунальной квартире
Правила предписывают уведомлять соседей при желании продать свою часть квартиры. По закону совладельцы имеют преимущественное право перед другими покупателями. Лицам со стороны можно продать долю после отказа сособственников. На принятие решения совладельцам дается месяц после нотариального уведомления о продаже. После истечения срока доля может быть продана сторонним лицам.
Если решено сдать свою часть в наем, то согласия других жильцов не требуется. Также регистрация на выделенной части площади еще одного жильца происходит без уведомления соседей. А вот ремонт на территории мест общего пользования требует уведомления и согласования с остальными совладельцами.
Ошибкой жильцов считается тот факт, когда не все сособственники знают правила и требования разделения квартиры на доли. Эти знания необходимо всем разъяснить, чтобы оформление каждой части происходило без задержек и казусов.
Вопрос №1. Участвуют ли квартиры, переоформленные как коммунальные с выделением долей в программах по расселению?
Такие квартиры не участвуют в программах, в отличие от настоящих коммунальных.
Самое основное правило для желающих сделать квартиру коммунальной – как можно больше договориться с сособственниками мирным путем. В этом случае процесс пройдет быстрее. Особое внимание следует уделять при желании продать свою долю. Здесь нужно учитывать разные нюансы:
отсутствие соседа или его смерть;
случай, когда совладелец проживает в другом городе;
отказывается принять уведомление о продаже или игнорирует его.
Каждый из этих случаев требует помощи нотариуса. Поэтому при возникновении подобных ситуаций не стоит затягивать, сразу обращайтесь в нотариальную контору.
Быстров А. Г., инспектор по вопросам гражданского и семейного права, г. Воронеж.
Шаг 3: Подготовка документов
При превращении двухкомнатной муниципальной квартиры площадью 42 кв. м в коммунальную, необходимо подготовить следующие документы:
- Заявление на согласование перепланировки квартиры
- Технический паспорт квартиры
- Договор купли-продажи или договор аренды квартиры
- Устав коммунального общежития (если имеется)
Заявление на согласование перепланировки квартиры должно содержать следующую информацию:
- ФИО владельца квартиры
- Адрес квартиры
- Описание предлагаемых изменений и перепланировки
- Согласие на проведение осмотра квартиры со стороны уполномоченных лиц
Технический паспорт квартиры является основным документом, удостоверяющим права собственности. При подготовке документов необходимо убедиться, что технический паспорт квартиры действителен и содержит корректную информацию о площади квартиры и ее комнатах.
До начала процесса превращения квартиры в коммунальную, необходимо заключить договор купли-продажи или договор аренды квартиры. Договор должен быть заключен между владельцем квартиры и коммунальным общежитием или другими заинтересованными сторонами.
Если в вашем случае требуется создание коммунального общежития, то необходимо также подготовить устав коммунального общежития. Устав должен содержать информацию о правилах проживания, порядке оплаты коммунальных услуг и других вопросах, касающихся жизни и организации общежития.
| Документы | Краткое описание |
|---|---|
| Заявление на согласование перепланировки квартиры | Содержит информацию о владельце квартиры, адресе квартиры и описании изменений |
| Технический паспорт квартиры | Документ, удостоверяющий права собственности и содержащий информацию о площади и комнатах квартиры |
| Договор купли-продажи или договор аренды квартиры | Заключается между владельцем квартиры и коммунальным общежитием или другими заинтересованными сторонами |
| Устав коммунального общежития | Содержит правила проживания, порядок оплаты коммунальных услуг и другие вопросы, связанные с организацией общежития |
Общая долевая собственность
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ВЅ).
При общей долевой собственности есть и свои особенности:
1) Отчуждение (или продажа) своей доли собственником возможно только при соблюдении преимущественного права покупки ее другими сособственниками.
2) Собственники такой квартиры пользуются всем жилым помещением в равной степени. То есть запретить ходить в ванную или туалет или проходить по общему коридору кому-то из собственников невозможно. Но при этом они могут определить порядок пользования квартирой, так скажем, полюбовно. Но если такое соглашение не достигнуто, то каждый собственник вправе обратиться в суд с соответствующим иском.
А вот что касается разделения финансового лицевого счета в рамках общей долевой собственности, то это сделать невозможно.
Ранее действовавший Жилищный Кодекс РСФСР включал в себя отдельную статью, которая регламентировала разделение финансово-лицевого счета жилого помещения. При этом новая жилищная политика государства направлена на то, чтобы коммунальные квартиры остались в прошлом. Поэтому в качестве альтернативы в данном случае может быть только разделение единого платежного документа, когда количество счет-квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг будет соответствовать количеству собственников долей в квартире. Для этого необходимо обратиться в управляющую организацию или ТСЖ с письменным заявлением от каждого собственника с приложением документов, подтверждающих право собственности на долю в квартире.
