Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка что это такое и для чего нужно определять границы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Toчныx cpoкoв дeйcтвyющee зaкoнoдaтeльcтвo нe ycтaнaвливaeт. Caмa пpoцeдypa длитcя нe бoльшe 14 днeй, нo мoжeтe cмeлo нaкинyть вpeмя нa пoдгoтoвкy и oфopмлeниe дoкyмeнтoв пo oкoнчaнии paбoт. B зaвиcимocти oт cлoжнocти пpoвeдeниe мeжeвaния мoжeт пpoдoлжaтьcя oт мecяцa дo пoлyгoдa. Eгo пpoдoлжитeльнocть бyдeт зaвиceть oт paзмepa и кoличecтвa тeppитopий, кoтopыe нaдo мeжeвaть пo oднoмy зaявлeнию, a тaкжe oт нeoбxoдимocти пpивлeчeния cтopoнниx cпeциaлиcтoв.
Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт oбъeмa paбoт и в cpeднeм oбxoдитcя в 20-30 тыcяч pyблeй. Глaвa 4.1 Фeдepaльнoгo зaкoнa № 221 пpeдycмaтpивaeт вapиaнт, кoгдa мeжeвaниe пpoвoдитcя бecплaтнo, нo тoлькo ecли yпoлнoмoчeнный opгaн мecтнoгo caмoyпpaвлeния мyниципaльнoгo paйoнa или гopoдcкoгo oкpyгa зaкaзывaeт кoмплeкcныe кaдacтpoвыe paбoты caм. B этoм cлyчae мeжyютcя вce зeмeльныe yчacтки, pacпoлoжeнныe нa тeppитopии oднoгo кaдacтpoвoгo квapтaлa или тeppитopияx нecкoлькиx cмeжныx кaдacтpoвыx квapтaлoв. Ecли вaш yчacтoк пoпaдeт в пoдoбнyю пpoгpaммy, cмoжeтe cэкoнoмить дeньги.
Межевание земельного участка в районах Ленинградской области
| Районы |
| Волховский |
| Всеволожский |
| Выборгский |
| Гатчинский |
| Кировский |
| Кингисеппский |
| Ломоносовский |
| Лужский |
| Приозерский |
| Тосненский |
| Киришский |
* Указаны минимальные цены за услугу в вашем районе, окончательную стоимость уточняйте по телефону.
Межевание в законодательстве
Землеустроительные работы как официальная процедура описаны в Земельном Кодексе Российской Федерации (136-ФЗ 2001 года) и методических рекомендациях, опубликованных Росземкадастром 17 февраля 2003 года. Юридическое определение комплекса действий состоит в следующем:
- Выполнении восстановления границ (контура) участков земли на местности;
- Установлении точных параметров вновь образованных наделов, в том числе при изменении назначения территорий;
- Проведении процедур согласования действий и результатов работы с собственниками смежных владений. Межевание участка в Москве в обязательном порядке сопровождается рассылкой уведомлений о предстоящих кадастровых работах.
При проведении инженерно-геодезических работ специалисты могут применять способы, описанные в инструкции Роскомзема от 08 апреля 1996 года.
Новое в законодательстве
С выходом Федерального Закона 218 от 2015 года кадастровый учет получил постоянный базовый норматив, являющийся одновременно инструментом регулирования рынка услуг межевания. Правовой документ положил основу для существенных изменений в прежней системе, запуск компании по изменению ключевых параметров недвижимости. Что в числе нововведений:
- Произошло создание единой учетной платформы для вновь образующихся территорий и участков, которые не попали под кадастровую оценку;
- Выписка из ЕГРН заменила свидетельство о праве собственности. Теперь подтверждение не нужно иметь под рукой, оно находится практически в свободном доступе. Одновременно запущена компания по замене свидетельств до первой юридически значимой сделки;
- Регламентированы сроки обработки обращений владельцев.
В статье 14 ФЗ-218 от 2015 года приводится порядок составления и формы межевых плана и акта как основных документов, дающих основания для внесения изменений в единый государственный учет.
Регулирование сферы кадастра осуществляется дополнительными нормативами:
- ФЗ-78 от 18.06.2001 года «О землеустройстве»;
- ФЗ-221 от 24.07.2007 года «О кадастровой деятельности»;
- ФЗ-447 от 22.12.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости”. Устанавливает единые для всей территории РФ сроки обслуживания граждан и юридических лиц.
- Методика применения нормативов, утверждена приказом Росземкадастра от 17.02.2003 года;
- Инструкция по проведению межевых работ. Разработана упраздненным Роскомземом, введен в действие 08.04.1996 года (действует).
Сборник нормативных актов активно используется специалистами кадастра, инженерами, работающими на выезде. В законодательстве нет информации о том, сколько стоят услуги специализированного центра. Вместе с тем акты могут быть использованы для проверки результатов деятельности специалистов, в том числе для дальнейших прений в стенах судебного заседания.
