Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка у соседа. Что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Демонтировать монолитные стены можно, лишь определив, что конструкция является несущей. Если это так, убирать ее самостоятельно без соответствующих разрешений нельзя, ведь это может стать причиной обрушения здания. К таким неприятным последствиям приводит то, что нагрузка на перекрытие увеличивается, ведь раньше ее частично на себя принимала несущая стена.
Перепланировка квартиры с демонтажом несущей стены
Демонтаж бетонных монолитных стен, если они являются несущими, может повлечь приведение дома к аварийному состоянию. Работы могут предусматривать расширение имеющегося дверного проема в несущей стене, тогда эта часть конструкции будет требовать усиления. В качестве исключения выступает жилая площадь, где уже есть ниша, являющаяся проектной и организованной застройщиком.
Внимание! Если собственник намеревается осуществлять перепланировку жилой площади, ему категорически запрещено сносить несущие стены. За редким исключением, можно добиться разрешения на проведение подобных работ. Когда собственник, не согласовав, осуществил снос несущей стены или сделал в ней проем и/или увеличил его, то при выявлении нарушения ему будет выписан штраф, а владелец квартиры за свой счет должен будет восстановить стену и привести ее к проектному состоянию.
Что такое незаконная перепланировка квартиры и ее признаки
Планируя работы в жилых и нежилых помещениях МКД, нужно заказать проект, подтвердить безопасность изменений объекта для здания. Условия безопасного проведения перепланировочных работ проверяются в ходе согласований МЖИ (Мосжилинспекция). Это ведомство будет проверять и соответствие завершенных работ проекту, законодательным нормам. Правила проектирования и согласований на указанные виды работ регламентированы ЖК РФ, региональными нормативными актами.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения наступает при выявлении следующих нарушений:
- если проведены работы без согласия собственника помещения (например, если это сделали арендаторы или наниматели);
- если на работы не оформлялись обязательные документы (в Москве это не только проект, но и техническое заключение на несущие конструкции);
- если проектная документация не проходила согласование в МЖИ, либо инспекция вынесла отказное решение;
- если при проведении работ были сделаны отступления от проекта, нарушены строительные нормы, правила пожарной и иной безопасности.
Указанные правила распространяются не только на квартиры, но и на нежилые помещения МКД. Например, если ИП незаконно произвел перепланировку подвала жилого дома, переоборудовал его под опасное производство или создал угрозу безопасности зданию, его оштрафуют, заставят вернуть помещения в исходное (первоначальное) состояние.
На какие виды работ нельзя получить разрешение?
Известно, что далеко не каждый проект перепланировки можно согласовать. В действующем законодательстве прописан ряд условий и требований, которые обязательно должны быть учтены при изменении внутреннего пространства квартиры.
К наиболее распространенным случаям, когда получить разрешение на перепланировку точно не получится, можно отнести следующие ситуации:
- в результате ремонтных работ существенно увеличена нагрузка на несущие конструкции;
- реализованные изменения привели к ухудшению условий использования многоквартирного дома, а также негативно повлияли на собственников других квартир;
- произведено объединение кухни и жилой комнаты (без проема);
- урезаны или демонтированы каналы вентиляции;
- разрушение или существенное повреждение несущих стен и т.д.
Таким образом, прежде чем приступать к ремонтным работам, собственнику (квартиросъемщику) обязательно следует получить разрешение на перепланировку в уполномоченном органе государственной власти. В противном случае можно столкнуться с весьма неприятными последствиями, вплоть до потери недвижимости.
Снос стены в монолитном доме
Многие хозяева квартир хотят сделать перепланировку со сносом стены, что может радикально изменить надоевший неудобный проект. Если и вы настроены решительно и готовы снести в квартире пару стен, следует точно знать, какая из них несущая и можно ли ее сносить в вашем доме.
Если на стену опираются элементы, расположенные выше этажами, стена, безусловно, несущая. Такие стены в доме выполняют одну важную функцию – поддерживают прочность всего здания. К несущим элементам также относятся балки и колонны.
Снос несущей стены может привести к большим проблемам не только в отдельно взятой квартире, но и во всем здании. Вследствие неправильно выполненного устранения стены или производства проема в ней на других стенах могут пойти трещины, самым плачевным результатом является обрушение в доме.
Чтобы избежать роковых ошибок, нужно заранее определиться, какие стены в вашем доме несущие и можно ли сносить одну из них.
Подать претензию можно лично, письмом или электронным посланием.
