Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
Зачем нужна оценка квартиры для ипотеки
- Заявитель обращается в банк, и после одобрения ипотечного кредита, осуществляет поиск объекта недвижимости – самостоятельно или через посредников.
- Информация о квартире передается на рассмотрение кредитному менеджеру.
- Далее осуществляется оценка при помощи выбранной организации.
- Изучают техническую и правоустанавливающую документацию на квартиру.
- Производят анализ рыночной стоимости аналогичного по параметрам жилья.
- Исследуют техническое состояние объекта недвижимости; осуществляют ее фото и видеосъемку. Информация обо всех работах может фиксироваться в промежуточном протоколе.
- Работают над составлением отчета, с простановкой подписей ответственных за работу лиц, и печати организации.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
3aклaднaя нa квapтиpy пo ипoтeкe — имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.
3aклaднyю мoжнo oфopмить нa:
📃 квapтиpy в мнoгoэтaжнoм дoмe нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe;
📃 чacтный дoм, кoттeдж или тayнxayc;
📃 зeмeльный yчacтoк c пocтpoeнными здaниями или бeз;
📃 дaчный yчacтoк зa гopoдoм;
📃 кoммepчecкий oбъeкт;
📃 любoй дpyгoй вид нeдвижимocти.
Порядок проведения оценки для закладной
Для оформления закладной заемщик должен обратиться в независимую оценочную организацию и установить точную рыночную стоимость имущества, которое будет передано банку в качестве залога по кредиту. От этого значения зависит максимальная сумма, которую клиент сможет получить в долг.
Оценка для закладной в банк проводится следующим образом:
- клиент заключает договор с оценочной организацией для проведения оценки квартиры для закладной и отчета об оценке;
- заказчик собирает и передает эксперту комплект документов. Специалист проверяет их и при необходимости запрашивает недостающие бумаги;
- представитель эксперта приезжает на объект и производит фотофиксацию;
- оценщик подготавливает оценочный альбом, в который вносится вся собранная информация. К нему прикладываются фотографии объекта недвижимости, приводится подробное обоснование полученной в результате расчета суммы.
Обязательна ли оценка
Вне зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобретается жилье, недвижимость подлежит обязательной оценке. Причем все расходы по оценке несет покупатель.
Сейчас для ипотеки жилья Сбербанк реализует весьма выгодное предложение, в рамках которого покупателю не нужно проводить оценку недвижимости. Суть проекта заключается в том, что на специальном сервисе ДомКлик будут размещены объявления о продаже квартир, уже оцененных банком. То есть покупателю достаточно выбрать жилье из предложенного списка, а экспертизу можно не делать. Кроме того, при выборе недвижимости на данном сервисе снижается процентная ставка по кредиту.
Какие документы нужны при оценке квартиры в новостройке для закладной?
Список документов довольно обширный. Он необходим, чтобы, с одной стороны, определить юридический статус недвижимости, а с другой – сформировать полное представление об объекте. Оценщику необходимо предоставить:
- Документ, показывающий, как была приобретена недвижимость в новостройке (например, договор о долевом участии, купли-продажи и др.).
- Копии учредительных документов компании-застройщика.
- Кадастровый паспорт квартиры, выписка из ЕГРН (их копии).
- Копия техпаспорта, выданного в БТИ (со сведениями об экспликации и поэтажном плане).
- Акт приёма-передачи (копия).
- Удостоверение личности заказчика оценки.
Этот список примерный, и в каждой конкретной ситуации может быть дополнен.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Существует ли срок действия оценки недвижимости и как выглядит договор на оценку
- Его номер.
- Дата заключения.
- Сведения обо всех действующих сторонах. Это ФИО или название организации, ФИО представителей и основание, на котором они действуют (доверенность, Устав компании, протокол собрания и т. п.).
- Количество экземпляров отчёта об оценке.
- Сведения об оценщике (оценщиках): ФИО, название и расположение саморегулируемой организации и информация о страховании ответственности.
- В конце договора указываются адреса и банковские реквизиты сторон-юридических организаций.
- Разрешительная документация на строительство.
- Проект с пояснениями к нему.
- Выписка из ЕГРП.
- Сведения о конструктивной системе и разрешённой мощности потребления ресурсов.
- Кадастровый или технический паспорт. В нём должны быть указаны степень завершённости строительства и площадь застройки.
- Если здание законсервировано – акт консервации.
Оценка квартиры для Сбербанка, Оценка для банка Дельтакредит
Чтобы взять квартиру в ипотеку, в первую очередь, необходимо обратиться в банк. Таким банком зачастую становится Сбербанк РФ, по причине сравнительно низких ставок ипотечного кредитования. Многолетний опыт в сфере оценочных услуг позволяет нам констатировать любопытный факт — когда люди обращаются к нам за оценкой квартиры для банка, в большей части случаев ими подразумевается оценка квартиры для Сбербанка! Прежде чем выдать ипотечный кредит банк предложит вам сделать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите приобрести.
Однако на сегодняшний день есть вариант более эффективный – взять квартиру в ипотеку. Преимущества этого варианта очевидны – за те же или даже чуть меньшие деньги, как если бы вы снимали квартиру, вы получаете квартиру в собственность и платите уже за свою квартиру. И вот для этого Вам понадобится, цитируя наших клиентов — «рыночная оценка квартиры».
Как происходит оценка жилья для ипотеки
После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:
- сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
- затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.
По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:
- экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
- аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
- аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
- перечень соседних объектов инфраструктуры;
- основные сведения об объекте;
- процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
- сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.
Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.
Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита
- год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
- насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
- наличие социальной инфраструктуры;
- безопасность района.
В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.
- рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
- доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
- затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.