Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартирами 2023 документы и различные варианты обмена». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.
Если один из собственников против
Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.
Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.
Размен квартиры при несогласии сособственника
Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.
Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.
Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.
Особенности процедуры
Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.
Судебную практику по выделу доли в натуре в жилом доме смотрите в статье: выдел доли в натуре в жилом доме.
Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.
С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.
Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:
- по обоюдному согласию;
- в судебном порядке.
По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:
- Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается, и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
- Если инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения, нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.
Подбор личного варианта
Если ситуация на рынке определена, можно переходить к поиску варианта персонально для себя. В самом простом случае проводится стандартная альтернативная сделка. Одновременно продается имеющаяся квартира, и оформляются договоры купли-продажи новых. Проблема заключается в одновременном поиске и покупателя, и продавцов.
Альтернативная сделка пользуется особой популярностью у риелторов. Ее применяют для расселения коммуналок, размена жилплощади с доплатой. Собственнику не приходится срочно искать деньги, чтобы купить себе новую квартиру, а потом годами ждать продажи имеющейся. Но и идеальной альтернативную сделку назвать сложно. Чаще всего она бывает многоходовой, выстраиваются сложные цепочки продаж и обменов. Если нарушается одно звено, процедуру приходится начинать заново.
Самостоятельно выстроить такую цепочку можно, но очень сложно. Придется перебрать сотни заинтересованных продавцов и покупателей, согласовать цены всех квартир и даты заключения договоров. Не менее важно проверить юридическую чистоту всех квартир. Вполне может оказаться, что в одной из них прописаны несовершеннолетние, осужденные, лица, проходящие военную службу или душевнобольные.
Обратите внимание! Органы опеки не дадут согласия на сделку, если она предполагает ухудшение условий проживания детей. То, что родители больше не хотят жить вместе, значения для них не имеет.
Особенность альтернативных сделок в том, что множество людей в течение длительного времени находится в прямой зависимости друг от друга. Проблемы, внезапно возникающие у одного, заставляют понервничать остальных и добавляют ситуации остроты.
Не по семейным обстоятельствам
Сделки по размену одной квартиры на несколько меньших — обычная практика. По оценке компании МИАН, на рынке обменов сделки, связанные с разъездом жильцов, составляют 70% всех обменов. Размен приватизированных квартир происходит путем альтернативной сделки. Сначала ищут покупателя на квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. Большинство разменов происходит по семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать от родителей, выросшее чадо рвется в самостоятельную жизнь и т. п.
Однако сейчас к риэлтерам все чаще обращаются клиенты, которые хотели бы разменять свое жилье из-за финансовых проблем. С началом кризиса возможностью разделить квартиру на части все больше интересуются как владельцы бизнеса, так и уволенные или попавшие под сокращение зарплаты сотрудники. В таких условиях операции с недвижимостью — вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру, чтобы купить более дешевую — меньше и в менее престижном районе, но с доплатой, пишет Коммерсант.
Чаще всего встречающийся вариант — размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные: одну сдавать в аренду, во второй — жить. «Мы отметили появление интереса к таким сделкам в феврале. Сейчас многие теряют работу. Если понимают, что в ближайшие полтора-два года не смогут восстановиться, начинают задумываться о том, какую выгоду можно извлечь из своей квартиры. Если квартира в хорошем районе, ликвидная, то ее можно разменять на две. Как правило, владельцы квартир стараются так подобрать варианты, чтобы одна квартира была максимально приближена к центру, тогда за нее можно получить хорошие арендные платежи. Вторая квартира, которая покупается для себя, находится в спальном районе или в ближайшем Подмосковье»,- рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Как рассказали в агентстве недвижимости МИАН, выгоду в результате размена квартиры гарантированно получит владелец трехкомнатной квартиры в одном из центральных или приближенных к центру районов Москвы, расположенной в современном монолитно-кирпичном здании, с удобной планировкой и хорошим ремонтом. Если ваша квартира находится в пределах Садового кольца, вы можете купить квартиру меньшего размера в этом же районе, а на оставшуюся сумму — квартиру в спальном районе.
Однако сейчас собственники жилья класса «люкс» оказались в сложном положении. Они оказались обладателями, с одной стороны, самого дорогого, с другой — самого неликвидного в условиях кризиса квадратного метра. Спрос на объекты бизнес- и премиум-класса упал, и, чтобы продать квартиру, владельцы вынуждены соглашаться на серьезные скидки. «Если мы говорим о центре Москвы (в пределах Садового кольца), то возможности расширяются. Трехкомнатная квартира в спальных районах стоит сегодня порядка 9-11 млн руб., а в центре ее стоимость составляет от 15 до 25 млн. За эти деньги можно купить четыре однокомнатные квартиры в спальных районах на окраине. Когда происходило расселение коммуналок в центре города, то зачастую трехкомнатные менялись на несколько «однушек» на окраинах»,- рассказывает гендиректор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.
По подсчетам компании Blackwood, продав трехкомнатную квартиру в сталинском доме (ул. Лесная, ЦАО) за 18 млн руб., можно купить однокомнатную площадью 40 кв. м в цековском доме рядом с метро «Сокол» (САО) за 10 млн руб. для сдачи в аренду (30 тыс. руб. в месяц). А для себя — квартиру в кирпичном доме в районе Речного вокзала (САО) за 7,5 млн руб.
