Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше вносить при покупке квартиры: аванс или задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Задаток, аванс, залог, предоплата – сходства и различия
При покупке квартиры или загородного дома важно различать между собой такие понятия, как предоплата, залог, задаток и аванс. Эти платежи имеют свои юридические нюансы, в которых максимально точно разбираются только квалифицированные юристы и нотариусы. Довольно часто покупатели, продавцы, риелторы и работники агентств недвижимости путают эти понятия. В итоге одни собственники говорят о передаче задатка, другие – об уплате аванса.
Путаница в названиях и юридических значениях привела к равнозначному использованию этих терминов в устном обсуждении условий сделки. Поэтому чаще всего, разговаривая об авансе, задатке, залоге или предоплате подразумевают обеспечительный платеж или сумму, как гарантию выполнения условий сделки покупки-продажи жилья.
Относитесь внимательнее к соглашению об авансе при покупке квартиры
Мне известны детали одного судебного дела, иллюстрирующего последствия слишком вольного толкования покупателем понятия «аванс».
Весной 2019 года при подготовке сделки, весьма интересной для риэлтора, было составлено авансовое соглашение, предусматривающее удержание авансовой суммы при отказе от сделки. Покупатель подписал его и внес аванс. Он не вышел на сделку в срок и не подписал документ о продлении действия авансового соглашения. Связаться с ним не удалось. Риэлтор ждал его почти три месяца и был вынужден продать объект другому покупателю, на менее интересных для себя условиях, понеся убыток. Аванс за квартиру, как и оговаривалось в авансовом соглашении, «пропавшему» покупателю не вернули. Он попытался это сделать, ссылаясь на толкование понятия «Аванс» в Гражданском кодексе. Суд встал на сторону риэлтора, поскольку документ, подписанный истцом, предусматривал именно такое развитие событий при отказе от сделки.
Есть ли возможность вернуть задаток
В жизни могут случиться непредвиденные обстоятельства, которые помешают совершить сделку по независящим от одной из сторон причинам. Это может быть как тяжелая болезнь, так и дорожно-транспортное происшествие, несчастные случаи.
С учетом того, что деньги вручаются раньше, чем происходит сама продажа, то предварительно можно договориться о порядке его возврата в случае наступления чрезвычайных ситуаций или форс-мажора. При этом соглашение о порядке возврата задатка за квартиру должно быть в письменном виде
Второй вариант это вписать в предварительный договор купли-продажи квартиры дополнительные условия, при которых все будет возвращено. Они согласовываются предварительно и вносятся в текст.
Лучше заранее договориться и решить этот вопрос посредством мирных переговоров, чтобы потом не столкнуться с судебными разбирательствами.
Договора задатка при продаже квартиры: правила составления
- В верхней части указывается место и время заключения договора, то есть название город и дата.
- Далее определяется, кто является сторонами договора. Указываются данные продавца и покупателя (ФИО, адрес, данные паспорта, номер телефона)
- Вносится информация о продаваемой квартире — объекте договора (адрес, общая площадь, жилая площадь), а также стоимость недвижимости и сроки заключения основного договора.
- Указывается размер внесенной суммы, она должна быть написана цифрами и прописью.
- Отдельным пунктом определяется порядок передачи денежных средств.
- Далее описываются права и обязанности сторон договора. Санкции за неисполнение договорных обязательств закреплены законодательно и содержатся в 381 статье Гражданского Кодекса России. К обязанностям продавца относится, например, передача квартиры новому владельцу в том виде, в котором она была при осмотре. К обязанностям покупателя относится, например, своевременное внесение оставшейся суммы за квартиру.
- В отдельном пункте прописывается, что договор действителен с момента его подписания.
- Обязательно расписываются форс-можорные обстоятельства и их влияние на действие договора.
- В заключении прописываются реквизиты сторон, и ставятся подписи.
Письменное соглашение
Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры, если жилье премиум-класса.
Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.
Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.
В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.
Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.
Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.
Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.
Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.
Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).
Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:
- Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
- Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
- Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
- Получатель средств (продавец) составляет расписку.
- Банку-кредитору передается копия расписки.
Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.
Для сведения рисков к минимуму при операциях с недвижимым имуществом, документацию по сделкам необходимо оформлять письменно. В противном случае сделка будет признана вне закона, юридически недействительной, и суд вряд ли удовлетворит иск при возникновении спорной ситуации.
Смысл задатка сводится к обеспечению исполнения двусторонних обязанностей. Поэтому, чтобы не оказаться у разбитого корыта надо обезопасить себя. Для этого составляются и подписываются три типа документов: расписка, соглашение и предварительный вариант договора купли-продажи.
О важных моментах в договоре купли продажи читайте в статье — Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Предварительный договор задатка без расписки имеет место быть, но все же лучше собрать полный пакет бумаг. Часто недобросовестные покупатели отказываются подтвердить факт того, что получили деньги () . Документ обязан содержать полные достоверные данные сторон, обстоятельства сделки, данные недвижимого объекта, подписи с расшифровкой и дату заключения сделки.