Случаи, когда требуется межевание
Межевание участка является обязательной процедурой, без которой невозможно полноценно распоряжаться землей.
Определение границ и площади владений требуется в следующих случаях:
- Постановка объекта на госучет и регистрация имущественного права в Росреестре;
- Решение пограничных конфликтов с соседями;
- Получение разрешения на строительство;
- Переход права собственности к новому владельцу;
- Раздел или объединение земельного участка;
- Юридические операции с наделом;
- Исправление кадастровой ошибки (уточнение границ);
- Выделение ЗУ муниципалитетом в частную собственность
Плюсы и минусы межевания
Как и у любой другой деятельности, здесь есть свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести:
- Наглядное, точное изображение границ земельного участка, где обязательно присутствует согласие соседей.
- Возможность совершать любые юридические действия с собственностью.
- От муниципалитета проводится бесплатно.
К минусам выделяют:
- Длительная процедура, требующая много сил и терпения.
- Закон, касающийся земли, непостоянен, поэтому меняется каждый год. По этой причине многие оттягивают момент межевания, ожидая лучших условий.
- Межевание необязательно, если в документах, устанавливающих право на собственность, есть регистрация и размежевка.
- Не все специалисты знают свое дело, что доставляет лишних проблем и требует больше времени.
При решении провести процедуру следует учитывать все нюансы, возникающие впоследствии.
Для чего нужно межевание территории?
Эта процедура помогает владельцу узаконить расположение и границы земельного надела. Поэтому в любой ситуации, где требуется подтверждение владения частью земли, необходимо выполнить межевые работы:
- Оформление сделок. Любые нотариальные сделки в отношении участка не могут быть проведены без установления границ объекта. Поскольку в процессе сделки происходит передача прав собственности, нужно определить часть земли, на которую она распространяется. В случае, если кадастрового межевания на момент оформления сделки не было, его необходимо осуществить, чтобы определить границы объекта. Иногда при покупке участка будущий владелец получает от предыдущего некие чертежи и планы, не внесенные в кадастр. Зачастую уже в процессе строительства дома выясняется, что стройка идет на чужой земле. При этом предыдущий собственник может не знать о фактических границах, если он не производил там никаких работ.
- Восстановление границ. Бывает, что документы о проведенном некогда межевании были утеряны. Или же в межевом плане были допущены ошибки. Обычно это выясняется, когда у объекта, долгое время бывшего в собственности у кого-то одного, появляется новый хозяин. Составление нового межевого плана с уточненными данными решает эту проблему. Цена межевания участка земли рассчитывается просто, вы можете использовать калькулятор.
- Строительство дома. Возведение капитального сооружения требует разрешения на строительство. Получить разрешение можно, определив границы участка, где планируются строительные работы. Построить и зарегистрировать объект без проведения межевания земельного участка в Московской области или Москве не получится.
- Выделение из коллективной собственности. В таких случаях пользователь участка, желающий стать его собственником, обязан составить межевой план территории. На основании сведений, содержащихся в плане, будут установлены точные границы надела.
- Разделение и объединение. Когда один участок делится на несколько меньших по площади, или наоборот, отдельные области объединяются в одно целое, необходимо уточнить и зафиксировать параметры новых земельных единиц. Кроме того, оформление любых документов (кадастрового паспорта, свидетельства о праве собственности) также требует этой процедуры. Каждый новый объект, выделенный из общей площади или получившийся путем слияния, должен быть поставлен на кадастровый учет.
- Увеличение площади. Земельный кодекс дает возможность расширения границ участка посредством прибавления соседних земель, если они никому не принадлежат. Такая процедура не может проводиться самостоятельно. Новые данные в обязательном порядке передаются в Росреестр.
- Судебные споры. В большинстве случаев спорные ситуации возникают между владельцами смежных участков и касаются определения границ каждого из них. В таких ситуациях спор может разрешить только информация, хранящаяся в Росреестре, то есть полученная в результате межевания земли. Межевой план в этом случае является официальным документом, подтверждающим вашу правоту, и может быть использован в суде.
В каких случаях межевание не обязательно?
- Наследование участка с уже проведенным межеванием. Если будущий владелец получил в наследство надел с определенными и зарегистрированными границами, межевание не обязательно. Однако часто наследников земли оказывается несколько. Здесь необходимо выделение права собственности на каждую часть надела. Можно ограничиться и оформлением порядка пользования объектом, но чаще наследники желают выделить свое право собственности.
- Генеральная застройка. В случае комплексного строительства на большом участке земли межевой план отдельной территории не понадобится. Но в случае застройки отдельного участка по назначению он обязателен.
