Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности юридического притязания на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2019 году принят закон по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства. В частности в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» внесены поправки, которые определили порядок снятия юридических притязаний.
Стоит ли покупать недвижимость с юридическими притязаниями?
Информация о юридических притязаниях на недвижимость содержится в кадастровой справке. Ее можно получить на сайте электронного правительства egov.kz. Справку может получить не только собственник недвижимости, но и третье лицо при согласии собственника, оформленного также через портал.
Первое, что нужно знать приобретая квартиру с юридическим притязанием, это то, что по закону вы имеете право ее купить, а продавец имеет право вам ее продать. Однако на практике бывает не все так просто. Некоторые покупатели жалуются на то, что встречаются нотариусы, которые отказываются регистрировать такую сделку, объясняя это риском того, что в будущем такая сделка может быть признанной недействительной.
Стоит ли соглашаться быть залогодателем? >>>
Теоретически можно совершить сделку без участия нотариуса, но на практике покупатели сталкиваются с тем, что регистрирующей орган отказывает в регистрации прав на такой объект. Хотя в законе четко сказано, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Следовательно, в случае незаконного отказа в регистрации можно поспорить с Департаментом юстиции, подав жалобу в прокуратуру. Но стоит ли сделка таких хлопот?
— В судебной практике самым распространенным видом спора является оспаривание сделок, — отмечает адвокат Жазира Нурланова. — Покупатель, приобретая недвижимость, которая является предметом судебного разбирательства, рискует при признании судом сделки недействительной понести последствия в виде реституции, так как, если сделка не соответствует законодательству, то нет оснований для возникновения права собственности на недвижимое имущество. Заключать такие сделки нужно с особой осторожностью, так как положительный результат разрешения дела никто не может гарантировать.
Ремонт от застройщика: преимущества и недостатки >>>
Что можно попробовать сделать в данной ситуации? Если хочется купить именно эту квартиру, то вместе с юристом стоит разобраться, в связи с чем наложено юридическое притязание. Возможно это подача иска или соглашение о задатке. Допустим, в иске было отказано или долг давно возвращен, а лицо, наложившее притязание «забыл» его снять или не хочет тратить на это свое внимание.
— Если заинтересованное лицо безосновательно отказывается снимать юридическое притязание с недвижимого имущества, то аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется органом юстиции на основании решения суда, вступившего в законную силу, — отмечает Жазира Нурланова. — Следовательно, собственник должен обратиться в суд с иском о регистрации прекращения притязания.
Но если поводом для наложения юридического притязания являются наследственные споры, защита интересов несовершеннолетних собственников, раздел имущества между супругами и так далее, то риски признания вашей сделки купли-продажи в будущем недействительной возрастают. В связи с чем стоит повременить с покупкой такого жилья до разрешения споров либо найти другую недвижимость, которая будет безопасной с юридической точки зрения.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Снятие с квартиры ограничений требует внесение изменений в реестр недвижимости.
Выписку на бумажном носителе можно заказать через МФЦ — госпошлина составляет 460 рублей.
Выписка из ЕГРН в электронном виде обойдется дешевле, госпошлина за эту услугу составляет — 290 рублей.
Повторное Свидетельство о государственной регистрации права не выдается
Следует учитывать, что оплачивать пошлину потребуется каждому участнику процедуры.
Новый документ оформлять не обязательно, так как по закону и фактически объект недвижимости после процедуры снятия ограничений уже становится свободным от прав третьих лиц. Однако в старом документе о праве владения будет значиться запись о залоге. Если собственник хочет получить бумагу без этой записи, то может заказать свидетельство. Правоустанавливающий документ подготавливается в течение 10-14 дней.
Справка об обременении
Как уже было указанно, до оформления сделки необходимо ознакомиться с данными, указанными в справке об обременении.
Полное название справки – «Справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Получить ее можно при личном посещении Центра Обслуживания Населения (ЦОН) или онлайн на сайте электронного правительства граждан. Срок действия документа составляет один день. Получить его может только владелец жилья, его доверенное лицо или нотариус.
В справке об обременении указывается:
– на основании какого правоустанавливающего документа приобретено жилье (и данные указанного документа);
– информация о других собственниках жилья (если они есть);
– возможные обременения, если они есть (например, информация о том, что квартира находится в залоге у банка, или подлежит аресту за неоплаченные долги).
Статья 14. Регистрационная книга
1. Регистрационная книга состоит из регистрационных листов, заполняемых на объекты недвижимости.
Отдельные регистрационные листы могут быть заполнены на следующие объекты недвижимого имущества:
1) земельный участок;
2) вторичный объект недвижимости;
3) земельный участок вместе с расположенными на нем первичными объектами недвижимости.
