Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка недостроенного встроенного помещения 2021». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2023 года вступает в силу новая форма налогового уведомления для физлиц, которая предполагает графу «Всего к уплате налогов». Она будет включать в себя НДФЛ, транспортный налог, земельный налог и налог на имущество.
Всероссийская переоценка объектов недвижимости
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий, помещений
Особенности оценки долей, не выделенных в натуре
На практике довольно часто приходится сталкиваться с оценкой долей, не выделенных в натуре. Эти доли еще называют земельным паем. Данный объект представляет собой некую долю, не выделенную в натуре, то есть не имеющую четких границ, в большом земельном участке, которым владеет некая группа лиц.
То есть в наличии имеется большой участок, находящийся в долевой собственности у некой группы лиц (обычно это бывшие колхозы и совхозы), и каждый крестьянин имеет некую долю в этом земельном участке, правда, никто не может точно сказать, какой долей он владеет, поэтому оценка таких объектов бывает сопряжена с целым рядом трудностей и особенностей. Тем не менее рынок купли-продажи земельных паев достаточно развит, продается большое количество паев. Один земельный пай стоит значительно дешевле, чем аналогичный земельный участок, выделенный в натуре.
Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Данный метод является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.
Аналогично методу ДДП определяем чистый денежный поток, который генерирует объект, и делим его на ставку капитализации.
Ставка капитализации определяется на базе ставки дисконтирования путем прибавления нормы возврата капитала и вычитания ожидаемых долгосрочных темпов роста.
Норма возврата капитала учитывается, если в процессе эксплуатации прогнозируется изменение стоимости актива. Обычно в расчетах прогнозируют изменение стоимости недвижимости в результате обветшания, то есть физического износа. Поэтому норму возврата капитала принимают равной единице, поделенной на количество лет, равное остаточному сроку службы здания.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);
- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Постановление Правительства РФ № 442 разделило все недостатки, которые собственник может обнаружить при приеме квартиры, на два типа:
- существенные;
- несущественные.
Если выявленные дефекты окажутся несущественными, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта приемки. В таком случае все недостатки перечисляются в документе, а застройщик обязуется устранить их в установленные законом сроки.
Когда обнаруженные дефекты оказываются существенными, владелец недвижимости может:
- отказаться от подписания акта приема до момента устранения всех недостатков;
- расторгнуть договор покупки квартиры и потребовать возврата денежных средств.
К кому обратиться за оценкой незавершенного строительства
В компании «Центр Делового Консультирования» об оценке незавершенного строительства профессиональные оценщики с многолетним и безупречным опытом на отечественном рынке оценки знают многое. За 12 лет работы с недвижимостью мы смогли зарекомендовать себя как надежный и ответственный партнер. Наши отчеты принимают многие банки страны. Со стоимостью, определенной нами, считаются отечественные и зарубежные инвесторы.
При необходимости оценить незавершенку для любой цели и в кратчайшие сроки обращайтесь в «ЦДК»! Вы сможете убедиться, что мы умеем работать оперативно и слаженно. На основании определенной нашими независимыми оценщиками стоимости вы смело можете строить дальнейший прогноз и определить перспективность сделки:
- возможно ли завершение строительства в соответствии с имеющимся у собственника проектом;
- требуется ли перепрофилирование назначения объекта с частичным или полным сохранением уже имеющихся конструкций;
- возможно наилучшим вариантом станет демонтаж недостроя – ценность имеет в данном случае только участок земли, а стоимость зданий и сооружений будет носить отрицательный характер, так как снос всегда требует дополнительных расходов.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
Такие ситуации касаются старых домов. Они никогда не были зарегистрированы, а документы на них часто бывают утеряны. В нем может жить уже не первое поколение наследников первого владельца, при этом никаких законно зарегистрированных прав у них нет. Юридически, такой дом считается самостроем.
Право приобретательной давности наступает в том случае, если вы владеете домом больше 15 лет. В этом случае нужно доказать, что за эти годы он не был реконструирован, перестроен. Чтобы воспользоваться правом приобретательной давности необходимо соблюдение следующих условий:
- У вас должны быть основания для владения, а соседи должны подтвердить, что вы жили здесь последние 15 лет.
- У вас должны быть доказательства, что все эти годы вы непрерывно владели домом. Таким доказательством могут служить квитанции на оплату коммунальных услуг.
- Местная администрация раньше не высказывала претензий. Например, домом владел ваш родственник, никаких претензий в течение последних 15 лет со стороны администрации не было. В этом случае администрация не имеет права предъявлять претензии наследникам. Дом оформляется по приобретательной давности.
В процессе оценочной деятельности по ОНС могут возникать следующие проблемы и сложности:
- несоответствие технических характеристик и объема выполненных работ проектной, сметной документации;
- отсутствие рынка спроса-предложений на ОНС, что усложняет определение реальной рыночной стоимости;
- сложность и объем объекта, что влечет удорожание и затягивание сроков оценки;
- отсутствие разрешительных документов на участок или объект, что скажется на точности оценки.