Бесплатное межевание – формальное право
У большинства собственников ЗУ на первом месте стоит вопрос о бесплатном межевании, а в интернете он самый обсуждаемый на форумах. Но, к сожалению, мало кто дает четкий ответ.
Чтобы развеять слухи и сомнения о бесплатном межевании, нужно обратиться к ФЗ «О кадастровой деятельности». Он, как и многие другие нормативные акты, терпит регулярные изменения. Поэтому важно следить за актуальностью законодательной базы.
Наши профессиональные юристы отслеживают все изменения и всегда могут оказать качественную юридическую помощь. Напишите вопрос в форме справа и получите бесплатную консультацию юриста.
В указанном законе существует глава под названием «Комплексные кадастровые работы». Именно в ней содержится положение о бесплатном межевании, согласно которому у граждан есть право провести кадастровые работы, в том числе и межевание, за счет бюджета региона или муниципалитета.
Бесплатное межевание земельного участка
В некоторых случаях межевание участков производится бесплатно. Это возможно, если процедура происходит в рамках комплексных кадастровых работ, заказанных муниципальными органами власти. Однако у такого мероприятия есть свои особенности:
- Собственники земельных участков не влияют на сроки выполнения работ. Узнать сроки бесплатного межевания можно на сайте муниципальных органов управления или в других официальных источниках;
- Проведение комплексных кадастровых работ нередко сопровождается ошибками при уточнении границ участков;
- Если владелец земли не согласен с итогами межевания участков, ему придется обратиться в специальную комиссию для разрешения спора.
Документы для межевания
Для физических лиц
- паспорт заявителя или законного представителя;
- документы, подтверждающие право владения: свидетельство о получении наследства, соглашение купли-продажи (дарения), официальное постановление должностных органов;
- кадастровые паспорта возведенных зданий, официальные справки об их отсутствии, получаемые в БТИ;
- документы с указанием площади и границ земельного участка, инвентаризационные планы (при наличии);
- заявление о вашем согласии на проведение земельных работ организацией;
- кадастровый план.
Для юридических лиц
- документы, подтверждающие право владения: свидетельство о получении наследства, государственной регистрации, соглашение купли-продажи (аренды, дарения), официальное решение должностных органов о передаче надела в собственность юридическому лицу, заверенная в БТИ справка;
- заявление;
- справка о состоянии коммуникаций или их отсутствии;
- кадастровый план;
- выписка из кадастра;
- копия устава, решения собрания, доверенности и других документов, подтверждающих законность прав и полномочий юридического лица или его официального представителя;
- ИНН (достаточно копии);
- копия свидетельства о регистрации;
- копия свидетельства о внесении в ЕГР;
- инвестиционный договор.
Интерес в межевании имеет как будущий землевладелец, намеревающийся выкупить в собственность, получить в аренду земельный участок (так как без этой процедуры дело до передачи земли от муниципалитета/государства к гражданину не дойдет), так и действующий собственник (если сведения об участке не приведены в полное соответствие с требованиям закона о госрегистрации недвижимости, что не дает возможность полноценно распоряжаться недвижимостью или имеются споры с соседями и пр.).
Законодательством предусмотрены случаи бесплатного межевания:
- При выкупе или заключении аренды через аукцион (то есть кадастровые работы, в частности межевание, проводятся государством/муниципалитетом-собственником за свой счет);
- В рамках, так называемых, комплексных кадастровых работ. Когда межевание проводится одновременным охватом крупных территорий (кадастровых кварталов). В процессе таких работ осуществляется и индивидуальное межевание участков в пределах этих обследуемых территорий.
Под комплексные кадастровые работы разработана финансовая федеральная программа. Ожидается, что оптовое межевание уменьшит число неучтенной земли, и, следовательно, пополнит налогооблагаемую базу. Землепользователи же получат бесплатную возможность оформить учетную документацию на участки.
Право провести межевание земельного участка в рамках комплексных кадастровых работ бесплатно дано вплоть до 2020 года (срок действия федеральной программы). До начала земельных работ и местная власть, и территориальный отдел Росреестра, и непосредственный исполнитель кадастровых работ информирует об этом граждан, публикуя соответствующие уведомления в СМИ, на своих официальных сайтах, на публичных стендах, а также высылаются персональные письма собственникам (если есть соответствующие адреса в госреестре).
Если же владельцы по каким-либо причинам не узнали об этом, то это не является поводом для отказа в проведении межевания. Для решения спорных моментов относительно проведения работ можно обратиться в комиссию по решению земельных вопросов, которая создана при муниципалитете, но в пределах срока её действия (такие комиссии являются временными, они формируются и функционируют в период проведения комплексных работ). Также действия властей можно обжаловать как в административном, так и судебном порядке. Закон для этого отводит 15 лет.