Общая долевая собственность
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Сегодня же положение таково, что владение «долей в квартире» нельзя приравнять к владению отдельной комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, отчертить ее границы или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры — угол, полкоридора и т.д.. Доля в квартире может выражаться только лишь в виде дроби (например, ½).
Переоформление коммунальной квартиры в отдельную
- Нотариус обязателен: в квартире несколько собственников со своими долями, кто-то один или двое решили подарить их кому-либо. Нотариальное согласие требуется от супруга, если покупка доли в квартире или доме случилась уже в браке.
- Нотариус не нужен: все владельцы дарят доли в одной сделке. Нотариальное согласие супруга не нужно, если доля досталась собственнику до брака, подарена, приобретена в наследство, приватизирована в браке или же был оформлен брачный договор, где оговорены детали владения недвижимостью.
Для договора дарения доли понадобятся такие же документы, что и для продажи квартиры:
- Документы, на основании которых получена доля: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и др.;
- Выписка из ЕГРН на жилое помещение;
- Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета;
- Техпаспорт или экспликация квартиры и поэтажный план;
- Паспорта дарителя и одаряемого.
Для оперативного заказа выписки ЕГРН, воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестер. Достаточно указать кадастровый номер или адрес недвижимости. И готовая выписка будет у вас уже через 30 минут.
Самое важное, о чем нужно помнить при продаже квартиры с двумя собственниками – это обязательное получение согласия второго совладельца перед тем, как совершается сделка. Это прямое требование законодательства, и если его проигнорировать, договор легко будет обжалован в суде и признан недействительным. Причем согласие должно быть не формальным устным, а оформлено в письменном виде и заверено у нотариуса. Если собственников больше, чем двое, необходимо получить такое согласие от каждого из них, вне зависимости от того, какая доля недвижимости принадлежит отдельному лицу.
Если сособственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо с ограниченной дееспособностью, по закону они не могут дать обоснованное согласие на продажу общей недвижимости, и необходимо просить разрешение на проведение сделки в местном совете опеки и попечительства, которое затем визирует представитель местной власти. Без подобного документа провести сделку в установленном порядке невозможно.
Если получить разрешение от второго совладельца по каким-либо причинам невозможно (он отказывается продавать недвижимость, находится далеко, с ним нет связи и т.д.), предварительно необходимо выделить долю в натуре, стать ее полноценным единственным владельцем, а только после этого совершать сделку. При этом не стоит забывать о приоритетном праве второго собственника на выкуп доли: заключать сделку купли-продажи с третьим лицом можно только в том случае, если совладелец откажется покупать долю, и данный отказ тоже нужно оформлять в письменном виде.
Для того чтобы провести сделку с недвижимостью, которая находится в общей собственности, необходимо придерживаться следующего порядка действий:
1. Уведомить второго владельца о том, что вы имеете намерение продать квартиру, и узнать его мнение по этому поводу.
Если он согласен с вашим решением, оформляется нотариальное подтверждение этого факта. Также возможно участие второго владельца со стороны продавца недвижимости: если он будет фигурировать в договоре купли-продажи и поставит под ним свою подпись, отдельно оформлять согласие не требуется. Если совладелец несовершеннолетний или недееспособный, потребуется получить специальное разрешение (см. выше).
2. Составить договор купли-продажи
указать в нем все условия сделки, убедиться, что перед вами честный покупатель, а не мошенник, после чего подписать документ. После получения денег за квартиру нужно передать новому владельцу ключи от жилья. Затем нужно пройти процедуру государственной регистрации прав собственности на недвижимость, чтобы покупатель стал полноправным собственником. Чтобы все прошло гладко, не забывайте о юридическом сопровождении сделки с недвижимостью.
Однако очень часто второй владелец отказывается от продажи квартиры, что серьёзно усложняет проведение сделки. Далее мы расскажем, как нужно действовать в таких ситуациях.
Достаточно редки ситуации, когда оба владельца хотят продать квартиру, чаще можно столкнуться с тем, что этого хочет только один собственник, а второй всячески отпирается от продажи. Конечно, о нотариально заверенном согласии на проведение сделки здесь рассчитывать не приходится, однако существуют возможности все равно продать принадлежащую вам долю недвижимости. Порядок действий следующий:
- После получения отказа на просьбу дать согласие на продажу займитесь оформлением выделения доли в квартире вместо долевой собственности. Процедура непростая, однако во многих ситуациях вполне реализуемая. Если это удается, вы становитесь полноправным владельцем своей части недвижимости, и теперь для совершения сделок с ней не потребуется разрешение других совладельцев.