В судебной практике существует много примеров, когда задаток признавался авансовым платежом, что очень невыгодно для покупателя. Чтобы так не вышло, надо соблюдать нормы и принципы ГК РФ при заключении письменного договора (). При обращении в суд именно договор будет играть ключевую роль для надзорного органа.
Если письменного подтверждения договоренностей не будет, суд может посчитать соглашение о внесении денег ничем иным как авансом. Поэтому при не выполнение частично или в полной мере подрядчиком условий договора вернуть сумму в двойном размере не удастся. Переквалификация договора, в котором происходит признание задатка авансом, совсем невыгодна покупателю, зато на руку продавцу.
Аванс при покупке квартиры в ипотеку возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине не состоялась сделка.
Переквалифицировать договор аванса при ипотеке в договор задатка затруднительно, т.к. нет достаточной доказательной базы. Суду придется определить, по чьей вине сорвалась сделка, выявить обстоятельства, препятствовавшие подписанию официальных бумаг. Если найдутся весомые аргументы, то аванс после вынесения решения по делу будет считаться задатком.
На этот счет имеется и противоположная позиция. Надзорный орган посчитал переведенную сумму частью заключенного устного договора, где деньги выполняли только платежную функцию. В пользу аванса доказательств не найдено. Значит это – задаток, который не возмещается покупателю в случае неправильно оформленной документации.
Стоит ли привлекать риэлторов?
Обращение в риэлторское агентство связано с желанием сторон обезопасить себя от риска срыва сделки или мошенничества.
Однако, при оформлении задатка через риэлтора, необходимо учитывать некоторые нюансы:
- Не следует оформлять залоговый платеж через риэлтора, если объект покупки еще не найден. С юридической точки зрения, залоговый платеж не является полноценным задатком и не обладает той же обеспечительной силы.
- Некоторые сотрудники риэлторского агентства предлагают оформить залоговый платеж в виде вознаграждения за услуги. Фактически, в отношении покупателя совершается обман, с подменой понятий задатка по предстоящей сделке и оплатой услуг риэлтора. Чтобы истребовать возврат залогового платежа необходимо обращаться непосредственно к риэлтору, ведь продавец данный платеж не получает. Естественно, что возврата в двойном размере в адрес покупателя не происходит.
Как правильно оформить задаток в 2023 году
Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.
Уточним еще несколько моментов:
- Обязательно нужно заранее просмотреть документы собственника на квартиру, один он или несколько. Если несколько, то на подписании договора или соглашения должны присутствовать все. Не исключение и несовершеннолетние дети, имеющие долю в недвижимости. За них подписи ставят родители или опекуны.
- Рекомендуется оформлять задаток в присутствии нотариуса с привлечением нескольких свидетелей. Они не должны являться родственниками ни одной из сторон. Это могут быть коллеги, друзья и т.д.
- В предварительном договоре должна быть обозначена полная стоимость жилой недвижимости и указывается размер задатка. При этом обязательно прописать, что он будет учтен при окончательном расчете.
Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.
Основные пункты договора
Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.
Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:
- дата и место составления документа;
- поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
- полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
- информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
- точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
- другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
- обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
- подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).
Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.
Ответственность сторон
Подобные документы необходимы для признания намерений сторон о желании выполнить ранее оговоренные обязательства. В большей части это относится к покупателю – частичная оплата должна стимулировать именно его. Со своей стороны продавец обязывается вовремя подготовить помещение, документацию и необходимые выписки для осуществления сделки.
Важно заранее проанализировать финансовую ответственность сторон:
- Полное возвращение задатка по согласованию сторон, если обязательства не вступили в законное действие – ст. 416 ГК РФ.
- Нельзя просто отказаться от сделки и сказать, что не куплю эту квартиру. В этом случае внесенная сумма остается у продавца без обязательного дальнейшего подписания окончательного договора продажи – статья 381, п.2.
- В свою очередь продавец при неисполнении обязательств помимо полученных средств обязан выплатить неустойку в таком же размере.
Для выполнения последнего условия важно в договоре предоплаты за квартиру указать крайние сроки подписания окончательной сделки по продаже. Если этот пункт не учтен – предъявить претензии продавцу будет проблематично.
Правовая схема оформления задатка
Если вы решаетесь на передачу денег продавцу важно знать, как оформить задаток, с соблюдением норм законодательства. Задаток предполагает формирование специального договора, в котором будет указана сумма предварительного платежа, а также закреплена обязанность покупателя приобрести конкретный имущественный объект.
При изменении положений договора, происходящих по инициативе покупателя, сумма задатка остается на счете продавца. Если модификация договора является целью продавца, то он оплачивает покупателю сумму двойного задатка (если данное условие, обозначено в договоре). При передаче финансовых средств важно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах:
- наличие оригинальной документации у продавца, иллюстрирующей право обладания имуществом;
- задаток передается в присутствии всех собственников продаваемой недвижимости;
- в справке о зарегистрированных лицах должны отсутствовать временно выписанные лица;
- паспорт квартиры должен отражать сведения о перепланировке, если она фактически была произведена;
- данные обладателя имущественного объекта нужно сверить с данными полученными из альтернативных служб (Росреестра).