При личном обращении следует взять с собой копию заявления, на нем будет поставлена отметка о получении.
Жалобы в управляющую компанию, жилинспекцию принимают секретари или диспетчеры.
Заявления в прокуратуру передаются дежурному сотруднику на личном приеме. Это могут быть помощники, заместители, прокурор района.
Иски передаются в канцелярию суда. При себе следует иметь копии искового заявления и подтверждающих документов. Оригиналы остаются в суде, а копии направляются ответчику для подготовки к разбирательству.
Допускаются направления документов через интернет. Для суда и ГЖИ потребуется регистрация на портале Госуслуги. Важно качество предоставляемых документов; они должны открываться на компьютерах сотрудников ведомств и быть читаемыми.
Управляющие компании и прокуроры принимают письменные обращения, направленные электронной почтой.
Важно указывать достоверные сведения о заявителе, иначе получить ответ не удастся.
Все названными организациями принимаются письма. Их следует направлять с уведомлением о вручении. Это позволит контролировать ответ.
Что делать, если переустройство нельзя согласовать
Иногда даже после выписанного инспектором предписания вернуть жилью первоначальный вид не получается. Например, если в ходе работ в несущей стене был проделан новый дверной проем, самовольно вернуть все «обратно» нельзя. Это чревато обрушением здания, жизни других проживающих подвергаются опасности. В этом случае после оплаты штрафа проектировщики разрабатывают для нарушителя новый проект. Подобная услуга дорогостоящая, как и восстановительные работы по схеме. Все расходы понесет хозяин дома, который решил самовольно выполнить столь опасную перепланировку.
Изредка сами хозяева отказываются от возможности узаконить работы. В такой ситуации Жилищная инспекция подает в суд на владельца квартиры. Вариантов выхода из подобной ситуации есть три:
- Принудительное выселение по решению суда, недвижимость продают на аукционе;
- Прекращение права собственности;
- Взыскание с нарушителя полной стоимости восстановительных работ.
В судебной практике подобные случаи единичны, но все же их наступление возможно.
Что такое перепланировка?
Не стоит думать, что в собственной квартире можно делать все, чего левая нога захочет. Конечно, никто не вправе вам указывать, в какой цвет красить стены и какую плитку лучше наклеить в ванной. Обычный ремонт не надо ни с кем согласовывать, кроме других домочадцев. А вот если вы захотите переставить унитаз в другое помещение или устроить водяной теплый пол, придется позаботиться о том, чтобы не нарушить интересы соседей. Именно для того, чтобы после вашего ремонта не возникали серьезные конфликты, ведущие порой к судебным процессам и крупным компенсациям, и существует местная администрация. Именно она вправе давать разрешение на столь глобальные перемены в вашей жизни.
Кардинальное же переустройство жилых помещений, когда переносятся коммуникации или передвигаются стены, называется перепланировкой. Перед тем, как разобраться, какие стены нельзя сносить, давайте посмотрим, что же такое перепланировка и что нужно, чтобы вы могли ее провести. Вариантов много:
- перемещение стен или перегородок;
- деление комнат;
- изменение положения оконных и дверных проемов;
- переустройство темных кладовых, равно как и тамбуров;
- строительство лестниц внутри квартиры;
- переустройство или перенесение санузлов;
- перенесение кухонь;
- замена плит с газовых на электрические;
- расширение комнаты, влекущее уменьшение кухни, ванной или прихожей;
- остекление балконов.
Так что не только перенос стены, но и столь банальная вещь, как остекление лоджии, считается перепланировкой и требует известного количества согласований.
Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.
Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.
Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.
Среди них выделяют:
- ППМ;
- ЖК РФ;
- СП;
- ГОСТ.
Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен
Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.
7 работ, на которые не нужно получать разрешения:
- остекление лоджий;
- оклейка обоев;
- установка кондиционеров;
- замена сантехнического оборудования;
- монтирование вытяжки;
- укладка ламината;
- замена линолеума.
Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания.Что относится к переустройству
Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.
5 основных действий, которые являются изменением планировки:
- объединение санузла;
- объединение лоджии и жилой зоны;
- перенос или ликвидация стен;
- установка душевой кабины;
- перенос радиаторов отопления.
Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.
Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?
Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.
2 действия, которые нельзя делать без разрешения:
- увеличивать санузел;
- переносить сантехнику за пределы санузла.
После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.
Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.
При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.
Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:
- частичное удаление не несущего ограждения;
- создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
- удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
- трансформации несущих конструкций.