Обратившись к нам, у вас не возникнет проблем с получением объективного и достоверного отчета об оценке незавершенного строительства. Мы всегда гарантируем качество своей работы, отвечаем за ее результат!
Оценка объекта незавершенного строительства – довольно сложная процедура. Основная причина этого заключается в том, что помещение еще не готово к его функциональному использованию, следовательно, не может приносит доход.
Кроме того, такое приобретение потребует дополнительных финансовых вложений. Стоит упомянуть и то, что сделку могут сопровождать некоторые юридические сложности: проблемы с документацией, спорные вопросы относительно долевого разделения и многое другое.
На территории РФ расположено немало объектов незавершенного строительства. В связи с этим растет необходимость проводить оценку такой недвижимости. Данная процедура имеет свою специфику и требует учета множества факторов. Чтобы получить максимально точные расчеты, необходимо обратиться к специалистам. Полученный отчет можно предъявлять в судебные и иные государственные органы.
Иногда, в случае неудачного либо приостановленного инвестиционного проекта, строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, в результате чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство». В таких случаях перед организацией встает вопрос, как поступить с подобными объектами. Вне зависимости от планов на их использование в будущем, возникает необходимость произвести оценку рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.
Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.
Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:
- Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства.
В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения. Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.)
Постановка объекта на баланс предприятия.
Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:
В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.
Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.
В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.
Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.
[2]
В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.
Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.
Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.
Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.
Уважаемые коллеги, подскажите по оценке недостроенного жилого дома. Степень готовности составляет 70% (нет отделки и коммуникаций). Оценка для сбера. Сравнительным и доходным думаю оценивать не стоит, так как аналогов с такой степенью готовности нет. Собираюсь оценивать только затратным. Подскажите как правильнее оценить в этом случае — методом разбивки по компонентам с применением Ко-инвеста, вычленив оттуда коммуникации и отделку или есть какие-то еще нюансы? Такая же ситуация и со вторым объектом, оценка для администрации, степень готовности 4% (только залит фундамент). И стоит ли в данном случае оценивать износ (мое мнение нет, но данные объекты еще не оценивал). Заранее спасибо!
Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:
- предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
- установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
- установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.
При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
- Инвестиционные договоры.
- Сметы.
- Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
- Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.
К документам второй группы относятся:
- Проектно-сметная документация.
- Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
- Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.
Долгострои сравнят с землей
При проведении оценки стоимости незавершенного строительства независимые эксперты нашей компании используют модернизированные методы, учитывающие особенности рыночных реалий. В зависимости от наличия необходимых документов (локальных смет, информации о готовности и пр.) могут применяться одна или несколько методологий оценивания:
- Затратный метод, при котором индивидуально разрабатываются критерии для обоснований уровня физической и эксплуатационной амортизации объекта, а также с учетом степени его готовности.
- Сравнительный метод позволяет с помощью особых поправок сопоставлять стоимость незавершенного объекта с введенными в эксплуатацию аналогами.
- Доходный метод основан на специальных расчетах реального времени, необходимого для завершения строительства, а также прогнозировании возможных сроков сдачи недвижимости в эксплуатацию либо их нарушения.
Методы и подходы, применяемые при оценке стоимости объекта, являются стандартными, но специальные поправки и критерии позволяют учесть все факторы, обеспечивающие точное определение его рыночной цены.
Наша компания предлагает физическим и юридическим лицам услуги оценивание незавершенных объектов строительства в Москве. Профессиональные оценщики максимально точно и объективно определят стоимость недостроенного имущества с выдачей итогового документа.
Отчет эксперта об актуальной рыночной стоимости незавершенного строительства будет являться официальным юридическим документом для предъявления в органы налогообложения, суд, нотариусу. В нем указана итоговая стоимость недостроенного объекта, а также методы, на основании которых производились расчеты.
Направления экспертизы
Заинтересованная сторона часто заказывает подобную услугу в МЦЭО, чтобы узнать степень готовности конструкции. Подобные исследования проводятся с использованием особых методик, позволяющих проверить прочность сооружений, их готовность к дальнейшей эксплуатации и долговечность. Однако наиболее часто в таких услугах нуждаются заказчики, желающие разобраться в качестве выполненных работ. Эта информация им нужна, чтобы достроить объект и избежать возможных претензий со стороны будущих домовладельцев. Здесь уже проверяются все параметры и сверяются с проектной документацией и величинами, указанной в ней.
Нередко застройщик или же владелец недостроенного помещения нуждается в реальной рыночной стоимости такой недвижимости. Наши высококвалифицированные специалисты проводят оценку подобных объектов, предоставляя заинтересованной стороне точное денежное выражение недостроенной конструкции.
Как оценивают объекты незавершенного строительства? на сайте Недвио
Весь процесс проводится в несколько этапов:
- Получение проектных, рабочих, и исполнительных документов при их наличии;
- Проведение измерительных работ при помощи специального оборудования;
- Исследование технического состояния объекта;
- Сравнение технических характеристик здания с данными технической документации;
- Оформление соответствующей документации.