- Направьте письменное уведомление второму собственнику о том, что вы хотите продать свою часть жилья, и предложите выкупить ее по указанной вами цене. Такое действие – это прямое требование законодательства, которое дает право приоритетного выкупа долей для обладателей остальной части недвижимости.
- Если в течение месяца вы не получили ответ на свое предложение, или второй собственник отказался покупать вашу долю, далее вы можете заключать любые сделки с третьими лицами, и они будут полностью законными.
Кстати, если второй собственник пропал без вести, с ним нет никакой связи, а значит, невозможно узнать о его мнении относительно продажи квартиры, сделку можно провести без его участия. Но нужно помнить, что, во-первых, он должен официально числиться пропавшим без вести, а во-вторых, если он объявится в течение года после заключения договора, он будет иметь возможность оспорить сделку.
Если по каким-либо причинам выделить долю не удаётся, и прийти к общему знаменателю со вторым владельцем невозможно, единственное, что остается – это обращение в суд. Если грамотно подготовиться к процессу, изложить все обстоятельств дела, привести подтверждение того, что вы действовали по закону, однако так и не смогли распорядиться своей долей по желанию, суд может пойти навстречу и дать согласие на проведение сделки (чаще всего – через принудительное выделение доли).
Для того, чтобы сделать квартиру коммунальной через суд, в первую очередь нужно подать исковое заявление. К иску прилагаются необходимые документы. Суд назначает слушание, на котором решается правомерность деления жилплощади. Деление должно быть осуществлено без потерь для каждого каждого хозяина.
Можно ли сделать квартиру коммунальной?
Власти заявляют, что коммуналки – это зло, которое нужно как можно скорее искоренить. Но многие петербуржцы, наоборот, заинтересованы в создании новых коммунальных квартир. БН разбирался, можно ли превратить отдельную квартиру в коммунальную, если этого потребовали жизненные обстоятельства.
Согласно редакции петербургского закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга» от 2001 года коммунальной признается квартира государственного или муниципального жилищного фонда Петербурга, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями, не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя. Коммунальными также признаются квартиры, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду Петербурга, в которых отдельные комнаты приватизированы. При этом хотя бы одно изолированное жилое помещение (то есть комната) должно продолжать находиться в государственной или муниципальной собственности. Квартиры, отвечающие перечисленным выше характеристикам, официально считаются Правительством Петербурга коммунальными и могут быть включены в программу расселения коммунальных квартир.
Несмотря на отсутствие необходимых норм в законодательстве, на практике коммунальные квартиры в Петербурге продолжают появляться. Речь идет о приватизированных квартирах. «Основной способ «превращения» таких объектов в коммуналки – это раздел квартиры при разводе. Также часто отдельная квартира становится «коммунальной», когда в наследство вступает несколько наследников, зачастую дальних родственников, которые никогда не общались друг с другом», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова.
В обоих случаях сособственники жилья могут определить порядок пользования жилым помещением и заключить соответствующее соглашение у нотариуса. Если решить вопрос мирно не удается, определить порядок пользования можно и по суду. Причем доли в общей долевой собственности могут не совпадать с площадью используемых помещений. На практике это выглядит следующим образом. Например, мама с дочкой пользуются комнатой 18 кв. м, а бывший супруг пользуется комнатой в 9 кв. м, хотя у обоих супругов может быть 1/2 доли в квартире.
После определения порядка пользования любой из сособственников может продать свою долю совладельцам или третьим лицам. При этом доля продается с правом пользования конкретным помещением в квартире (то есть определенной комнатой), что фиксируется в договоре купли-продажи.
«Такие сделки занимают около 30% вторичного рынка Петербурга, – констатирует директор офиса «Комсомола, 41» агентства «Петербургская Недвижимость» Ирина Романова. – К нам часто обращаются клиенты с пожеланием продать комнату (чаще всего ½ доли в квартире) после развода и раздела имущества. После такой сделки квартира фактически становится коммунальной, хотя официально подобного статуса и не имеет».
Возможно ли сделать из квартиры коммуналку?
До сих пор большое количество граждан проживает в коммунальных квартирах, несмотря на то, что уже давно была поставлена задача — коммуналки долой из российской жизни! Это действительно до сих пор одна из наиболее социально значимых жилищных проблем.