Как определить несущие стены в монолитном доме
Демонтировать монолитные стены можно, лишь определив, что конструкция является несущей. Если это так, убирать ее самостоятельно без соответствующих разрешений нельзя, ведь это может стать причиной обрушения здания. К таким неприятным последствиям приводит то, что нагрузка на перекрытие увеличивается, ведь раньше ее частично на себя принимала несущая стена.
Перепланировка квартиры в монолитном доме может быть выполнена лишь методом демонтажа перегородок. Определить, является ли конструкция несущей, можно, измерив ее толщину. Минимальное значение для несущих стен составляет 140 мм. Перегородки обладают толщиной до 100 мм. Межкомнатные несущие стены — это железобетонные конструкции, толщина которых варьируется от 140 до 200 мм. Если дом относится к старой серии, толщина его несущей внутренней стены может составить 120 мм.
Внимание! Определять толщину стены необходимо в чистом виде, исключая отделочные декоративные слои, например, шпаклевку, штукатурку, плитку или обои.
Для чего служат несущие стены
Несущая стена — это каркас здания. На нее ложится основная нагрузка от плит перекрытия и вышерасположенных конструкций. Помимо прочего, нагрузка, идущая от сооружения, оказывает давление на основание строения— фундамент. Этот момент учитывается при составлении архитектурного плана частного дома.
Существует немало способов определения капитальных конструкций. Основу методов составляет процесс уяснения толщины стены. Исходя из полученных данных, удастся определить, к какому виду относится сооружение.
Проще всего заглянуть в техпаспорт, ознакомиться с планом.
Определив места размещения капитальных строений, не торопитесь приступать к планировке пространства. Подходите к выполнению задачи с ответственностью. Недостаточно продуманные, неправильно выполненные действия приведут к проблемам не только для вас, но и соседей.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Сколько стоит узаконивание?
Многих собственников волнует вопрос о том, обязательно ли платить за согласование перепланировки? Нужно отметить тот факт, что данная процедура является абсолютно бесплатной. С другой стороны, некоторые компании предлагают свои услуги по согласованию проектов и просят за это немалые деньги. В некоторых случаях это действительно может быть удобно, если заявитель не может лично заниматься данным вопросом. Однако чаще всего такие компании, фактически, берут деньги за бесплатные услуги. Никакой особой разницы между оформлением разрешения лично владельцем и сторонней компанией нет. Примерный перечень расходов:
- Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей. Это минимальная стоимость. Чаще всего такой проект может обойтись примерно в 30-40 тысяч рублей, а в некоторых случаях и в 60-80 тысяч. Многое зависит от региона нахождения недвижимости, масштаба планируемых работ, перечня запрошенных услуг и других подобных факторов.
- Оформление новой выписки из ЕГРН: 300 рублей.
- Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей.
- Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.
- Переоформление техпаспорта: от 5 тысяч рублей.
Как осуществляется снос объектов капитального строительства
Однако стоит отметить, что проект организации работ по сносу не требуется в случае сноса гаража на земельном участке, не предназначенном для предпринимательской деятельности, объектов индивидуального жилищного строительства, а также в случае сноса на садовом земельном участке жилого или садового дома, хозяйственных построек, строений и сооружений вспомогательного использования.
Для снятия ликвидированного объекта с государственного кадастрового учета и прекращения прав на него необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования, который будет являться документом, подтверждающим прекращение существования объекта недвижимости.
За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность, которая регулируется Кодексом об административных правонарушениях. В статье 26 ЖК РФ говорится, что каждый собственник недвижимости перед проведением глобальных переделок в жилище обязан получить согласие на это уполномоченных органов.
- при реконструкции – дверные и оконные проемы, места присоединения новых частей здания к исходным конструкциям;
- при перепланировке – внутренние дверные проемы, обустройство дополнительных окон и выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.
Согласование сноса стен и устройства проемов
Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, влекут наложение штрафа на граждан в размере до 30 БВ (в настоящее время базовая величина составляет Br24,5). Если изменения привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также при переоборудовании вентиляционных шахт и каналов, грозит штраф в размере от 30 до 50 БВ.
Вместе с тем при рассмотрении судом дела об административном правонарушении вы вправе приводить доводы и доказательства того, что самовольная перепланировка и (или) переустройство была осуществлена до момента приобретения вами этого жилого помещения (фотографии, свидетельские показания). Лишь при доказанности этого факта ответственность за указанное правонарушение будет нести прежний собственник.