Классический вариант — за «трешку» получить две «однушки». Очень редкий вариант — «двушка» и «однушка», в этом случае придется либо доплачивать, либо значительно понижать требования к покупаемым квартирам — окраина, малометражки и т. д. Хотя ухудшать условия в любом случае придется. «Как правило, трехкомнатная квартира не разменивается на две однокомнатные в том же районе. Есть заблуждение, что стоимость 80-метровой «трешки» равняется двум «однушкам» по 40 кв. м. Но квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже»,- говорит Алексей Шленов. По мнению вице-президента Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрия Андронова, «даже с трехкомнатной квартирой (80 кв. м) продать ее и получить две однокомнатные (по 40 кв. м) крайне сложно: «трешки» и в лучшие времена продавались дешевле «однушек» (в расчете на метр). Сейчас же «трешки» идут с еще более существенным дисконтом. Кроме того, переехать из «трешки» в «однушку» — это очень сильное ухудшение жилищных условий, которое вряд ли компенсируется 15-18 тыс. руб. в месяц (цена аренды одной из двух полученных «однушек»)». Еще сложнее разменять «двушку» на две «однушки». Практически все такие операции совершаются с доплатой.
Степень выгоды от обмена квартиры можно оценить по четырем параметрам: цена, по которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры; размер комиссионных агентства недвижимости; срок проведения сделки. При обмене квартир собственнику нужно понимать, что кризис внес свои коррективы в этот процесс. Во-первых, из-за значительного сокращения спроса на недвижимость в принципе нужно быть готовым к увеличению срока поиска покупателя — с обычных двух месяцев в лучшем случае до четырех. «К примеру, срок экспозиции квартиры экономкласса сегодня составляет ориентировочно месяц-два, если объект изначально выставлен по рыночной стоимости, адекватной общему уровню цен на рынке. С момента нахождения покупателя до сделки обычно проходит примерно около месяц, до въезда в квартиру — два-три месяца. Таким образом, в общей сложности альтернативная сделка может осуществиться за три-пять месяцев»,- рассказывает Алексей Шленов.
При этом, как утверждают эксперты, падение цен на рынке недвижимости сильнее всего ударило именно по альтернативным сделкам, связанным с разменом жилья. В результате собственники уже не могут купить то жилье, на которое они могли рассчитывать до кризиса. Им приходится значительно снижать требования к покупаемым квадратным метрам: они приобретают квартиры меньшей площади, на более дешевых этажах, в отдаленных районах. Правда, не все эксперты ставят знак равенства между окраиной и ухудшением условий. «При переезде из центральных районов на окраину владелец приобретет от половины до двух третей площади квартиры. Также здесь лучше развита инфраструктура: магазины, детские сады, школы, места для прогулки и т. п. — в спальных районах условия для жизни существенно лучше, чем в центре. Однако сегодня, когда спрос на дорогие квартиры в центральных районах значительно ниже, чем в сегменте массового жилья, сделки обмена из центра на окраину могут быть сильно затруднены»,- рассказывает представитель Kopernik Group Евгения Сазонова.
В более выгодной ситуации оказались владельцы инвестиционных квартир, от которых они не успели избавиться до начала падения цен на недвижимость. «Не так давно к нам обратился бизнесмен, который занимается торговлей мукой. Ему нужно было срочно закупить партию муки. В свое время он вкладывал деньги в недвижимость и приобрел несколько квартир для сдачи в аренду. Теперь он решил их продать и поддержать свой бизнес»,- рассказал руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость» Михаил Раздольский.
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором. Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна. Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Обмен квартиры на квартиру с доплатой
При совершении сделки, в которой не обойтись без доплаты, факт и размер последней необходимо указать в договоре мены. При этом человек, которому полагается доплата, должен при совершении сделки обязательно написать расписку о получении денежных средств.
К слову, обменять свою квартиру с доплатой можно и на другие виды недвижимости, включая земельный участок, дом и даже комнату. В каждом из этих случаев также нужно помнить о расписке.
Следует понимать и то, что доплатой могут служить не обязательно деньги. В качестве доплаты принимаются новый ремонт, мебель, нежилые объекты в виде кладовой, гаража или места в паркинге и даже движимое имущество.
Существуют и другие схемы обмена недвижимостью, на которых остановимся ниже.
Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи
B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.
B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.
Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.
Если собственники или наниматели жилья не могут прийти к единому мнению относительно размена, возможен вариант с обращением в суд. Такой принудительный размер может привести к следующим последствиям:
- если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение;
- если предметом размена является частная собственность, суд не может лишить ее или принудить к обмену, продаже (в этом случае допускается только разделение права собственности на доли);
- если размена требуют наследники, суд может передать объект одному из них, с взысканием равноценной компенсации с других лиц.
Обратите внимание! Для размена муниципального жилья суд может обязать наймодателя переоформить договоры соцнайма, если будет подтверждено соблюдение всех нормативов и требований закона.
При обращении в суд, истцу нужно представить свой вариант урегулирования спора, т.е. сведения о квартирах для размена или определения суммы компенсации.