2. Регистрационный лист состоит из четырех разделов:
1) идентификационные характеристики недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
2) реестр прав на недвижимое имущество с выделением сервитутов, устанавливаемых в пользу господствующего земельного участка или другого объекта недвижимости;
3) реестр обременении прав на недвижимое имущество с выделением залога, а также обязательств, следующих за недвижимым имуществом;
4) реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество.
3. Форма и порядок внесения записей в регистрационный лист определяется уполномоченным органом.
Кто и в каких случаях может наложить обременение?
Обременения накладываются как государственными органами, так и юридическими или физическими лицами. Различают два их типа:
- добровольное;
- принудительное.
Инициатором добровольного обременения выступает собственник. Он передает жилье в залог при оформлении кредита, для обеспечения выполнения долговых обязательств и т.п. Практика добровольного обременения используется при утере правоустанавливающих документов, чтобы обезопасить недвижимость от мошенников.
Что касается принудительного обременения, то накладывать арест и запрещать сделки могут:
- суды и судебные исполнители;
- правоохранительные органы;
- органы государственных доходов;
- органы опеки.
Инициировать процедуру могут и третьи лица, которые имеют к собственнику юридические притязания (например, споры по долгам или имущественные). Органы опеки наложением обременения на недвижимость защищают интересы несовершеннолетних.
Статья 28. Приостановление регистрации для установления подлинности документов и достоверности указанных в них сведений
1. Государственная регистрация приостанавливается регистрирующим органом при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Для устранения таких сомнений регистрирующий орган обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявитель (уполномоченные представители заявителя) вправе представить дополнительные доказательства подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
2. В необходимых случаях для установления подлинности документов или достоверности указанных в них сведений документы могут быть направлены регистрирующим органом для проведения экспертизы.
Где получить сведения об обременении
Информация о всех зарегистрированных видах ограничений содержится в Едином государственном реестре. Как узнать, есть ли обременения? Сделать это можно через интернет, посетив официальный сайт Росреестра. Услуга платная. Физическим лицам сведения предоставляются после оплаты сбора в размере трехсот рублей.
При этом важно обратить внимание на то, что в сети действует множество мошеннических сайтов, имеющих логотип федеральной службы, предлагающих заказать выписку из ЕГРП по более низкой стоимости. Росреестр настоятельно рекомендует игнорировать подобные предложения, так как существует риск потерять деньги, не получив ничего взамен либо получить искаженную информацию об объекте недвижимости.
В этой связи самым надежным, хотя и более длительным способом получения данных остается способ личного обращения.
Так, например, заказать подлинную выписку, не опасаясь за достоверность сведений можно:
- через МФЦ;
- через отделение федеральной службы (при наличии такового в городе);
- путем направления запроса почтой на адрес регионального отделения Росреестра.
При продаже квартиры, переданной в аренду, смена собственников (арендодателей) не влечет прекращения договора в связи с чем арендаторы вправе проживать в помещении до окончания сроков аренды даже если новый собственник против.
При покупке квартиры о наличии такого обременения можно узнать из Росреестра, получив выписку на недвижимое имущество (при условии, что договор аренды заключен на срок более чем на один год).
Чтобы обезопасить себя от незарегистрированной аренды (заключенной на срок менее года) в договоре купли-продажи квартиры следует прописать гарантии со стороны продавца об отсутствии такого обременения.
При закрытии ипотечного кредита нужно снять обременение. Многие думают, что это происходит автоматически после закрытия долга перед банком. Это не так. И вопрос лучше решать сразу.
Что делать с неочевидными обременениями
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
Классификация обременений
Существующие виды обременений:
- Сервитут. Ограничение использования, основанное на изданном акте, в котором прописано, что обозначенный надел земли находится в общегражданской эксплуатации, является доступом к соседним объектам культуры или искусства.
- Ипотека. В этом случае объект недвижимости может выступать в качестве залога для получения ипотечных средств. Поэтому без разрешения банка совершать какие-либо действия собственник не может, пока не погасит такой кредит.
- Долгосрочная аренда. Подписание договора аренды на длительный период также своего рода обремененность до истечения срока временного пользования недвижимостью третьими лицами.
- Концессия. Договор, заключающийся на временное пользование ресурсами земельного участка, поэтому любые правовые действия невозможны до окончания срока действия такой сделки.
- Арест имущества на основании судебного решения. Основанием может быть ряд причин, повлекших за собой арест собственности.
Кроме этого, возможно установление ограничения не на сам земельный надел, а непосредственно на объекты, которые на нем расположены, а именно если они причисляются к памятникам культуры.
Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением
1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.
Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора заранее, не менее, чем за 3 месяца.
2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.
Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.
Как можно снять имеющиеся обременения?
Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.
Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.
При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.
Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.
Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:
- полное погашение кредита и процентов по ним,
- по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
- гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
- реализации объекта в счет погашения кредита.
Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.
Ограничения, налагаемые при ренте
После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.
Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.