Что и говорить, и сейчас некоторые граждане мечтают сделать из обычной квартиры коммунальную, разделить счета. К примеру, бывшие супруги, которые вынуждены проживать на одной жилплощади, так как она не поддается размену. Можно ли сегодня превратить свою квартиру в коммуналку или это уже невозможно? И как вообще существуют на сегодняшний момент коммунальные квартиры?
Изначально коммунальные квартиры предоставлялись по договору социального найма жилого помещения (каждой семье по комнате в многокомнатной квартире). В дальнейшем такие квартиры были приватизированы в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Соответственно, каждая такая семья получила право собственности на занимаемую комнату в квартире. Все это оформлялось документально, и у каждого владельца комнаты существует свой собственный пакет документов.
Вместе с тем зачастую сегодня коммунальной считают квартиру, которая находится в общей долевой собственности нескольких лиц, не являющихся родственниками. А также к коммунальному жилью приравнивается еще и жилое помещение (например, дом), в отношении которого сособственники выделили свои доли в натуре.
Рассмотрим оба эти случаи более подробно.
Как доказать необходимость превращения квартиры в коммунальную
Для доказательства необходимости превращения квартиры в коммунальную через суд необходимо собрать достаточно доказательств, подтверждающих несостоятельность и неплатежеспособность текущего владельца квартиры. Первым шагом следует предоставить суду документы, подтверждающие факты неплатежей, такие как счета за коммунальные услуги, судебные решения о задолженности, исполнительные листы и прочие документы.
Важно также собрать информацию о финансовом положении владельца квартиры, такую как его доходы, имущество, официальные трудовые отношения или иные источники дохода. Данные документы будут служить доказательством, что владелец не способен оплачивать коммунальные услуги.
Дополнительно, при сборе доказательств необходимо обратить внимание на социальные и моральные аспекты, подтверждающие необходимость превращения квартиры в коммунальную. Например, можно предоставить свидетельства от соседей, свидетельские показания или справки из органов опеки и попечительства о том, что владелец квартиры нарушает законодательство, злоупотребляет алкоголем или наркотиками, создает угрозу для окружающих семью, особенно если в ней присутствуют несовершеннолетние.
В итоге, представив достаточное количество доказательств о финансовой несостоятельности и социальной опасности текущего владельца, суд может принять решение о необходимости превращения квартиры в коммунальную. Однако, для достижения положительного результата, очень важно правильно подготовить и представить все документы, а также обратить внимание на докладывание доказательств в соответствии с требованиями судебных органов.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) закрепил пользование общим долевым имуществом. Порядок пользования имуществом, находящимся в совместной и долевой собственности определяется также Семейным кодексом Российской Федерации (СК РФ).
Раздел квартиры возможен как по соглашению сособственников, заверенному нотариусом, так и в судебном порядке (чаще всего применяется при разводе). Соглашение между совладельцами жилого помещения является наиболее простым вариантом. В нем можно предусмотреть раздел имущества не только в равных долях, но и в других размерах. Если у сторон не получается договориться между собой, они имеют право на обращение в суд для разрешения ситуации.
Выдел доли из общего имущества одного из собственников не прекращает прав на общее имущество других сособственников. Но при этом у гражданина, выделившего долю прекращается право на общее имущество.
Для выделения доли в квартире в натуре необходимо, чтобы были соблюдены следующие условия:
- комната должна быть изолирована от других комнат;
- должна иметь отдельный вход;
- должна соответствовать санитарным нормам.
Вариант судебного решения спора
Когда все возможные варианты исчерпаны, остается лишь обращение в суд. Если имеется возможность привлечь адвоката, он поможет подать иск в суд. Подается он туда, где проживают ответчики. Составляется иск по общим правилам. Все требования в нем излагаются кратко и лаконично. В обязательном порядке на заявлении ставится дата и подпись заявителя.
Если заявление примут, то в пятидневный срок судья вынесет решение о возбуждении гражданского дела. Дело будет рассмотрено в срок 2 месяца, но иногда он может быть сокращен. Если опираться на правоприменительную практику, то требования, выдвигаемые истцом, практически всегда удовлетворяются. Суд разделит задолженность по коммунальным платежам. Решение будет направлено в адрес поставщика услуг. Начиная со следующего месяца, каждый пользователь будет получать отдельную квитанцию.
Коммунальные платежи должны вноситься в полном объеме и в срок. Недобросовестные плательщики должны четко запомнить, что их долги оплачивать никто не собирается.