Важно: Все эти работы должны проводится квалифицированными специалистами, работающими в компании со специальной лицензией. Это необходимо во избежание проблем, возникающих из-за некачественно проведенной оценки.
Суммарные изменения согласно редакции № 2 от 27.02.2020 и редакции № 3 от 12.03.2020 года
- Добавлены новые термины: «нижняя часть помещения (коридора)», «помещение с высокой плотностью пребывания людей», «системы противодымной тоннельной вентиляции приточно-вытяжные».
- Пункт 5.2. Добавили информацию об установках газоиспользующего оборудования:
- Следует применять в многоквартирных жилых и общественных зданиях высотой не более 28 м
- Нельзя использовать в помещениях общественного питания (кухнях) на объектах защиты классов функциональной пожарной опасности Ф1.1, Ф2.1, Ф4.1
- В жилых домах высотой от шести этажей и в общественных помещениях в этих домах можно применять только газоиспользующее оборудование с закрытой камерой сгорания
- Помещения, в которых устанавливается газоиспользующее оборудование, должны быть оснащены автоматикой безопасности, которая в определенных ситуациях должна отключить подачу топлива
«Для защиты коридоров помещений общественного назначения и коридоров жилых помещений вышележащих этажей могут быть предусмотрены общие системы вытяжной противодымной вентиляции, если все указанные помещения расположены в одном пожарном отсеке».
Изменения, внесенные в этот СП, вызвали замешательство застройщиков. В частности, требование, что в домах высотой от пяти этажей обязательно должны быть мусоропроводы.
Минстрой дал нам на это официальное разъяснение: СП 54.13330.2016 нельзя считать обязательным для исполнения. Необходимо ссылаться на региональные и местные нормы и требования.
Согласование не требуется, если есть утвержденный в установленном порядке норматив градостроительного регулирования в части мусороудаления, позволяющий строительство многоквартирных жилых домов без мусоропровода (необходимо в проектной документации ссылаться на данный нормативный акт).
Наличие мусоропровода в жилых домах до четырех этажей включительно определяется заказчиком по согласованию с органами местного самоуправления и с учетом принятой в населенном пункте системы мусороудаления. Мусоропровод можно не предусматривать, если обеспечен раздельный сбор и ежедневное удаление твердых коммунальных отходов.
Мусоропровод обязателен в многоквартирных зданиях для инвалидов и престарелых высотой в два этажа и более.
- По поводу кровель: в федеральном законодательстве нет изменений, связанных с этажностью здания. Тип кровли выбирается в зависимости от климатических условий и нагрузок объекта. Если местное градостроительное законодательство содержит требования к архитектурным решениям или к архитектурно-градостроительному облику, то их необходимо учитывать
- ВАЖНО: Нормативы на основании Постановления Правительства № 985 от 04.07.2020 применяются в обязательном порядке:
- Если градостроительный план земельного участка был получен более 1,5 лет назад и при заходе на экспертизу после 01.08.2020
- Если градостроительный план земельного участка был получен после 01.08 2020 – согласно ст. 49 ГрК РФ
Пресс-центр компании СЕРКОНС.
«Непопулярные» квартиры: на какое жилье упадет спрос в 2021 году
Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:
- предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
- установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
- установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.
При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:
- Жилые строения.
- Промышленные здания и здания прочих типов.
- Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
- Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
- Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
- Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
- Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).
Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:
- Инвестиционные договоры.
- Сметы.
- Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
- Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.
К документам второй группы относятся:
- Проектно-сметная документация.
- Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
- Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.
Экспертиза и Оценка незавершенного строительства
130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:
- Приватизации госсобственности.
- Оформления залога для кредита.
- Постановки объекта на баланс компании.
- Переуступки прав.
- Страхования здания.
- Внесения его в уставной капитал.
- Судебного разбирательства относительно постройки.
- Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.
Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.
Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:
- Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
- Финансовые сложности строительства.
- Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.
Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.
Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.
Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.
Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.
Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.
Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.
Алгоритм действий, требуемых для возобновления строительства незавершенного здания или его купли/продажи, выглядит следующим образом:
- Получение всей возможной документации. В этот список входят проектные, технические и исполнительные документы на любых носителях.
- Проведение обмерных работ для последующего сравнения их результатов с имеющейся проектной документацией.
- Одновременное с обмерами проведение подробного технического обследования всех строительных конструкций сооружения.
- Сравнение данных, полученных при обмерных работах, с данными, указанными в документах.
- Составление итогового заключения, в котором будет приведен список необходимых для завершения строительства проектных и строительных работ.
Имея на руках такое экспертное заключение, владелец недостроя может без опасений обращаться к проектировщикам для завершения строительства объекта, или выставлять его на продажу.
Денег у инвесторов хватает
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.
По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.
В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.
Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.
«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели.
В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.
Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.
«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами».
По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.